오두막 지기 A - 3 그룹 관리 흔적 47-1.

[해야해야]

​네이버 블로그 오두막 지기 A - 3 그룹

추천 752 |조회 84476 | 2018.07.11 23:34 |신고

글쓴이ㅡ태양은 가득히 조회 56384 등록일 2018-01-02 22:31

​2.

이하, 어디에 어떻게 투자하나 와 겸하여, 보다 더 구체적으로, 부산 시민들이 많이 관심을 가지고 있는 부산 도심의 주택재정비사업지들을 추가로 예시 해 본다. 내가 좋게 보는 건 남들도 마찬가지기에, 이하에 예시 된 단지들은 현재 입주권 프리미엄이 이미 1~3억 원 대로 올라 있는 것이 함정이고 추가로 얼마만큼 더 상승 가능한가 여부가 관건이겠지만 말이야.

이하에 예시 할 지역과 주택 단지들은 부산 도심의 재정비 사업체들에 대한 구체적인 예시는 다음에 기술할 시범 케이스 소지역인 남천, 대연동이 부산시의 도시 및 주거 발전을 앞에서 이끌면 북항 1, 2단계 주변 지역과 더불어 뒤에서 밀어 줄 지역이다.

향후 십 여 년 간 부산 도심의 발전과 주거 환경 개선을 선도하고 아울러 부산 부동산 시장의 회복과 활성화에도 일조할, 이미 분양 중이거나 향후 1~2년 내 일반 분양이 예정된 부산 내륙 면의 주택 재정비 사업지들 말이다.

상기한 반포 잠원이나 잠실 등등처럼, 그리고 시범 케이스 소지역인 남천동과 대연동과 그 주변 지역처럼, 각각 수만, 십만 가구가 밀집되어 있지는 않겠지만, 주택 재정비 중, 대형 아파트 단지들 만으로 2~4만 가구가 재정비될 지역들로 투자 유망 지역들이다. 

그러나 중기, 혹은 중장기 부산 부동산 투자자를 위해 주의해야 한다. 부산시 도시 및 주거 환경이 비약적으로 개선될 예정인 건 사실이나, 부산시 도심에서만 수 십만 가구에 강서 명지, 에코델타, 기장 일광 등 부산 외곽 지역 수만 가구가 추가 공급될 예정인 것 역시 사실이다. 

따라서 부산 공급 물량이 크게 줄어들 때까지 부산 부동산 시장의 중장기 상승 탄력성은 중장기 미약할 수밖에 없다. 그런 까닭에, 부산시 아파트 장기, 초장 기간 입주 물량 공백 상태로 중단기보다는 장기, 초장기간 보유 시 투자 효율이 더 높을 것이다. 이하, 부산에서 보다 투자 효율이 높은 지역들 예시다.

중략

그중에서는 특히, 부산 부동산 시장에서의 다크호스이자 준 시범 케이스 소지역이기도 한, 시민공원 촉진 3, 2-1 구역, 골든뷰 센트럴 파크를 중심으로 전포 1-1 이편한세상, 2-1 아이파크, 연지 2 래미안, 양정 1, 2, 3, 부암 1구역 등등 서면, 부전역 일대의 주택재정비 사업지가 가장 유망할 것이다 .

즉, 그 준 시범 케이스 소지역은 부산의 최대 상권인 서면과 부산의 대표적인 도심 시민공원과 광화문 보다 넓은 송상현 광장 등의 공원, 녹지를 보유하고 있고, 부산 지하철 1,2호선, 일반철도의 종착역이자 울산, 경주, 포항을 경유할 동해 선과 부산 마산 전철의 종착역이기도 한, 장차 KTX 환승을 위한 복합환승센터 예정지역이기도 부산 대중 교통의 핵심지역이기 때문이다.

그리고 철도 지하화와 상부 공원화, 부전천, 전포천, 동천 재개발 부산 도심 재정비 수혜 지역이기도 하기 때문이다. 도시 및 주거환경 개선 사업들 중에서 재개발 사업만 해도, 부산 시민공원 촉진지구들과 그 인접 지역의 신규 고가 새 아파트만 해도 1만여 가구에다,

그 주변인 연지동, 전포, 양정, 범천, 부암, 초읍동 등의 각종 재개발만 더해도 서울 아현, 장위 등등 뉴타운들의 몇 배인 3만여 가구로 재정비되어 당해 지역의 도시 및 주거 환경을 상전벽해 시키게 될 것이기 때문이다. 작금의 아현 래미안 푸르지오 등 아현 뉴타운의 집값은 몇 년간 얼마나 올랐나?

따라서 부산 부동산 투자자들은 그 준 시범 케이스 소지역과 주변지역도 주목할 필요가 있다. 재강조 하지만, 그 준시범 케이스 소지역은 김해 신공항과의 고속 전철도 가능한 시나리오다. 십 여 년 후 당해 준 시범 케이스 지역은 교통과 녹지, 공원 등도 마찬가지다.

