여러분 보상가는 얼마인지아시나요?

[우주]

연립,빌라등 보상가(감정가)는?

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■ 자유게시판(뉴스&질문 사절)

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2012.10.18 21:47

대장(toby1229)

정회원

http://cafe.naver.com/pcrs/19259

1.감정평가방법

가.내 재산의 가격산정은 공익사업법(도시정비법, 공익사업을위한 토지등의 취득 및 보상에 관한 법률)에 따라 표준지공시지가를

   기준으로 평가한다.

나.다세대, 연립, 빌라 토지·건물 일체 평가: 거래사례비교법[인근의 다른 다세대주택을 기준으로 평가]

다.[평가의 원칙] 사업인정 고시 후 발생한 개발이익을 배제한다

1.연립,빌라 보상가(감정가)

가.경기도 "A"시

1)"가"환경개선사업지구:-사업시행인가일(2008년11월): 2010년 보상가 발표

토지지분(평), 지분당평단가(원/평,) 전용면적(평), 전용면적평단가(원), 보상가(원)

23,70                 8,270,042                      18,0             10,888,889            196,000,000

19,512               8,934,446                      23,62             7,382,125            174,330,000

13,06               10,840,835                      11,89           11,914,144            141,670,000

11,848             10,577,724                      17,97             6,975,696            125,330,000

8,948               13,223,803                      17,17             6,891,968             118,330,000

5,309               12,870,834                      11,67             5,855,593               68,330,000

2)"나"환경개선사업지구 -사업시행인가일 (2007년11월)

빌라1)

07년 공동주택가격 7600만원

08년 공동 주택가격 8900만원

보상 통보 가격 9600만원

07년 공동주택가격 대비 1.27배

빌라2)

07년 공동주택가격 5700만원

08년 공동 주택가격 6300만원

보상 통보 가격 9100만원

07년 공동주택가격 대비 1.59배

빌라3)

07년 공동주택가격 5200만원

08년 공동 주택가격 5800만원

보상 통보 가격 8800만원

07년 공동주택가격 대비 1.7배

*실제 공동주택 보상가(감정평가): 공동주택가격* 1,27- 1,7배로 나타났다.

빌라4)

(토지12평,건물15평)

2007년 4월 실거래 가격 1억5천만원(세금 500만원정도 포함하신거 같습니다)

그분왈 다해서 1억5천 들었다고 했습니다) 보상가격 9천600만원 나왔습니다

2007년 실거래가격 대비 64~66% 이네요~~ 지인께서는 이게 적당한건지 문의하셨는데 2년전 실거래 가격 대비 64~66%이면

 넘 심한거 아닌가요?

3)"다"구역

가)(빌라. 연립, 아파트는 시중은행 대출용 시가 기준 약70~80% 정도로 평가 되었으며]

즉 대출용 시가는 현시세의 80% 선. 대출용 시가의 70~ 80% 선으로 감정평가 된다는 말 결국 감정가는 시가의 50-60%수준이라는 뜻이다.

나)아파트 지분당 권리가는 약 1000만원/평 감정가 수준

나.경기도"B"시

1)“가”구역

빌라1)

조합원 K씨는 “지난 6월 시세가 9천~9천500만원이던 빌라의 종전자산 평가액이 5천600만원 밖에 나오지 않았다”며 분통을

터뜨렸다.

또 다른 조합원 S씨도 “현재 전세 시세가 5천만원 정도인 집에 대한 종전자산 평가액이 5천140만원이다”며 “길거리에 나 앉게 생겼다”고 말했다.

조합원 분양가를 1천만원으로 가정하고 33평형을 분양받을 경우 K·S씨 모두 2억7천만원이 넘는 추가분담금을 내야 한다는

계산이다

빌라2)

지분 64.22평방메타

건물 55.5 인데

보상가 136,400,000만원입니다.

1층이라 좀 적게 나왔어요.집합건물이라 토지분하고 건물 포함가격입니다

빌라3)

10,9평/7280만원이네요..

이대로 이런 부당한 현실을 받아 들여야되는 건가요??

