[상권을 알면 가치가 보인다] 천호역 상권, 다양한 성향의 상권 공존

[산전이]

[상권을 알면 가치가 보인다] 천호역 상권, 다양한 성향의 상권 공존

입지마다 특색 있어 개성 파악 후 연령대별 공략해야

천호역 상권은 강동구를 대표하는 상권 중 하나로 평일과 주말을 가리지 않고 다양한 연령층이 모여든다. 이전에는 곡교리라고 불렸다가 1963년 성동구로 편입되면서 천호동이라는 이름이 붙었는데 천 호(千戶) 정도의 가구가 사는 마을이라는 뜻에서 유래했다는 설이 있다.

강동구의 단 하나뿐인 환승역은 바로 천호역이다. 지하철 5호선과 8호선의 더블역세권으로 강동구 교통의 중심이며 수도권 동부 지역의 교통 거점이다. 예부터 서울 시내에서 광주시, 하남시로 가려면 이곳을 꼭 거쳐야 했으며 남양주시, 구리시 등에서 오는 광역버스도 많다. 천호대로와 올림픽로, 양재대로와 같은 큰 도로와도 인접하다. 

천호역은 강동구의 중심지이기 때문에 현대백화점, 이마트, 2001아울렛을 비롯해 많은 대형 상점들이 있으나 집값은 강동구 다른 지역에 비해 낮게 형성돼 있다. 인접한 학군은 풍납초, 강동초, 천일중 등이 있으나 학교가 많지 않은 편이고 둔촌동, 상일동, 명일동에 비해 주거 선호도도 낮다. 인근에는 풍납근린공원, 광나루한강공원 등 녹지공간이 자리 잡고 있다. 

◇다양한 유동인구를 품고 있는 천호역 상권 

천호역 인근 상권은 지역 거주민들뿐만 아니라 강동구 내의 고덕동, 성내동, 암사동의 젊은 층이 모이며 송파구 풍납동과 인근 하남시, 광주시에서 놀 거리, 먹을거리를 찾아 방문하는 인파가 많다.

큰 규모의 점포들이 주를 이루는 분위기가 건대와 흡사한 느낌이지만 20~30대가 대부분인 건대에 비해 천호는 20대부터 중년층까지 분포돼 있다. 거리마다 활력이 넘치고 골목골목에도 사람들이 북적이는 등 많은 유동인구를 볼 수 있다. 특히 1일 평균 유동인구는 40~50대 여성이 많으며 주로 점심시간대와 퇴근시간대에 유동인구가 많다. 

천호역 일대는 입지마다 특색을 지니고 연령층, 유동인구도 저마다 다른 성향을 띠고 있다. 대로변 상권을 중심으로는 직장인들의 유동인구가 많고 이마트 주변에는 주부 및 30대 이상의 연령층이 주를 이룬다. 핵심 거리인 로데오거리에는 20~30대 유동인구가 가장 많고 2001아울렛에서 천호시장까지 이어진 천호시장사거리는 인근 한국마사회 강동지사로 인해 40대 이상의 중년층이 많다.

천호역 상권은 주택가, 오피스, 번화가 상권의 모든 면모를 갖추고 있으며, 각 입지마다의 개성이 다르므로 이를 잘 파악해 특정 계층을 타깃으로 하는 것이 가장 바람직하다. 

◇천호동 로데오거리와 천호시장사거리 

천호역 4번 출구로 나오면 역과 연결된 현대백화점과 인근 이마트를 볼 수 있다. 1990년대 중반 현대백화점과 이마트가 들어서면서 천호역 일대는 복합 상권으로 변하며 유동인구가 증가했다. 이 대로변은 천호역 인근에서 높은 임대료가 형성돼 있고 은행, 의류매장 등이 자리 잡고 있다.

천호역 5번 출구 앞의 이마트 인근 대로변 A급 점포 시세는 전용면적 66㎡ 1층 기준 보증금이 1억5000만~2억원가량이고 월세는 800만~1000만원대, 권리금이 2억5000만~3억원 수준으로 높게 형성돼 있다.

이마트를 지나 천호대로 대로변을 따라 강동역 방향으로 가다 보면 천호역 메인 상권인 천호동 로데오거리 입구가 나온다. 로데오거리는 20대를 타깃으로 한 잡화 매장과 저렴한 금액대의 가성비 높은 음식점들이 성업 중이다. 1층은 잡화, 의류, 화장품, 테이크아웃 전문 가게가 포진돼 있고 2층 이상은 주점, 카페, 노래방, 고깃집 등이 있다. 특히 주점의 경우 이색 아이템을 접목한 퓨전주점이 젊은 층의 마음을 흔들고 있다.

천호역 A급 상권에 속하는 로데오거리 1층 점포 시세는 전용면적 33㎡ 기준 보증금이 4000만~5000만원, 월세는 400만~500만원 수준이며 권리금은 1억5000만~2억원가량에 거래되고 있다.

