[부동산] 강북 개발 바람-산조망,물조망,뉴타운주변 3대 분양지 주목

장경철 칼럼   얼마전 지방선거가 끝이났습니다. 서울의 시장이 누구가 되었건 강북개발은 시대의 흐름이며 대세로 보입니다. 강북이 다시 주목을 받고 있습니다. 서울시장 유력 후보들이 경쟁적으로 강북개발을 통해 서울 강남북의 균형 발전을 이루겠다는 공약을 내세웠기 때문입니다. 주택업계도 이런 호재를 등에 업고 강북지역 분양에 활발히 나설 움직이고 있습니다. 누가보더라도 3대 테마는 산조망이 가능한 남산.북한산 지역, 뉴타운 주변, 강조망이 가능한 한강조망 재개발 구역.하천조망이 가능한 청계천일대 지역으로 조만간 이들 지역 주변에서 분양 물량이 한꺼번에 쏟아져 나와서 주목을 할 만 합니다. 1. 산조망 지역 남산 조망권 지역 도심이면서 남산의 북쪽자락인 중구 회현동과 충무로 일대에서 남산 조망이 가능한 주상복합아파트 1천여가구가 선보일 예정입니다. 이 지역은 종전까지 상업시설이 대부분이었으나 최근 도시환경정비사업(옛 도심재개발)이 활발히 진행되며 주상복합 타운으로 변신을 꾀하고 있습니다. 남산골로 불리는 이 일대는 남산을 등에 지고 청계천 쪽을 바라보는 입지로, 국내 최대상권인 명동과 함께 풍수지리적으로도 명당으로 알려진 곳입니다. 여기에다 최근 서울시가 추진하기로 한 남산 계곡물 살리기 계획도 새로운 호재로 등장했습니다. 쌍용건설은 회현동 남산 3호터널 입구에 짓는 주상복합아파트 236가구를 다음달 분양합니다. 33층 2개동으로 52~94평형의 대형으로만 꾸며 고급 아파트 수요를 흡수할 계획입니다. 분양값은 평당 2천만원 정도로 잡고 있습니다. 회사는 남산 산책로가 조성되고 대부분 가구에서 남산을 조망할 수 있도록 설계했다고 합니다. SK건설은 회현동 우리은행 본점 옆 회현4-1구역을 재개발해 짓는 주상복합아파트를 다음달 분양합니다. 30층 2개동으로 43~92평형 233가구입니다. 군인공제회도 회현동 우리은행 본점 인근 회현5지구를 개발해 올 9월께 주상복합아파트 420여가구를 분양할 예정입니다. 300가구가 넘어 주택법을 적용받기 때문에 쌍용,SK건설과 달리 일부 소형평형이 배정됩니다. 또 GS건설은 중구 충무로 삼성제일병원 맞은편에 주상복합아파트 31~62평형 273가구를 다음달 말 분양할 예정입니다. 32층 건물로 북쪽으로는 청계천과 종묘, 남쪽으로는 남산이 보입니다. 미아·불광 등 북한산 조망 재개발구역 미아지구와 길음지구, 불광지구 등은 북한산을 바라볼 수 있는 북한산 조망권으로 꼽힙니다. 이 지역에 있는 재개발 지분들은 조망권 프리미엄을 기대할 수 있어 투자가치가 높습니다. 미아뉴타운에 해당하는 미아8구역은 북한산을 정면으로 조망할 수 있는 위치에 있습니다. 현재 구역지정 준비 중이다. 시공사로 두산산업개발이 내정돼 있습니다. 주변에 5327가구의 대규모 단지인 SK북한산시티아파트와 풍림아이원 아파트가 들어서 있습니다. 학군도 사립 영훈중고, 신일중고가 통학 가능한 거리에 있는 등 강북에서는 비교적 우수한 편에 속합니다. 지하철 4호선 길음역과 미아 삼거리역이 버스로 5분거리에 위치합니다. 솔샘길과 삼양로 정체구간이 단점입니다. 하지만 삼양선 경전철이 계획대로 개통되면 투자의 걸림돌로 지적돼 온 교통 문제가 해결됩니다. 