사례 ==전세계약때 주의점==계약서,분쟁,이사,전세금반환,민사조정,명의신탁자와계약,기간종료후 전세금 반환...

[도사]

■계약서는 반드시 집주인과／전세계약때 주의점
서울신문 980508 20면 기획 1204자

◎가처분·가압류주택 피하라 전세계약을 하기 전에 다음과 같은 사항을 잘 챙겨두지 않으면 낭패당하기 십상이다．꼭 알아야 할 유의점을 소개한다．

□ 집주인 확인＝전세계약을 할 때 임대인은 반드시 등기부상의 소유자여야 한다．실제 소유자가 등기부상의 소유자와 다를 수도 있는 데 이때 실소유자와 계약하는 경우는 법적인 보호를 받지 못한다．또 대리인과 계약할 때는 집주인의 인감증명서와 인감도장 이 찍힌 위임장을 반드시 확인해야 한다．

□ 미등기 주택일 때＝집주인이 실제 아파트를 분양받은 사람인 지 확인해야 한다．만일 실제 당첨자이거나 미등기 전매로 집을 산 사람이라면 등기가 되지 않은 주택이라도 전입신고와 확정일자 를 받을 수 있으므로 걱정을 덜 수 있다． 당첨서류에 명시된 주민등록번호，이름 등을 주민등록등본과 대조 해보면 본인 여부를 알 수 있다．

□ 가처분·가등기·가압류된 집＝가처분이나 가등기가 설정된 집에 전세든 사람은 확정일자인을 받아두어도 소용이 없다．가처분은 한 주택을 놓고 두사람이 소유권 분쟁을 벌이고 있을 때 원소유 자가 임의로 주택을 처분하지 못하도록 법원에 임시 보존한 상태 를 말한다．이런 상태에서 가처분 등기를 한 사람이 승소를 할 경우 세입자는 불법 점유자가 되어 강제 퇴거당하는 것은 물론 전세금도 돌려받지 못한다．

□ 소송제기 요건＝전세금반환 청구소송은 전세계약이 끝난 뒤 제 기해야 정상이다．전세계약이 만료되기 １∼６개월 전에 전세계약을 연장하지 않겠다고 집주인에게 서면으로 분명히 밝혀두는 것이 좋다．

＜李順女 기자＞


■전세분쟁 이렇게／조정신청，소송보다 싸고 처리빨라
경향신문 980413 17면(사회) 기획 1812자

◎보증금 받기전엔 집비우지 말아야 전세금소송과 관련된 절차와 현행법상 유의할 점을 알아본다．

▲소송절차＝전세금반환소송을 제기하려면 원고（세입자）와 피고（ 집주인）의 주소와 이름， 청구취지와 청구금액（전세보증금반환요구 및 전세금액）， 전세계약만료，신청날짜와 신청인서명 등을 표 기한 소장을 관할 법원에 제출하면 된다． 소장 외에도 부동산 등기부등본， 전세계약서 사본，주민등록등본 등 전세계약 입증서 류를 구비해야 한다．

▲소송기간＝단순한 사안이면 소장접수후 빠르면 ６주쯤 뒤에 판 결선고가 내려진다． 집주인의 항변 등으로 쟁점이 생기면 최소 １∼２개월 이상 더 늦어진다． 만약 경매까지 집행하려면 경매신 청일로부터 낙찰까지 ４∼５개월 이상 소요되며 낙찰된 뒤 돈을 받기까지 또 ２개월 이상 걸린다．

▲조정신청＝소송보다 비용이 저렴하고 절차도 신속， 간편하다． 조정결정은 양쪽 당사자의 이의가 없는 경우 확정판결과 같은 효력을 갖는다．

▲감액청구권을 활용하라＝보통의 경우 계약기간 중에는 세입자가 일방적으로 보증금 반환을 요구할 수 없다． 굳이 나가려면 세 입자 스스로 새로운 입주자를 구해줘야 한다． 그러나 현행 주택 임대차보호법은 경제사정의 변동이 있을 경우 「증감청구권」을 활 용할 수 있도록 했다． 따라서 보증금 １억원에 전세를 든 뒤 최근 시세가 ７천만원으로 떨어졌다면 집주인에게 차액 상당을 돌 려달라고 요구할 수 있다． 집주인이 응해주지 않는다면 법원에 조정이나 소송을 내는 수 밖에 없다．

▲집을 먼저 비우지 말 것＝세입자가 확정일자， 전입신고， 거 주의 「대항력」을 갖춘 경우에는 경락시 전세보증금에 대해 우선 변제를 받을 수 있다． 그러나 계약기간이 만료됐더라도 보증금을 돌려받기 전에 집을 비워주면 경락시 우선변제권을 상실한다．

