오두막 지기 A - 3 그룹 관리 흔적 46-1.

[해야해야]

​네이버 블로그 오두막 지기 A - 3 그룹

추천 752 |조회 84476 | 2018.07.11 23:34 |신고

글쓴이ㅡ태양은 가득히 조회 45482 등록일 2018-01-03 05:33

6.

그럼, 부산 부동산 시장은 언제부터 얼마 동안, 얼마만큼 회복 가능할까? 

선호 지역, 주택 품질에 따라, 그리고 아파트, 단독, 빌라, 오피스텔, 임대 아파트 등등 집의 형태나 사용 용도에 따라 주택에 대한 수요층은 천차만별이다.

그럼, 부산 주택 시장을 주도, 선도하는 수요계층들은 어떤 유형, 어떤 지역, 얼마짜리의 주택들일까? 주택 시장 두자에서 수요 분석은 물론 공급 분석에 있어서도 이는 필수 고려 사항 중 하나다.

힌트다. 사상구 등 서부산과 정관, 양산, 명지 등 부산 외곽 지역의 주택 시장이 부산 시민이 선호하는 해운대, 수영구 주택 시장에, 단독, 다가구, 다세대, 오피스텔, 임대 아파트, 기숙사 등의 주택 시장이 고급 아파트 시장에, 1~2억 원 대의 주택 시장이 4~6억 대 주택 시장에, 영향을 미칠 수 있을까 있다면 어느 정도의 영향일까?

해가 갈수록 각종 통계 자료가 보다 정확해져 가고 있고, 최근의 주택 공급 물량이나 미분양 물량에 관한 각종 통계는 들쑥날쑥하나 2015~2018년 자료는 그 이전과 달리 2~300 가구 미만은 물론 수십 가구 아파트, 심지어 임대 아파트, 오피스텔 등의 물량도 포함 시키는 자료들도 많더라.

그럼, 부산 주택 시장을 주도, 선도하는 지역, 아파트 가격대의 공급 물량은, 주로 2018~2020년까지, 그 이후는 매년 한 해 얼마나 될까? 2018년 1월까지 100 가구 미만을 포함하여 부산시 아파트 인허가 물량을 살펴보니 2021년 경에 입주 물량이 한 해 평균 입주 물량 이하로 급감 하더라. 부산시 부동산 시장이 계속 침체 한다면 그 이후에도 입주 물량 감소는 계속되겠지?

힌트 하나 더, 과거의 부산 주택 공급과 미분양 물량에 관한 통계 자료는 해운대 신도시, 엘지 메트로시티 등 최소 수백 가구 이상의 아파트들이었다. 그것도 이주 수요  물량을 감안해야 할 재건축, 재개발 등 각종 재정비 사업이 아닌, 맨 땅에 헤딩하는 식의 빈 땅 공급 물량이 주류였다.

부산의 아파트 공급 물량도 1990년대 중 후반기의 해운대 신도시 등 부산시 아파트 공급 물량은 대충 연평균 6만, 월 평균 5천 여 가구. 2000년 전후~2006년 전후에는 메트로시티 등 년 2만~4만여 가구, 월 2400~5000 여 가구였다. 그 중기적 공급 과잉 물량은 김대중, 노무현 정권 서울, 경기 지방의 주택 시장이 2차에 걸쳐 버블을 형성할 만큼 폭등할 때 부산 주택 시장이 잠잠했던 주요 이유 중 하나였다.

반대로, 부산 주택 시장의 1차 상승기였던 2009~2011년을 전후로 한 2007년~2012년 간의 아파트 공급 물량은 대략 년 8 천에서 1만 9천 여 가구, 월 700~2300 여 가구였다. 

부산 부동산 3차 상승기와 관련하여, 부산 부동산 시장의 2차 상승기였던 2014년 하반기부터 2017년 상반기를 전후로 한 2013년~2020년 부산시 아파트의 연평균 예상 공급 물량은 얼마? 나아가 부산 부동산 시장의 장기 대세 상승이 불가능할 때의 부산 부동산 4차 상승기와 관련하여 2023~2025년 경 예상 입주 물량은

객관적 사실을 위주로 2023년 2월, 2022년 2월, 2021년 2월에 카페, 블로그, 뉴스 등에서 모니터링된 자료.

2023년 2월 10일 부동산 단신 1.

서울 아크로리버파크 전용 59㎡ 전세가는 11억~13억원이고, 경기도 수원시 힐스테이트 영통은 전용84㎡ 전세가는 4억7000만원이다. 경기도 수원시 '광교 중흥에스클래스'의 최저 호가는 최근 6개월 동안 14%, 인천시 연수구 '송도 더샵퍼스트월드' 105㎡의 최근 6개월 동안 최저 호가도 23.8%가 떨어졌다.

