둔촌주공 전고점(全高點)을 뛰어 넘을까??

[경호처장]

■ 둔촌주공아파트 현재 동향 (2016년 5월 20일 기준)

○ 거래 현황

- 5월 하순에 접어들고 있는 둔촌주공아파트는 꾸준한 매수세 유입에 따라 5월 현재 40건을 넘어서는 거래 모습이 이어지고 있고 매물이 출시되어 거래로 이어지는 속도도 상당히 빠르게 전개되는 모습임.

- 아직 5월말까지 열흘 정도의 기간이 남아있는 상황을 고려하면 거래 가능한 매물만 충족된다면 올해 월중 최고의 거래량 모습도 예상되는 상황임.

- 현재의 매매 거래는 가격 조정 가능성을 기대하기 어려운 정상적으로 형성중인 호가 위주로 거래가 진행중임.

○ 실거래 가격추이

- 5월 하순을 향해 가는 둔촌주공의 현재 실거래가 추이는 큰 보폭의 움직임은 아니더라도 점진적인 상승 모습인데 평형에 따라 4월말보다 1∼2천만원 정도 상승세를 보이며 실제 거래가 진행중인 상황임.

- 5월초순까지의 특징은 지난 가을 상승 시기에 매도에 실패한 매도자들이 이번 회복시기를 통해 다시금 매도에 나서며 가격이 오르며서도 매물이 꾸준하게 출시되는 모습에 큰 폭의 가격 상승을 막는 걸림돌이 되었는데 5월 하순에 접어들면서는 거래가 가능한 매물 자체가 품귀를 보일 정도로 가격 상승을 막는 매물벽은 거의 사라지고 있는 상황으로 파악됨.

- 전고점인 작년 가을 실거래가격에 거의 도달된 상황으로 매수자들의 심리적인 부담 문제가 관건이지만 거래는 호가 위주로 이어지며 가격은 당분간 지금과 같이 점진적인 상승세가 유지될 것으로 보임.

- 잠실 리센츠 25평이 9억2천에 거래되었다는 소식이며 잠실5단지 34평도 얼마전에 13억에 보이던 매물들이 13억5천까지 올라선 모습이라는 현장 소식인데 이는 둔촌주공의 가격이 얼마나 상대적으로 저평가 되어 있고 최근 가격 상승폭이 얼마나 작은지 하나의 근거가 되며 이런 주변 현상들은 저평가 지역 중 하나인 둔촌주공으로 매수세를 당분간 꾸준하게 불러 모으며 가격 상승세를 유지케 할 것으로 예상됨.

- 단적으로 둔촌주공이 이제야 지난 가을 가격에 도달하고 있는 상황인데 반해 다른 지역들의 경우 연일 지난 가을 전고점을 넘어서 신고가 행진이 이어지고 있는 상황임을 보면 가격적으론 둔촌주공의 경우 앞으로 상승 여지는 아직 많이 남아 있는 상황으로 보임,

- 둔촌주공의 가격 발목을 잡고 있는 요인은  조합장 연임 조건의 공약 사항이였던 확정무상지분율 150%이상 가능성과 7∼8월중 관리처분 총회 개최 가능성에 대한 의구심이 매수자들의 보폭을 짧게 하고 있는 상황이지만 이 조건이 확실시 되는 분위기가 나타난다면 가격 저항없는 큰 폭의 상승이 예상됨.

○ 매도자 동향

- 현재까지 매도를 결정하지 않고 지켜보는 대다수 대기매도자들의 경우에는 최소한 6월중에 예상되는 본 계약 협상 내용을 지켜보고 7∼8월경 관리처분총회 전후의 시장 상황을 보고 매도 여부를 결정하겠다는 의도가 다분한 모습임.

 - 결국 5월말을 넘어서면 둔촌주공의 경우 대다수 매도자들이 본계약 협상 내용을 보고 결정하자는 모습이 확산되며 5월하순부터 시작하여 6월초순부터는 본격적으로 극심한 매물 품귀 현상이 예상되고 어짜피 본 계약 내용을 확인할 때까지 지켜보기로 작심한 매도자들은 호가 올리기에도 열중 할 것으로 예상됨.

 - 현재 대다수 조합원들의 문의는 무상지분율과 관련해 언제쯤 소식이 들려올 것인가와 관리처분 총회가 실제 언제 개최 가능할지에 온통 집중 되는 모습인데 그 관심은 6월에 접어들며 더욱 크게 증폭될 것으로 보임.

