[장계영 칼럼]재건축 시장의 핫이슈~! 잠실 35층 ‘수용’ vs 은마 ‘반대’, 재건축 향방은?

[교육운영사무국]

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<재건축 시장의 핫이슈~! 잠실 35층 ‘수용’ vs 은마 ‘반대’, 재건축 향방은?>
                                  

최근 2월말 강남 재건축 시장은 봄기운이 가장 완연하게 나타나고 있다.

연속 3주째 상승세를 이어가고 있으며, 서울․ 수도권을 통틀어 그 상승폭이 가장 높다.

부동산 자산시장(투자시장)은 주식의 개별종목처럼 대내외 경기와는 큰 상관없이 만들어진 각종 호재에 민감하게 반응하며 전국적인 부동산시장을 이끌어 가고 있다.

부동산 자산시장 중 주식의 ‘대형주’와 같은 ‘강남 재건축 시장’은 요즈음 무엇보다도 가장 핫한 이슈가 ‘잠실주공 5단지’와 ‘대치동 은마아파트’ 가 그 중심에 있다. 서울시 도시관리계획에 의한 높이(층수)제한에 따른 재건축조합과 서울시가 수익성과 공공성․사회성이라는 상반된 이해로 충돌하고 있다. 시장의 불안이 제반 정치, 경제적 환경과 맞물려 더 크게 느껴지지만, 그 속을 뜯어보면 작전세력(?)들의 꽃놀이패에 피해를 보는 다수를 위해 기본적으로 치유되어야 할 문제가 있음을 헤아려 볼 수 있다. Q&A형식을 통하여 살펴본다.

Q1: 가장 뜨거웠던 잠실주공 5단지가 35층 방안 수용했다. 배경을 무엇으로 봐야 할지요? 

서울시가 정한 도시계획에 따라 도시계획위원회가 이 조합의 정비계획안 심의를 보류하였기 때문이다.

서울시는 장기계획이자 재건축과 용도지역 변경 등 도시관리계획의 기본이 되는  ‘2030 도시기본계획(서울플랜)’을 근거로 한 최초의 ‘한강변 관리 기본계획’을 2015년10월29일에 발표 하였다. 한강을 '자연문화유산'으로 관리하기 위하여 한강변 제방 밖(양안) 0.5~1㎞ 범위를 대상지로 하여 한강변 스카이라인은 ｢2030 도시기본계획｣에서 정한 높이 관리원칙을 적용해 나간다는 계획을 담고 있다.

예컨대, 도시공간구조상 도심과 광역중심(여의도, 용산, 잠실 일부지역)은 복합건축물 조성 시 최고 51층 이상(초고층)이 가능하지만, 3종 일반주거지역은 35층 이하로 정하고 있다. 반포주공 1단지나, 신반포3차, 경남아파트도 최고 35층으로 정비계획안을 마련하여 서울 도시계획위원회를 사실상 통과하였다. 잠실5단지를 비롯한 반포주공 1단지 등도 올해 말로 종료되는 ‘재건축초과 이익환수제’부과 유예를 피하기 위하여 속도를 내고자 하는 다급함도 크게 작용 하였지만, 무엇보다도 서울시가 이미 내놓은 ‘서울플랜’의 기본원칙에 백기를 든 것이라고 볼 수 있다.

이와 관련하여 되짚어 볼 문제점은 ‘한강변 관리 기본계획 수립용역’에 따라 7개 권역, 27개 지구별로 세세한 가이드라인 ( 서울시 한강변 관리 기본계획:

☞  http://urban.seoul.go.kr/4DUPIS/sub3/sub3_12.jsp)을 만들어 도시계획 및 건축설계 업체에게 이미 알렸음에도 재건축조합에서 실시하는 용역 업무를 수주하려는 관련  전문 업체들의 과열(층수, 용적률, 가격 등)이 비전문가인 재건축 조합원들과 조합임원들에게 무리한 기대를 갖게 하는 등이 근본적인 문제점으로 지적되고 있다.

Q2: 그럼 지금부터 속도를 내면, 내년 초과이익환수제 피할 수 있는 건지? 올해 어느 정도까지 사업신청 완료돼야 가능한가? 재건축 초과이익환수제의 내용과 재건축 아파트 투자 시 유의해야 할 점은?

통상 10개월 정도 걸리는 사업시행인가 후 관리처분 계획인가 신청까지 소요기간을 고려할 때, 3월까지는 사업인가를 받아야 재건축 초과이익환수제를 피할 수 있다고 본다.

재건축 초과이익환수제란, 재건축으로 거둔 이익(추진위원회 최초 설립승인일부터 준공일까지)이 정상적인 주택 상승분을 초과했다면 그 이익 중 일부를 세금으로 내라는 것이다.

구체적으로 재건축 조합원 1인당 평균 이익이 3,000만원을 넘으면 초과금액의 10~50%가량 누진 부과율을 적용해 부담금을 걷는 제도로, 납부의무자가 납부하여야 할 부담금은 재건축초과이익을 당해 재건축조합의 조합원수로 나눈 금액에 조합원 1인당 평균이익 액수에 따라 각 부과율을 적용하여 산정한다. (재건축이익환수법 제12조) 따라서 재건축 조합원의 지위를 물려받는 입주권 매매 시 원래 발생한 프리미엄은 최초의 조합원에게 귀속되고, 종료시점의 조합원(매입 소유자)가 매수금액의 크기와는 상관없이 무조건 초과이득환수금을 부담하여야 하기 때문에 3월 이후에는 ‘관리처분 계획인가  신청’ 여부를 구분하여 입주권(부동산 권리)의 매입, 매도에 신중할 필요가 있다.