규제 완화에… 서울 노원구 월계동 삼호3차 전용 59㎡는 이달 21일 6억9000만원(2층)에 거래됐다. 지난달 11일 6억4750만원(1층)보다 4250만원 올랐다. 지난해 12월15일 5억1000만원(9층) 과 비교하면 1억8000만원 올랐다. 미륭·미성·삼호3차로 이뤄져 일명 ‘미미삼’으로 불리는 월계시영아파트는 3930가구 규모의 강북권 최대 재건축 단지다.

대구 남구 봉덕동 '앞산봉덕영무예다음' 전용면적 106㎡는 지난 1월 직전 신저가(2022년 7월) 5억2000만원보다 1억3000만원이 내린 3억9000만원에 거래됐다. 동구 신암동 '동대구에일린의뜰' 전용면적 84.8㎡로 4억2000만원에 거래돼 직전 거래인 2022년 5월 5억4200만원에 비해 1억2200만원 하락했다.

대구 동구 신암동 '동대구이안센트럴D' 전용면적 60㎡와 수성구 범어동 '브라운스톤범어' 전용면적 84.9㎡는 각각 3억8000만원과 5억4500만원에 매매돼 2022년 7월과 2019년 5월보다 1억원씩 내렸다. 반면, 수성구 범물동 '수성하늘채르레브' 전용면적 85㎡로 지난달 9일 7억9000만원에 거래돼 직전 거래보다 1억9000만원 뛰었다. 동구 지묘동 '연경아이파크' 전용면적 85㎡도 지난해 12월10일 3억2900만원에서 지난달 15일 3억9000만원에 매매됐다.

금리 인상, 공사비 상승, 집값 하락으로 서울 용산구 한강대우아파트 리모델링 일부 리모델링 추진 아파트 단지들의 사업 속도도 더뎌지는 양상이다. 이촌현대아파트는 철거 작업을 진행 중이고 한가람아파트, 코오롱이촌아파트 등은 조합설립을 완료하고 시공사 선정까지 마쳤다.

2022년 2월 10일 부동산 단신 1.

반포동 '래미안퍼스티지' 전용 84㎡ 호가는 최고 40억원이고, 개포동 '디에이치아너힐즈' 전용 84㎡ 호가도 최고 35억원이다. 관악구 신림현대는 전용 76㎡는 지난해 11월 7억9000만원, 건영3차 전용 78㎡는 지난해 10월 6억9000만원 신고가로 거래됐다. 반면, 서울대입구역 관악푸르지오 전용 83㎡ 직전 실거래가 9억4000만원에서 8억2000만원에 손바꿈됐다. 봉천역 벽산블루밍1차 전용 78㎡는 최근 실거래가 9억원보다 저렴한 8억1000만원에 매물이 있다.

"영끌해서 샀더니 상투"… 강북구 미아동 'SK북한산시티 84㎡는 2020년 5억 원에서 작년 11월 8억9000만원, 도봉구 방학동 '신동아1단지'전용 53㎡는 작년 11월 5억8000만원 신고가에서 12월 5억4500만원에 거래됐다. 노원구 중계동 '중계그린'도 올해 들어 전고가 대비 2000만~3000만원 하락했다. 마포구 염리동 염리동상록아파트 전용면적 49㎡는 지난해 8억5000만원에 거래됐다. 문정시영 전용35㎡는 7억5000만원에서 6억5000만원에 거래됐다.

서울시 동대문구 ‘힐스테이트 청량리 메트로블’, 용산구 청년 주택 `용산 원효 루미니`, 부산시 사하구 ‘리드원부산’, 경기도 광주시 ‘광주 월드메르디앙 라테라스, 구리시 ‘힐스테이트 구리역’, 양주신도시 ‘라피아노 스위첸 양주옥정’, 용인시 '기흥역 엘리시아 트윈', 양주시 新양주 모아엘가 니케, 의정부시 ‘힐스테이트 탑석’, 강원도 원주시 ‘e편한세상 원주 프리모원’, 경남 통영시 ‘힐스테이트 통영’, 양산시 ‘양산 한신더휴’를 분양한다.

2021년 2월 10일 부동산 단신 1.

非규제지역 부동산 시장 '꿈틀'…지자체 역점 개발사업 호재...9일 부동산업계에 따르면 지난해 11월 분양한 경북 경산 '중산자이'는 평균 103.57대 1의 세자릿수 경쟁률로 1순위 마감됐고 같은 해 5월 계룡시에서 분양한 '계룡 푸르지오 더 퍼스트' 역시 1순위 최고 13대 1의 경쟁률로 청약을 마치며 계약 4일 만에 완판됐다.

