2008년 테마별 핵심지문 (200선)

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2008년 테마별 핵심지문 (200선) 

1-1) 법률적 개념 =   

2) 생산요소로서의 부동산은 다른 생산요소와 완전대체가 되지 않기 때문에 재화의 상대가격에 둔감하게 움직이지만 투자자산, 즉 소비재로서의 토지는 대체재가 많으며 상대가격에 민감하게 움직인다. 

3) 부동산정착물은 부동산이고 임차자 정착물은 동산인데, 부동산정착물인지 아닌지가 불분명할 때는 매수자의 것, 임차자의 것으로 간주한다.  

4) 미채굴의 광물에는 토지소유권이 인정되지 않으며, 지하소유권이 인정되는 깊이(한계심도)는 토지마다 개별적으로 판단한다. 

5) 현장자원의 수요는 소득탄력적이며 대체재가 없지만, 상품자원의 공급은 기술진보에 의해 증가될 수 있다. 

2-1) 대분류(택농임) 상호간 전환되고 있는 토지를 후보지라고 하고, 대분류 내에서 전환되고 있는 토지를 이행지라고 한다.  

2) 한계지와 농지와는 단절지가의 관계에 있으며 자가의 한계지가 차가의 한계지보다 더욱 택지이용의 원방권에 입지한다. 

3) 공법상 규제가 강화된 지역 (개발제한구역 등) 등의 경우 건부증가 현상이 나타날 수도 있다.  

4) 대지(垈地)는 모두 택지(宅地)이지만 택지라고 해서 모두 대지인 것은 아니다. 

5) 공한지와 유휴지는 규제의 대상이다. 

3-1) 주택금융이 소비자의 합리적인 소비행위에 적합한 것은 부동산이 내구재이기 때문이다. 

2) 부동성 : 시장의 국지성 / 부증성 : 생산비법칙 적용불가 / 영속성 : 감가이론 적용불가 / 개별성 : 일물일가 불성립 

3) 용도의 다양성 : 최유효이용과 가격다원설 / 병합분할의 가능성 : 한정가격의 개념 / 인문적 위치의 가변성 

4) 기술, 교통, 부담상태는 경제적 위치를 변화시키고 정책, 규제, 제도는 행정적 위치를 변화시킨다.  

5) 부동산은 내구성 때문에 소유 또는 임차의 점유형태의 결정 및 소비량에 대한 결정이 함께 필요하다(조)  

4-1) 어떤 재화의 가격이 상승했을 때, 대체관계에 있는 재화의 소비가 늘어나는 현상을 대체효과라 한다. 

2) 임대료가 변하면 수요곡선 상에서 점이 이동하고(수요량의 변화), 임대료 외의 다른 결정요인이 변할 경우에는 수요곡선 자체가 이동한다(수요의 변화). 

3) 주택가격이 상승하는데도 주택의 수요량이 증가하는 현상이 나타나는 이유는 수요량의 변화와 수요의 변화가 함께 발생했기 때문이다.  

4) 가수요는 수요에 포함되며, 금융대출금도 구매력에 포함시킨다. 

5) 수요의 법칙 = 수요곡선은 우하향 = 가격과 수요량은 역의 함수관계 = 반비례 

5-1) 부동산의 가격상승이 예상되면 수요곡선은 우측으로 이동하고 공급곡선은 좌측으로 이동한다.  

2) 주택에 대한 대체재가격의 상승, 가격상승예상 등은 수요곡선을 우측으로 이동시킨다. 

3) 비용증가산업인 경우, 수요의 증가는 장기적으로 공급량을 증가시키지만 임대료도 상승시킨다. 

4) 수요가 3증가하고 공급이 2감소하면 가격은 상승하고 거래량은 증가한다. 

5) 수요함수와 공급함수가 주어지면 균형가격을 알 수 있고, 가격이 주어지면 수요량과 공급량의 차이를 알 수 있다. 수요량과 공급량이 차이가 없을 때의 가격이 시장가격(균형가격)이 된다. 

6-1) 수요의 탄력성에 가장 큰 영향을 주는 요인은 대체재의 유무이고, 부동산은 대체재가 부족한 재화이므로 부동산의 수요는 비탄력적이다. 

2) 부동산은 주거용이 상업용이나 공업용보다, 장기가 단기보다, 시장을 세분할수록, 수요가 공급보다, 신규주택의 경우 수요가 더, 필수재보다는 사치재가 더 탄력적이다. (주장세수신수비탄) 

3) 수요가 탄력적이면 저가전략이 효과적이고, 수요가 비탄력적이면 고가전략이 효과적이다.  