특히 재건축조합 추진위원회 최초 설립인가일이 준공(사업종료)시점으로부터 10년 이상  오래된 경우(은마아파트) 10년으로 역산하여 개시시점으로 간주하고, 가격산정의 기준도 달리하고 있다는 점을 투자 시 유의하여야 한다.

이에 공인중개사법(제25조)과 도시 및 주거환경정비법(제79조)에서는 ‘토지 등 소유자’는 정비 구역 내에서 ‘개업공인중개사’는 정비구역예정구역이나 정비 구역 내에서도 매매나  전, 월세 계약 시 이러한 내용(법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한사항)을 설명하고 계약서에 기재하도록 의무화 하고 있어 착한 개업공인중개사를 통한 중개거래가 보다 안전하다.

Q3: 대치동 은마아파트는 ‘층수제한 받아들일 수 없다’고 전면전 선포했는데,

이 결정은 왜? 어떤 차이 있는 건가요?

앞에서 말한 것처럼 ‘2030 서울플랜’에 따라 서울시 도시계획위원회의 일관된 원칙에 사업주체인 조합원들의 이익이 좌절되면서 그렇다, 강남구청도 주민 편에 서 있으나, 타 구청내 재건축 조합과의 형평과 앞으로 재건축초과이익환수제가  실시되면 은마아파트 ‘조합설립 추진위원회 승인일(2003.12.31.)이 10년이 훨씬 넘고 있음을 감안할 때 조합원의 조세부담이 크게 늘어나게 되는 부담이 있어 50층 불허는 재건축 사업추진을 어렵게 만들고 있다.

참고로 서울시는 국제현상공모 등 새로운 시도를 통하여 혁신적인 디자인의 아파트를 건축계획 할 경우 도시계획위원회에서 예외적으로 초고층 재건축을 허용하는 등의 가능성도 열어 놓고 있으나 이번에 실시한 은마아파트 50층 설계안은 이러한 절차를 거쳤음에도 혁신적인 측면에는 못 미친다는 부정적이 이견이 있어 난항이 계속 되고 있다. 그러나 삼성동 국제업무단지 및 미국 구글이 투자하고 운영하는 아시아 최초의  ‘구글 캠퍼스(https://www.campus.co/seoul/ko)’가 영국 런던과 이스라엘 텔아비브에 이어 세계 세 번째로 2015년 5월에 인근 대치동에 설립된 점 등을 고려하여 이 지역에 집약된 문화산업의 경쟁력을 키워가야 할 것으로 본다.

Q4: 사실 이 ‘2030 서울플랜‘의 높이 규제가 획일적 경관을 유도하고, 직주근접 도시들의 효율성을 떨어뜨린다는 등, 높이 규제 자체를 재검토 해야한다는 이야기까지도 나오고 있다. 아직 은마아파트 등 대립각을 세우는 단지들이 있어, 이 부분에 대한 논란이 당분간 이어질 것 같다. 이 높이 규제에 대한 의견은 어떠신지요?

저는 반대 의견이다. 보존과 개발이 보다 더 구체화되고, 지속되어야 한다.

부동산은 살아있는 생물이다. 이러함에도 도시계획(기본계획, 관리계획)은  5년마다 재정비 한다. 국제도시인 서울의 경쟁력을 키워 가기 위해서는 도심의 밀도를 높여 직주근접을 통한 기회비용을 줄여야 한다. 글로벌 기업이 서울에 진출하고, 세계인들이 서울을 찾는다. 방한 체류기간을 늘리기 위해서는 ‘도시계획위원회’의 구성도 다양화 국제화 할 필요가 있다고 본다. (설계만 국제공모를 하는 것은 모순 임)

구 도심이외에도 혁신적인 지역별 창업 생태계 구축 등 새로운 서울시 도시계획이 필요하다고 본다. 이러한 측면에서 향후 20년 간 서울의 도시경영에 있어 최상위 가치판단의 준거가 될 ‘2030 서울플랜’이 오히려 도시경쟁력을 떨어뜨리는 결과를 초래 할 수 있다. 따라서 도시계획 재정비(수정)시 보다 폭넓은 전문가  참여(용역의 문제)와 도시계획위원회의 구성과 운영에 탄력성이 부여되어야 할 것이다.

Q5: 강남재건축 아파트 가격 상승분위기가 강남 일반아파트로, 나아가 서울 전체 아파트 값 상승분위기로 이어질 수 있을까요?

아직 속단하기에는 이르다. 통계자료를 보더러도 서울 강남을 제외한 서울과 수도권,지방의 아파트 가격상승률은 여전히 보합세를 보이고 있다. 봄철 이사수요가 늘어나는 계절적 수요를 감안 한다면 오히려 하락세이다.

대출규제가 강화되고, 주택의 주 수요기반인 40~50대의 소득감소, 베이비부머들의  출구전략 실패, 에코세대들의 시장진입 부진, 가계부채 증가, 대통령 부재의 정치권

상황, 중국․ 미국 등 대외적 악제, 북한문제 등 중첩된 악제증가로 인하여 유동자금이 아직 부동산시장 특히 아파트시장으로 움직이지 않고 있다. 5월 장미대선으로 정치권이 안정된 후에서야 비로써 시장의 반전이 시작 될 것으로 보인다.

그렇다고 일시에 부동산 관련 경기부양 정책보다는 재정확대, 소비촉진 등 다른 정책적 수단이 먼저 수행 될 것으로 판단된다.