스크랩 펜션 사업으로 성공하려면?

[wandong2000]

펜션 사업으로 성공하려면?

자연적 입지와 특색 있는 테마, 따뜻한 서비스가 관건

김진종(53) 김경해(49)씨 부부는 5년전부터 포천 금주리에 터를 잡아 살고 있다. 잘 지어진 통나무집에서 텃밭도 가꾸고 바로 옆 계곡의 풍광도 즐기지만 그저 편안한 전원생활만은 아니다. ‘숲속의 통나무 집’(031-532-0500, www.tongnamujib.com)이라는 펜션으로 알려지면서 주말은 물론 주중에도 손님이 끊이질 않기 때문이다.
“원래는 결혼할 때 약속처럼 자연 속에서 살고 싶어서 집을 짓고 내려왔어요. 그러다가 우연히 집을 다녀간 사람들이 입소문을 내고, 인터넷에 자료를 올리고 하더니 여기저기서 문의전화가 오잖아요. 전화가 점점 늘어나는 걸 보면서 해볼만하겠다는 생각을 하게 되었죠.” 처음에는 아내 혼자서 오는 손님들만 받다가 3년전부터 부부가 본격적인 펜션업에 나섰다는 것. 본래 단층짜리 별채로 지었던 손님맞이 방을 2층까지 올리고 마당 건너편에 조그만 통나무집을 하나 더 지어 지금의 규모가 되었다.
김씨 부부와는 달리 요즘은 처음부터 펜션업을 겨냥해 전원주택을 짓는 중장년층이 늘고 있다. 그도 그럴 것이 펜션 사업은 소위 뜨는 사업이자 매력적인 노후대책으로 알려지고 있기 때문이다.

지금이 투자적기, 매력적인 노후대책

업계 전문가에 따르면 국내 펜션은 지난해에 이어 올해도 계속 증가할 전망이다. 지난해 초 전국에 100여 곳 남짓하던 것이 연말에는 500여 채로 급격히 늘어났고 올 들어 벌써 500여 곳에서 신규 개장을 준비하고 있다. 종전에 운영 중이던 민박을 리모델링 해서 펜션으로 간판을 바꾸는 경우도 적지 않다.
부동산정보회사 지오랜드컨설팅(www. geoland group.com) 문제능 사장은 아직은 그 수요가 충분하다고 말한다.
“주5일 근무제가 이제 막 시작한 시점이기 때문에 지금이 바로 펜션사업을 시작하기에 적기라고 말할 수 있습니다. 지금까지 많은 펜션이 생겼지만 아직은 엄밀한 의미에서 펜션다운 곳은 그리 많지 않거든요.” 따라서 호텔수준의 시설을 갖춘 가정식 숙박시설이라는 펜션 본래의 특성을 살린 곳에 대한 젊은층의 호감도는 계속 확산될 것이라는 이야기다.
우리와 문화가 비슷한 일본의 경우도 이미 3000여 개의 펜션이 성업중인 것을 보면 우리나라의 펜션업계도 앞으로 계속 성장세를 탈 것이란 예측도 나오고 있다. 현재 국내 펜션은 대규모 레저 단지나 해변, 계곡 주변으로 형성되고 있는데 대표적인 곳으로는 강원도 평창이나 경기도 가평, 양평, 홍천과 포천, 충남 태안반도 등. 이외에도 강화도나 제주도를 포함해 전국적으로 분포되어 있다.