4) 가격이 100원에서 120원으로 상승했을 때 수요량이 10개에서 5개로 감소하였다면 수요의 가격탄력도는 = 2.5가 된다. 

5) 탄력적이다 = 탄력도가 1보다 크다 = 기울기가 완만하다 = 수평에 가깝다. 

7-1) 주택을 물리적 주택이 아닌 주택서비스를 제공하는 효용의 주체라고 보게 되면 주택은 동질적인 상품으로 취급될 수 있다. 이 경우 주택시장에서 수요나 공급의 단위는 주택이 아닌 주택서비스가 된다. 

2) 일정시각에 존재하는 주택저량은 다른 시간대에 생산된 주택유량들로 구성되며, 일정시점에서의 저량이 일정하다는 것은 일정기간동안의 신규생산량과 철거량이 동일하다는 것을 의미한다. 

3) 부동산시장은 완전경쟁시장과 달리 소수의 수요자와 공급자들로 구성되며 이들은 가격설정자(협상자)들이다. 

4) 부동산시장에서는 단기적으로 가격의 왜곡이 발생하며, 비표준적인 재화가 거래된다. 

5) 주택소요는 저소득층에 적용되는 정책적 개념이다. 

8-1) 약성 효율적시장에서는 기술적분석에 의해서 밝혀진 지표로서는 초과이윤을 획득할 수 없다.  

2) 개별투자안의 위험을 감안한 기대수익률이 동일하다면 그 시장의 자원은 효율적으로 할당된다. 

3) 불완전시장이나 약성 또는 준강성 효율적시장도 정보비용과 초과이윤이 동일하다면 할당효율적시장이 될 수 있다. 

4) 부동산시장에서 특정투자자가 초과이윤을 획득(투기)할 수 있는 것은 시장이 불완전하기 때문이 아니라, 할당효율적이지 못하기 때문이다.  

5) 정당한 정보가치 = 확실성 하의 가치(매도가격) - 불확실성 하의 가치(매수가격) 

9-1) 부동산 경기측정지표로는 건축량(허가량, 착공량, 완공량)과 매매량이 적합하며, 부동산의 가격으로 경기를 판단하는 경우에는 투기나 생산비의 상승 여부에 유의하여야 한다.  

2) 경기변동에는 순환적변동, 계절적 변동, 장기적 변동, 무작위변동이 있다. (순계장무) 

3) 일반경기가 주거용부동산의 건축경기와는 역순환적 현상을 보이고 상업용이나 공업용부동산과는 동시순환적 현상을 보이는 것은 신용의 유용성과 밀접한 관계가 있다. 

4) 금리와 경기는 역행하며, 상향시장에서는 매도자가 중시되며 사례가격은 하한치가 된다. 

5) 거미집모형은 수요와 공급간에 시차가 존재하고, 공급자가 현재의 시장임대료에만 반응한다는 것을 전제로 하는 이론이며, 상업용에 잘 적용되고, 부동산시장은 수렴형이다. 

10-1) 베버의 최소비용이론(입지삼각형) : 최적공업입지점은 운송비가 가장 적게 드는 지점이며 예외적으로 노무비가 절감되는 곳이나 집적이익이 발생하는 지점으로 이동할 수도 있다. 

2) 뢰슈의 최대수요이론(수요콘) : 이윤극대화를 위해서는 공장의 입지는 시장의 확대가능성이 가장 풍부한 장소에서 이루어져야 한다. 

3) 최적주거입지점은 비용극소화의 원리에 의해 결정되며, 최적주거입지의 균형조건은 (-)한계주거비용=한계교통비용(+)이다. 

4) 교통이 발달(교통비용 감소)하거나 소득이 증가하면 최적주거입지점은 외곽으로 이동한다 

5) 시장지향형 산업 : ㉠ 제품의 운송비가 큰 산업 ㉡ 중간재나 완제품을 생산하는 공장 ㉢ 중량증가산업 ㉣ 제품의 부패가 심한 산업 ㉤ 원료지수가 1보다 작은 산업 

11-1) 크리스탈러의 중심지 이론 : 최소요구치(임계거리)가 재화의 도달범위 내에 있어야 중심지가 성립할 수 있다. 그리고 형태는 단일중심지는 원형, 다수의 중심지는 육각형의 형태가 이상적이다. 

