서울 잠실 제2롯데월드부지, 서초동 롯데칠성 부지 등 알짜땅을 보유한 롯데그룹이 최근 보유 부동산 매각에 적극적으로 나서고 있어 그 배경에 관심이 쏠리고 있다. 롯데그룹외에 KT등 공기업과 대기업들도 보유 부동산 매각을 추진중이다. 일각에서는 “부동산으로 돈을 버는 시대는 끝났다”는 재계의 인식 변화가 실제 현장에서 나타나고 있는 것이라고 풀이한다.
대기업들은 수익성이 떨어지거나 활용도가 낮은 부동산을 매각하거나, 매각 후 재임차 방식(Sales & Leaseback)으로 부동산 구조조정을 하고 있다. 코람코자산신탁의 ‘부동산 대량 보유기업의 자산 매각 추진’이슈 리포트를 통해 그 배경과 현재의 시장 움직임 등을 알아봤다.
부동산 구조조정 배경
■자산선순환을 통한 핵심자산으로의 집중
◇수익성이 떨어지거나 활용도가 낮은 자산을 매각하여 핵심자산 매입을 위한 여력을 확보하기 위한 목적
◇주로 지방 소재 부동산 매각을 통하여 서울ㆍ수도권 우량자산의 매입 여력을 확보하는 방식으로 진행
-KT : KT강남콜센터 및 종로 숭인동콜센터 등 총 10개 서울 및 지방소재 사옥 매각, 종로구 청진동 소재 도시환경정비사업부지 약 4243㎡ 매입
◇향후 부동산 시장 전망에 대한 불확실성도 비수익자산의 매각을 가속화
-부동산 보유를 통해 시세 차익을 기대하기 어렵다는 전망이 우세
-영업용 부동산의 경우도 소유보다는 임차 사용이 선호되는 상황
■신규사업 투자자금 확보를 위한 매각
◇M&A 등 신규사업 투자자금 확보를 위한 매각 진행
-롯데쇼핑 : 영업자산(점포) 매각자금으로 중국 타임스(7300억원)와 GS스퀘어ㆍ마트(1조 3400억 원)의 인수자금을 충당할 계획
■재무구조 개선 목적: 부채 상환 및 유동성 확보
◇재무구조 개선을 위한 자금조달 목적의 부동산 매각 또는 유동화:세일즈 앤 리스백 방식 주로 이용
-세일즈 앤 리스백 방식의 유동화의 경우, 트루 세일 이슈에 의하여 매도자의 확정가격 재매입 약정 불가: 매도자의 시세 우선매입권 확보 수준으로 유동화를 진행하는 경우가 대부분
◇부채 상환 및 기업구조조정 절차에 따른 자구책 이행을 위해 자산매각
-워크아웃 건설회사 등의 사옥 매각 등 : 시세하락에 따른 담보채권 LTV의 상승으로 원활한 매각이 이루어지지 않는 실정
부동산 대량 보유 기업의 최근 움직임 및 현 시장 동향
■부동산 전담 자회사 설립 증가
◇최근 들어 부동산 대량 보유 기업의 부동산 전담 자회사 설립 사례증가
-보유 부동산에 대한 관리 및 운영의 효율성 제고, 부동산의 보유ㆍ개발ㆍ매각 등 전략적 의사결정의 전문성 강화를 위한 장기전략의 일환
◇기존의 자산 매각 및 유동화는 주로 부동산 전문 PM사를 통하여 이루어져 왔으나, 최근 부동산 시장의 불확실성 증대에 따라 전략적 의사결정을 위한 내부 역량 강화로 해석
-과거 부동산 보유 기업의 자산매각의 경우, 개별 물건 매각 또는 패키지 매각 등의 방식으로 주로 부동산 PM사를 매각
주간사로 선정하여 진행하는 경우가 대부분
■공공기관 지방이전 관련 자산 매각과 더불어 매매시장의주요 매물로 등장
◇지난 2009년부터 진행된 공공기관 지방이전을 위한 주요사옥 매각과 더불어 부동산 대량보유기업의 자산 매각이 가속화됨에 따라 최근 경직된 부동산 매매시장의 주요 대형 매물로 등장
◇그러나, 부동산 경기침체, 자금조달의 어려움, 인허가 등 문제로 매각 난항
-공공기관 사옥 매각의 경우 2012년까지 157개 공공기관이 보유한 총 124개 사옥 및 부지가 매각될 예정이나, 현재까지 매각된 사례는 2009년 3건(국립농업과학원 등) 및 2010년 4건(품질관리단 등)이 전부임
-부동산 경기 침체에 따른 자금조달의 어려움, 용도변경 및 낮은 용적률 등의 인허가 문제(공공기관 사옥의 경우)로 매각이 원활히 이루어지지 않는 상황임
◇관련업계는 최근 시장상황에서 단순매각보다는 매도기업이 임차인 또는 공동개발자로 참여하는 방식의 구조화된 매각으로 추진하는 방식이 보다 효과적일 것으로 예상