젊은층 선호도 높아, 성장세 지속할 듯

김씨 부부의 ‘숲속의 통나무집’ 주변에는 현재 네다섯 채의 펜션이 이웃해 있다. 또 건축을 마치고 곧 입주를 기다리는 곳만도 두 군데가 더 있어 최근 1년새 펜션타운으로 탈바꿈하고 있다. 김씨네의 경우 통나무집이라는 건물자체의 특징이 장점으로 작용한 케이스다.
“29년 동안 직장생활을 했는데, 말 그대로 제2의 인생을 시작하게 된 거죠. 저희 집이 러시아식 통나무집인데 처음 건축을 맡았던 러시아 사람이 외환위기 때 갑자기 본국으로 가버리면서 집 짓는 것도 하게 되었구요. 이제는 통나무집에 대해서 자문을 구하려고 찾아오는 분들까지 있어요.” 근처엔 분점으로 낼 집도 건축 중인데, 이 역시 김씨가 직접 설계부터 시공까지 책임지고 있다.
충남 태안에서 펜션을 운영해온 박중동(58) 안옥례(53)씨 부부는 지난 4월에 3년 가까이 운영해온 ‘가나안의 집’을 팔고 주변에 새로운 부지를 매입했다.
박씨 부부가 나름대로 잘 운영되던 집을 판 것은 보다 사업을 확장하기 위해서다. “바로 앞에 해변을 끼고 있어서 위치가 아주 좋아요. 이번에는 700여 평과 400여 평, 두 곳을 매입했는데 작은 곳은 다른 사람에게 운영을 맡길 계획입니다. 또 건물이나 내부 시설을 좀더 잘 만들어서 부가가치를 높이려고 합니다.”
지난해 9월 강원도 홍천강변에 ‘어느 멋진 날’(034-433-7920, www.smartday.co. kr)의 문을 연 김경수(51) 안재옥(51)씨 부부도 발빠르게 펜션업계에 뛰어든 경우다.
이전에 줄곧 요식업을 해오던 김씨 부부는 지난해 초 언론에 보도된 펜션 관련 기사를 보고 단번에 마음을 결정하고는 운 좋게도 대지를 물색한지 한 달만에 지금의 홍천 강변 부지를 구입했다. 근방에 스키장이 있고 바로 앞 홍천에서는 수상스키나 스킨스쿠버 등을 즐길 수 있는 데다 주변 어느 곳이나 드라이브 산책코스로 제격이라는 판단에서였다.
김경수씨 부부의 경우 부지를 결정한 이후 건축부터 홍보, 예약은 펜션 전문컨설팅 업체의 도움을 받아 안정적으로 진행했다. 특히, ‘어느 멋진 날’이라는 운치 있는 집 이름은 컨설팅 업체 사이트의 회원을 대상으로 숙박권 경품으로 걸고 공모한 성과라고 한다.
하지만 펜션을 운영하면서 전원생활의 여유를 만끽하겠다는 환상은 버려야 한다고 김경수씨는 지적한다. “펜션은 말 그대로 숙박업이잖아요. 청소나 빨래 정원관리 등 직접 몸을 움직여야 할 일이 한두 가지가 아니에요. 흔히 여자들 일이라고 부인에게만 맡겨서는 안돼요. 남녀 구분 없이 보는 사람이 먼저 해야지 안 그러면 너무 힘들어집니다.” 거기다 언제 예약이 될지, 갑자기 손님이 올지도 모르는 일이니 아무리 중요한 일이 있더라도 두 사람 중에 하나는 꼭 자리를 지켜야 한다.

안락한 전원생활 환상은 버려라

전원생활 자체에 잘 적응할 수 있는 지도 중요하다. 자연과 함께 한다는 점은 무엇보다 좋지만 편의시설은 거의 이용할 수가 없는데다가 정전이나 누수 등 건물 설비에 이상이 생겼을 때도 도시처럼 몇 시간만에 수리를 받을 수 없는 노릇이다. 따라서 이런 응급사항에 대해서 스스로 대처할 수 있는 능력도 어느 정도는 갖추어야 한다는 것이 김씨가 현장에서 느끼는 점이다. 부부 모두 운전이 가능해야 하는 것은 물론이다.
지오랜드 문제능 사장도 같은 지적을 한다. “노후에 정년퇴직하고 나서 시작할 수 있지만 실제 그 운영을 하다보면 노동강도가 만만치 않습니다. 50대까지는 가능하겠지만 그 이상인 경우는 직접 하기보다 밑을 만한 젊은 사람이 운영을 하도록 하고 본인은 투자만 하는 것도 생각해 볼만한 일입니다.” 더불어 펜션을 찾는 손님이 대부분 30대 정도의 젊은 층이므로 젊은 사람들의 취향을 이해하는 것도 운영에 영향을 끼친다고 한다.
포천의 김경해씨 역시 같은 생각이다. “여러 가지를 감안할 때 처음부터 너무 욕심을 부리는 건 좋지 않다고 봐요. 부부가 운영하기에는 객실 4개 정도면 참 재밌게 운영할 수 있죠. 저희도 해 보면서 조금씩 늘렸기 때문에 무리가 없었던 것 같아요.”

