네이버 블로그 오두막 지기 A - 3 그룹
추천(705) 댓글 수정 삭제 2018.07.20 04:44:53
글쓴이 태양은 가득히
경제 영역의 과제 3에서, 시범 케이스 지방 등에 대한 마지막 과제 수행으로, 장기 전국 부동산 시장의 대세 상승에 관한 결론 글이 추가로 강조될 것이다.
그 결론의 이유, 근거로, 경제 영역 1,2에서 수십 개 지난 글들에 이어, 이번에도 최근 몇 년 간 선배, 본인, 동료, 후배들이 썼던 수십 개의 글들이 추가로 계속 이어질 것이다. 언제, 누가 썼던 과제의 목적과 내용에 큰 차가 없으니... 추가 10.
추천 752 |조회 84476 | 2018.07.11 23:34 |신고
글쓴이ㅡ태양은 가득히 조회 24382 등록일 2018-01-02 22:31
1.
추가 보너스 2. 최근까지 수행되었던 과제의 결론 2.. 마지막으로 부산 전체의 부동산 시장과 관련하여... 현재, 부산시의 주택 재개발 사업은 도시환경정비사업을 포함하여 사업시행 인가 단계가 대략 20여 개, 관리 처분은 대략 25개, 착공은 대략 23개, 완료는 대략 26개 단지로 총 132개 단지다.
부산시 고가 주택에 관한 수요 계층이 아직은 두텁지 않고 아직은 서울 촌놈 등 외부 투자도 미미하니, 부산시의 재건축 사업은 지지부진하여 총 90여 개의 단지 중 이 추진 단계가 그 절반을 넘고 사업시행 인가, 관리처분, 착공을 다 포함해도 열 개 남짓에 불과할 뿐이다.
뉴타운, 재정비 촉진지구는 더욱더 지지부진한 상태다. 충무, 괴정, 영도, 금사, 서금사지구는 거의 대다수가 해제 혹은 대폭 축소된 상태고, 촉진3구역 등 부산시민공원 주변 촉진 지구의 몇 개 단지들만 십 여 년 전후에 입주가 가능할 것 같다.
이하, 시범 케이스, 준 시범 케이스 소지역들은 물론이고, 부산 부동산 시장의 회복과 활성화에 일조할 대표적 지역 및 대표적 주택재정비 단지들 중 일부만 예시해 본다.
이번에 예시할 지역은 다음에 서술할 시범 케이스 소지역인, 도심 해변가 남천동과 대연동과 북항 재개발 지역 등 그 주변 지역과 규모, 밀집도, 사업 진척 속도 등등에서 다르겠지만, 즉, 잠실, 반포 잠원, 대연, 남천동 일대처럼 수만, 십만 여 가구가 한 단지처럼 밀집되지는 않겠지만, 십여 년 후, 서울 뉴타운 몇 배 이상으로 도시, 주거 환경이 비약적으로 개선될 지역이다.
따라서, 이하에 예시 되는 지역들의 주거 환경 개선 규모는 비록 서울의 은평, 길음, 미아, 아현, 장위 등등의 뉴타운 규모의 몇 배이나, 반포, 잠실 등에 비해 소규모이고, 더러 따로 또 같이, 더러 흩어져 도시 및 주거 환경 개선 효과를 감소시킬 수 있지만, 그 지역들의 도시, 주거환경 개선 사업이 마무리될 무렵이면, 잠실, 반포, 대연, 남천에 버금가는 주택 투자 유망 지역이 될 것이다.
예컨대, 대흥, 염리, 아현, 공덕동에 걸쳐진 35만 평의 아현 뉴타운처럼, 아니, 그 두세 배 면적으로 더욱 비약적으로 도시, 주거 환경이 크게 발전할 지역들은 시민공원 주변의 준 시범 케이스 지역을 포함하여, 그 주변지역인 연산, 양정, 부전, 범전, 범천, 전포, 연지, 부암, 주례동 등등도 포함된다.
그 뿐만 아니라 부산 도심 6개 자치구 조정 지역만 아니라 사하 괴정 5구역 재개발과 주변지역, 금사, 서금사 뉴타운 등 비조정지정 지역들도 포함된다. 그리하여 향후 십 여 년 간 부산 6구 등 부산 도심의 대표적 주택재정비사업들은 각 자치구 별로, 혹은 구와 인접하여 신규, 고가 아파트들만 해도 각각 1~4만 가구로 순차 재정비될 것이다.
서울 강남 3구의 재건축 단지와 유사하게, 마치 한 단지처럼 밀집되어 있는 것은 드물고 넓게 흩어져 분포하게 될 것이지만, 서울 뉴타운에 준하여 부산 도심의 발전 및 주거 환경을 크게 개선해 줄 것이다.