2) 레일리의 소매인력의 법칙 : 두 도시의 상거래 흡인력은 두 도시의 인구에 비례하고 거리의 제곱에 반비례하여 형성된다. 

3) 허프의 확률모형 : A상점의 시장점유율 = (조) 

4) 허프의 공간마찰계수 : 교통조건이 나쁠 경우 이 값은 커지게 되고, 전문품이 일상용품보다 이 값이 작을 것이다.(조) 

5) 고전적 상점입지이론의 한계 : 다목적 구매여행과 집재성 점포를 설명하기 어렵다. (조) 

12-1) 매장용부동산의 부지선정은 기존부지의 분석에서 출발한다. 이는 1개의 점포가 유지되기 위한 최소한의 인구수 즉 최소요구치를 파악하는 작업이다.  

2) 가능매상고 추계 방법 : 비율법․유추법․중력 모형․ 회귀모형․체크리스트 

3) 공간균배의 원리 : 시장이 좁고 수요자가 비탄력적이면 중앙입지가 유리하다. 

4) 시장침투법 : 백화점이나 슈퍼 등 대부분의 상권분석에서는 공간독점법, 시장침투법, 분산시장접근법 중 시장침투법을 사용한다.(조) 

5) 선매품점은 집재성점포의 유형이 상권확대의 측면에서 유리하다. 

13-1) 부동산문제의 특징으로는 악화성향, 비가역성, 지속성, 해결수단의 다양성(복합성) 등이 있다. 

2) 외부효과의 제거는 시장실패를 수정하기 위한 경제적 기능에 해당하고 저소득층을 위한 주택정책은 사회적 목표를 달성하기 위한 정치적 기능이다. 

3) 토지정책의 수단으로는 토지이용규제, 직접적 개입, 간접적 개입이 있으며 간접개입의 방법으로는 조세, 금융지원, 보조금 지급 등이 있다. 

4) 평등한 사회 : 로렌츠곡선이 대각선, 지니계수가 작을수록(0에 가까울수록), 10분위 분배율이 클수록(2에 가까울수록)  

5) 토지은행(비축)제도 : 정부가 미리 싼 값에 미 개발토지를 대량 매입(국유화)하였다가 토지의 수요증가에 맞춰 비축된 토지를 팔거나 대여하는 제도 

14-1) 토지 및 주택가격 공시 : 토지(표준지+개별토지), 단독주택(표준주택+개별주택), 공동주택(전수조사)  

2) 주 5일 근무가 확산되면서 의도적 공가가 늘어나게 되면 이는 양적인 주택문제의 원인이 된다. 

3) 구매력 확대정책 : 일반소득분포의 개선, 주택규모분포의 개선, 저당금융의 확대 등 

4) 표준지 공시지가는 지가정보제공, 토지거래의 지표, 보상평가 등의 기준, 토지평가의 기준이 되고, 개별공시지가는 부담금이이나 세금부과의 기준이 된다. 

5) 개발이익 : 개발사업의 시행 등으로 인해 개발사업 시행자 또는 토지소유자에게 귀속되는 정상지가상승분의 초과액  

15-1) 고가주택시장에서의 주택서비스의 공급은 신규건설로부터 나오지만, 저가주택시장에서는 고가주택시장으로부터 하향여과되어 나온다.  

2) 균형임대료보다 낮은 가격으로 시장임대료를 통제하는 임대료규제는 공급감소, 부담전가(암시장), 질적 저하 등을 야기하며 기존의 임차자들의 이동을 저하시켜 교통비용의 증가 등 사회적 비용을 커지게 한다. 

3) 불량주택의 문제는, 시장실패의 문제가 아니라 소득의 문제이므로 철거와 같은 정부의 시장개입은 문제를 근본적으로 해결하는 방법이 되기는 어렵다. 

4) 임대료규제정책은 임차인을 비탄력적으로 만들고, 공공임대주택의 공급은 사적 임대시장에서 임차인을 탄력적으로 만드는 역할을 한다.  

5) 임대료를 보조하면 저가주택시장은 장기적으로 규모가 커진다. 

 

16-1) 세금이 어느 정도로 배분(조세의 전가)되는냐 하는 것은 수요와 공급곡선의 상대적 탄력성에 달려있다. 

2) 세금의 부과는 주택수요자에게는 주택가격을 높이고, 공급자에게는 주택가치를 낮추는 효과가 있으므로 세금부과는 주택의 소비량과 공급량을 모두 감소시킨다. 

