무자본 갭 투자는 범죄” vs “이게 왜 사기?

[이장◁◁]

어이없는 글을 보고, 갭투자에 대해서 잠깐 썰을 풀어봅니다. 내가 전세보증금을 안고 집을 샀는데, 전세보증금을 돌려줄 돈이 새로운 세입자에게서 받아서 주는 방법밖에 없다면? 만일 새로운 세입자가 없으면 집을 팔아야만 돈을 돌려줄 수 있다면?

이것이 사기죄에서 변제능력이 없는 것으로 범죄라는 것이죠. 그래서 갭투자(우리 이니시절)를 처음 접했을때 이거 사기인데? 전세보증금 돌려줄 능력도 안되는데 전세보증금안고 집을 산다고? 이런생각을 했음

1. 갭투자는 누가 시작했는가?

① 원고는 2016. 4. 23.경 피고가 운영하는 인터넷 카페에 월 3만 원의 유료회원으로 가입한 점, ② 피고는 회원들에게 소형 아파트 등 매매금액과 임대차보증금의 차이가 크지 않아 투자금액이 적은 부동산에 투자하여 수익을 올리는 방식(소위 '갭투자') 투자를 권유하고, 회원들로부터 부동산에 관한 매매계약 및 임대차계약의 체결 등에 관한 권한을 포괄적으로 위임 받아 부동산의 위치, 인근 상업시설, 교통, 편의시설 등을 고려하여 부동산을 물색하여 회원들 명의로 부동산을 매수하여 주고, 해당 부동산의 임대차계약 체결 및 유지·보수 등 관리를 하는 방식으로 컨설팅 업무를 하여 온 점

이런 부동산 투자로 돈을 번 사람들이 더 돈을 벌기위해 사람들을 끌어 들임

그러다 보니 점점 여러 사람들에게 퍼짐

한두명의 미꾸라지가 물을 휘졌는다고 흙탕물이 되는 것이 아님

미꾸라지가 점점 많아 진 것이 문제임

2. 갭투자는 정상 거래다?

이른바 ‘갭투자’는 민사법상 허용되는 거래방식인 점, 임대차보증금의 액수는 시장의 거래가격 및 당사자의 선택에 따라 자율적으로 결정되는 것인 점, 임차인이 임대차보증금 중 일부를 돌려받지 못할 수 있는 위험은 임대차계약관계에 내재된 위험에 해당하는 점 등에 비추어 볼 때, 임차인이 종국적으로 임대차보증금 중 일부를 회수하지 못하게 되었다 하더라도 임대차보증금을 지급받은 행위를 사기죄에 해당한다고 단정할 수 없다.

​이게 변호인이 주장한 내용임. 세입자 니네가 위험을 안고 들어왔으니 못받아도 사기는 아니다 임세입자 니네 이런 위험 알고 들어갔니????

3. 현재 문제되는 것은 모든 갭투자가 아닌 비정상적인 무자본개투자?

주택임대차 등의 임차인에게는 임대차관계 종료 시에 임대차보증금을 반환받는 것이 매우 큰 관심사이자 그 반환을 받지 못할 위험 유무가 계약 체결 여부를 결정하는 중요한 요소이다 부동산에 관한 임대차계약을 체결하는 임차인으로서는 임대인에게 임대차계약기간이 종료되는 시점에 임대차보증금을 반환할 의사 및 능력이 있음을 신뢰하여 계약을 체결하게 된다. 여기에서 ‘임대차보증금의 반환’은 ‘임의적인 이행’을 의미하는 것으로 보아야 한다.

​당해 부동산에 관한 경매절차에서 임대차보증금에 상당하는 금액을 배당받는것은 위와 같은 원칙적인 변제방식인 ‘임의적인 이행’이 불가능하게 되었을 경우에 ‘강제집행’ 단계에서 사용하게 되는 임대차보증금을 변제받기 위한 최후의 수단이자 보루이다. 즉 임대차목적물인 부동산은 임대차보증금 반환채무의 담보역할을 하는 것일 뿐이다. 통상적인 임차인으로서는 임대인이 자신의 자력으로 임대차보증금을 반환할 것임을 믿고 임대차계약을 체결하는 것이지, 처음부터 임대차목적물인 부동산의 경매대금에서 임대차보증금 상당액을 배당받을 것을 예정하고 임대차계약을 체결하는 것이 아니다.

- 사기죄는 범죄행위당시를 기준으로 판단하고, 이후 사정변경이 있는 경우 고려대상이 아님

- 전세계약체결당시에 지급능력의 유무를 판단해야 하는데, 그것이 새로운 세입자가 들어와야만 변제할 수 있거나, 경매가 되어야만 변제할 수 있었다면 사기죄에 미필적 고의가 있다고 봐야함.