현재 평당 지분시세는 △10평이하 1100만~1400만원 △10~20평 850만~1100만원 △20~30평 750만~950만원 △30평 이상 600만~800만원 선에 형성돼 있습니다. 불광3구역도 북한산자락에 위치해 탁월한 그린 조망권을 자랑합니다. 은평뉴타운이 인근에 위치하고 있고 주변에 재개발구역이 밀집돼 있어 개발 완료시 대규모 단지가 형성됩니다. 현재 사업승인 재신청 중에 있으며 현대건설이 시공을 맡을 예정입니다. 이 일대 시세를 견인하고 있는 현대홈타운과 함께 불광동을 대표할 만한 브랜드타운으로 거듭날 것이란 게 지역 중개업계의 주장입니다. 지하철 6호선 독바위역 바로 앞에 위치해 교통이 편리합니다. 북한산 국립공원을 이용할 수 있습니다. 연천초, 불광초, 불광중, 동명여자정보고 등이 가깝습니다. 지난해 11월 사업승인 이후 반짝 가격이 상승했으나 현재는 강보합 상태를 유지하고 있습니다. 현재 10평이하 소형지분 시세는 평당 1200만~1500만원이며 10~20평은 평당 800만~1200만원입니다. 20~30평은 평당 700만~1000만원에 거래되며 30평이상은 평당 650만~800만원 선이 매도자 요구금액입니다. 2. 물조망 지역 청계천 일대 청계천 일대에서는 황학동과 용두동이 눈길을 끌고 있습니다. 롯데건설은 중구 황학동 일대 황학구역을 재개발해 짓는 주상복합아파트 6개동 1870가구 가운데 23평형 365가구, 45평형 126가구를 다음달 일반에 선보입니다. 청계천 바로 옆에 단지가 들어서는 뛰어난 입지로 일찌감치 실수요자들이 눈독을 들여온 곳입니다. 최고 33층으로 조망권이 뛰어난 것도 장점입니다. 분양값은 23평형이 평당 1400만원선, 45평형은 평당 1800만원선에 이를 전망입니다. 두산산업개발은 다음달 동대문구 용두동 일대 용두2구역 재개발을 통해 공급하는 433가구 중 16~40평형 139가구를 일반 분양합니다. 용두동은 최근 산란기 잉어떼가 올라오는 등 생태복원이 빠른 청계천 하류에서 가깝다는 게 장점입니다. 금호·흑석·동빙고동 등 한강조망 재개발구역 한강 조망권 단지로는 금호지구와 용산·보광지구, 흑석지구 등이 대표적입니다. 상도와 옥수지구 등은 준한강 조망권으로 꼽히지만 대부분 층에서 한강조망이 힘들고 일부 창을 통해서만 제한적으로 한강을 바라볼 수 있습니다. 성동구 금호동 200번지 일대의 성동구 금호13구역은 지난해 11월 정비구역으로 지정된데 이어 올 3월 조합설립인가를 받았습니다. 남쪽으로 한강과 접해 있어 한강을 제대로 조망할 수 있는 몇 안되는 재개발구역 중 하나입니다. 현재 용적률 상향 조정을 추진하고 있다. 시공은 GS건설이 맡았습니다. 개발 뒤 1000여가구의 대단지가 들어설 계획입니다. 이 구역은 신금호역 로터리 입구에 위치한 역세권 지역으로 지하철 5호선 신금호역이 5분 이내 거리에 있습니다. 지하철 3호선 금호역과 5호선 행당역도 걸어서 10분 거리입니다. 주변에 대현산 배수지공원을 비롯해 용봉 근린공원 등 주민 휴식처도 갖추고 있습니다. 10평 이하 소형지분 시세는 평당 1700만~2200만원. 10~20평 사이 지분은 평당 1500만~1800만원, 20~30평은 1300만~1600만원, 30평 이상은 1200만~1500만원 사이에 형성돼 있습니다. 동작구 흑석동 45-1번지 일대 흑석5구역은 한강 조망권과 동시에 지하철 9호선 개통이라는 이중 호재로 주목받고 있습니다. 