김포 서울 편입사건(사안) 통해 알 수 있는 학습효과와 부동산가치의 이중성

[김방기]

☎ 010-2246-9741

#땅투자

#김포시

#경기도

단독필지토지의 거래와 지분토지의 거래 중

어느 것이 환금성이 더 높을까

정답은 후자다

분할과정 등 기획의 여정을 밟은

작은 단독필지토지는

거품이 심한 상태다

(거대한 면적의 단독필지는

개별적으로

땅 팔자가 좋은 건 아님

실용성이 떨어짐)

그러다 보다

소액투자자보단 실수요자가 더 선호할 수밖에 없다

문제는, 땅의 실수요자는 극소수라는 점이다

단순히 시세차익을 노리는 투자자 대비

필요경비가

많이 들기 때문에 현금 확보가 확실하지 않으면 안 된다

따라서 실수요자보다 소액투자자가 훨씬 많아

추후

되팔 때 소액투자자 찾기가 어렵지 않다

수월하다

환금화과정이 순탄하다

#맹지

#김포시

지분토지거래의 실상과 실체를 구체적으로

광범위하게 알고 있는 사람은 굳이 큰 돈 들여

단독필지 토지를 선택하지 않는다

환금성의 차이를 잘 알고 있기 때문

지분토지거래가 다 환금화가 유리한 건 아니다

지방 땅은 지분거래하면 위험하기 때문

지방은 수도권(서울 경기 인천) 대비

사람들 관심도

집중도

집착률

지역브랜드와 명성도

인구와 개발이슈

언론의 기사화 횟수 등에서

훨씬 불리한 위치에 놓여 있다

이는 숨길 수 없는

어길수 없는

현실이다

아무리 충남이 제2의 수도권이라 해도

입지적으로나 지리적으로 아직은 지방이다

#수도권

#구리시

#고양시

지분토지가 수도권에서 모두 유리한 건 아니다

수도권 중 화성 평택 시흥 용인 하남 등

언론에 자주 회자되는

개발의 타당성과 다양성 등을 함유한 곳(요지)이

유리하다

즉 지분토지거래가 걸레가 되는 걸 방어, 방지하기 위해선

개별적으로 부단한 노력을 해야한다

지분토지거래는 수도권 요지+개발이슈의 다양화를 통해

맹지도 서슴없이 과감하게 구입이 가능한 것

무턱대고 수도권 땅이라고 맹지를 잡을 수는 없다

수도권 요지+개발이슈의 다양성이 맹지 입지를

진화, 강화 시키는 것이고

지분토지투자의 의혹을 말끔하게 제거,

불식시켜 주는 것이다

#아파트

소액땅투자 성공하는 방법=환금성 높이는 방법

땅거지의 특징 -

투자자가 실수요자 행세를 한다

투자자가 실수요가치에 집착하는 경우

십중팔구 거지 된다

환금성이 0이 되기 때문

즉 땅거지는 착각하는 자

큰 욕심 부리면 땅거지 될 확률이 높다

지금 김포시는 기회의 공간이자 위기의 공간인 곳

기회인 경우)

기존 땅주인은 지금이 되팔기 가장 좋은 절호의 기회다

거대 개발이슈거리(서울로 편입)로 인해

환금성과 수익성 모두를 동시에 거머쥘 수 있기 때문

가격크기를 크게 불러도 사는 자가 나타난다

언론에서 거품을 마구 주입시켜주고 있다

위기인 경우)

지금 땅투자를 하는 경우 위험!

리스크가 크다

서울로의 편입이 확정된 게 아니기 때문

위정자들의 포퓰리즘에 불과하다

갑자기 내놓은 개 같은 사안!

사건이다

위정자들의 포퓰리즘에 속아넘어가지 마라

(물론 김포 땅 투자 시

착한 가격

거품과 무관한 거래는 상관 없음)

지금의 땅투자가 위험한 이유다

우려할 점은

김포시 땅이 지금 거품을 매입할 수 있다는 것이다

어느 지주가 지금 김포 땅을 싸게 내놓겠는가

역지사지 정신자세가 필요한 시점

지주는 개발이슈에 어쩔 수 없이

거품에 내놓기 마련

그러나 거품은 반드시 빠지기 마련

김포 서울 편입은 해프닝으로 끝날 공산이 크다

행정적

법적

정치적

정서적

정책적으로 해결하는 것과,

해당지자체와 주민들 간의

각양각색의 여론 수렴과 구성과정이

쉽지 않음

더 큰 문제는,

타 지자체도 가만히 있지 않을 것이라는 것

고양시 하남시 과천시 구리시

광명시(과거 서울 편입하려다 실패.

그래서 전화도 서울02사용중) 등

다른 지자체도 서울 편입을 하겠다는

위정자들의 다짐(위장술)이 대단함

구리·하남·고양 주민들 목소리 들어보니 "서울 편입 기대"

[앵커]저희가 이 시간을 통해 계속 강조하고 있습니다만 가장 중요한 건 각 지자체 주민들의 생각입니다. 대다수의 주민들이 서울 편..

news.tvchosun.com

모두 없던 일이 될 확률이 높음

마치 국토부장관 원희룡의 서울양평고속도로

백지화 선언처럼 작은 개소리에 불과할 게 확실함

(물론 당분간 정해지지 않은 기간 동안

김포를 지역이슈화 시키는 데엔 일단 대성공할 것)

그래서 지금 김포시에 부동산투자는 위험한 것

자칫 거품에 희생제물이 될 수 있다

땅거지 집거지가 늘어나는 소리가 벌써부터 들린다

갭 투자를 부추기는 업자와 언론

그리고 해당 지자체 위정자와 이해관계자가 얄밉다

정신 바짝 차리자!

그 어느 때보다 신중한 선택을 촉구한다

☎ 010-2246-9741

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