▲금융비용은 타협이 최선＝집주인이 제때에 보증금을 돌려주지 않는 바람에 세입자가 아파트 잔금비용이나 은행이자， 고액의 관 리비를 억울하게 떠맡는다고 생각하기 쉽지만 법이론상으로는 그렇 지 않다． 어쨌든 세입자가 계속 집을 점유하고 있기 때문이다． 연체이자를 청구하고 싶다면 집을 먼저 비워줘야 한다． 하지만 그럴 경우 우선변제권 상실의 위험을 감수해야 하며 재판을 통 하더라도 연체이자를 돌려받는다는 보장은 없다． 집주인에게 이같 은 사정을 설명하고 액수를 조정하는 게 최선이다．

■전세금분쟁 해법 있다／“방 뺄래 ­ 돈 못줘”이젠 그만
한국일보 980409 15면(생활) 기획 2798자

◎집주인이 돈 안돌려줄때­민사조정이 소송보다 편리
세입자가 만기전 계약파기­전세금 분할반환 고려할만

부동산값이 급락하면서 집주인과 세입자간에 분쟁이 늘고 있다． 전세입주자는 나가려고 하는데 주인은 새 세입자가 들어오지 않 으면 전세금을 내주지 못하겠다고 하거나 세입자 자신이 계약기간 이 만료되기도 전에 더 싼 전세를 찾아 빨리 나가겠다고 하는 사례가 빈번하다． 이 때문에 최근 서울ＹＭＣＡ등 소비자보호단체 에는 전세금분쟁과 관련한 상담이 지난 해보다 두배이상 늘어 월 평균 ５００건씩 접수되고 있다． 어떻게 하면 세입자나 집주인이 큰 손해를 보지 않고 이런 골치아픈 문제를 해결할 수 있을까. 법률적인 문제부터 실질적인 합의까지 두루 알아보자．

◆전세금 반환 전세계약기간이 끝났는데도 주인이 돈을 돌려주지 않을 때 취할 수 있는 방법에는 전세금반환청구소송과 민사조정신청이 있다． 전세금반환청구소송은 보통 ３개월 이상 걸린다． 서울지역의 경우 서울민사지법이 １일부로 전담재판부를 신설， 재판기간이 ２개월 이내로 단축됐다． 세입자가 승소했는데도 돈을 돌려주지 않으면 법원에 경매를 신청할 수 있다． 다만 경매가 이뤄지기까지는 시간을 기약할 수 없으므로 조정을 선택하는 것이 시기적으로는 유리하다． 드는 비용도 민사소송의 ２０％ 수준이다． 보통 한달내에 판사의 입회아래 집주인과 세 입자가 전세금 반환일정을 협의해 조정이 이뤄진다． 양쪽 의견이 맞서 조정이 이뤄지지 않으면 재판부가 직권으로 강제결정을 하 거나 정식재판에 회부한다． 조정이 이뤄져 판사가 결정을 내리면 집주인은 결정문에 명시된 날짜에 돈을 돌려줘야 한다． 민사조정신청절차는 각 법원에 비치된 민사조정신청서를 작성， 전세계약서 사본과 함께 주소지 관할 법원에 접수하면 된다． 백 성길 변호사는 『민사조정을 통해 판사의 결정을 받으면 확정판결 과 같은 효력이 발생， 세입자가 집주인의 부동산과 동산을 강제 처분할 수 있다』며 『비용이나 기간등을 고려할 때 소송보다 유리하다』고 말했다．

◆전세 중도해약 세입자가 더 싼 집으로 옮기겠다며 만기 전에 전세계약을 파기 하는 사례가 늘고 있다． 이 경우 세입자가 계약을 위반했기 때 문에 집주인은 만기때까지 전세금을 돌려줄 의무가 없다． 다만 세입자가 실직으로 생계유지가 곤란하거나 다른 지역으로 이사하는등 특별한 사유가 있다면 전세금반환소송을 할 수 있다． 최근 법원에선 민사조정을 거쳐 서로 이해할 수 있는 선에서 화해를 종용한 선례가 많기 때문이다． 또 집주인과 세입자가 합 의해 전세금의 일부만 지불하고 나머지는 계약기간이 끝날 때 돌 려주기로 하는 방법도 있다． 이 때는 남은 금액에 대해 근저당 을 설정하거나 공증을 해두어야 한다．

◆계약금 해지 이사를 위해 새로 계약을 했으나 기존 전세금을 돌려받지 못해 이사하지 못하는 경우도 최근 빈발하는 사례． 법적으로는 계약 금을 모두 포기할 수 밖에 없지만 특별한 이유가 있다면 계약금 의 일부를 돌려받을 수 있다． 법원에 상황설명서와 함께 계약금 반환소송을 제기하면 법원은 민사조정을 통해 합의를 알선한다． 반환가능 액수는 상황과 금액에 따라 다르지만 １억원 이상이면 ８０∼９０％， １，０００만원 이하면 ５０％정도는 돌려받을 수 있다．