○ 매수자 동향

- 연일 이어지는 거래 모습을 통해 보면 전반적으로 둔촌주공에 대한 매수 심리는 상당히 우호적인 상황으로 파악되며 지금까지 오른 가격보다는 앞으로 더욱 오를 것이라는 것에 방점을 두고 접근하는 모습임.

- 강남권 재건축 단지들에 비해 둔촌주공의 높은 대지지분과 투자성을 고려할때 상대적으로 가격이 크게 오르지 않아 저평가 되어 있다는 인식이 확산되며 더욱 매수세를 불러들이고 있는 모양세임.

- 매수자들의 경우 여전히 아직 확정되지 않은 둔촌주공의 무상지분율에 대해서는 많은 우려감을 나타내고 있는 상황이지만 일반분양가 상승 등 재건축사업 여건이 상당히 좋아지고 있다는 판단아래 둔촌주공의 사업성도 우려보다는 기대감이 크다는 것에 무게 중심을 두고 움직이는 모습임.  

- 앞으로 꾸준한 매수세의 유입이 기대되는 상황인데 이제부터는 저가 매물이 나올 경우 매수자간 매물 경쟁을 해야 할 정도로 매물 품귀 현상이 예상되기에 매수 검토에서 계약까지는 신속한 움직임이 필요해 보임. 

■ 둔촌주공아파트 가격 상승 요인

○ 외부적 요인

- 개포지역과 잠실 지역 재건축 단지들을 중심으로 가격 상승세가 꾸준한 모습이 둔촌주공에도 긍정적인 영향을 줄 것으로 예상됨.

 - 최근 이어지고 있는 담보대출 저금리 기조는 일정기간 예금을 통해 일정수준 자금을 마련한 맞벌이 사회 초년생들이 예금보다는 저금리 대출을 이용한 투자에 적극 나서는 모습이 나타나고 있고 안정적인 재산 형성을 한 부모 세대의 경우에는 전세와 저금리 대출을 이용하여 증여세를 회피하며 자녀들을 위한 투자에 나서는 모습이 상당히 증가하는 추셈임.

 - 둔촌주공의 경우 16평이나 18평의 경우 전세와 대출을 이용하면 실투자금 2억초반에서 2억중반이면 매수 가능하고 심지어는 대출 부담이 되지만 가장 대지지분이 가장 큰 8억8천 매물의 경우에도 3억 정도의 실투자금으로 매수할 수 있는 상황이기에 투자 수익성이 높은 재건축 단지들의 경우에는 저금리 효과가 매수세를 모으는 긍정적인 영향이 지속될 것으로 예상됨.

○ 내부적인 요인

- 현재 현대사업단과 본 계약 협상 진행중으로 비공식적으로 흘러나오는 풍문을 들어보면 5월말 내지는 6월중순경을 전후하여 무상지분율 협상안이 나올(?) 것이라고 들려오는 상황인데 실제 그런 일정대로라면 7∼8월경 관리처분총회 개최도 가능하다는 기대감이 크게 호재로 영향을 줄 가능성이 있음.

 - 협상안 도출에 대한 일정을 확신할 수 없는 상황이지만 대다수 조합원들의 경우 6월경에는 협상안이 도출되어야 관리처분 총회가 물리적으로 7∼8월경 개최가 가능할 것이기에 이에 대한 조합원들의 기대감이 긍정적인 모습으로 가격에 반영될 것으로 예상됨.

- 외부에서 조차도 현재와 같은 분위기라면 향후 둔촌주공아파트의 일반분양가도 크게 상승할 것이라는 예상이 흘러나오는 등 기대감이 증폭되고 있음.

설계변경 병행 사업추진 (2016년 4월 발표-조합 안)
서울시 이주 시기 조정시		이주시기 없을 시
주요업무	추친 일정	주요업무	추친일정
관리처분 총회	2016. 7∼8	관리처분 총회	2016. 7∼8
관리처분계획 공람 및 인가	2016. 8∼9	관리처분계획 공람 및 인가	2016. 8∼9
서울시 시기조정	2016. 10∼2017. 3	관리처분인가	2016. 10
관리처분인가	2017. 3
이주	2017. 4～2018. 3	이주	2016. 11～2017. 10
설계변경완료	2018. 5	설계변경완료	2017. 12
착공	2018. 10	착공	2018. 5

■ 향후 둔촌주공아파트 가격에 영향을 줄 요인 분석

○ 긍정적인 요인

1. 6월경(?) 조합장 공약 수준의 무상지분율(확정지분제) 협상안 도출

2. 조합 일정 제시(안) : 2016년 7∼8월 관리처분 총회 개최에 대한 기대감.