창원 마산합포구 가포택지지구 B-1블록에 '창원 마창대교 반도유보라 아이비파크', 아산 배방읍 북수리 일원에 '더샵 탕정역센트로', 경남 거제 고현항 지구단위계획구역 L2블록에서 빅아일랜드의 두 번째 분양단지 'e편한세상 거제 유로스카이'와 최근 들어 대구 동구지역 개발이 가속하면서 신천동과 신암동 일대 3만5천여세대의 브랜드 대단지 중심의 대구시 동구 신암동 207-1번지 일원에 공급예정인 '동대구역 골드클래스'를 이달 중 분양에 나선다.

9일 업계에 따르면 광교테크노벨리 도시지원시설 13-4-2, 3 블록에 태영건설이 시공하는 '광교 Q 캠퍼스'가 들어서고 포스코건설은 전북 군산 '더샵 디오션시티 2차'의 사이버 견본주택을 개관했다고 9일 밝혔다. 미래가치, 미래의 부촌 도시개발, 울산 덕하지구에 공급하는 ‘울산 뉴시티 에일린의 뜰 및 남외동 에일린의 뜰을 시작으로 우정혁신도시 1∙2∙3차, 드림in시티 1∙2차, 중산매곡지구, 문수로대공원 에일린의 뜰 등 울산에만 6200여 세대를 성공적으로 공급했다.

태영건설이 부산 동래구 명보아파트 가로주택정비사업을 수주했다. 한편 지난 2018 수성구 중동에 공급한 ▷수성 골드클래스 588세대가 올 연말 입주를 앞두고 있고 ▷동대구역 골드클래스에 이어 ▷대명동 골드클래스 1차 ▷대명동 골드클래스 2차도 분양을 앞두고 있다.


'패닉바잉'에 수도권 미분양 급감..작년 8월과 12월 분양한 '양평 다문지구 반도유보라 아이비파크'과 '힐스테이트 의정부역'은 각각 계약 5일만에, 3일간의 정당계약과 예비당첨자 계약기간 동안 100% 계약률을 기록한 바 있다. 신규분양도 잇따르고 있다. 대표 사업장으로는 경기도 가평군 가평읍 대곡리 'e편한세상 가평 퍼스트원'(전용 59~84㎡ 472가구), 경기도 용인시 처인구 고림동 '힐스테이트 용인 둔전역'(전용 59~84㎡ 1721가구), 경기도 화성시 봉담 동화지구 '봉담자이 라피네'(전용 59~109㎡ 750가구), 인천시 미추홀구 학익동 '시티오씨엘 3단지'(아파트 전용 75~136㎡ 977가구·오피스텔 전용 27~84㎡ 902실) 등이 있다.

GS건설은 9일 경기도 수원시 장안구 정자동 ‘북수원자이 렉스비아’를, 포스코는 경기 광주 '더샵 오포센트리체'를 분양할 예정이라고 밝혔다. 부산 '연산포레서희스타힐스'를 분양하고 부산 매축지마을(좌천범일통합2구역) 재개발 사업이 또다시 ‘1구역 2조합’ 논란에 휩싸였는데 지난해 통합2구역 조합 안에서 새로운 분쟁이 재발하면서 또다시 ‘1구역 2조합’ 논란이 재연됐다.

서울 전셋값 '강세'···일부 단지는 매물 쌓이며 가격 '주춤'...서초구에서는 반포동 반포써밋 전용면적 84.97㎡가 이달 6일 보증금 14억 7,000만원(13층)에 전세 계약서를 쓰며 신고가 기록을 다시 썼다. 강남권에 이어 인기 지역으로 꼽히는 '마용성'(마포·용산·성동구)에서도 아현동 마포래미안푸르지오2단지 84.59㎡가 이달 3일 10억원(14층)에 신고가 전세 계약을 맺었고 은평구에서는 불광동 북한산힐스테이트7차 84.94㎡가 지난달 29일 보증금 7억원(5층)에 신고가로 전세 계약서를 썼다.

성북구 삼선동3가 삼선SK뷰의 중소형인 59.96㎡는 지난달 17일 보증금 6억 9,000만원(8층)에 신고가로 거래되는 등 신고가 행진도 이어지고 있다. 반면에 최고점 대비 가격이 내린 단지도 심심찮게 보인다. 성동구 옥수동 래미안옥수리버젠 84.7㎡의 경우 이달 8일 보증금 8억 4,000만원(3층)에 전세 계약이 이뤄졌다. 이는 최고 가격인 작년 10월 9억 3,000만원(1층)과 비교하면 보증금이 1억원 가까이 내려간 것이다.