어린이 대공원과 성지곡 수원지 등 백양산 자락과 화지산, 황령산 등의 녹지, 공원부터 부산 시민공원, 시민공원과 덮개 공원으로 연결된 송상현 광장 등 도심 내 녹지, 공원들까지, 상기한 지하철, 철도 등등과 더불어, 서울의 용산보다는 못하지만 서울 여타 지역과 비슷하거나 부럽지 않은 지역이 될 것이다.

따라서 상기한 준시범 케이스 소지역 부동산 시장은 부산의 도시 및 주거 환경의 개선, 발전 및 부산 부동산 시장의 활성화를 선도, 주도할 소지역 중의 하나가 되기에 충분할 것이다.

객관적 사실을 위주로 2023년 2월, 2022년 2월, 2021년 2월에 카페, 블로그, 뉴스 등에서 모니터링된 자료.

2023년 2월 11일 부동산 단신 1.

무섭게 떨어지는 강남구 전세가...강남구 대치동 선경 1차 전용 84㎡가 7억5000만원에서 7억원까지 떨어졌다. 개포래미안포레스트 전용면적 84㎡ 전세가는 9억5000만원에서 이번 달 7억원으로 내렸고, 개포래미안블레스티지도 9억5000만원에서 8억원까지 빠졌다. 개포프레지던스자이 인근 개포주공7단지는 5억8000만원에서 4억6000억원까지 급락했다.

강남구 대치 미도 아파트도 8억5000만원에서 7억3000만원까지, 은마 아파트는 5억5000만원에서 5억1000만원까지 빠졌다. 서초구 방배동 '롯데캐슬아르떼' 216㎡는 27억원에 거래됐다. 강남구에서 이달 말 개포자이프레지던스(3375가구)가 입주 예정이고, 내년 초 디에이치퍼스티어아이파크(6702가구)와 대치푸르지오써밋(489가구) 등도 입주 대기중이다.

흑석리버파크자이(1772가구) 입주로 동작구 명수대현대 전용 86.64㎡ 전세가는 작년 12월 3억3000만원에서 지난달 2억9700만원(88㎡)으로 내려갔고, 한강현대아파트도 같은 기간 전용 83.475㎡가 5억3000만원에서 4억5000만원으로 빠졌다. 반면, 강동구 고덕동 '고덕그라시움' 전용 84㎡는 지난해 11월(13억8000만원)보다 7000만원 오른 14억5000만원에 거래됐다. 도봉구 '도봉한신' 전용 84㎡도 지난달 27일 4억8500만원에 팔려 작년 11월 실거래가 대비 3000만원 회복했다.

경기 수원 영통구 매탄동 현대힐스테이트 전용 59㎡는 매매, 전세 갭이 4300만원밖에 안 된다. 경기 성남 분당구 '시범한양' 전용 164.2㎡는 지난달 11일 최저가인 21억원 대비 6억3000만원 하락한 14억7000만원에 팔렸다. 한편, 수원시 영통구 이의동 ‘자연앤힐스테이트’ 전용 84㎡, 인천시 서구 청라동 ‘한양수자인레이크블루’도 전용 84㎡ 현재 호가는 각각 실거래가의 두 배에 가까운 20억원, 13억 5000만원이다.

송파구 잠실동 주공5단지(9건), 노원구 월계동 미성(7건), 양천구 신정동 목동신시가지14단지(6건) 등 서울 노원·도봉·강남구 등 준공 30년이 넘은 아파트 거래가 크게 늘어났다. 또 노원구 상계동 상계주공6단지가 5건, 성원대치2단지(강남구 개포동)·에이아이디차관주택(서초구 반포동)·창동주공3단지(도봉구 창동) 등 5개 단지가 각각 4건이었다.

2023년 2월 11일 부동산 단신 1.

부산시 강서구 에코델타시티 한양수자인과 호반써밋 스마트시티 2개 단지는 총 708가구 모집에 2만3642건의 청약이 접수됐다. 부산 강서구 명지국제신도시 '빌리브 명지 듀클래스', 경기도 오산시 오산세교 한양수자인을 선보일 예정이다. 역세권 청년주택 '용산 원효 루미니'를 비롯 '에드가쌍문', '리스트' 등을 공급할 예정이다. 서울 강남구 논현동 '선정릉 역세권 청년주택', 도봉구 4호선 쌍문역 인근 임대주택 ‘인히어 쌍문’의 입주자를 모집한다

재건축·재개발로 1만가구 확대?… 올해 일반분양 예정인 1000가구 이상 대단지는 서울 강동구 둔촌주공아파트(1만2032가구), 동대문구 이문3재정비촉진구역(4321가구), 성북구 장위4재정비촉진구역(2640), 경기도 수원시 권선113-6구역(3178), 부산 남구 대연3구역(4488가구), 대전시 서구 용문동 1, 2, 3구역(2763), 광주 북구 운암3단지(3214가구) 등이다. 한편, 경기도 수원시 '수원역 푸르지오 더 스마트' 임차인을 모집한다.