특히 이 구역의 경우 사업진행이 더딘 주변 일대 재개발구역 가운데 사업 진행 속도가 가장 빠른 편입니다. 동부건설이 시공사로 선정돼 있다. 현재 시행인가 신청을 준비하고 있습니다. 25평형 169가구, 34평형 254가구, 43평형 126가구 등 총 650가구(임대 포함)가 지을 예정입니다. 달마산을 배후로 한강을 바라볼 수 있는 우수한 입지적 여건을 갖추고 있는 곳입니다. 재개발 완료뒤 인접한 흑석4구역과 더불어 대규모 단지가 형성됩니다. 9호선 신설역인 중대입구역을 걸어서 이용할 수 있습니다. 이달 18일부터 사업시행인가 공람이 시작되는 등 사업이 임박해지면서 가격 상승이 이어지고 있습니다. 소액 투자문의가 꾸준한 편이며 3층 이상부터 한강조망이 가능할 것이란 게 조합의 설명입니다. 현재 10평 이하 소형 지분 평당 시세는 1900만~2500만원이며 10~20평은 평당 1800만~2100만원입니다. 20~30평은 1400만~1700만원, 30평 이상은 1150만~1450만원 선에 가격이 형성되고 있습니다. 한남뉴타운내 속해 있는 용산구 동빙고동 재개발구역은 한강과 남산조망권이 모두 가능해 많은 수요자들로부터 관심을 받고 있는 지역입니다. 최근 서울시가 U턴프로젝트 핵심지역으로 지목하면서 기대감이 더욱 높아지고 있습니다. 남산을 배후로 한강이 한눈에 펼쳐져 있습니다. 중앙선 서빙고역을 걸어서 이용 가능합니다. 주요 간선도로 이용이 쉬워 이촌동을 능가하는 주거지역으로 탈바꿈할 것으로 기대됩니다. 한강공원, 용산가족공원, 국립중앙박물관 등이 가까운 거리에 위치하고 있습니다. 학교시설로는 서빙초등, 오산중, 한강중, 오산고, 단국대 등이 있습니다. 여러 개발 호재로 가격은 꾸준히 오르고 있습니다. 현재 평당 지분시세는 △10평이하 2700만~3700만원 △10~20평 2400만~3000만원 △20~30평 1900만~2200만원 △30평 이상 1700만~2000만원선입니다. 3. 뉴타운 주변 서울 뉴타운에 인접한 곳에서 선보이는 새 아파트도 주목됩니다. 강북권 광역 재개발을 위한 ‘도시재정비촉진특별법’ 시행으로 뉴타운 후광 효과를 기대해 볼 수 있어 실수요자라면 관심을 가질 만합니다. 대명종합건설은 성북구 장위동에 짓는 ‘대명 루첸’을 이번주에 분양합니다. 24~45평 611가구로 올들어 서울 지역에서 선보인 새 아파트 중 분양 물량이 가장 많습니다. 장위뉴타운과 맞닿아 있고 장월택지개발지구, 드림랜드와도 인접해 있습니다. 회사는 하반기 같은 지역에서 1600가구를 추가로 공급해 장위동 일대를 ‘대명 루첸’ 타운으로 조성할 계획이라고 계획이라고 합니다. 하반기 서울 분양의 최대 관심사는 은평뉴타운으로 서울 은평구 진관내·외동과 구파발동 일대를 재개발해 오는 2008년 말까지 1만 5000여가구를 짓습니다. 사업단계에 따라 1∼3지구로 나뉘는데 1지구 진도가 가장 빠르다.1지구에서 공급될 가구 수는 4300여가구로 이 가운데 일반 분양 물량은 2600여 가구입니다.105만평에 이른다. 도심에서 불과 10㎞ 정도 거리입니다. 서울에서는 찾아보기 힘든 ‘생태전원도시’라는 특징까지 더해져 관심이 큽니다.1지구 A,B,C공구의 분양이 연내 이뤄지는데 A공구 1593가구 중 872가구,B공구 1437가구 중 984가구,C공구 1274가구중 752가 일반 분양될 예정입니다. 