오두막 지기 A - 3 그룹 관리 흔적 47-3.

[해야해야]

​네이버 블로그 오두막 지기 A - 3 그룹

글쓴이ㅡ태양은 가득히 조회 53271 등록일 2018-01-03 04: 26.

​1.

어제 전용 면적 25평의 5년, 10년 후 용인 가능한 가격대를 구체적으로 예시 했던 지역, 댚ㅛ 아파트들을 포함하여, 향후 십 년 후 부산 집값 상승에 관하여 보다 더 구체적인 목표, 예측치를 제시한다.

평균치로 집값 2~3 배 상승의 의미는 집값이 오르지 않거나 조금밖에 오르지 않은 주택, 심지어 폐, 공가 등 집값이 하락한 주택을 포함한 가격이기에, 부산 내에서도 선호 지역, 선호 주택에 따라 소수 아파트는 2~3 배, 더 극소수 아파트는 4~5배, 그 이상 상승도 가능하단 말이다.

이하, 일반 소시민들의 실물 자산 투자와 관련하여, 보다 더 구체적으로, 상승 가능한 아파트 단지와 상승 가능하고 용인 가능한 집값의 수치를 제시해 본다. 앞서 반복하여 상승, 용인 가능한 구체적 이유, 근거는 이미 제시했으니 결론만 간단히 언급한다.

전용면적 25평, 공급 면적 33평 최고 실거래 최고 가격을 기준으로, 동래, 연제구 등 중부산 지역의 집값은, 2020년 대 초, 중반까지 부산시 전체의 공급 물량은 물론 수영구, 해운대구 등에 비해서 상대적으로 공급 물량이 많아, 그 물량이 해소되기 전까지 상승 탄력성은 상대적으로 낮을 수밖에 없을 것이다.

해운대, 수영구, 남구 집값의 상대적 강세, 중장기적 강한 탄력성은 중부산 지역 집값의 낮은 탄력성을 보강, 보충해 줄 수 있을 것이다. 상기 예시한, 거제 2, 온천 2,4 구역 래미안, 명륜 자이, 거제 자이, 사직 캐슬, 장전 래미안 등등의 33평 최고 가격은 지금부터 3년 후인 2021년을 전후로 전 고점을 넘어 10억 대, 5년 후인 2023년 경이면 12~15억 원을 터치할 수 있을 것이고 또 용인 가능하다.

10년 후면 20억 원 돌파도 가능하고 용인 가능하다. 그러나 경기 변동은 자본주의 시장경제의 속성이니 부동산 시장도 마찬가지고, 설령 부동산  대세 상승 장일지라도 가끔 몇 년 간 쉬어갈 수 있음도 모두 알아야 한다. 10억, 15억 원으로 올랐다가 시장이 침체되면 오히려 10억 원 아래로 떨어질 수 있고, 또다시 시장이 활황기면 15억, 20억 원으로 오르며 오락 가락 할 수도 있단 말이다.

또 다른 지역인, 시민 공원 주변 부산진, 연제구 지역도 2020년 대 초, 중반까지 상대적인 공급 과잉 물량에서 자유로울 순 없지만 지역 개발 압력이 높기 때문에 중기적으로 아파트 가격의 상승 탄력성이 둔화될 수 있으나 장기적으로는 높아질 수밖에 없다.

10년 늦어도 15년 후 부산 도심 철도 지하화와 범천, 가야 정비창 , 부전역 복합 환승센터, 기타 부마, 동해선 전철, 부전천, 전포천, 동천 등 각종 지역 개발 사업들이 완료되고, 각종 주택 재정비 사업까지 완료될 무렵이면, 당해 지역의 집값은 시범 케이스 소지역 남천, 대연동, 해운대 우동, 중동의 집값에 버금갈 정도로 크게 상승할 수 있을 것이다.

예를 들어, 10년 후, 앞서 예시한 시민공원 촉진 3구역, 2-1 구역의 전용 면적 25평, 33평 최고 가격은 15~20억 원, 20년 후 30~40억 원도 가능하고 또 용인 될 수 있을 것이다. 북항 재개발 지역 내 아파트나, 문현 1구역 등 문현 금융단지 일대의 아파트 가격도 마찬가지다.

단만, 먼 미래에도 우리나라 삐리리한 중앙, 지방 정부가 계속 헛발질로 밥값조차 못해 총 인구 급감 시대가 더 빨리 도래하고, 국민 경제 발전도 미미하거나 감소하면, 나아가 지방 정부마저 첨단 서비스 산업 등 지역 산업 발전에 밥값도 못하면 앞서 언급한 집값은 먼 나라 얘기가 될 수밖에 없겠지? 

객관적 사실을 위주로 2023년 2월, 2022년 2월, 2021년 2월에 카페, 블로그, 뉴스 등에서 모니터링된 자료.

2023년 2월 11일 부동산 단신 3.