＜고재학·선년규 기자＞

■전세보증금 분쟁 보호장치／소액임차 우선변제권 적극 활용
서울신문 980406 06면(경제) 기획 2160자

◎확정일자제·전세권 설정도 방법 ＩＭＦ 지원체제 이후 전세보증금 반환을 둘러싼 집주인과 세입 자간의 분쟁이 심심찮게 벌어지고 있다． 서울과 수도권 신도시의 경우 전세금이 전반적으로 １０％ 정도 하락하는 등 부동산 경기 가 전반적으로 침체해지면서 전세기간이 끝나고도 집주인이 세입자 에게 계속 살것을 요구하거나 전세를 내놓고 알아서 받아가라는 식으로 전세금 반환을 거부하고 있기 때문이다． 게다가 기업이나 자영업자의 부도가 크게 늘면서 사업을 위해 담보로 제공한 부동 산이 경매에 들어가는 바람에 애꿎은 세입자만 전세금을 못 돌려 받는 사례도 늘고 있다． 세입자가 자신의 전세금을 보장받는 방법은 소액임차보증금 우선 변제권 제도，확정일자 제도，전세권 설정，보증보험 가입 등이 있 다．이중 소액임차보증금 우선변제권과 확정일자 제도는 주택임대차 보호법이，전세권 설정은 민법이 규정하고 있는 보호장치들이다．

□ 소액임차보증금 우선변제권＝소액의 전세금에 대해 법이 우선적 인 변제를 인정해주는 것으로 현재 서울의 경우 ３천만원이하의 전세금에 대해서 최고１천２백만원까지만 인정하고 있다．따라서 ３ 천만원을 넘는 전세금은 우선변제대상이 아니고 ３천만원 이하라도 １００％ 변제를 받지 못하는 단점이 있다．

□ 확정일자 제도＝전세 계약체결후 전입신고와 함께 전세 계약서 에 확정일자를 받아놓으면 그 날짜로 근저당권을 설정한 것과 같 은 효력을 인정해주는 것이다．그러나 이 제도는 집주인이 전세금 반환을 거부할 경우 소송을 해서승소판결을 받은 후 경매를 신청 해야 한다．최소한 반년이상 소송에 시달려야 한다는 문제가 있다. 또 선순위 근저당권자가 있거나 경매가 유찰될 경우 낙찰금액 중 세입자가 배당받는 금액이 전세금보다 적을 가능성도 있다．이 때 모자라는 부분은 세입자가 집주인의 일반 재산을 찾아내서 다 시 소송절차를 거쳐 직접 받아내야 한다．

□ 전세권 설정＝확정일자 제도와 효과는 비슷하지만 소송을 거치 지않고 곧바로 강제경매를 신청할 수 있다．반면 등기를 신청할때 집주인의 인감증명서를 제출해야 하기 때문에 다소 어려움이 있다．

□ 주택임대차 신용보험＝집주인의 도움없이 세입자가 직접 보험에 가입하고 나중에 전세기간이 끝나 집주인이 전세금을 돌려주지 않을 경우 보험회사로부터 직접 받아내는 것이다．전세기간 도중에 집이 경매에 붙여지는 경우에도 전액을 보호받을 수 있다． 보험에 가입하려면 전세계약을 체결한 날로부터 ５개월이내에 보 증보험 회사 지점에 청약을 하면 된다．구비서류는 확정일자를 받 은 전세계약서，전세주택의 건물·토지 등기부등본，세입자의 주민등 록등본 등이다．전세금의 ０．５％를 보험료로 낸다．처음 가입할때 한번만 내면 되고 나중에 전세기간이 끝나 집주인이 전세금을 돌려주면 보험료는 자동 소멸된다．

＜李順女 기자＞

■임대기간 안끝난 貰入者 이사／주인동의 없으면 곤란
중앙일보 980406 25면(경제) 기획 938자

주택·상가·사무실·오피스텔 등의 임대기간이 끝나지 않았는데도 세입자가 마음대로 이사를 할 수 있나． 일단 계약기간이 정해진 경우 주인이 동의를 해주지 않으면 곤 란하다． 계약 당사자는 계약서상의 내용을 지킬 의무가 있기 때 문에 계약기간중 일방적으로 계약을 파기할 수 없다． 물론 집주인과 합의가 되면 아무 문제가 없다． 따라서 개인사정으로 계약기간중에 이사를 가더라도 주인은 임대 보증금을 돌려줄 의무는 없다．