3) 재산세를 비례세로 부과하면 역진세적인 효과가 나타나므로 재산세를 누진세로 부과하는 것이 형평성의 측면에서 이를 완화할 수 있다.  

4) 공공주택 공급은 단기적으로 공적․사적시장 모두의 임차자에게 혜택을 주며, 장기적으로는 이중가격을 형성하여 공공주택에 거주하는 저소득층에게만 임대료 차액만큼을 정부로부터 보조받는 것과 같은 혜택을 준다.  

5) 후분양제도의 단점 : 수요자는 일시금이 필요하고 공급자는 개발자금을 다른 곳에서 마련해야 한다.  

17-1) 부의 외부효과는 공급곡선을 상향(좌측)으로 이동시키고, 정의 외부효과는 수요곡선을 상향(우측)으로 이동시킨다. 

2) 지역지구제는 ‘어울리지 않는 토지이용’을 규제하는 정책이며, 이는 부의 외부효과를 제거 또는 감소시켜 자원의 효율적인 배분을 지원하는 역할을 한다. 이와 반대로 코즈의 정리는 외부효과 문제를 정부개입 없이 시장 스스로 해결할 수 있는 가능성을 제시한다. 

3) 특정지역만 용도를 지정하거나 변경하는 것은 사전적 독점을 유발하며 이는 또 다른 시장실패를 야기할 수 있다. 

4) 정의 외부효과가 발생하면 사적 편익이 사회적 편익보다 적으므로 최적생산량보다 과소 생산된다.  

5) 개발권이전제도(TDR)란 사적시장을 통해 우발손실을 우발이익으로 보상해 주는 제도를 말하며, 문화재보호나 우량농지 보호를 위해 토지이용을 극심하게 규제한 지역에 적용할 수 있다. 

18-1) 투자자는 투자에 있어 기다림에 대한 대가(시간비용)와 불확실성에 대한 대가(위험비용)을 요구한다.  

2) 타인자본을 차입하여 지분수익률의 진폭을 크게 만드는 것을 ‘지렛대효과’라고 한다. 이 경우 부채의 비중이 커지면 지분수익률의 기대치도 커지지만 위험도 같이 높아진다. 이러한 위험을 금융적 위험이라고 한다.  

3) 자기자본수익률 =  

4) 부동산투자분석은 “투자목적의 결정⇨투자환경분석⇨비용과 편익의 분석⇨타당성분석⇨투자결정”의 단계를 거쳐 결정된다.  

5) 수익률 레버리지의 전제조건은 부동산의 수익률이 차입이자율보다 높아야 한다는 것이다.(조) 

19-1) 잔금비율은 저당대부액의 크기와는 상관없이 연금의 현가계수를 알면 구할 수 있다.  

2) 일정기간 후에 1원을 만들기 위해서 매기간마다 적립해야 할 액수를 나타내는 자본환원계수는 감채기금계수(상환기금률)이며, 역수는 연금의 내가계수이다. 

3) 이자율이 낮은 기존의 융자를 인수하는 조건으로 주택을 구입했다면 이 주택의 구입자는 주택을 싸게 구입한 것이다. (조) 

4) 현금흐름이나 위험이 다른 투자대안을 비교하는 방법은 적절한 할인율을 사용하여 투자의 현재가치를 계산함으로써 가능하다.(조) 

5) 시장이자율이 상승하면 채권가격은 하락한다. (조) 

20-1) 세후현금수지 = 가능조소득 - 공실 - 영업경비 - 저당지불액 - 영업소득세 

2) 공실이 5%, 경비비율이 35%라면 순영업소득 = 가능조소득 × 0.95 × 0.65 

3) 영업경비에 포함 안 되는 항목 : 공실 등, 부채서비스액, 소득세, 감가상각비, 자본적지출액, 비소멸성보험료  

4) 저당지불액 = 부채서비스액 = 월부금 = 대부금액 × 저당상수 

5) 세후지분복귀액 = 재매도액 - 매도경비 - 미상환저당잔금 - 자본이득세  

21-1)  

2) 투자효과를 분석하는 모형의 외적 투입요소가 변화함에 따라 순현가 및 내부수익률이 어떠한 영향을 받는가를 분석하는 것을 민감도(감응도)분석이라 하며, 민감도가 큰 투자일수록 순현가의 변동이 심하고 상대적으로 더 위험한 투자안으로 평가된다. 

2) 요구수익률이란 투자자가 요구하는 최소한의 수익률, 기회비용, 자본비용을 의미하며, 요구수익률은 장래수익을 현재가치로 환원하는 할인율로 사용한다.  