빌라4)

2007년도 매입한 금액보다 작게 나왔네요

물건종류 구조및규격 수량 단위 지분 보상금액

빌라202호(전유부분) 연와조 40.8 ㎡ 1/1 81,166,660원

공용부분(2층) 연와조 2.25 ㎡ 1/1 일괄(↑)

공용부분(창고) 블록/슬라브 1.08 ㎡ 1/1 일괄(↑)

담장(8세대공동소유) 블록 48.5 m 1/1 일괄(↑)

화단(8세대공동소유) 블록 1 식 1/1 일괄(↑)

감나무외1동(8세대공동소유) 　 2 주 1/1 일괄(↑)

바닥포장(8세대공동소유) 콘크리트 1 식 1/1 일괄(↑)

2)“나”구역

토지(9.5평), 건물(14,3평): 104,000,000원

토지(8평) , 건물(14.3평):    93,000,000

토지(7,5평), 건물(8,5평):    63,500,000

다.경기도"C"시(시에서 제공한 종전자산 합산액 및 분담금 확인 결과임)

-연립(9B 23평형) 지분 9.2평 평가금액 88,000,000원

   82(25평) 입주 시 200,000,000원 더 내야함(추가)

-빌라 지분 8평 평가금액 58,800,000원

  85(26평) 입주 시 237,000,000원 더 내야함(추가)

-빌라(6B 32평형) 지분 8.6평 평가금액 140,000,000원

  85(26평) 입주 시 176,000,000원 더 내야함(추가)

라.서울지역

1)“가”구역

-빌라 연립 보상가: 토지 지분가로 평당 약 1천만원 선

2)“나”구역

-지분7-8평인 조합원이(빌라20평형)

25평형 분양 받을 경우 분담금 약3억3천 ,  33평형 분양 받을 경우 분담금 약4억9천

-지분14-15평인 조합원이(빌라28평형)

25평형 분양 받을 경우 분담금 약2억4천 ,  33평형 분양 받을 경우 분담금 약4억1천

3)“다”구역(왕십리)

집합건물 감정가     대지면적(평)      건물면적(평)       집합건물대지평당권리가

167,000,000                7.17                      10.03                             23,290,000

201,000,000                9.68                      11.40                             20,760,000

355,000,000             14.97                       22.63                             23,720,000

330,000,000             12.25                       25.32                             26,940,000

마.부산지역

지난 2005년 만덕3지구의 연립주택이 9천 만원 선의 보상비을 지급받고, 2008년 6지구는 이주비를 포함해 1억2천만 원을 보상받았지만, 5지구에는 2005년 수준에도 못 미치는 6천 만원 선이 지급될 예정입니다.

주민들은 그 사이 아파트 시세는 크게 올라 이 보상금으로는 주변 아파트에 전세도 구하기 힘들다는 계산입니다

바.기타

1)빌라를 구입했는데 빌라보상가액1억2천 구입가액1억8천1백 조카 빌라 보상가1억2천 .구입가액1억5천8백 발가락으로

   감정평가를 했는지 2년반전 같은날 구입 대출이자 때문에 보상 신청 했답니다.

   나도 구입은 1억 3천에 구입 하구 보상은 9천4백만원 나왔읍니다

   난 구입한지 2년이 조금 넘었내요 2년동안 집값이 동결 돼었다해도 이보다는 잘나와야 돼는데 정말 속상합니다

  저희는 1억 오백 구입했습니다. 보상가는 7천 6백 나왔습니다. 구입한지 4년 되었는데...대출 이자 때문에 어떨수 없이

   보상신청 했습니다.....오래된 빌라와 지은지 얼마 안되는 빌라와 차이가 없더라구요...

2)조합원 여러분 자신들의 빌라 재산(지분)감정평가(보상가) 내역을 알아야 합니다.

   시청 재개발 담당부서에 감정평가 열람후 정보공개신청 및 복사청구 하십시오.

   재개발 사업의 분담금 내용도 알아야 하고 추가분담금 역시 나올수 있는 일입니다.

   막연한 기대가 이웃과 남에게 커다란 피해를 입힐수 있기 때문입니다.

   세상에 공짜가 있습니까? 조그만 지분 가지신분은 아파트 들어 가실 때 현재의 지분(보상가)은 부담금으로 다 날라가고

   분양가 그대로 더주고 들어가야만 합니다.

3)그동안 조합을 믿고 협력했던 조합원들에게 청청벽력같은 일이 생겼습니다.

   감정평가 금액이 나오기도 전에 시공사와 계약을 체결하고 홍보도우미까지 동원해가면서 서면결의서 받아갈 때 까지만 해도

  뭔가 이상하다 생각했지만 설마설마 했었는데, 믿었던 조합에게 돌아온 결과는 암담했습니다.

  감정평가금액은 낮고 조합원 분담금은 높아서 수억원의 분담금 폭탄이 떨어졌습니다!

