부동산 집중분석⑤ (2009.8.17)

[태평달빛(김상민)]

최근 핫이슈-부동산 집중분석⑤

[2009-08-17]

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지난 한주간 핫뉴를 필자가 집중분석하여 문답풀이 형식으로 연재합니다.(⑤)

1.부동산 추가규제 없다

지난 10일 윤증현 기획재정부장관은 부동산 규제에 대해서 ‘일부지역 중심으로 부동산 가격이 상승은 하고 있으나, 이는 전반적으로 정상화 되어가는 과정에 있다’고 하여 현 단계에서 추가대책을 내놓을 생각이 없다고 밝혔다.

또한 지난 6일 정종환 국토해양부 장관은 ‘부동산은 너무 공식대로 가는 것 보다는 조금은 온기를 가지고 가는 것이 실물경제에 바람직하다’고 소신을 밝힌 바 있어 당분간은 부동산 추가 규제가 없다는 것에 확신을 더 해주고 있다.

Q1.이렇게 나온 배경은?

☞ 먼저 최근 집값 상승세 둔화가 주 원인으로서 특히 강남권 재건축 시장도 재건축 규제완화 실패 및 단기급등 등에 따른 부담감으로 증가세가 주춤해 졌다.

(7월 초부터)

이를 뒷받침 하듯이 kb 주간 주택가격 매매 변동률 보면 월별 변동률은(7월말)서울 0.7,경기 0.4,전국 0.3% 상승했지만 주간 변동률은(8/3시점)수도권, 서울, 전국 모두 0.1%로 상승폭이 미미한 것으로 나타났다.

다음, 최근 주택담보 대출 증가세 주 원인이 신규 아파트 분양자금의 중도금 성격으로서 일시적이고 집단적으로 발생된 대출인 점과,

셋째로 아직도 전국 미분양 물량이 많아 남아있고 특히 지방 미분양 감소 측면을 강하게 고려한 것으로서 국토해양부(2009.6월말 )미분양 통계를 보면 전국 145000가구, 수도권 25000가구, 지방이 124000가구나 된다.

마직막으로 정책의 일관성 유지로서 이는 그 동안 풀었던 규제를 가급적 다시 끄집어 내지 않겠다는 의미로 풀이된다.

따라서 이번 발표는 당국의 고강도 금융규제에 임박했다는 시장의 관측을 뒤업은 공식적 입장이라는 것에 주목할 필요 있다.

Q2.그렇다면 그 동안 시장에서 예측된 부동산 추가규제 조치들은 어떠한 것 들이였나요?

☞먼저 주택담보대출 인정비율 추가 하향 조치와 소득대비 총부채 상환비율 확대적용을 예상했으며, 다음은 여기에 한걸음 더 나아가 강도 높은 직접적인 대출 총량규제조치를 예상 했었다

여기서 주의 할 것은 향후 부동시장이 또 다시 과열 조짐이 보인다면 언제든지 추가 규제 조치가 나올 수 있다는 것이고 다만 시장 충격이 크고 경기회복 전반에 영향을 미치는 직접적인 부동산 규제조치 보다는(금리인상 등)가급적 충격이 덜하고 금융권에 국한된 추가 조치는(예:LTV 추가 하향조치나 DTI 확대적용 조치등)언제든지 나올수 있다는 것에 유의해야한다.

2.중도금 대출 축소에, 중소형아파트 인기 높아질 전망

대출 규제 여파가 분양시장까지 미칠 조짐을 보이면서 중소형아파트의 인기가 높아질 전망이다. 지난달 수도권 담보인정비율이 60%에서 50%로 10%p 하향 조정된 데 이어 은행권도 담보대출 금액 증가에 따른 부담으로 분양아파트에 대한 집단 대출까지 옥죌 것으로 예상되면서 상대적으로 규제가 덜한 중소형으로 수요자들의 관심이 모아지고 있다.

Q1.중소형아파트의 인기가 높아진 배경은 뭔가요?

☞먼저,2006년 하반기이후 주택가격 급상승에 따른 주택 구입의 패러다임 변화로 과다한 금융을 이용한 중대형 보다는 자금부담이 적은 중소형을 선호하는 경향이 나타났고,

다음 상대적 금융규제 무풍지대가 있는데 이번 LTV 하향조치는 대출기간 10년 미만(일반주택은 3년)이고 6억 초과 되어야만 해당되므로 중소형은 영향이 없는 것이고

또한 금융권 신규 분양 집단적 대출증가세 부담에 따른 기존 중소형 아파트 대출로 전환과,(일부 은행에서는 신용등급이 아닌 지역에 따라 금리역차별 현상-강남3구등 가산금리 증가)

마지막 최근 수도권 전세난으로 중소형 아파트 가격이 공공행진 하고 있는 것도 그 원인 인 것으로 보여진다.