- 그런데 이게 채무불이행과 경계선에 있는 행위임. 그래서 채무불이행을 사기죄로 인정하는 법을 만들어야 경계선이 없어짐. 민주당이 좋아하는 법인데 그걸 안함.

- 일단 사회적 이슈가 되니 선별적으로 전세계약당시 무리하게 자기 자본없이 갭투자를 여러개 한 경우만 처벌하고 있음

- 이게 하급심에서 판례가 나오고 있지만, 위에서 본 것처럼 변호사들이 일반적인 갭투자를 근거로 무죄주장할 것임

- 그러면 누군가는 대법원까지 갈 것이고 그러면 대법원에서 사기죄의 명확한 경계선을 그어줄 것임.

그러나 근본적으로 새로운 세입자로 보증금을 돌려주는 갭투자는 사기임. 나쁜 짓임.

https://cafe.naver.com/jaegebal/5217689

“무자본 갭 투자는 범죄” vs “이게 왜 사기?”…부동산 커뮤니티 ‘발칵’

대한민국 최대 부동산 커뮤니티 ‘부동산 스터디’서 ‘갭 투자’ 놓고 찬반 논쟁 ‘극렬’
“‘새로운 임차인 구해지면 줘야지’ 말하지 않았다면 거짓말한 것…계획했다면 사기”
“사기의 성립 요건 없는데…미래지향적 투자를 사기로 몰아가는 건 아닌 듯”

최근 우리나라에서 '전세사기'가 급증하면서 심각한 사회문제로 대두됐다. 정치권에선 피해자 지원을 위한 전세사기특별법을 띄우며 대응에 나섰지만, 피해자들이 겪는 고통은 여전한 상황이다. 정부 역시 전세사기 근절 대책 마련에 고심하고 있지만, 전국 곳곳에서 끊이지 않고 있다.

이런 가운데 '시세차익'을 목적으로 주택 매매가와 전세가의 차액(gap)이 적은 집을 고른 후, 주택 매입 전후로 바로 전세 세입자를 구하는 행위인 이른바 '갭 투자'가 전세사기의 한 원인으로 지목됐다.

일부 사람들은 다음 세입자를 받아야 전세금을 돌려줄 수 있는 '무자본 갭 투자'에 대해 사기이자 범죄라는 입장이고, 다른 이들은 미래지향적인 투자를 전부 '사기'로 몰면 안 된다고 반박, 논쟁이 뜨겁다.

14일 부동산 업계에 따르면, 우리나라 최대의 부동산 커뮤니티인 '부동산 스터디'에는 '갭 투자가 사기인 이유'라는 제하의 게시물이 최근 게재됐다.

해당 글을 작성한 네티즌 A씨는 "어이없는 글을 보고, 갭 투자에 대해서 잠깐 썰을 풀어본다"며 "내가 전세보증금을 안고 집을 샀는데, 전세보증금을 돌려줄 돈이 새로운 세입자에게서 받아서 주는 방법밖에 없다면? 만일 새로운 세입자가 없으면 집을 팔아야만 돈을 돌려줄 수 있다면? 이것이 사기죄에서 변제능력이 없는 것으로 범죄라는 것이다. 그래서 갭 투자(문재인 정부 시절)를 처음 접했을 때 이거 사기인데? 전세보증금 돌려줄 능력도 안 되는데 전세보증금안고 집을 산다고? 이런 생각을 했다"고 운을 뗐다.

이어 "갭 투자는 누가 시작했는가? ①원고는 2016. 4. 23경 피고가 운영하는 인터넷 카페에 월 3만원의 유료회원으로 가입한 점 ②피고는 회원들에게 소형 아파트 등 매매금액과 임대차보증금의 차이가 크지 않아 투자금액이 적은 부동산에 투자해 수익을 올리는 방식의(소위 '갭 투자') 투자를 권유하고, 회원들로부터 부동산에 관한 매매계약 및 임대차 계약의 체결 등에 관한 권한을 포괄적으로 위임 받아 부동산의 위치, 인근 상업시설, 교통, 편의시설 등을 고려하여 부동산을 물색하여 회원들 명의로 부동산을 매수해주고, 해당 부동산의 임대차 계약 체결 및 유지·보수 등 관리를 하는 방식으로 컨설팅 업무를 하여 온 점"이라는 내용이 담긴 수원지방법원의 판결문 일부를 인용했다.