김종일（金鍾逸·５３３­４２７７） 변호사는 “세입자가 개인사정 으로 이사해 사무실을 비워주었다 하더라도 계약기간내에는 월세와 관리비를 꼬박 물어야 한다”면서 “이럴 경우 빨리 세입자를 구하는게 최상책이며 새 세입자가 입주하면 보증금을 즉각 반환해 주어야 한다”고 말했다．

주택의 경우 주택임대차 보호법이 적용돼 계약기간을 １년으로 정했다하더라도 세입자는 ２년까지 살 수 있다． 물론 세입자는 계약서대로 １년만 살다 나갈 수도 있지만 집주인은 계약내용을 들어 세입자를 내 보낼 수 없다． 만약 계약기간이 끝났는데도 전세금을 돌려주지 않으면 민사조정 이나 전세금반환청구소송을 통해 이를 돌려받을 수 있다．

＜최영진 기자＞

■집주인에 못받은 전셋돈 반환／소송보다 민사조정이 낫다
중앙일보 980403 31면(경제) 기획 1414자

◎비용 ２０％수준 불과 한달안에 빨리 결정 집이든 사무실이든 전세계약기간이 끝났는데도 주인이 돈을 돌려 주지 않으면 전세금 반환청구 소송에 앞서 민사조정을 신청하는 게 좋다．

민사조정 비용은 소송의 ２０％수준이고 걸리는 기간도 한달이내 로 보통 ３개월이상 소요되는 소송보다 훨씬 짧다． 게다가 조정 이 성사돼 판사가 결정을 내리면 이는 확정판결과 같은 효력이 생겨 집주인이 결정문에 명시된 날짜에 돈을 돌려주지 않으면 세 입자는 법원에 경매를 신청할 수 있다．

특히 대법원이 지난 １월 말께 민사조정을 적극 유도하라고 일선 법원에 지시한 이후 이런 조정사건이 크게 늘어 서울지법의 경우 ２월들어 접수된 사건은 한주에 평균 ２０여건으로 종전보다 거의 한배정도 늘었다．

민사조정 신청절차는 각 법원에 비치된 민사조정신청서를 작성， 전세계약서 사본과 함께 주소지 관할 법원에 접수하면 되는데 보통 한달내에 판사의 입회아래 집주인과 세입자가 전세금 반환일 정을 협의해 조정이 이뤄진다．

조정비용은 ▶인지대가 일반소송（청구금액 １천만∼１억원미만이면 청구금액×０．００４５％＋５천원， １억∼１０억원미만은 청구금액 ×０．００４＋５만５천원）의 ２０％ ▶송달료는 ３만３천１백６０원 이다．

만약 양측의 의견이 맞서 조정이 이뤄지지 않으면 재판부가 직 권으로 강제결정을 하거나 정식재판으로 회부한다．정식재판으로 회 부되면 일반 소송인지대중 이미 낸 ２０％를 제외한 나머지 ８０ ％만 내면 된다．

민사조정을 신청할 때는 굳이 집을 비워줄 필요는 없지만 만약 비워주었을 경우 소장이 주인에게 송달된 이후 전세금을 받을 때까지 연 ２５％의 이자를 받을 수 있다．

한편 전세금반환과 관련한 법원경매신청은 전세권설정등기·민사조 정원본·화해원본·공증증서 등이 있을 때만 가능하다．

＜손용태 기자＞

■貰入者 잇단 중도해약 ‘셋돈 분쟁’
중앙일보 980326 26면(생활) 기획 2920자

◎전세값 떨어지자 “차액으로 재테크” 급증／집주인들 만기前에 돌려줘야 할지 당황／해외이사 등 경우 아니면 반환義務 없어

최근들어 전세 계약이 끝나기전에 전세금을 돌려달라는 세입자들 과 집주인간의 분쟁이 부쩍 늘어나고 있다．

경기도 성남시 분당구 Ｈ아파트（３４평형） 집주인 김모（３８） 씨는 최근 세입자로부터 ‘계약이 １년 남았지만 주변 전세가가 ２０％이상 떨어졌으니 차액으로 재테크를 하겠다’며 전세보증금을 돌려 달라는 통보를 받았다． 세입자가 중도에 계약을 파기하겠다는 것은 지금껏 없던 일이어 서 당황한 김씨는 “돌려줄 수 없다”고 했지만 세입자가 법원에 소송을 내겠다고 해 걱정이다．