따라서, 십여 년 후 주택재정비 사업이 완성될 즈음, 도시의 발전과 주거 환경의 개선의 반사적, 부수적 결과로, 예시 된 지역, 단지들의 집값은 그 발전과 개선에 비례하여, 부산 집값 상승의 평균치 보다 더 높게 상승하게 될 것이다. 구체적으로 그 지역은 어디?
객관적 사실을 위주로 2023년 2월, 2022년 2월, 2021년 2월에 카페, 블로그, 뉴스 등에서 모니터링된 자료.
2023년 2월 10일 부동산 단신 4.
서울 서초구 반포자이 전용면적 84.984㎡는 지난달 19일 28억4000만원에 손바뀜했다. 지난해 5월 최고가(39억원)와 비교하면 10억원 이상 떨어졌다. 반포주공1단지도 2년 전 수준으로 가격이 하락했다. 반포주공1단지는 1·2·4주구에 '디에이치 클래스트'가, 3주구에 '프레스티지 바이 래미안'이 들어선다. 반면, 반포 래미안퍼스티지 전용 84㎡ 타입은 올해 들어 30억~33억원 수준에 거래되며 견고한 흐름을 보였다.
홍콩의 슬럼가인 구룡성채처럼 용적률 500%, 최선? 눈 앞이 핑 도는 ‘닭장 아파트’...경기 용인시 수지구 풍덕천동 ‘e편한세상수지’는 용적률 443%, 수원시 ‘화서역 파크푸르지오’는 용적률 499%를 적용했다. 서울시 송파구 문정동 ‘송파파크하비오푸르지오’ 용적률은 599%에 달한다. 반면 경기 과천주공 10단지와 서울 왕십리자이 용적률은 각각 86%, 227%다.
상가 보류지 또 유찰돼 강동구 올림픽파크 포레온(둔촌주공재건축) 이전 최대 재건축' 서올 송파구 가락동 가락시영 재건축 헬리오시티는 아직 조합 해산을 못하고 있다. 서울시 도시재정비위원회는 영등포구 '영등포재정비촉진지구 영등포1-11구역 재정비촉진계획안'을 조건부 가결했다. 경기도 성남시 느티마을, 샛별마을, 고양시 일산강선마을14단지, 안양시 평촌 한가람 등 1기 신도시는 '리모델링이냐 재건축이냐'로 주민·조합의 셈법이 복잡하다.
서울에서 래미안 첼리투스(56층), 성동구 트리마제(47층)와 같은 초고층 아파트가 가능?...강남구 은마아파트는 지난해 10월 35층으로 정비계획안이 통과됐지만 최고 49층으로 변경을 검토 중이며 용산구 한강맨션아파트도 지난해 35층으로 관리처분계획을 인가 받았지만 최고 68층으로 설계 변경을 추진하고 있다. 강남구 대치 미도아파트(최고 50층), 영등포구 여의도 시범아파트(최고 65층), 마포구 성산시영아파트(40층) 등도 층수 상향을 계획하고 있다.
천안·안성 이어 원주까지, 지방분양 '급랭'...강원도 원주시 ‘힐스테이트 원주 레스티지’(총 975가구)는 작년 9월 분양 당시 5.1 대 1의 경쟁률을 나타냈지만 작년 하반기부터 미분양 물량을 걱정하는 처지가 됐다. 원주 ‘두산위브더제니스 센트럴 원주’(1167가구)와 ‘원주 롯데캐슬 시그니처’(922가구)도 마찬가지다. 반면, 작년 상반기 분양했던 ‘제일풍경채 원주 무실’(997가구)과 ‘초혁신도시 반도유보라 마크브릿지’(476가구) 등은 계약을 마쳤다.
2022년 2월 10일 부동산 단신 4.
"강남4구 아파트값도 꺾였다"… 서울 송파구 파크리오 전용 84㎡는 지난 3일 기존 23억9000만원에서 21억6400만원에, 지난달 문정시영 전용35㎡도 7억5000만원에서 6억5000만원에 거래됐다. 송파구 잠실동 레이크팰리스 전용 84.82㎡는 지난해 11월 24억8000만원에 거래됐지만, 이달 1억8000만원 내린 23억원에 거래됐다. 인근 신천동 파크리오 전용 84.9㎡는 지난해 10월 23억9000만원에서 지난달 21억6400만원에 거래가 이뤄졌다.
송파구 송파 장미1차아파트 전용 82㎡는 지닌해 23억 4400만 원에서 지난달 23억2000만 원으로 하락했다. 송파구 ‘송파시그니처롯데캐슬’의 30평대(전용 84㎡) 호가는 최고가 대비 1~2억 내린 18억~19억 원이다. 강동구 천호동 래미안강동팰리스 59.98㎡는 지난해 12월 14억9500만원에서, 지난달 14억2000만원으로 하락했다. 서초구 잠원동 반포센트럴자이 84.95㎡는 지난해 9월 34억원에 거래됐는데, 현재까지 가격 변화는 없다.