  그동안 조합을 믿고 협력했던 조합원들은 기가 막혀 밤잠을 못이루는데 조합임원은 여행가고조합에는 나오지도 않고

  (조합원을   피하는 거겠지요) 조합은 대안도 없고 어쩔 수 없다고만 합니다

4)빌라나 연립 사는 사람들은 개발시 85% 정도가 추가 부담금으로 새아파트에 입주 못합니다.

  집이 1억5천이라면 33평 분양받을시 경우 빌라 보유자가 집값보다 더 많은 추가부담금 낼 수 있는 사람은 별로 없을 것입니다

5)구역에 있는 빌라(연립주택)는 외지인(투기꾼)이 60~70%가 소유하고 있다는 말이정말입니까?

   이것이 정말이라면 추진위(조합)분들은 정말 가슴에 손을 얹고 각성 해야 합니다요

   어려운 70~80세 영세 노인분들이 마이 사신다고 어제 언론에 실렸더구먼요...

   위에 거명하신분들 제발 이젠 제 정신으로 돌아들 가십시요...

6)일반주택가격보다 집합건물(빌라,연립)등이 폭탄을 맞은듯합니다.

서울,경기도 다른 시 재개발사업을 함에 있어 보상기준이 집합건물이 높게 평가 되었으나,우리 지구에서는 집합건물들이

외면당한 보상입니다.

예를 들자면 1년전 대지지분10평, 건물약15평 (연립)구입가 150,000,000원에 구입했는데,보상이 90,000,000원 나와다면

손실액이 60,000,000원입니다.

이분은 실거주목적으로 구입하였는데, 절망에 빠져답니다.

이분은 구입당시 은행에서 감정평가를 했는데 감정평가가 125,000,000원정도로 최소 보상가가 125,000,000원은 보상받으리라 생각하고 구입하셨는데, 말로 안되는 90,000,000원을 보상하겠다는것은 있을수 없는 일이며, 감정평가사 3곳을 고발하겠다고

합니다.

이번 보상기준을 종합해볼때,그래도 주택을 소유하고 계신분에 대하여 후하게 보상을 하고,빌라,연립등 극빈층들이 살고있는

공동주택(집합건물)에 대해선 보상가를 낮추는 등에 형평성 없는 보상가로 어려운 이웃주민을 두번 죽이는 꼴이 되었습니다.

 우리동 주택구조는 사업부지에 절반이 대지20평미만의 주택들로 영세민(극빈층)들이 살고 있으며,아파트분양가를

평당500만원에 준다고해도 입주할 주민은 10%미만입니다.

못살고, 힘없는 주민은 결국은 죽으라는 꼴이니 참으로 답답한 현실 앞에 죽을수 없고 살수도 없다는 주민의뜻을 알고계신지요?

3,경기도 "A"시 ?구역 2011년 공동주택(연립,다세대) 가격(국토해양부)

빌라(1-4층, 51,98평방메타): 85,000,000원

빌라(1-4층, 45,6):                104,000,000

빌라(1-3층, 45,05):              111,000,000

연립(1-2층. 66,12):              186,000,000

빌라(1-2층, 68,19):              122,000,000

빌라(1-4층, 60,84):              115,000,000

빌라(1-4층, 59,54):                88,000,000

빌라(1-4층, 56,1):                  94,000,000

가.공동주택가격공시(아파트, 다세대, 연립)

1)지방세의 과세 및 국가·지방자치단체 등의 기관이 그 업무와 관련하여 개별주택가격을 산정하는 경우에 그 기준이 되며,

국토해양부장관은 공동주택에 대하여 매년 공시기준일 현재의 적정가격을 조사·산정하고, 중앙부동산평가위원회의 심의를 거쳐 이를 공시하여야 합니다.

2)지방세인 재산세를 계산할때에 과표가 되는것이 국토해양부부<공동주택가격>입니다

나.여러 조합 보상가 사례를 보면 조합원 자신의 보상가(감정가)를 추정,산정할수 있다.

4.감정평가에 대한 정보공개 사례

가.경기도 "A"시 ?구역

-조합에서 조합원종전재산감정평가와 추정분담금을 사업시행인가후 미리 분양신청전(동,호수)에 조합원들에게 통보한후

  분양신청을 받았다.