국제통화기금（ＩＭＦ） 이후 전세가가 유례없이 큰폭으로 떨어지 면서 이같은 전세금 반환분쟁이 끊이질 않고 있다．

최근 서울ＹＭＣＡ등 소비자단체에는 이같은 전세관련 분쟁이 지 난달부터 ２배나 증가， 월평균 ４백건이상 접수되고 있다． 이중 절반이 계약만료전 해약을 둘러싼 분쟁． 소비자단체 관계자는 “중도해약을 원하는 이들의 ６０％정도가 특별한 이유가 없으며 생계곤란자인 경우는 ４０％정도”라고 밝혔다． 전세값은 싸지고 금리는 높아지자 전세값이 내린 만큼 되찾아 재테크를 하려는 세입자들이 늘면서 전세계약 파기가 크게 늘고 있다는 것． 현재 임대차보호법에 규정된 전세계약단위는 ２년． 지금까지는 전세금이 해마다 올라， 세입자 보호를 위해 ２년으로 묶어 놓은 것이다．

지금까지 금리폭등과 맞물려 전세가가 이처럼 폭락을 한 예가 없어 계약중도해지를 둘러싼 세입자와 집주인간의 분쟁은 법원의 판례도 없는 실정．

서울ＹＭＣＡ 변호인단 이용철（李鎔喆·３８） 변호사는 “세입자 가 계약을 파기할 경우 집주인이 합의하지 않으면 전세금을 받을 수 없다”고 못박고 “다만 실직으로 생계유지에 압박을 받거나 다른 지방으로 이사가는등 특별한 경우에는 전세금반환소송을 통 해 돌려 받을 수 있다”고 설명했다． 즉 세입자측이 소송을 내 도 명백한 계약위반이기 때문에 재판에 질 수 밖에 없다는 것． 다만 해외로 이사를 간다든지 하는 특별한 이유가 있을 때는 법원의 민사조정을 거쳐 집주인과 합의가 가능한 정도라는 것이다.

서울ＹＭＣＡ 시민중계실 徐영경 간사는 “법률상 세입자가 특별 한 이유없이 계약을 파기한다면 집주인이 만기때까지 돌려주지 않 을 수 있는 것이 원칙이나 국제통화기금（ＩＭＦ） 시대 특수상황 임을 고려해 서로 이해할 수 있는 선에서 합의하는 것이 최선” 이라고 말했다．

만약 세입자와 집주인이 합의해 전세금 차액의 일부를 분할하거 나 계약기간이 끝났을 때 돌려주기로 했다면 세입자는 남은 금액 에 대해 근저당을 설정하거나 공증을 해두는 것이 말썽의 소지를 없앨 수 있다． 이밖에 전세금 관련 분쟁을 해결하는 법은 다음과 같다．

◇전세금 보호방법〓개인파산자가 늘어날 전망이다． 따라서 전세 계약한지 ５개월이 안된 세입자라면 대한보증보험（０２­７４４­０ ０２１）·한국보증보험（０２­５５５­００３１）의 ‘주택임대차신용 보험’을 이용할만 하다． 보험금은 전세금의 ０．５％（１년기준）．계약기간 만료후 ３０일 이 지나도 전세금을 돌려받지 못할때 보험사가 대신 전세금을 지 불한다．

◇계약만료후 전세금을 못받을때〓법원에 민사조정신청서를 제출하 면 ２주 이내에 판사의 입회아래 집주인과 세입자가 전세금 반환 일정을 협의， 확정한다． 만약 조정이 안되면 법원에 전세금반환소송을 제기한다． 승소는 분명하고 소송비용（１백만원정도）도 받을 수 있지만 ３∼５개월 이 걸린다．

◇전세금분쟁상담〓서울ＹＭＣＡ시민중계실（０２­７２５­１４００） 서울ＹＷＣＡ（０２­７７９­７５６６， ８）·대한주부클럽연합회（ ０２­７７９­１５７３， ５）·소비자문제연구하는시민의모임（０２­ ７３９­５４４１） 등이 있다．
＜김태진 기자＞

■전세금 안내줄땐 적극적 대처를／민사조정­반환소송 절차 밟도록
동아일보 980306 02면(종합) 기획 1001자

◎‘임대차 보험’ 가입해두면 안전 “전세금을 빼달라．” “주고 싶어도 돈이 없어 못준다．” 봄이사철을 맞아 다른 집으로 이사하려는 세입자와 집주인간의 분쟁이 적지 않다．

세입자 입장에서 집주인이 전세금을 빼 줄 수 없다고 할 때 대처할 수 있는 방법과 예방책을 알아본다．

▼분쟁대책〓크게 법원에 민사조정을 신청하거나 반환 소송을 제 기하는 두가지 방법이 있다． 민사조정의 경우 지방법원에 마련된 민사조정신청서를 작성， 제출하면 １∼２주쯤 지나 판사의 입회 아래 집주인과 세입자가 전세금 반환 일정을 협의， 확정한다． 여기서 나온 조정안은 확정판결과 같은 효력을 지닌다．