Q2상대적으로 규제가 덜하다고 해도 중소형아파트만의 이점이 있기 때문에

수요자들이 몰리는 것 같은데요. 어떤 이점이 있나요?

☞먼저, 구조적인 측면을 보면 법적 발코니 확장인정과 새로운 평면 설계로 웬만한 중형아파트 만큼 대체사용이 가능해졌고,

다음 거래측면을 보면 실수요자 많고 자금부담 적어 매매빈도가(회전율) 높아 그만큼 환금성이 높은 이점과 마지막으로 투자리스크가 적고 안정적인 임대사업 목적으로 타당하기 때문으로 보여진다.

Q3.그렇다면, 주목해볼만한 중소형아파트는 어디인가요?

☞올 하반기에는 입지여건이 우수하면서 가격 경쟁력까지 두루 갖춘 알짜 중소형아파트 분양 지역을 살펴보면 아래와 같다.

강남구 세곡 1600가구 주공(보금자리)9월, 서초구 우면 800가구 주공 9월

강동구 320가구 (고덕동-9월 현대 238가구, 둔촌동-11월 대우 82가구)

동작구 611가구 (흑석4구역-12월 대우185가구, 흑석6구역-1월 동부 179가구, 본동5구역-9월 삼성 247가구)

김포 한강신도시 1474가구 10월-쌍용, 계룡, 한화

성남 도촌 632가구 주공-11월

안양 관양 1042가구 주공-10월

인천 영종 4210가구 -9월 (동시분양:A32블록-신명1002가구, A38블록-우미1680가구, A45블록-현대1628가구) 총 일만가구 넘게 분양예정이다.

3.수도권 내집마련 기간 평균 9년

지난 2~3년 간 주택가격이 상승하면서 수도권 서민들의 내집마련이 더 힘들어 지고 있다

국토연구원이 지난 6일 발표한 2008년 주거실태조사 결과에 따르면 수도권에서 처음으로 주택을 마련하는데 걸리는 시간은 평균 9년으로 2년 전 평균 8년 보다 1년이 더 길어지는 것으로 나타나는 반면 도지역은 오히려 8개월 정도 단축된 것으로 나타났다.

Q1.주요 지역별로 내집마련하는 대 걸리는 시간은 어떻게 되나?

먼저 국토연구원의 주거실태조사에 따르면 아래 도표와 같이 수도권은 2006년 8년에서 2008년 9년으로 늘어났지만 도지역은 8년에서 7년으로 오히려 줄어든 것으로 나타났다

다음 한 부동산 민간정보업체 조사(2008년)에 따르면 작년 금융위기 이전은 11년 1개월에서 금융위기 이후는 11년 6개월로 나타났고 특히 강남권은 17년, 비강남권은 10년 정도가 내집마련 하는데 걸리는 기간으로 나타났다.

결론적으로 국토연구원의 실태보고서는 주택가격이 상승하여 내집마련 하는 기간이 늘어났다는 것이고 민간정보업체 조사는 도시근로자 근로소득이 감소되어 내집마련 기간이 늘어났다는 것에 기준을 두었지만 필자의 판단으로는 양자가 모두가 주 원인으로 보여진다.

Q2.이와 관련하여 우리나라 주택 자가비율, 거주면적, 거주기간, 구입방법 등을 살펴보면?

자가비율은 56.4%(선진국 자가비율-미국 68%,일본 66%)이고 주택보급률은('07 주택수/가구수)전국108%, 수도권97%, 서울92%이며, 가구당 거주면적은 69.3 제곱미터,

거주기간은 7.7년, 주택구입방법으로는 기존주택 54%, 신규분양 25%이고 구입주택의 종류는 아파트44%, 단독43%, 빌라13%로 나타났다.

따라서 2008년 자가비율은 56%로이므로 나머지 44%는 전.월세로 보여지고 특히 주택보급률이 전국 100%를 넘겨 이제는 주택이 모자라지 않는다고 볼 수도 있겠지만 이는 주택보급률을 계산할 때 한 가구당 즉 혈연가구로 계산하므로 우리나라는 평균 3인 가족(2.8명)이 1주택에 거주하는 것으로 보아 전국은 108%,수도권은 97%,서울은 92%로 해석하면 이들 지역은 주택공급이 부족한 것이다.