그러면서 "이런 부동산 투자로 돈을 번 사람들이 더 돈을 벌기 위해 사람들을 끌어 들인다"면서 "그러다 보니 점점 여러 사람들에게 퍼진다. 한 두 명의 미꾸라지가 물을 휘졌는다고 흙탕물이 되는 것이 아님. 미꾸라지가 점점 많아 진 것이 문제"라고 꼬집었다.

A씨는 또 "갭 투자는 정상 거래다? 이른바 '갭 투자'는 민사법상 허용되는 거래 방식인 점, 임대차 보증금의 액수는 시장의 거래가격 및 당사자의 선택에 따라 자율적으로 결정되는 것인 점, 임차인이 임대차보증금 중 일부를 돌려받지 못할 수 있는 위험은 임대차 계약관계에 내재된 위험에 해당하는 점 등에 비춰볼 때, 임차인이 종국적으로 임대차보증금 중 일부를 회수하지 못하게 됐다 하더라도 임대차 보증금을 지급받은 행위를 사기죄에 해당한다고 단정할 수 없다"는 내용도 인용했다. 그는 "이게 변호인이 주장한 내용"이라며 "'세입자가 위험을 안고 들어왔으니 (전세금을) 못 받아도 사기는 아니다'라는 내용이다. 세입자들은 이런 위험 알고 들어갔나"라고 반문했다.

글 작성자는 이어 "현재 문제되는 것은 모든 갭 투자가 아닌 비정상적인 무자본 갭 투자?"라고 공개 질의하며 "주택임대차 등의 임차인에게는 임대차 관계 종료 시에 임대차 보증금을 반환받는 것이 매우 큰 관심사이자 그 반환을 받지 못할 위험 유무가 계약 체결 여부를 결정하는 중요한 요소"라고 짚었다. 그러면서 "부동산에 관한 임대차 계약을 체결하는 임차인으로서는 임대인에게 임대차 계약기간이 종료되는 시점에 임대차보증금을 반환할 의사 및 능력이 있음을 신뢰해 계약을 체결하게 된다"면서 "여기에서 '임대차 보증금의 반환'은 '임의적인 이행'을 의미하는 것으로 봐야 한다"고 했다.

A씨는 "당해 부동산에 관한 경매 절차에서 임대차 보증금에 상당하는 금액을 배당받는 것은 위와 같은 원칙적인 변제 방식인 '임의적인 이행'이 불가능하게 됐을 경우에 '강제 집행' 단계에서 사용하게 되는 임대차 보증금을 변제받기 위한 최후의 수단이자 보루"라며 "즉 임대차 목적물인 부동산은 임대차 보증금 반환 채무의 담보 역할을 하는 것일 뿐"이라고 주장했다. 이어 "통상적인 임차인으로서는 임대인이 자신의 자력으로 임대차 보증금을 반환할 것임을 믿고 임대차 계약을 체결하는 것이지, 처음부터 임대차 목적물인 부동산의 경매대금에서 임대차 보증금 상당액을 배당받을 것을 예정하고 임대차 계약을 체결하는 것이 아니다"라고 갭 투자가 사기라는 취지의 자신의 입장을 고수했다.

그는 "사기죄는 범죄 행위 당시를 기준으로 판단하고, 이후 사정 변경이 있는 경우 고려 대상이 아니다"라며 "전세 계약 체결 당시에 지급 능력의 유무를 판단해야 하는데, 그것이 새로운 세입자가 들어와야만 변제할 수 있거나, 경매가 돼야만 변제할 수 있었다면 사기죄에 미필적 고의가 있다고 봐야 한다"고 전했다.

아울러 A씨는 "그런데 이게 채무불이행과 경계선에 있는 행위다. 그래서 채무불이행을 사기죄로 인정하는 법을 만들어야 경계선이 없어진다. 민주당이 좋아하는 법인데 그걸 안 한다"며 "일단 사회적 이슈가 되니 선별적으로 전세 계약당시 무리하게 자기 자본 없이 갭 투자를 여러 개 한 경우만 처벌하고 있다"고 현 상황을 짚었다.

끝으로 그는 "이게 하급심에서 판례가 나오고 있지만, 위에서 본 것처럼 변호사들이 일반적인 갭 투자를 근거로 무죄를 주장할 것이다. 그러면 누군가는 대법원까지 갈 것이고 그러면 대법원에서 사기죄의 명확한 경계선을 그어줄 것"이라면서 "그러나 근본적으로 새로운 세입자로 보증금을 돌려주는 갭 투자는 사기다. 나쁜 짓"이라고 거듭 주장했다.

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https://n.news.naver.com/article/029/0002887483

[행인2]

사기죄의 정의를 검색해 보면 갭투자에 적용하기는 쉽지 않을 것 같은데...

[라이안]

편향된 쓰레기 카페.
부동산스터디