만약 집주인이 약속된 날짜까지 전세금을 돌려주지 않으면 세입자는 바 로 법원에 경매를 신청하는 등 강제집행에 들어갈 수 있다．

민사조정을 거치지 않고 막바로 법원에 전세금 반환소송을 제기, 소송에서 이기면 집주인이 돈이 없을 경우 세든 집을 경매에 부쳐 전세금을 받게 된다． 이 방법은 재판과 경매에 최소한 ６개월이 넘게 걸린다는 게 흠． 요즘에는 부동산 경기의 침체로 낙찰가가 곤두박질치고 있어 전세금을 제대로 돌려받지 못할 가 능성도 높다．

▼예방책〓전세계약한 지 ５개월이 안된 세입자라면 대한보증보험 (０２­７４４­００２１）이나 한국보증보험（０２­５５５­００３１) 이 내놓은 ‘주택임대차 신용보험’에 가입해두는 게 유리하다．

이 보험에 들면 계약기간 만료 후 ３０일이 지나도 집주인으로 부터 전세금을 돌려받지 못할 경우 보험사가 대신 전세금 전액을 지급해준다．

가입비는 전세금의 ０．５％（１년 기준）에 해당하 는 돈을 일시불 또는 １년에 ２차례에 걸쳐 나눠내면 된다． 예 컨대 １억원짜리 전세라면 １년에 ５０만원을 내면 된다． 전세기 간이 ２년일 경우엔 전세금의 １％에 해당하는 돈을 내야 한다．

가입절차는 비교적 간단한 편．집주인과 협의할 필요없이 △본인 의 주민등록등본 △전세계약서 △집의 건물 및 토지 등기부등본 △토지가격확인원을 첨부， 신청하면 된다．〈황재성 기자〉

■명의신탁자와 체결 임대차계약도 유효／서울고법 판결
매일경제 960305 39면(사회) 뉴스 741자

◎명의자에 국한 기존판례 뒤집어 등기부상의 소유자가 아닌 주택의 명의신탁자와 맺은 임대차계약 도 주택임대차보호법의 보호대상이라는 법원판결이 나왔다．

이번 판결은 주택임대차보호법의 보호대상을 등기부상에 표시된 소유자와의 계약으로 국한시켜왔던 기존의 판례를 뒤엎은 것으로서 주목된다．

서울고법 민사１부（재판장 김동건 부장판사）는 ４일 이모씨가 황모씨를 상대로 낸 전세금반환청구소송 파기환송심에서 이같이 판 시，원고의 청구를 기각했다．

재판부는 판결문에서 『주택임대차보호법이 적용되는 임대차계약은 반드시 임차인과 주택의 소유자인 임대인과의 계약에 한정되는 것은 아니다』라며 『주택에 관하여 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한을 가진 주택의 명의신탁자와의 계약도 주택임대차보 호법의 적용을 받아야 한다』고 밝혔다．

재판부는 이어 『황씨가 이씨와의 계약기간도중 주택을 김모씨에 게 양도한 사실이 인정되는 이상 이씨는 주택을 매입함으로써 임 대인의 지위를 승계한 김모씨에게 전세금을 청구해야 마땅하다』고 판시했다．

지난 ９２년 황씨와 임대차계약을 맺은 원고 이씨는 황씨가 계 약기간도중인 ９３년 １１월 재산상태가 부실한 김모씨에게 주택을 팔아 전세금을 돌려받기 어렵게 되자 계약당시의 당사자였던 황 씨를 상대로 『전세금 ３천６백만원을 돌려달라』며 소송을 제기해 １，２심에서 승소했다． 그러나 대법원은 지난해 １０월 『주택임대차보호법의 적용범위가 잘못 해석됐다』며 사건을 서울고법으로 돌려보냈다．

■집주인이 계약기간 지나도 전세금 안내줄때…
한겨레신문 980224 08면(경제) 기획 1347자

◎전세금 반환소송보다 ‘민사조정’ 편리／같은 조건 계약갱신도 확정일자 다시 받아야

전세시장에는 아직도 찬바람이 분다． 집을 비워달라는 주인도 새 집을 찾는 세입자도 거의 눈에 띄 지 않는다． 주인은 돌려줄 전세보증금이 없고 세입자는 이사비를 감당하면서까지 움직일 여력이 없기 때문이다． 이럴 때일수록 전세보증금이 안전한지 꼭 따져봐야 한다．

같은 조건으로 전세계약을 다시 하는 경우 확정일자와 임대차 기간은 어떻게 될까？

일단 조건변경의 통지없이 계약기간이 만료 되면 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다는 주택임대차보 호법에 따라 이전 계약서로도 임차인의 지위를 주장할 수 있다． 그러나 계약서를 다시 작성하고 확정일자를 새로 받았을 경우 순위에 변동이 올 수 있으니 조심해야 한다．

