＜권리분석의 기초1＞ 말소기준권리란 무엇인가?

[친절한경매강사]

아래 사건에서 등기부상 권리분석은 어떻한가? 이는 말소기준권리를 찾고 이를 중심으로 인수와 소멸의 권리를

찾는 것이다. 아래는 2007.5.18. 근저당 한국자산관리공사가 말소기준권리이다.

말소기준권리는 소멸되는 권리 중 제일 앞에 기준이 되는 권리를 말한다. 이는 권리분석의 기본이며,

이를 정확히 이해하지 못하면 경매에 대한 깊이 있는 해석이 어려워진다.

민사집행법 제91조의  "인수주의와 잉여주의의 선택"을 잘 들여다보면 말소기준권리가 무엇인지 알수 있다.

 인수주의와 잉여주의의 선택 등(민사집행법 제91조)

① 압류채권자의 채권에 우선하는 채권에 관한 부동산의 부담을 매수인에게 인수하게 하

거나, 매각대금으로 그 부담을 변제하는 데 부족하지 아니하다는 것이 인정된 경우가 아

니면 그 부동산을 매각하지못한다.

② 매각부동산 위의 모든 저당권은 매각으로 소멸된다.

③ 지상권·지역권·전세권 및 등기된 임차권은 저당권·압류채권·가압류채권에 대항할 수 없는

   경우에는 매각으로 소멸된다.

④ 제3항의 경우 외의 지상권·지역권·전세권 및 등기된 임차권은 매수인이 인수한다. 다만,

    그중 전세권의 경우에는 전세권자가 제88조에 따라 배당요구를 하면 매각으로 소멸된다.

⑤ 매수인은 유치권자에게 그 유치권으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있다.

따라서 이를 다시 정리하면

① 저당권, 근저당권(민사집행법 제91조 2)  

② 압류, 가압류(민사집행법 제91조 3)

③ 경매신청한 선순위 전세권(민사집행법 제91조 4) 으로 정리할 수 있다.

♣ 단, 전세권의 경우 말소기준권리가 될 수 있는 경우는 전체건물에 대하여 설정된 전세권이

   경매신청하였거나 배당요구를 한 경우이다. 건물일부에 전세권이 설정된 경우는  전세권보다 후순위인

   다른 권리는 소멸되지 않는다는 것에 주의할 필요가 있다.

추가로 담보가등기나 경매개시결정등기가 말소기준권리에 추가된다.

④ 담보가등기(가등기담보등에 관한 법률 12조 1)

⑤ 경매개시결정등기(민사집행법 제144조)

위 민사집행법 제91조 등의  말소기준권리가 이해되었으면 이보다 늦은 다음의 권리는 소멸된다는 것과

① 제91조 3항: 지상권, 지역권, 전세권, 임차권등기

② 말소기준권리이후에 등기된 가등기, 가처분, 임차권, 환매등기

③ 말소기준권리이후에 주민등록과 주택의 인도를 마친 주택임차인

④ 말소기준권리이후에 사업자등록과 건물의 인도를 마친 상가건물임차인

말소기준권리보다 빠른 다음의 사항들은 인수해야 하는(인수주의) 것임을 알 수 있다.

① 말소기준권리이전에 등기된(선순위라 함) 지상권,지역권, 등기된 임차권(제91조 4항)

② 말소기준권리이전에 소유권이전 청구권가등기,가처분, 환매등기

③ 말소기준권리이전에 주민등록과 주택의 인도를 마친 주택임차인

④ 말소기준권리이전에 사업자등록과 건물의 인도를 마친 상가건물임차인

⑤ 유치권

⑥ 예고등기

⑦ 법정지상권, 분묘기지권

⑧ 특수한 경우의 가처분: 토지소유자가 그 지상건물 소유자에 대하여 토지인도 청구권

을 위하여 건물에 가처분등기를 한 경우 건물만 경매가 나온 경우 가처분은 매각으로 소멸

되지 않는다.

♣ 말소기준권리 이전에 등기되어 있는 권리나 주민등록을 한 주택임차인 또는 사업자등록

한 상가건물 임차인은 경매로 인해 소멸되지 않고 낙찰인이 인수, 부담하게 된다.

다소 단어의 나열에 혼란스러울수도 있다. 그러나 이를 잘 살펴보면 왜 권리의 선.후에 따라

말소되어야 하고 인수되어야 하는지 이해할 수 있다. 또한 이해하여야 할 필수적인 부분이다.

<말소기준권리인 근저당,저당, 담보가증기,가압류,압류, 경매개시결정등기 용어해설>

 1. (근)저당 

저당은 채무자 또는 제3자(물상보증인)가 채무의 담보로 제공한 부동산 기타의 목적물에 대한 배타적 지배를 내용으로 하는 전형적인 가치권의 성격을 가지고 있다. 만약 채무의 변제가 없는 경우에 채권자는 그 목적물로 부터 우션변제를 받을 수 있는 담보물권이다. 저당목적물에 대한 점유 및 사용.수익권은 소유자에게 있다. 근저당은 계속적인 거래관계로부터 발생 소멸하는 불특정다수의 장래채권을 결산기에 계산한 후 잔존하는 채무를 일정한 한도액의 범위 내에서 담보하는 저당권을 말한다. 장래의 증가나 감소등 변동하는 불특정의 채권을 담보하는 점에서 저당권과 다르다.

2. 담보가등기

가등기는 매수한 부동산의 이중매매나 불측의 강제집행으로 발생하는 소유권이전방해를 사전에 막아 원활하게 부동산의 소유권 이전을 하기 위하여 등기순위를 확보하는 제도로 매매의 예약과 같이 소유권이전 청구권의 순위를 보존하기 위한 본래의 가등기와 채권담보의 목적으로이루어지는 담보 가등기가 있다.이때 말소기준권리가 되는 것은 담보적 성격이 있는 담보가등기만 해당된다.

 3. (가)압류 

가압류는 급전채권이나 급전채권으로 바꿀 수 있는 청구권을 위하여 소송을 제기하고 강제집행을 실행하고자 할 때 소송기간 동안 채무자가 자기 재산을 도피, 은닉하지 못하도록 묶어두는 보전 수단으로 대부분 소송 후 경매로 실행을 하는 것을 전제로 한다. 단, 가압류등기의 경우 채무명의(본안소송의 확정판결, 집행력 있는 공정증서 등)가 없는 가압류등기는 확정된 채권이 아니므로 그 배당금 또한 본안소송에서 채권이 확정되기 전까지는 법원에 공탁된다.

만약 가압류가 본안소송에서 그 가압류 등기가 허위임이 밝혀질 경우에는 경매 당시로 소급하여 새로운 말소기준권리를 기준으로 후 순위 권리의 말소여부를 판단해야 될 경우도 있다.  이러한 경우에 가압류등기로 인해 예측하지 못하는 손해를 본 임차인 등의 이의신청으로 인해 낙찰자가 예상하지 못한 손해를 볼 수도 있다. 

4. 강제경매개시결정등기 

강제경매개시결정등기란 제3자에 대하여 해당부동산이 강제집행을 하기 위하여 압류가 되었다는 것을 공시함으로써 그 등기 이후에 권리를 취득하더라도 경매신청인이나 낙찰자에게 대항할 수 없다는 것을 경고하는 것이다. 강제경매개시결정등기보다 후 순위의 지상권, 지역권, 전세권, 임차권, 전세, 가등기, 가처분등기, 가압류등기, 환매등기 등은 소멸되고, 이들의 권리가 선 순위에 있을 경우는 인수 된다.

[김요섭]

잘 보았습니다.

[삼팔광땡]

말소기준권리