입지조건이 수익과 투자비용 좌우

수익률에 있어서도 객실 수가 많은 것이 무조건 도움이 되지는 않는다. 객실이 많으면 부대시설 등 추가 비용이 많아져 오히려 수익률은 떨어지는 경향도 있다는 것. 보통 부부가 운영하기에는 5∼6개 내외의 객실을 효과적으로 가동시키는 것이 좋다는 게 정설이다. 이제는 포천지역 펜션의 터주대감이 된 ‘숲속의 통나무집’도 처음 방 2개를 시작으로 현재 7개 객실을 운영중이다.
이곳의 지난해 한해 월 평균 수입이 약 900만원 선. 물론 성수기에는 월 3000만원 정도의 수입을 올렸고 올해는 지난해보다 수입이 더 증가하는 추세라고 한다. 태안 박중동씨네 경우도 4개 객실을 운영했는데 월 평균 600만∼700만원의 수입은 족히 올렸다고 한다.
업계에 따르면 현재 영업중인 펜션들은 규모와 가동률에 따라 보통 월평균 400만원에서 800만원 정도의 수입을 올리고 있으며 잘 되는 곳은 1000만원을 넘기는 곳도 있다고 한다. 하지만 펜션을 운영하려면 보다 장기적인 안목의 수익관리가 필요하다는 점을 잊지 말아야 한다. 초기 1∼2년은 수익이 괜찮더라도 그 이후부터는 건물 수선비 등 유지비가 증가하고 건물자체는 감가상각 되기 때문이다.
같은 펜션이라도 그 수익이 달라지는 것은 무엇보다 위치 즉 입지 조건이 다르다는 데 이유가 있다. 문제능 사장은 “무엇보다 관광명소나 레저단지가 있는 지역이 안정적”이라면서 “접근성이 좋아야 하기 때문에 서울이나 도심에서 차로 2시간 정도의 거리가 적당하고 주변에 바다나 계곡 등 특색 있는 장소들과 어우러져 있어야 사업성을 보장받을 수 있다”고 말했다
실제 펜션 초기 투자비용을 좌우하는 것도 바로 부지의 땅값이다. 같은 바닷가라고 하더라도 풍광의 작은 차이나 편의정도에 따라 평당 가격이 천차만별이기 때문이다. 이외에 건축비용은 보통 내부 시설을 포함해 평당 350만원 정도가 들기 때문에 요즘 펜션업을 시작하려면 보통 4억∼6억원의 비용은 예상해야 한다. 위치 선정에 앞서 토지정책을 파악하는 것 또한 필수 사항이다. 이를 위해서는 전문가의 도움을 받아 국토이용계획확인원 등을 확인하는 절차를 거치는 것이 순서다.
입지조건 못지 않게 중요한 것이 적절한 테마개발. 테마개발이야말로 각각의 펜션에 특색을 부여하고 또 장기적인 수익을 보장한다. 주변의 환경을 이용해 산악자전거나 승마 해수욕 낚시 산림욕을 할 수 있거나 안면도 갯벌체험, 이천 도자기배우기, 안동 탈춤배우기 등 지역 특성과 맞는 테마개발도 점차 활성화되고 있다.
집주인의 서비스 역시 무시할 수 없는 부분이다. 김경해씨는 요즘 세심한 서비스가 얼마나 중요한지 몸소 느끼고 있다. “무엇보다 친절해야 돼요. 손님입장에서는 적지 않은 돈을 투자해서 오는데 비싼 만큼 좋다는 인상을 주어야죠. 대부분의 부대시설은 마음껏 사용하도록 하고 가끔 김치나 쌀이 떨어지면 저희가 가지고 있는 것을 드리기도 하구요. 이러다 보니까 주중에 오는 손님들은 대부분 입소문을 듣고 오는 경우가 많아요.” 또 홍보는 인터넷으로 하지만 예약은 인터넷과 전화를 겸한다. 번거로운 점도 많지만 처음 만났을 때 친숙함을 높이고 객실을 알뜰하게 채우는 데도 도움이 된다고 한다.
태안의 안옥례씨 역시 겨울마다 김장은 가능한 넉넉히 담근다. 땅에 묻었다가 김치냉장고에 넣어둔 안주인네 김치를 찾는 손님이 많아 항상 대비를 한다는 것. 자연과 레저를 즐기면서 동시에 고향집 같은 따뜻한 정을 느끼는 것이 펜션을 이용하는 고객들 대부분의 바람이기 때문이다.

펜션(pension)이란?

호텔의 합리성과 민박의 가정적 분위기를 갖춘 새로운 숙박시설. 펜션은 원래 연금(年金), 은급(恩給)이라는 뜻으로 유럽에서 노인들이 연금과 민박경영으로 노후를 보내던 것에서 그 이름이 유래되었다. 호텔에 가까운 청결한 시설과 프라이버시의 보장, 가족 경영에 의한 전 가족 서비스가 특징으로 독일 프랑스 등에서는 레저, 관광지역뿐 아니라 도시나 농어촌까지도 확산돼 전체 숙박 시설의 35% 이상을 차지한다. 숙박비는 호텔보다는 싸고 민박이나 콘도보다는 비싼 정도. 현재 국내에서 영업 중인 펜션의 경우, 10평형 기준으로 성수기에는 10만원 비수기에는 8만원 수준이다.

최규정(자유기고가)

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