3) 요구수익률 = 무위험률 + 위험할증률 + 예상되는 인플레이션율(피셔의 효과) 

4) 투자자의 요구수익률은 피할 수 없는 위험이 증대됨에 따라 상승하며 이러한 시장위험에 대한 대가를 위험할증률이라 한다. 그리고 이러한 위험할증률이 가산된 요구수익률을 위험조정(할인)률이라 한다.  

5) 투자에 대한 위험이 높을수록 부동산의 가치는 하락한다. 

22-1) 화폐의 시간가치를 고려하는 투자분석기법으로는 순현가법, 내부수익률법, 수익성지수법 등이 있으며 투자가치와 시장가치를 비교하는 방법은 순현가법에 해당한다. 

2) 순현가 = ① 세후현금수지의 현가합 + ② 세후지분복귀액의 현가합 - ③ 지분투자액의 현가합  

3) 수익성 지수 : 다른 판단지표가 동일할 경우 투자규모가 작을수록 높다.(조) 

4) 내부수익률 : 현금유입의 현재가치와 현금유출의 현재가치를 같도록 하는 할인율 = 순현가를 0으로 만드는 할인율 = 수익성지수를 1로 만드는 할인율   

5) 다음의 경우 가용자금이 1억이라면 부의 극대화는 ‘A+D’ 가 된다.  

투자대안 필요자금 순현가 내부수익률 

A 5,500만원 1100만원 18% 

B 3,000만원 650만원 19% 

C 8,000만원 1400만원 15% 

D 4,500만원 800만원 17% 

 

23-1) 어림셈법의 경우 승수(자본회수기간)는 낮을수록, 수익률은 높을수록 타당성이 높게 평가되며, 승수와 수익률은 역수의 관계에 있다.  

2) 대부비율이 80%이면 부채비율은 400%가 된다. 

3) “부채감당률 (=)이 1에 가까울수록 대출자나 차입자는 위험하다. 

4) 지분배당률은 세전수익률을 말하며 이는 세전현금수지와 지분투자액과의 비율을 의미한다. 

5) 자본회수기간은 짧을수록 우수한 투자안이다. 

24-1) 수익성을 나타내는 지표로는 소득의 기대치를 사용하고, 위험을 나타내는 지표로는 표준편차, 분산, 변이계수를 사용한다. 

2) 위험혐오적인 투자자라도 그 위험에 대한 대가가 주어지면 위험을 감수한다. 

3) 위험과 수익이 비례관계(상쇄관계)에 있다는 것은, 체계적 위험과 수익이 비례관계에 있다는 의미이지, 모든 위험과 수익이 비례관계에 있다는 것을 의미하는 것은 아니다.  

4) 분산투자는 구성자산의 수가 많을수록, 상관계수가 낮을수록 그 효과가 크게 나타난다. 

5) 개별투자자의 최적의 포트폴리오는 효율적 전선과 개별투자자의 무차별곡선이 접하는 점이 되며 이 때 공격적인 투자자일수록 무차별곡선의 기울기는 완만하다. 

25-1) 필요한 자금을 자기자본으로 조달하는 것을 지분금융이라고 하고 타인자본으로 조달하는 것을 부채금융이라고 하는데 지분금융으로는 부동산신디케이트, 리츠의 주식발생 등이 있고 부채금융으로는 저당대부, 건축대부, MBS 등이 있다. 

2) 가산금리는 흔히 계약에 의해 고정되어 있으나 기준금리는 시장상황에 따라 변동한다. (조) 

3) 실질이자율 = 명목이자율 - 실제인플레율  

4) 대출자가 고정금리로 대출한 경우, 시장금리가 대출금리보다 낮아지면 조기상환위험이 발생하고, 시장금리가 대출금리보다 높아지면 인플레위험이 발생한다. 

5) 명목금리가 같다고 하더라도 연간 유효이자율은 이자계산 기간이 짧을수록 높아진다.(조) 

26-1)  

2) 체증식상환은 차입자의 지불능력 증가와 자산가치 상승에 적합한 이상적인 상환방법이다.(조) 

3) 원리금균등상환의 경우 “① 원리금 ② 이자 ③ 원금”의 순서대로 계산하며 원금상환은 체증하기 때문에 대략 만기의 2/3정도가 지나야 원금의 반이 상환된다. 

4) 인플레위험을 대처하기 위한 수단으로 대출자는 이자율을 조정하거나 원금을 조정한다. 