'반래퍼' 2억 반등 거래 나왔지만, 서울 집값 또 '털썩'...서울 서초구 반포동 '래피안퍼스티지' 전용 84㎡는 이달 5일 33억원, 서초구 방배동 '롯데캐슬아르떼' 216㎡는 27억원에, 강남구 개포동 '디에이치아너힐즈' 84㎡도 이달 초 25억에 거래되며 최고가 대비 소폭 하락했다. 서울 송파구 잠실동 '엘리트'(엘스·리센츠·트리지움)의 국평(전용면적 84㎡) 실거래가가 19억원 선이 무너졌다. 잠실 엘스는 2021년10월 '27억원' 이후 8억3000만원 하락했다.

1월 서울 아파트 거래량 7개월만에 1000건 돌파,,, 서울 강남구 ‘개포래미안포레스트’ 전용 59.92㎡는 지난해 6월 19억 5000만 원에 매매된 후 6개월간 거래가 없었지만 올해 1월 세 차례 매매계약이 체결됐다. 송파구 헬리오시티 매매계약이 체결돼 신고된 건수는 20건이다. 송파구 신천동 6800여 채 규모 파크리오에서 이뤄진 거래는 총 22건(9일 기준)이다. 양천구 신월동 목동센트럴아이파크도 1월 매매거래 건수가 14건이다.

노원구 미성·미륭·삼호3차(미미삼) 아파트도 총 15건의 매매계약이 체결됐다. 월계시영아파트는 올해 1월 18건이 거래됐는데 전용 51㎡ 직전 최고가는 9억 원인데 올해 1월 5억8500만∼6억3500만 원에 거래됐다. 한편, 서대문구 아현역 신촌푸르지오 전용 85㎡는 이달 4일 12억7000만 원에 거래되며 최고가 대비 4억3500만 원 내렸다.

강동구 고덕동 고덕그라시움 전용면적 84㎡는 이달 4일 13억8500만 원에 거래되며 직전 최고가보다 6억1500만 원 하락했고, 상일동 고덕자이 전용 84㎡는 한 달 전보다 2억9000만원 내린 9억3000만원에 거래됐다. 양천구 목동신시가지14단지 71.19㎡는 지난해 9월 14억 2000만 원에서 올 1월 10억 2000만~11억 원까지 내렸다.

경기도 성남 중원구 ‘신흥역 하늘채 랜더스원’ 무순위 청약 6가구에 6593명 지원해 1098.8대 1의 경쟁률을 보였다. 서울 서초구 ‘엘루크 서초’ 3차를 특별 공급한다. 인천 송도국제도시 '송도 하늘채 아이비원'을 공급한다. 강원 강릉시 교동 '강릉교동 금호어울림 올림픽파크' 계약률은 95%를 넘어섰다. 제주도 서귀포시 제주영어교육도시 인근 ‘제주 브리튼파크 1차 월드메르디앙’을 분양할 예정이다.

2022년 2월 11일 부동산 단신 3.

갈산동 힐스테이트 전용면적 84㎡는 지난달 4억9800만원에 거래돼 신고가(4억2500만원)를 갈아치웠다. 같은 동 갈산화성파크드림 84㎡도 4억3300만원에서 4억6300만원으로 가격이 뛰었다. 반면, 송파구 신천동 잠실파크리오, 문정동 올림픽훼밀리타운 등이 중대형 면적 위주로 1000~2500만원 내렸다. 용산은 신계동 용산e편한세상, 이촌동 대림이 2000~3500만원 하락했다. 강남은 대치동 한보미도맨션 1, 2차가 2500~1억원 하향 조정됐다.

또, 동탄 집값 2억·3억 '뚝뚝' 2030 영끌족 '큰손' 속탄다… 경기도 화성시 청계동 '동탄역시범우남퍼스트빌' 전용 59㎡는 지난달 직전 최고가인 지난해 8월 11억원 대비 2억7000만원 하락한 9억3000만원에 거래됐다. 인근 '동탄역시범한화꿈에그린프레스티지' 역시 지난해 12월 신고가보다 3억원 하락했다. 한편, 용산구 용산센트럴파크해링턴스퀘어 전용면적 102㎡는 보증금 2,500만 원, 월세 810만 원에 매물이 올라와 있다.

대선 이후 서울 재건축 유망지역...재건축 규제 완화 시 주목받을 만한 서울 재건축 지역은 강남구 압구정동 미성 1·2차, 신현대(현대 9·11·12차), 현대 1~8차, 10·13·14차, 한양 1~8차 아파트다. 강남구 대치동 은마아파트와 송파구 잠실주공5단지, 용산구 한강맨션, 여의도 시범, 삼부아파트 등과 목동 신시가지아파트, 상계동 주공아파트들도 유망한 곳이다.