나.정보공개 청원서(예)

제목: 구역 주택 재개발정비사업조합 정보공개 신청 및 민원

가. 정보공개 신청 서류 - 감정평가보고서

1) 토지 및 건물에 대한 감정평가보고서 [감정평가에관한규칙 제9조 - 해당 평가사의 감정평가보고서 표지, 감정평가표,

    감정평가 명세서, 감정평가액산출근거및그결정에관한의견, 토지감정평가요항표, 건물감정평가요항표, 위치도,

    지적및건물개황도, 사진용지

나. 감정평가 보고서 복사신청(공개) 사유

본인 및 우리구역 토지등소유자들은 도시정비법 제46조 제1항 및 시행령 제47조 제1항에 의한 개략적분담금을 조합에서

고지하지 않아 분담금을 알 수가 없어 분양신청을 하지 못하였거나 임의신청을 할 수 밖에 없었습니다.

따라서 본 민원인 및 같은 상황의 토지등소유자들은 도시정비법 제47조에 현금청산 대상자가 되어, 도시정비법 제40조 제2항에 의해 공익사업을 위한 토지등의취득및보상에 관한법의 사업인정고시일로 인정되어 토지 및 건축물에 대하여 강제 매수 당하게 되었으므로 ‘해당하게 된 날부터 150일 이내’ 현금청산을 위한 2인 추천(도시정비법 제48조 제5항)하여 선정한 감정사가 평가한 각각의 감정평가액, 감정평가보고서를 공개 내지 조치(민원감독)하여 주기기 바랍니다.

5.종합

가.조합

1)조합원 이익을 위해 선출된 임원들이라면 보상가(감정)가 결과를 조합원들에게 숨기지 말고 즉시 공개 하여야 한다.

2)그러나 조합이 감정평가 결과를 공개할수 없는 사유가 있다면 조합원들에게 알려 양해를 구해야 한다.

3)감정평가 결과와 추정분담금은 사업시행인가후 분양신청(동,호수)하기전에 조합원들에게 즉시 통보하여 조합원들이 판단

   (분양신청,현금청산,매매등), 선택하도록 해야 한다.

4))조합이 사업성(감정평가,이익,추정분담금,비례율, 입주율등)을 분석하여 숨김없이 공개하기를 조합원들은 간절히 기다리고

    있다.

5) 추진위원회와 조합설립시 홍보요원들이 믿도록 말한 “조합원 땅 1평으로 새아파트 1평을 분양받을수 있다“에 대해

   조합임원들은 솔직하게 답변을 해야 한다

나..조합원종전재산 감정평가

1)법적으로 재개발이익을 배제하고 평가하므로 예상보다 훨씬 낮게 결과가 나오므로 조합원들 대부분 놀라고 실망, 반발하게

   되어 있다.

2)추진위원회와 조합설립시 홍보요원들이 믿도록 말한 “감정평가는 현 시세대로 하며 보상을 많이 받는다“고 말한 것이

  잘못이라고 조합임원들은 사과,해명을 해야 한다

3)빌라,연립의 감정가(보상가)

가)경기도 ?A"시 빌라,연립주택의 감정가 추정

-시가의 55-66%수준 또는 은행대출용 시가의 70-80%수준

-공동주택가격의 1,27- 1,7배

-지분당평단가(원/평,): 8,300,000- 13,200,000원

나)사업시행인가일 기준으로 토지지분당 평가하고 몇 년간 부동산 불경기로 인해 가격상승이 별로 없으므로 타조합 자료를

   참고하면 대략 추정할수 있다.

다)일반주택보다 토지지분이 매우 적으므로 새아파트에 입주하기 위해 높은 추정 분담금,추가부담금으로 문제와 어려움이

    발생할수 있다고 사전에 예상해야 한다.

다.빌라,연립주택 소유자

1)대부분 사업에 무관심한 고령자, 영세민이고 순박한 사람들이고 조합임원들의 부모와 같은 세대인데 막연히 이웃사람인

   조합임원들이 노력해서 우리에게 많은 이익을 준다고 굳게 믿고 있다.

2)추가부담금 없이 새아파트에 들어갈수 있다고 믿고 있다가 낮은 감정평가와 높은 추정분담금을 통보받고 그제서야 놀라

   기절할 정도가 되서 무엇이 잘못되었다는 것을 비로서 깨닫게 된다.

3)조합이 이렇게 어려운 처지에 있는 사람들에게 감정평가,추정분담금의 충격 및 관리처분단계에서 이주의 걱정과 눈물을

  흘리게 한다면 사람이 할 도리가 아니다.

4)조합원들이 감정평가 결과를 알기 위해 도정법에 의거 조합과 시청에 자료 열람,복사 청구를 할수 있고 정보공개청구 및

   내용증명서로 요청, 의뢰하고 만약 거부하면 사법기관을 이용하면 된다.