이밖에 조합 아파트나 재개발 일반분양 중에서도 규모와 입지여건이 뛰어난 단지가 많습니다. 신원종합개발은 10월중 지하철7호선 상동역이 걸어서 5분 거리이며 동작구 상도동 일대 조합아파트 999가구 가운데 33·45평형 445가구를 10월 일반 분양합니다.7월에는 삼성물산건설이 동대문구 답십리동 전농 3-2구역을 재개발해 472가구 중 24∼42평형 310가구를 일반 분양할 예정입니다. 강북개발 풀어야할 숙제는 없나? 강북 개발에 관심이 높아지고 있습니다. 정부가 강남.북 균형 개발이라는 숙원을 해결하겠다는 강력한 의지를 내비치고, 실질적인 규제 완화 조치를 시행하면서 머지않아 강남 같은 강북을 볼 수 있을 것이라는 기대감이 고조되고 있습니다. 하지만 일각에서는 서울 전 지역을 투기화하는 부적절하 정책,현실성없는 포퓰리즘 정책이라는 비판도 일고 있는 게 사실입니다. 전문가들은 강북 개발을 위해서 무엇보다 교육 여건,주거환경,교통 등의 제반 여건 형성에 주력해야 할것이라고 입을 모았습니다. 특히 전문가들은 교육여건을 무엇보다 중요하게 꼽았는데,명문 학교,학군에 대한 프리미엄이 주거지 결정에 가장 큰 영향을 끼치고 있기 때문이라는 의견이 주를 이뤘습니다. 때문에 강남에 대한 수요를 강북으로 돌리기 위해서 이 같은 교육 프리미엄을 우선적으로 구축해야 한다는 게 이들의 공통된 견해입니다. 이와 함께 쾌적한 주거 환경 조성과 인근 부도심지의 기능 강화 등을 강북 개발의 선행 조건으로 꼽았습니다. 이 같은 제반 여건이 갖춰지면 강북이 강남으로 대체할 수 있다는 긍정적인 견해를 내비쳤습니다. 전문가들은 이 깉은 교육 여건 개선과 함께 쾌적한 생활환경 조성,부도심지 확충 등을 강북 개발의 선행조건으로 꼽았습니다. 이와 함께 영세 거주자들을 위한 임대아파트와 소형 주택의 비율을 높여야 정책이 성공을 거둘 수 있을것이라는 지적도 나왔습니다. 전문가들은 이 같은 선행 과제들이 제대로 수행된다면 강북이 강남을 대체하는 효과를 충분히 기대해 볼수 있다는 긍정적인 견해를 내비쳤습니다. 현실적으로 강남거주자들을 강북으로 이주시키는 것은 힘들지라도, 최소한 강남에 살기를 원하는 잠재 수요층은 강북으로 끌어들이는 효과를 발휘할 수 있을 것이라는 게 이들의 공통된 견해입니다. 때문에 전문가들은 이익 환수 장치를 마련하고,입주권 분배 대상을 엄격하게 선발하는 등의 방법을 통해 이 같은 투기 세력을 조기에 근절시켜야 한다고 입을 모았습니다. 자칫 정부의 강북 개발이라는 큰 그림이 투기 세력으로 인해 헝클어질 수도 있기 때문입니다. 실제로 개발 사업 도중에 들어온 투기 세력이 무리하게 보상비를 요구하는 등의 방법으로 훼방을 놓아 개발이 지연되는 결과를 초래했던 적도 비일비재 합니다. 얼마전 네티즌을 대상으로한 설문조사에서 강북을 유망지역으로 꼽은 사람들이 많았습니다. 이런 결과에서 볼수 있듯이 많은 분들이 강북개발에 많은 관심을 가지시고 계시다는 증거로 보여집니다. 또한 새로운 서울 시장도 강북개발에 의욕을 가진 만큼 강북개발의 여하에 따라 기타지역의 균형개발에 탄력이 붙을것으로 보여 향후 개발진행과정도 눈여겨 볼 만 합니다. 마지막으로 이 글을 보시는 분들에게 좋은 결과를 기원합니다. 감사합니다.