확정일자란 집이 경매에 부쳐졌을 때 세입자가 다른 물권에 맞설 수 있는 순서를 정한 것이어서 이전에 다른 물권이 설정됐으면 그만큼 순위가 밀리기 때문이다．

주인이 보증금을 올려달라고 하면 먼저 등기부등본을 확인하는 것이 좋다． 등기부등본에 새로 설정된 물권이 없다면 계약금과 계약기간을 명시한 계약서를 다시 작성하고 확정일자를 받아둔다． 그렇지 않을 경우 이전 계약서는 그대로 두고 올려준 보증금에 한해서만 계약서와 확정일자를 받아둔다． 그러면 경매에 따른 배당순서가 이전 계약서에 명시된 보증금→이후 설정된 물권→인상 된 보증금이 돼 피해를 줄일 수 있다．

확정일자보다 더욱 확실한 안전판은 전세권 설정등기를 해놓는 것이다． 그러면 계약기간이 지났는데도 주인이 보증금을 돌려주지 않을 경우 세입자가 직접 집을 경매에 부칠 수 있다． 계약이 자동갱신되거나 다시 계약했을 때도 보증금과 전세기간을 명시해 전세권변경등기를 해놓는다． 전세권 설정이나 변경 등기 는 관할 등기소에서 하는데 주인의 동의가 필요한 게 흠이다．

보증금을 돌려받기 위해 세입자가 선택할 수 있는 최후의 방법 은 법원에 전세금반환소송을 제기하는 것이다． 그러나 이 방법은 될 수 있으면 피하는 게 바람직하다． 소송에서 이기더라도 주인에게 돈이 없다면 세든 집을 경매에 부치는 수밖에 없는데 이게 별로 실익이 없기 때문이다． 재판과 경매에 적어도 ６개월이 넘게 걸리고 요즘 낙찰가가 곤 두박질쳐 보증금 전액을 돌려받는다는 보장도 없다．

이보다는 법원에 민사조정을 신청하는 것이 훨씬 경제적이다． 먼저 각 법원에 마련된 민사조정신청서를 작성해 접수한다． 그러 면 １∼２주 안에 임대인과 임차인에게 조정기일이 통보되고 판사 의 입회 아래 협의가 이뤄진다．

여기서 나온 조정안은 확정판결과 같은 효력을 지닌다． 주인이 만약 조정안에 명시된 기일까지 보증금을 돌려주지 않으면 세입 자는 바로 강제집행에 들어갈 수 있다．＜유강문 기자＞

■어두운 부동산 시장… 전세금 돌려받기 쉽지 않다는데
중앙일보 980121 31면(경제) 기획 1671자

◎‘법보다 대화 우선’… 시간·비용 아끼자／값낮춰 세놓고 차액 은 나중에 받는 식／반환지연，연 ５％ 이자 요구 할수 있어／‘ 확정일자’ 받아두면 경매때 우선

변제 전세기간이 끝나면 세입자는 집을 비워주고 주인은 전세금을 돌 려주는게 원칙이다．

전세값이 오르는 시기에는 설령 집 주인이 돈이 없더라도 새 세입자를 찾아 이를 해결할 수 있지만 값이 내릴 경우 상황이 달라진다． 게다가 세든 집이 경매에 넘어가 전세금을 못찾고 쫏겨나는 경 우도 종종 벌어져 세들기전에 충분한 안전장치를 해둬야 피해를 당하지 않는다． 그렇다면 어떻게 하면 좋을까．

◇대화를 통한 협상이 최상책＝집주인이 전세금을 돌려주지 못할 때는 일단 집주인과 타협하는 방법이 최선책이다． 법으로 해결하 는 것 보다 시간과 비용을 아낄 수 있기 때문이다． 집주인과 잘 협의해 전세금을 약간 낮춰 집을 내놓고 그 차액 을 나중에 돌려받는 방식으로 합의를 보는 것이다． 물론 나중 피해가 생기지 않도록 지불각서나 현금 보관증을 필히 받아둬야 한다．

◇전세등기 해놓으면 판결없이도 경매신청 가능＝확정일자를 받아 뒀다 해도 집주인과 협의가 안되면 결국 전세금 반환 청구소송을 제기할 수 밖에 없다．

이 경우도 법원의 승소 판결을 받아 강제집행을 통해 경매를 신청할 수 있고 기간도 ６∼１０개월이 걸린다． 그러나 전세계약 당시 등기부에 전세권을 설정해 놓으면 세입자 가 곧바로 강제경매를 신청해 돈을 받아 낼 수 있다． 집 주인 이 이를 따라 주지 않는 경우가 많아 설득이 필요하다．