5) 가격수준조정저당의 경우는 적용되는 이자율은 실질이자율이며 대출초기에 인플레율이 높으면 잔금액이 대부금액을 초과할 수도 있다. 

6) 변동이자율 저당의 경우 이자율의 조정주기가 짧을수록 대출자의 인플레 위험은 감소된다 

27-1) 개별저당의 매입은 위험하고 번거롭고, 저당집합을 담보로 하여 발행하는 저당담보증권의 매입은 수익성은 떨어지나 안전성과 유동성이 높다. 

2) 저당담보증권의 경우 모저당이 고정이자율저당이라도 저당담보증권은 가변이자율로 발행될 수 있고, 한 개의 저당을 여러 개로 쪼개어 저당담보증권을 발행할 수도 있다. 

3) 이체증권(MPTS)은 차입자가 지불하는 부채서비스액이 증권발행기관을 통과해서 투자자에게 직접 지불되기 때문에 조기상환위험을 투자자가 감수해야 한다.(=투자자의 입장에서는 콜 방어가 되지 않는다)  

4) 저당직불채권(MPTB)의 일종인 다계층채권(CMO)는 이체증권처럼 저당차입차의 원리금을 트렌치별로 직접 지급하므로 이체증권의 성질을 가지고 있고, 트렌치의 존속기간을 다양하게 하여 장기투자자들이 원하는 콜방어를 실현시킬 수 있으므로 저당채권의 성질도 가지고 있다. 

5) 한국주택금융공사의 보금자리론의 대출한도는 주택담보가치의 70%까지, 그리고 3억원까지 가능하다. 대출대상 주택은 6억원 이하의 주택이고, 대출기간은 최단 10년에서 최장 30년 범위 내에서 가능하다 

28-1) 최근의 리츠법 개정안은 리츠의 설립을 간편하게 하고, 차입을 용이하게 하며, 투자대상을 확대하는 측면에 초점을 맞추고 있다. 

2) 리츠는 건교부장과의 인가를 설립인가제에서 영업인가제로 전환하였으며, 최저자본금을 설립시 10억, 영업6개월 후 100억으로 하향조정하였다. 

3) 차입 및 사채발행이 주총의결시 자기자본의 10배 이내에서 가능하고, 개발전문부동산투자회사제도를 도입하였다. 

4) 프로젝트 파이낸싱의 특징 : 비소구금융, 부외금융, 신디케이트론, 위험분산효과 

5) BTL방식(학교, 기숙사, 도서관)은 사전적으로 수익을 보장하고, BTO방식은 사후적으로 수익을 보장한다. 

29-1) 생산요소의 총수입은 전용수입(기회비용)과 경제지대(잉여)로 구성되는데 지대수입(완전비탄력)은 모두 경제지대에 해당한다. ⇨ 그래프 

2) 입지잉여가 0이 되는 위치를 한계입지라고 하고한계수입과 한계비용이 같아서 이윤이 극대화되는 집약도를 집약한계라고 한다. 

3) 고전학파는 생산요소를 토지⋅자본⋅노동으로 나누고, 지대는 가격을 결정하는 비용이 아니라고 주장한다.  

4) 직․주분리현상의 원인으로는 도심의 고지가, 환경악화, 교통의 발달 등이 있고 그 결과로는 도심공동화, 도시스프롤, 도심고동비율의 증가 등이 나타난다. 

5) 튀넨의 입지교차지대설 : 지대 = 매상고 - 생산비 - 수송비  

30-1) 부동산개발에 있어 타당성분석으로부터 나온 결과가 비록 동일하다고 하더라도, 개발업자에 따라 채택될 수도 있고 그렇지 않을 수도 있다. 이는 개발업자에 따라 요구수익률이 다르기 때문이다. 

2) 시장분석이 개발사업의 시장에서의 채택가능성을 평가하는 것이라면 경제성분석은 개발사업의 수익성여부를 평가(DCF기법을 이용)하는 작업이다.  

3) 지역경제분석 : 모든 부동산의 수요와 시장에 영향을 미치는 요인을 분석, 확인 및 예측하는 작업을 말하며. 거시적 시장분석의 한 부분이다.(조) 

4) 시장분석 : 일정 지역시장 단위에서 특정 유형 부동산에 대한 수요와 공급을 분석하는 작업이다. (조) 

5) 시장성분석 : 시장분석의 한 부분이며, 개발사업의 시장흡수율과 분양실적을 극대화하는 토지의 최유효이용에 대한 연구작업이다.(조) 

31-1) 지주공동사업 : 토지소유자가 토지를 제공하고 개발업자가 자금과 시공을 담당하는 공동의 사업으로서 사업 후의 이익을 현금으로 공동배분하거나 건물의 일부로 변제한다.(조) 

2) 토지신탁개발방식은 개발사업주체 및 개발비용부담자가 수탁자인 신탁회사인 반면, 사업수탁방식은 토지소유자의 명의로 개발하고, 개발비용부담자는 토지소유자이다. 