로데오거리에서 직진하면 천호시장사거리가 나온다. 로데오거리가 젊은 층 위주의 번화가인 반면 이곳은 상대적으로 낙후한 모습을 보이며 시장 주변을 움직이는 유동인구도 40~50대 이상의 중년층과 주부들이 대부분이다. 먹자골목 분위기의 이곳은 오랫동안 영업을 해온 가게들이 많아 골수팬들이 찾는 곳이다. 천호시장과 2001아울렛 사이에는 천호동 족발골목이 있다. 

천호 1구역 천호시장 일대는 재개발로 인해 2018년 8월부터 새롭게 탈바꿈한다. 서울주택도시공사(SH공사)가 재개발 조합과 함께 공동 사업시행자로 나서면서 사업 속도가 빨라졌다. 재개발은 강동구 천호동 일대 3만8508㎡에 아파트 999가구, 오피스텔 264실, 부대 복리시설, 판매·업무시설 등을 신축하는 사업이다. 이로 인해 천호역 상권의 약점이던 텍사스골목도 변화될 가능성이 있다. 현재 천호 4구역과 코오롱아파트, 현대프라자아파트 등도 정비사업절차를 진행 중이다. 

◇다른 성향들의 상권들이 모여 자리 잡은 상권 

천호역 1번 출구 인근의 천호문구완구거리는 천호동을 대표하는 상권은 아니지만 특정 아이템을 선정해 거리가 조성돼 있어 사람들의 호기심을 자극하는 곳이다. 문구류, 학용품 등을 취급하는 점포들이 길을 따라 늘어서 있으며 업체들과 거래하는 사람들과 키덜트들이 주로 찾는다. 유동인구는 비교적 적은 편이다.

3번 출구 인근은 현대백화점을 배후에 둔 대로변 상권으로 20대 학생들과 30대 이후 여성 유동인구가 많은 편이다. 주변에 사무실, 오피스텔이 밀집돼 있고 약국, 병원, 카페, 편의점 등이 주를 이룬다.

로데오거리 반대편 6번 출구 인근에서 KB국민은행을 끼고 들어서면 찾을 수 있는 이면골목에는 주꾸미골목이 있다. 이곳은 로데오거리와 연결되는 지하보도가 있어 두 개의 상권이 공생하는 모습을 볼 수 있다.

골목 양 옆에 주꾸미집이 늘어서 있는 이 골목은 지역주민을 비롯해 입소문을 듣고 찾아오는 방문객 등 유입인구가 다양하다. 퇴근시간부터 자정까지 유동인구가 가장 많고 점심시간에는 매출이 적어 늦은 오후에 오픈하는 가게가 대부분이다. 

천호역 상권 중 B급 지역 상권으로 분류되는 주꾸미골목 평균 시세는 1층 점포기준 33~40㎡가 보증금 3000만~4000만원 선, 월세 180만~200만원, 권리금 8000만~9000만원 선이며 골목안쪽 점포는 보증금 2000만~3000만원, 월세 120만~150만원, 권리금 3000만~4000만원 정도로 형성돼 있다.

◇입지별로 타깃 층 달라 이를 고려한 아이템 선정 필수 

천호역 상권은 동일한 상권 내에서 세부 지역에 따라 집중되는 아이템이 다르다. 이는 그만큼 상권을 찾는 연령대, 기호, 취향이 다양하다는 것을 의미한다. 따라서 명확한 창업전략과 더불어 입점 예정지에 대한 정확하고 면밀한 분석, 상권 내 유동인구에 대한 객관적인 정보를 가지고 아이템을 선정하는 것이 가장 중요하다. 

천호역과 같은 복합 상권의 경우 상권 내 유동인구 여러 계층 중 하나를 주력목표로 정하고 이에 맞춘 특화전략을 통해 집중해야 성공률을 높일 수 있다. 만약 모든 계층, 모든 인구를 포괄하려 한다면 이도저도 아닌 이미지로 기억되기 쉬워 주의해야 한다. 

천호동 한 자리에서만 15년 동안 부동산중개를 한 21세기공인중개사 이재종 대표는 “앞으로 재개발되는 천호 1구역은 천호시장, 동서울시장 등 전통시장이 몰려 있는 곳으로 강남권 이동이 편리하고 잠실이 가까워 잠재 가치가 높다”며 “로데오거리 인근도 코오롱상가와 현대프라자가 같이 개발을 앞두고 있어 주민들 생활환경도 새롭게 변모할 것으로 기대된다”고 말했다. 또한 “그동안 이 지역들이 저평가된 것이 사실“이라며 ”집값 부담으로 인근 강남이나 송파 지역에서 이주를 하거나 투자 관련 문의도 꾸준하다“고 전했다.

권강수 한국창업부동산정보원 이사  

출처 이코노믹리뷰

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