◇전세금 늦게 돌려줄땐 이자 요구＝일반적으로 특별한 이자 약 정이 없더라도 채무이행이 지연될 경우 그 금액에 대해 연 ５％ 의 지연손해금을 요구할 수 있다．

따라서 집을 비워줬는데도 전세금을 돌려주지 않는 경우 전세금 에 대한 이자를 집주인에게 청구할 수 있다． 뿐만 아니라 전세 금을 돌려받지 못해 새 아파트 입주가 늦어져 잔금에 대한 연체 료를 부담하게 된다면 이 부분 역시 집주인에게 청구할 수 있다. 새 아파트에 입주하기 위해 전세금이 필요한 사정을 잘 알면서 도 혹은 알 수 있었음에도 집주인이 전세금을 주지 않아 발생한 손해에 대해서는 집주인이 배상해야 하기 때문이다． 이 경우 세입자가 이런 사실들을 입증해야 하기 때문에 사전에 내용증명등을 보내 자료를 확보해둬야 한다．

계약기간중 주변의 전세 시세가 급격히 하락할 경우 집주인에게 전세금 인하를 요 구할 수도 있다．

◇경매때 전세금 지키는 법＝이사를 한후 전입신고를 하고 확정 일자 또는 전세권 설정등기를 해놓아야 전세금을 지킬 수 있는 대항력이 생긴다．

이미 다른 근저당이 설정돼 있는 경우 후순위 가 되므로 앞순위 근저당 설정금액과 전세금등을 잘 따진후 전세 여부를 결정해야 한다．

전세권 설정등기는 전세 보증금을 지킬 수 있는 좋은 방법이지 만 임대인 동의를 받아야 하고 등기비용도 비싸다． 반면 확정일 자는 임대인 동의가 필요없고 비용도 １천원선으로 싸지만 효력은 전세권 설정과 거의 비슷하다．

확정일자는 임대차 계약서만 준비해 관할등기소나 공증인 사무실 에서 날인을 받으면 된다． 또 ９６년１０월１９일부터 경매주택 소액보증금 우선변제 대상은 최고 ３천만， 우선변제금은 최고 １천２백만원까지 각각 상향 조정됐지만 그 이후에 근저당이 설정된 주택에 한해 이 규정의 혜택을 받을 수 있다． 그 이전에 근저당이 설정된 주택이라면 종전 규정을 적용받는다．＜손용태·서경호 기자＞

■전세금채권 양도받았더라도 소송내야 반환받아／이대복
매일경제 960107 12면 기획 836자

문＝강종수는 １년전에 최민수에게 ２천만원을 빌려주었는데 최민 수는 차일피일 미루면서 돈을 갚지 않고 있다． 그런데 최민수에게는 금 ２천만원의 전세보증금만이 유일한 재산 이므로，강종수에게 채무변제를 위하여 전세금 반환청구권을 양도하 였다． 강종수는 전세금채권을 양도받은 후 임대차 계약기간이 지났으므 로 집주인에게 전세금을 지급하여 달라고 하자， 집주인은 계약기 간은 지났으나 최민수가 명도를 하지 않은 이상 전세금을 지급할 수 없다고 한다． 과연 집주인의 말대로 강종수는 전세금채권을 양도받았더라도 최 민수가 명도하기전까지는 전세금을 반환받을 수 없는지 알고 싶고 만약 반환받을수 있다면 어떻게 반환받을 수 있는지 알고 싶다.

답＝최민수는 계약기간이 끝나면 집주인으로부터 받게될 전세금반 환청구권을 강종수에게 양도하였으므로 최민수를 대신한 강종수는 전세기간이 만료되면 집주인으로부터 전세금을 돌려받을 수 있다．

그러나 전세금의 반환은 주택의 명도와 동시에 이루어지기 때문 에 임차인인 최민수가 명도하지 않은 이상 집주인은 강종수에게 전세금을 돌려줄 의무가 없게 된다．

따라서 강종수는 최민수로부터 전세금반환청구권을 양도받았다 하 더라도 최민수가 임의로 집을 명도하지 않으면 채권행사를 못하게 되는 불합리한 결과를 초래하게 된다．

그러므로 대법원에서는 이러한 불합리를 제거하기 위하여 전세금 채권의 양수인은 집주인을 대신하여 임차인을 상대로 집의 명도를 청구할 수있게 하고 있다．

즉 강종수는 집주인을 대신하여 최민수를 상대로 명도를 청구하고 동시에 집주인을 상대로 양도받은 전세금의 반환을 구하는 소 송을 하여 전세금을 반환받을 수 있게 된다．＜변호사>