3) 등가교환방식(대물변제) : 공사비를 완공된 건출물의 일부로 갚는다. 즉 건축공사비와 완공건축물을 교환하는 것이다. 

4) 컨소시엄 : 토지소유자와 컨소시엄회사가 공동으로 개발하는 형태이며, 대규모 아파트개발이나 사회간접자본시설사업의 경우 유리하다. 

5) 신차지방식 : 토지소유자는 매 기간 고액의 지대를 받고 기간 말에는 토지는 무상, 건물은 유상으로 돌려받는다. 

32-1) 재개발은 보전재개발(예방), 수복재개발(노후․불량화 요인만 제거), 개량재개발, 철거재개발(후진국형) 등으로 구분된다. 

2) 택지의 성숙도는 복합개념으로 판단하며, 동일한 택지라도 용도가 다르면 그 성숙도에 차이가 있다.  

3) 공영개발(신도시개발) : 계획적 토지이용, 개발이익의 환수 등의 측면에서 장점이 있고, 토지소유자와의 충돌, 초기 자금부담 가중, 인근지역의 지가상승 등의 단점이 있다. 

4) 공영개발 : 택지조성 후 차등공급이 가능하며 현재 공적개발의 가장 보편적인 방법이다. 

5) 환지방식 : 불규칙한 농지나 미개발지를 정비해서 기존의 토지소유자에게 재분배하는 방식이며 ‘체비지, 감보’의 개념이 있다. 

33-1) 부동산관리에서 협의의 관리라 함은 기술적 관리(위설안전)를 말한다. 기술적 관리에는 위생관리, 설비관리, 보안관리, 보전관리가 있다. 

2) 혼합관리 단점 : 책임의 소재가 불명확하고 전문업자를 충분히 활용할 수 없다. 

3) 주거용은 연대성과 조임대차, 매장용은 가능매상고와 비율임대차(기본+추가), 사무용이나 공업용은 적합성과 3차 순임대차가 적용된다.  

4) 빌딩의 수명현상(전개발-신축-안정-노후화-완전폐물)에서 자본적 지출을 억제하고 빌딩의 교체계획을 수립하는 것이 합리적인 단계는 노후단계이다.  

5) 자산관리자의 역할은 시설관리자나 부동산관리자보다는 장기적, 전략적 관점에서 관리를 하는 것이다.(조) 

34-1) 마케팅 전략 : 시장점유 마케팅 전략(세표차, 제가유홍). 고객점유 마케팅 전략(AIDA), 관계마케팅 전략(브랜드) 

2) 제품차별화전략 : 분양가 자율화 또는 후분양제도와 관련하여 그 중요성이 더해지고 있다.(조) 

3) 광고.홍보전략 : 매체를 통하여 일반대중에게 전달하는 판촉활동으로서 최근에는 고지형 광고보다는 이미지형, 설득형 광고가 많이 활용된다. (조) 

4) 콘도나 오피스텔과 같은 상품은 소비자의 심리를 이해하고 소비자와의 다양한 점점을 창출하려는 고객지향적 시도라고 볼 수 있다.(조) 

5) 애드믹스 : 광고예산이 편성되면 광고효과지수의 크기에 따라 광고비를 책정한다.  

35-1) 가격시점은 대상물건의 가격조사를 완료한 일자로 한다. 다만, 가격시점이 미리 정하여진 때에는 가격조사가 가능한 경우에 한하여 그 일자를 가격시점으로 정할 수 있다. 

2) 대상물건에 대한 평가가액은 정상가격(시통출거당)으로 결정함을 원칙으로 한다. 다만 일정한 경우 특정가격으로 결정할 수 있다. 

3) 부동산의 가격은 부동산에 결부된 권리와 이익에 대한 가격이며 동일부동산에 둘 이상의 권리와 이익이 동시에 존재하는 경우, 각각의 권리와 이익에 가격이 형성된다. 