인천시 연수구 '송도자이 더 스타'는 평균 13대 1의 경쟁률을 기록했지만, 미계약자가 발생했다. 인천 송도에는 올해 '더샵 송도아크베이'(775가구), '송도 럭스 오션 SK뷰'(1114가구)가 청약을 진행했고, '송도힐스테이트레이크 4차'(1319가구)도 이달 분양한다. 경기도 양평군 "양평 이아소 전원마을", 용인시 '기흥역 엘리시아 트윈’, 대전시 서구 호반써밋 그랜드 센트럴, 서대전역 한국아델리움, 경남 김해시 ‘김해진영 삼정그린코아’를 공급한다.

2023년 2월 11일 부동산 단신 1.

"더 받겠다" vs "너무 올랐다"…서울 전셋값 상승 속 일부 단지 가격 내려...서초구 반포동 '반포써밋' 전용 84㎡(13층, 이하 전용면적 기준)는 지난 6일 신고가인 14억7000만원에 전세 계약이 체결됐다. 아현동 '마포 래미안푸르지오2단지' 84㎡도 지난 3일 10억원(14층)에 전세 계약을 맺으며, 처음으로 10억원을 돌파했다.

은평구 불광동 '북한산 힐스테이트7차' 84.94㎡(5층)와 성북구 삼선동3가 '삼선SK뷰' 59.96㎡(8층)도 각각 지난 1월 29일과 17일 역대 최고가인 7억원과 6억9000만원에 전세 계약서를 썼다. 한편 세종 아파트값 4년 만에 2배 올라…세종시 한솔동에 위치한 ‘첫마을1단지(퍼스트프라임)’ 전용면적 84㎡의 경우 지난 2017년 1월 3억 3800만원(11층)에 거래됐지만, 올해 1월에는 8억원(10층)에 거래돼 4년간 4억 6200만원 올랐다.

다만, 너무 높은 가격을 받지 못하는 세입자가 늘자 일부 단지의 경우 가격 조정 조짐을 보이고 있다. 성동구 옥수동 '래미안옥수리버젠' 84㎡는 이달 8일 보증금 8억4000만원(3층)에 전세 계약이 이뤄졌는데 이는 최고 가격인 작년 10월 9억3000만원(1층) 대비 9000만원 하락한 가격이다. 광진구 광장동 '신동아파밀리에' 84.55㎡ 역시 이달 1일 최가인 9억원(8층, 작년 12월)보다1억5000만원 싼 7억5000만원(7층)에 전세 계약서를 썼다.

전세시장도 서울 전세난 한숨 돌렸나…신고가 행진 주춤. 서울 대표적 학군지인 강남구 대치동 은마아파트의 경우 전용 76㎡는 지난달 15일 10억원에 거래된 뒤 지속해서 전셋값이 떨어지고 있다. 지난 달 29일에는 같은 평형이 9억원에 거래됐고, 이달 들어 중개업소 매물은 7억8000만원선까지 나오고 있다. 학군·학원 수요가 많은 강남구 대치동의 경우 2월 전세 거래 17건 중 신고가는 26억원에 거래된 래미안대치팰리스 114㎡(전용면적)가 유일했다.

인근 삼성동 역시 신고가는 10건 중 1건이었다. 송파구 잠실동의 경우 17건의 전세 거래 중 신고가 거래가 전무했다. 아시아선수촌, 트리지움, 리센츠 등이 모두 최고가보다 낮은 가격에 계약이 체결됐다.도심권 역시 상황은 비슷하다. 마포구 아현동 마포래미안푸르지오 84㎡의 경우 지난해 12월 최고가 11억원보다 1억원 낮은 가격에 전세 계약이 이뤄진 것으로 확인됐다.

양천구 목동 목동신시가지 2단지 전용 65㎡는 지난해 10월 7억2000만원에 거래된 이후 점차 가격이 낮아져 현재 매물은 6억5000만~7억원 사이에 분포되고 있고 학세권, 역세권, 편의시설을 모두 갖춘, 그러나 파크타운, 양지마을 전세 매물이 많이 쌓이고 있다는분당구 파크타운서안 전용 85㎡는 전세 호가가 11억까지 나왔지만 최근엔 7억9000만원까지 떨어졌다.

“선점이 곧 프리미엄” 지역 첫 마수걸이 분양단지 프리미엄 형성...국토교통부 아파트 실거래가 자료를 보면 경기도 고양시 향동지구 첫 민간분양 단지인 ‘DMC 리슈빌더포레스트’(2016년 7월 분양) 전용 84㎡는 현재 10억 5000만원에 거래돼 분양가 대비 6억3080만원 이상 웃돈이 붙었다. 이는 향동지구 후속 분양 단지인 ‘DMC중흥S클래스 더센트럴’(2017년 6월 분양) 전용 59㎡ 프리미엄(2억6100만원)을 웃도는 것이다.

또 충청남도 아산시 탕정지구 첫 분양 단지인 ‘탕정지구 지웰시티 푸르지오C2’(2018년 2월 분양) 전용 84㎡ 분양권도 지난달 6억8560만원에 거래되면서 분양가 대비 3억 4340만원 가량의 프리미엄이 형성됐다. 이 역시 탕정지구 후속분양 단지인 ‘탕정지구 시티프라디움’(2019년 3월 분양) 전용 84㎡ 분양권 프리미엄이 2억6580만원인 것을 감안하면 이를 웃돌고 있다.