서울시는 여의도 목화아파트와의 공동개발을 이유로 보류됐던 여의도 삼부아파트 신속통합기획 신청을 재검토할 계획이다. 서초구 신반포15차 시공사 계약해지를 둘러싼 소송도 일단락되면서 삼성물산은 방배6구역 수주도 앞두고 있다. 삼성물산은 지난해 서울 강남구 도곡삼호 재건축과 서초구 반포주공1단지 3주구 재건축 사업도 수주했다. 서울 마포구 현석동 한강변 ‘밤섬현대힐스테이트’가 리모델링 사업 안전진단을 통과했다.

2021년 2월 11일 부동산 단신 3.

분양시장에서도 강동구 상일동 ‘고덕 아르테스 미소지움’은 1순위 26가구 공급에 1만964명이 청약해 역대 최고인 537대 1의 경쟁률을 기록했고 서초구 서초동 ‘서초자이르네’와 280가구 규모인 서초구 잠원동 ‘르엘 신반포’ 역시 각각 300대1, 124대1의 경쟁률로 1순위 마감했다.

올해 분양을 앞두고 있는 300가구 이하 아파트 단지는 총 10곳이다. 이 중 서초구 반포동의 더샵반포리버파크(140가구)와 광진구 자양동 자양하늘채베르(165가구)가 이달 분양을 앞두고 있다. 서초구 방배동 방배신성빌라재건축(90가구)·강서구 화곡동 화곡동더리브주상복합(140가구) 등도 하반기에 분양될 예정이다. 금호건설은 내달 강원도 홍천군 홍천읍 희망지구에서 '홍천 금호어울림 더퍼스트'를 분양한다.

'은평뉴타운 파크앤타워'가 오는 3월 분양에 나서고 연신내역 트리플파크가 3차 조합원을 모집 중이다. 지난 달 29일 정부는 3기신도시 ‘광역교통개선대책’으로 강일~하남~왕숙1·2지구를 잇는 9호선 연장 계획을 오는 2028년 개통을 목표로 추진한다. 이러한 가운데, 지식산업센터 ‘다산 한강 프리미어 갤러리’가 다산 지금지구 내 공급을 앞두고있고 전남 군산에서 ‘더샵 디오션시티 2차’가 분양에 돌입했다.

경기도 양평역 인근인 양평읍 양근리에서 '양평역 한라비발디와 ' 고양시 덕양구 ‘동원베네스트 새절역’, 및 동부건설이 오는 3월 인천광역시 남동구 논현동 111-11번지 일원에서 '논현 센트레빌 라메르' 오피스텔·상업시설을 분양한다. 전주 덕진구에 취사·개별등기·임대사업까지 가능한 '시그니처 전주' 주목된다.

용인반도체클러스터 사업 후광 기대…‘용인 드마크 데시앙’ 분양 예정...각종 산업 호재가 겹치면서 처인구 일대 집값은 상승하고 있다. 국토부 실거래가에 따르면 처인구 김량장동 ‘김량장동 금호어울림’ 전용 85㎡는 지난달 3억8700만원에 거래되며 1년 사이 1억1700만원의 웃돈이 붙었다. 처인구 역북동 ‘역북신원아침도시’ 전용 59㎡는 올해 1월에는 3억7000만원에 실거래되며 1억원 가까이 올랐다.

분양 성적도 현대엔지니어링이 삼성전자 평택캠퍼스를 품은 고덕 국제신도시에서 분양한 ‘힐스테이트 고덕 센트럴’은 총 376가구 모집에 3만2588명이 접수해 86.6대 1의 높은 청약 경쟁률을 기록했다. 단지 인근에 삼성전자 나노시티 화성캠퍼스가 위치한 ‘신동탄 롯데캐슬 나노시티’도 평균 12.3대 1의 경쟁률을 기록했다. 이러한 가운데 태영건설이 경기도 용인시 처인구 김량장동 309번지 일원 용인8구역을 재개발한 ‘용인 드마크 데시앙’을 분양할 예정이다.

추후 프리미엄 형성에 따른 시세 상승 가능성도 크다 보니 지역 랜드마크로 자리매김하는 경우도 많은 분양시장 '최고, 최대, 최초' 아파트 주목해야... 경기도 가평군에 공급된 '가평 자이'는 이달 진행된 1순위 청약 결과 평균 11.44대 1의 경쟁률로 전 주택형이 마감됐고 대구시 북구에서 선보인 '대구 오페라 스위첸'은 1순위 청약 경쟁률이 평균 17.31대 1을 기록했으며 강원도 '강릉자이 파인베뉴'는 평균 청약경쟁률 13.15대 1로 순주롭게 1순위 마감했다.

이에 강원도 삼척시 정상동 일원에 '삼척 센트럴 두산위브'를 분양할 예정이고 경기도 양평군 양평읍 일원에 '양평역 한라비발디'를 그리고 경상남도 거제시 고현항 지구단위계획구역 L2블록에 'e편한세상 거제 유로스카이'를 분양할 예정인데 이 단지는 앞서 분양한 'e편한세상 거제 유로아일랜드'와 함께 거제시 내 최대 규모의 단일 브랜드 타운을 형성한다