4) 가격은 과거의 값이지만 가치는 현재의 값이고, 가격은 정해진 시점에 하나만 존재하지만 가치는 무수히 많은 가치가 존재할 수 있다. (가치의 다원적 개념) 

5) 시산가치의 조정시 이들을 단순히 산술평균해서는 안된다.  

36-1) 대체의 원칙 : 대체 가능한 재화의 가격이 서로 비슷하다는 원칙이며, 평가3방식의 근거가 된다. 

2) 균형의 원칙에 위배되면 기능적 감가가 발생하고, 적합의 원칙에 위배되면 경제적 감가가 발생한다. 

3) 기여의 원칙 : 부동산의 가치는 생산비의 합이 아니고 기여가치의 합 / 인접토지의 합병시 한정가격과 관련 / 추가투자의 판단기준 

4) 수익배분의 원칙 : = 잉여생산성의 원리 / 잔여법의 근거 

5) 부동산고유의 가격제원칙 : 최유효이용원칙 및 적합의 원칙 

37-1) 지역분석 : 지역성, 인접성, 부동성 등에 근거 / 표준적이용과 가격수준 판정/ 인근지역, 유사지역, 동일수급권을 분석 / 적합의 원칙과 관련 / 지역분석이 선행분석이고 개별분석이 후행분석이다.  

2) 인근지역 : 속하는 지역 + 대체가 가능한 부동산이 존재하는 지역 + 직접영향권 

3) 인근지역의 범위를 너무 좁게 설정하면 사례수집이 어렵고, 그 반대면 가격수준의 판정이 어렵다. 

4) 동일수급권은 인근지역과 다른 용도적 지역도 포함될 수 있다. 

5) 후보지의 동일수급권은 전환 후의 용도를 기준으로 판단한다. 

38-1) 재조달원가 : ① 가격시점에서의 원가 ② 복제원가 산정원칙 ③ 수급인의 적정이윤이 항상 포함(도급건설을 전제로 산정) 

2) 감가수정 : ① 실제 가치하락분 반영 ② 잔존수명과 경제적 수명 적용 ③ 관찰감가 인정 ④ 경제적 감가 인정  

3) 복성가격이 큰 순서는 “상환기금법>정액법>정률법”이고 매년 감가액이 큰 순서는 그래프를 그려서 이해한다. 

4) 복성가격 = 재조달원가 - × 경과년수   

5) 원가법은 고전학파의 생산비가치설에 근거하며 건물이나 기계류의 평가 및 조성지나 매립지의 평가에 유용하다. 

39-1) 직접환원법은 장래 기대되는 순수익을 환원이율로 환원하고, 할인현금수지분석법(DCF)은 미래의 현금흐름을 할인율로 할인한다. 

2) 자본환원율을 구하는 방법에는 시장추출법, 조성법(요소구성법=주관개입이 심함), 투자결합법(토지와 건물 또는 지분과 저당의 수익률이 다르다), 엘우드법(영업소득세는 알 필요 없다), 부채감당법(대출자의 입장) 등이 있다. 

3) 자본회수의 방법으로는 연금법, 상환기금법(안전률로 재투자), 직선법(재투자를 하지 않음)이 있고, 자본회수가 필요 없는 토지의 경우 직접법을 적용(영속성에 근거)한다.  

4) 수익가격이 큰 순서는 ‘연금법>상환기금법>직선법’의 순서이다. 

5) 수익환원법은 가치의 정의에 부합하므로 이론상 가장 우수한 평가방법이다. 

40-1) 시장접근법에 의한 평가절차 : 유사매매사례의 수집 ⇨ 대표성 없는 매매사례의 제거 ⇨ 비교매매사례의 선택 (3-5개) ⇨ 비교매매사례의 수정 ⇨ 시산가치의 조정  

2) 비교매매사례의 수정방법 : 비율수정법 ⇨ 금액수정법 ⇨ 연속수정법 (비금연) 

3) 사례가 인근지역 내에 있으면 지역요인 비교작업은 하지 않는다. 

4) 저당이 설정된 부동산의 사례는 대표성없는 매매사례에 해당하지 않는다. 

5) 배분법은 가격을 구하는 방법이고, 잔여법은 순수익을 구하는 방법이다.  

[뛰어바]

무아님방에서 도움을 받았기에!...다른 교수님의 카페에서 (( 조 )) 라고 쓰여 있는건 이번 출재위원 조주현 교수님의 조금이라도 서로에게 보탬이 될까 혼나면서 퍼왔습니다... ^^ 참고하세요...최선을 다하며 화이팅입니다~!! 드디어 내일이군요...