또한 우리나라 평균 3인 가족이 한 주택에 거주한다고 하더라도 독신자, 이혼, 결손가정, 독거노인등과 세대를 분리속도가 빠르므로 주택보급은 현재 당연히 부족하다고 보여진다.

물론 일부에서는 2015년이후 부터는 인구고령화로 주택구입 수요가 감소할 것이라는 의견도 있지만 이는 전체 수요.공급측이 아닌 인구통계학적 측면만 고려한 것으로 판단된다.

4.인천 르네상스 개발지역을 가다

인천이 용틀임을 하고 있다 2020년 세계 10대 도시로 부상하겠다는 것이 인천시 중장기 목표인 바, 그 중심에 송도. 청라. 영종도 등 인천경제자유역 3총사가 있다

3개 지구 면적은(209.5㎢-6300만평, 개발-2700만평))여의도 70배, 뉴욕 맨하탄의 3배,인구 51만명이 살게 되며, 송도는 국제비지니스와 첨단과학도시, 청라는 국제금융 및 레져도시 그리고 영종도는 공항과 연계한 물류관광 도시로 조성된다.

Q1.개괄적으로 3개 특구를 살펴보면,

먼저 송도는(1610만평)송도 앞바다를 매립하여 서쪽으로는 영종도, 북쪽으로는 청라지구와연계하여 2020년까지 국제업무 비즈니스센터(컨벤션센터), 지식정보산업단지 등 자족형 첨단도시 계획으로서 서울 접근성 떨어짐을 광역교통망으로 연결하여 해결하겠다는 지역이다.(ex-151층 인천타워 등)

다음 청라는(530만평)서쪽으로는 영종도와 연결(제2 인천대교))하고 동쪽으로는 검단 신도시와 서울 서부권로(마곡, 방화, 상암 등) 연결 되어 접근성이 뛰어난 지역으로서 국제금융센터, 외국인 주거단지, 첨단화해단지 등 주거, 업무, 문화, 스포츠. 레져 등 복합지역 조성지역이다.

마지막으로 하늘도시 영종도는(총면적은 4180만평-개발지는 570만평)경제특구 중 총면적이 가장 넓은 지역인데 내륙과 분리된 섬으로서 동북쪽으로서 청라지구, 남쪽으로는 송도지구와 연계하여 수도권 접근성을 높인다는 지역으로서 영종도내 인천국제공항 입지를 최대 활용하여 2020년까지 물류관광 거점도시로 육성하겠다는 지역이다.

총 투자는 26조(국내외 양해각서), 기반시설 14조, 개발효과 48조, 인천 GDP(05년-37조)의1.3배가 되고 규모는 총 면적 6300만평 중 3특구 개발지 총 2700+검단신도시 350만평=3050만평으로서 분당600만+판교300만평=900만평, 1기 동탄신도시 270만+2기 동탄신도시 660만=930만평의 3배를 훌쩍 넘는 그야말로 매머드 급 규모이다.

Q2.인천지역이 왜 국내 최대 개발지인가?

☞서쪽은 3두 마차 경제특구를 동북아의 거점도시로 삼고 현 구도심은 규제완화로 재개발. 뉴타운과 균형 개발을 목표로 인천 8개구 124구역(남구만 45구역) 동인천, 인천역, 자유공원 등 을 거점으로 경인고속도로축 주변과(동쪽) 경인 전철 축 중심으로(서쪽)한 2축으로(주택재개발 69곳, 도시환경정비 구역이 20%, 재건축이 18곳, 주거환경개선이 5곳 등)인천전체 면적의 약 40%가 도시재정비 촉진지구이다.

Q3.그렇다면 그 많은 개발에 따른 교통망이 필연적일 텐데 이를 간략히 짚어보면?

☞ 기존은 - 인천공항고속도로, 1호선 인천전철, 제1.2경인고속도로이고 신설은 - 제3경인고속도로, 2호선 인천전철, 인천대교, 제2인천대교(제3연육교), 수인선, 제2외곽 등으로 동서로 4개축, 남북으로 3개축으로 하는 광역교통망이 거미줄처럼 얽혀있다.

따라서 전통적 굴뚝산업이 새로운 시대를 맞아 크게 변해가고 있고 기업이 있는 곳에 사람이 모이고 사람이 모이는 곳에 부동산도 몰리는 것이므로 이른바 뱃길이 열리는 곳에 돈줄이 흐르는 것이 현대에 와서는 진정한 ‘르네상스’ 개념이 아닐런지 반문해 본다.

[자료제공: 닥터아파트]