서울 구로구 ‘신영지웰 에스테이트 개봉역, 경기도 구리시 ‘힐스테이트 구리역’, 의정부시 ‘힐스테이트 탑석’, 평택시 ‘평택 화양 휴먼빌퍼스트시티’, 화성 동탄2신도시 동탄역 헤리움 센트럴 1·2·3차’, 하남시 감일지구 '더챔버 파크 로지아, 제주시 더샵 연동포레· 노형동 더샵 노형포레, 애월읍 메이몬드 애월'을 공급한다. 경기 동탄2신도시 ‘동탄역 반도유보라 아이비파크 7.0’ 전용면적 56㎡는 1년 전보다 2억 원 오른 5억8000만 원에 거래됐다.
2021년 2월 10일 부동산 단신 4.
강동구 고덕그라시움 전용 59㎡는 직전 실거래가인 지난해 15억원에서 지난달 14억4800만원에 거래됐다. 고덕롯데캐슬베네루체 전용 59㎡는 지난달 직전 실거래가 대비 2500만원 하락한 12억6000만원에 매매됐다. 동대문구 답십리파크자이 전용 49㎡는 지난해 10억 3700만 원에서 지난달 9억7700만원에 실거래됐다. 서대문구 e편한세상신촌 전용 84㎡ 실거래가는 지난달 17억9800만원으로, 지난해 12월 18억6300만원 대비 6500만원 하락했다.
반면, 서초구 반포동 아크로리버파크 전용면적 112㎡은 지난해 12월 49억원에, 래미안퍼스티지 전용 222㎡는 74억5000만원에, 강남구 압구정 현대2차 전용면적 160㎡는 지난해 12월 60억2000만원에 신고가를 갱신했다. 한편, 경남 김해시 관동동 ‘율곡마을세영리첼’ 전용 84㎡, 김해시 구선동 ‘리첸퍼스트’ 전용 80㎡, 강원도 원주시 단계동 ‘세경 3차’ 전용면적 59㎡ 등은 매매가보다 전세가가 높은 깡통 전세 상태다.
서울 송파구 가락동 헬리오시티 전용면적 99㎡는 보증금 2억 원에 월세는 90만원 오른 510만 원에 임대차계약이 체결됐다. 마포구 아현동 마포래미안푸르지오 전용면적 59㎡는 지난달 보증금 3억 5,000만 원, 월세는 70만원 오른 130만 원에 거래됐다. 용산구 용산센트럴파크해링턴스퀘어 전용면적 102㎡는 보증금 2,500만 원, 월세 810만 원의 매물이 있다. 도봉구 창동주공19단지 전용면적 59㎡ 매물은 보증금 1억 5,000만 원에 월세 50만 원이다.
부산시 강서구 명지국제신도시 'e편한세상 명지' 전용면적 87㎡는 작년 10월 7억4000만원에 거래돼 1년 전 거래가인 4억8000만원보다 2억원 이상 가격이 올랐다. 인천시 연수구 송도SK뷰 전용 84㎡는 작년 12월 10억원(에 거래됐지만 지난달 8억5000만원으로 한 달 만에 1억5000만원 하락했다. 송도 더샵센트럴파크1차 전용 106㎡는 지난달 27일 12억5000만원에 거래됐다. 작년 10월18일 14억8000만원과 비교하면 2억3000만원 떨어졌다.
경매도 한파…서울 영등포구 양평동 한솔 전용면적 84㎡는 9억2100만 원보다 낮은 8억3330만원에, 금천구 독산동 금천롯데캐슬골드파크1차 전용면적 85㎡도 감정가(12억4500만원) 대비 1억원 이상 낮은 10억8268만원에, 마포구 롯데캐슬프레지던트 전용면적 191㎡도 감정가 21억4200만 원보다 낮은 21억3000만원에 낙찰됐다. 반면, 경기도 의정부시 신곡 은하수 135㎡. 대원 전용면적 60㎡, 오산 화남 82㎡ 등은 감정가보다 월씬 높게 낙찰됐다.
서울주택도시공사(SH공사)가 강동구 지하철 5호선 강동역 역세권 고밀개발로 아파트, 오피스텔 등의 주상복합단지를 짓는다. 인근 천호·성내 재정비촉진지구 성내3구역과 5구역, 천호4구역 등에서 도시정비형 재개발 사업이 이뤄지고 있다. 천호역 성내3구역에는 ‘힐스테이트 천호역 젠트리스’가 들어선다. 한편, 지난해 서울 서초구 서초동 ‘래미안리더스원’ 필로티 가든에 이어 부산 '동래 래미안 아이파크'가 조경시설 亞 디자인상을 수상했다.