토지의 기본 법인 국토계획법을 알아야 ,,

[미라클/임순식]

부동산 공부 기초지식을 쌓기 위해서는 토지이용에 관한 최고 기본 법인 국토계획법을 공부하는 것이 중요한데, 국토계획법에는 어떠한 내용이 있는지를 살펴보겠습니다.

국토계획법의 목적

국토계획법은 국토의 이용, 개발과 보전을 위한 계획의 수립 및 집행 등 필요한 사항을 정하여 공공복리를 증진시키고 국민의 삶의 질을 향상시키는 것을 목적으로 제정되었습니다.

국토계획법은 토지에 대한 최고 기본법

국토계획법은 토지에 대한 최고 기본법으로 국토계획법에는 용어정리, 도시계획, 용도지역·용도지구·용도구역, 도시·군계획시설, 지구단위계획, 개발행위허가, 도시·군계획시설사업, 용도지구 등에서 건축물의 제한, 도시계획 위원회 관련 내용을 담고 있습니다.

부동산 공법은 국토계획법을 알야야

부동산 공법은 국토계획법의 기초가 튼튼하면 부동산 공법을 쉽게 이해할 수 있습니다. 부동산 공법이 어려운 이유는 국토계획법을 제대로 이해하지 않고 무조건 암기식으로 공부를 하기 때문에 어렵습니다. 공인중개사 수험생들이 가장 어려워하는 부분이 부동산 공법 용어가 비슷비슷해 이를 실무사례로 배우면 부동산 공법은 어렵지 않습니다. 국토계획법에서 가장 많이 인용되는 몇 가지 용어에 대하여 설명드리겠습니다.

도시·군 관리 계획이란

도시·군관리계획은 아래 6가지 중 하나가 포함되는 계획인데, 예컨대 비도시지역인 계획관리지역에 아파트를 짖게 되면 도시지역으로 바뀌는데, 용도지역 변경에 따른 민원 야기 및 갈등, 형평성, 특혜 소지 발생으로 사업 추진이 곤란하게 됩니다. 그러나, 도시·군관리계획으로 추진하면 엄격한 절차(입안작성→기본조사→주민의견청취→관계기관협의→도시계획위원회 심의)를 거치기 때문에 사업의 원활한 추진이 가능합니다. 아래 6가지 계획을 도시·군관리계획으로 지정한 이유는 주민 이해관계가 첨예한 계획으로 원활한 사업 추진을 위함입니다.

기반 시설

국토계획법에 기반 시설의 종류를 교통시설, 공간 시설, 유통·공급 시설, 공공·문화 체육시설, 방재시설, 보건위생시설, 환경기초시설 등 7가지로 분류하고 있습니다. 기반 시설에 포함되는 시설은 우리 사회를 구성하는데 필수적인 시설을 기반 시설로 보시면 됩니다.

도시·군계획시설이란

시에서 공원을 설치할 필요가 있을 때 공원을 설치하려면 위치, 면적, 공원에 편입된 토지 명세 등을 포함 설계를 하는데, 남의 땅에 공원을 결정하게 되면 많은 민원이 야기되기 때문에 공원 결정을 도시·군관리계획으로 절차(입안작성→기본조사→주민의견→관계기관협의→도시계획위원회 심의)를 거쳐 결정하는데 공원은 도시계획시설이 됩니다. 도시·군계획시설로 결정이 되면 해당 부지에는 각종 행위 제한을 받게 됩니다.

도시·군계획시설사업

공원을 도시·군계획시설로 결정해 놓고 예산이 없어서 방치하다가 예산이 확보되면 공원에 편입된 토지도 수용하고 공원에 필요한 시설물도 설치하는 등 공원 조성 사업을 하게 되는데, 이를 도시·군계획시설 사업이라 합니다. 만약 도시·군계획시설 결정만 돼 있고 사업을 계속하지 못하면 장기 미집행 시설로 되어 공원이 실효가 될 수도 있습니다.

도시·군계획사업이란

도시·군계획사업이란 ① 도시·군계획시설사업, ② 도시개발사업, ③ 도시정비법에 따른 재개발·재건축 사업을 도시·군관리계획을 시행하는 사업을 도시·군계획사업이라 호칭합니다. 예컨대, 위 3가지 사업 모두를 함께 표현하기 위한 도시계획 용어로 이해하면 됩니다.