3. 확정무상지분율 150%이상 협상 예상 (2016년 1월 조합장 연임 조건으로 조합장 공약 사항)

4. 개포발 고분양가 영향으로 둔촌주공의 경우에도 예상보다 높은 일반분양가가 예상.

5. 8월 개통 예정인 수서Ktx 개통 수혜지 중 하나임.(차량 15분 거리)

5. 서울 황금 지하철 노선으로 일컬어지는 9호선 2018년 개통예정.

7. 국내 최대의 12,000세대 고급 거주지로 사용가치와 교환가치 높음.(올림픽공원, 우수한 학군 및 교통환경 등)

8. 주택담보인정비율(LTV)와 총부채상환비율(DTI) 규제 완화 추가 1년 연장.

9. 담보대출 저금리 기조 유지.

○ 부정적인 요인

1. 150% 이상 확정무상지분율 보장과 관리처분 총회 일정에 대한 의구심.

2. 본계약 협상 지연시 조합에서 제시하는 추진 일정안보다 지연될 수 있다는 우려감.

3. 설계 변경에 따른 사업지연 및 사업비 증가에 대한 우려.

4. 조합과 둔재연과의 관계에 대한 외부 우려 시각.

5. 둔촌주공의 예상되는 일반분양시기가 현재의 호황 시기와는 다소 시차가 있다는 의견. 

■ 총평

○ 둔촌주공의 5월 시장 분위기는 긍정적인 요인이 부정적인 요인을 압도하는 모습.

○ 5월 하순에 접어드는 둔촌주공은 꾸준한 거래가 가격을 점진적으로 올리는 모습.

○ 전체적인 실거래 가격 모습은 점진적인 상승세로 추가 상승도 예상됨.

○ 5월말에 근접하며 매도 보류 모습은 더욱 심해지며 매물 품귀 현상은 더욱 심화 될듯 함.

○ 5월말부터는 무상지분율 협상안 도출에 관심이 더욱 집중되는 모습이 예상됨.

○ 5월은 작년 가을 전고점을 넘어서며 거래량은 4월 수준 이상이 예상됨.

○ 5월말 내지는 6월 중 흘러나오는 무상지분율 협상 내용에 따라서는 강한 가격 변화 시점이 될 듯 함.

이상 간략히 둔촌주공 부동산헤드라인(02-482-8900)에서 알려드렸습니다.

◈ 둔촌주공 각 평형별 최저가 매물을 소개합니다.(2016년 5월 23일 기준)

1단지 16평 [대지지분 19.09평] 6억5천.

2단지 16평 [대지지분 18.76평] 6억4천5백.

3단지 23평 [대지지분 18.76평] 6억5천.

4단지 23평 [대지지분 18.34평] 6억3천8백.

1단지 18평 [대지지분 21.48평] 6억9천5백.

4단지 25평 [대지지분 21.48평] 7억.

4단지 25평 [대지지분 20.64평] 6억9천.

1단지 22평 [대지지분 26.22평] 7억8천.

3단지 31평 [대지지분 25.78평] 7억8천5백.

2단지 22평 [대지지분 25.78평] 7억8천.

4단지 31평 [대지지분 25.22평] 7억7천.

4단지 34평 [대지지분 28.66평] 8억3천

2단지 25평 [대지지분 29.30평] 8억5천.

3단지 34평 [대지지분 29.30평] 8억5천.

1단지 25평 [대지지분 29.83평] 8억8천.

4단지 34평 [대지지분 29.83평] 8억8천.

♣♣ 현재 시장 분위기상 최종 매물 파악은 전화가 필수입니다.∼∼

[하늘다람쥐]

최소155프로는 나와야죠

[pks277]

최조합장과 이사님들!
이번에 무상확정 152%만 약속지키면 난 무조건 찬성할랍니다. 이사가고 싶네요.
둔재연 모임엔 다신 안갈수 있도록 협의를 잘 끝맺기를 바랍니다.