- 5월 한달 거래 모습은 거래 폭발이라고 표현할 정도로 매수세 유입이 강하게 표출된 한달로 거래량으로서는 금년 최고치로 판단되고 거래량이 많았던 작년 가을 월 평균 거래량을 크게 넘어서는 모습이 나타나며 최근 몇년간 월 평균 거래량으로서는 최고치를 보인 상황임.
- 거의 매일 평균 2∼3건 이상 거래 모습을 보이며 거래 가능한 매물 자체가 거의 동난 모습에 순전히 호가 거래 모습은 당연한 상황이고 일부 평형에선 추격 매수 모습까지 나타나는 상황임.
- 정확한 거래량 파악이 어려운 상황이지만 거의 60건(?)을 넘어서는 거래량 모습으로 5월 한달을 마감 할 것으로 보임.
- 6월부터의 매매 거래는 5월말 거래가격보다 가격을 올려야 매매가 가능한 상황이 연출 될 듯 해 보임.
○ 실거래 가격추이
- 5월말 현재 둔촌주공의 경우 5월중순과 비교시 각 평형별 평균 2천만원 정도 상승한 모습이며 향후 둔촌주공의 실거래가 추이는 그 보폭을 더욱 넓고 빠르게 움직이는 모습이 나타나며 하나가 매도 되면 그 다음 매물은 상승하여 출시되는 모습이 반복되며 거래가 이어질 것으로 예상됨.
- 꾸준한 매수세 유입과 극심한 매물 품귀 현상도 그러한 움직임에 더욱 힘을 실어주며 향후 거래가격은 상승세를 유지하며 거래가 이어질 것으로 예상됨.
- 지난번 동향 분석을 통해 5월말 내지는 6월초부터 급한 가격 변화를 예상 했었는데 그에 비해 한발 빠르게 극심한 시장 변화가 나타난 모습인데 5월중반을 통해 매물벽이 허물어지며 그 이후 거의 모든 매물들이 자취를 감추며 호가 올리기 또는 매도 보류 모습에 가격 자체를 올려도 매물 잡기 어려운 시장 상황이 이어지고 있는 모습임.
- 작년 가을 전고점을 이제 완전히 회복하여 한발 크게 내딘 모습인데 매수자들의 가격 저항도 서서히 나타나는 모습도 일부 보이겠지만 개포지역 및 잠실5단지 가격이 둔촌주공의 상승세 보다 훨씬 크게 움직이고 있는 상황을 고려하면 둔촌주공에 대한 가격 저항은 아직 크게 부각되지 않을 것으로 판단됨.
- 매수자 입장에서는 가격이 많이 오른 모습이라 판단하겠지만 반대로 매도자 입장에서는 이제야 작년 가을 가격을 회복했다는 차원으로 인식하며 더 큰 기대감에 쉽사리 매도에 응하지 않는 모습이 두드러지고 있기에 앞으로 출시되는 거래 가능한 매물량에 따라 거래가 좌지우지 될 것으로 예상되며 거래가격은 다소 빠른 템포로 상승세가 이어질 것으로 예상됨.
- 둔촌주공의 경우 전고점으로의 회복이 강남권에 비해 한달이상 늦은 모습인데 그 요인은 조합장 연임 공약 사항이였던 확정무상지분율 150%이상과 7∼8월중 관리처분 총회 개최 가능성에 대한 의구심이 매도자 및 매수자 모두에게 영향을 주며 일정시간 매물벽에 상승세가 막혀 있었고 꾸준하게 나타나는 매물로 인해 매수자들의 경우 특별히 추격 매수 해야 할 필요성을 가지지 못하게 하는 부정적인 영향이 있었음.
- 그러나 5월 중순이후부터 확정적인 공식 발표가 없었음에도 불구하고 풍문으로 들려오는 152%(?) 확정무상지분율이 예상된다는 소문이 확산되며 매도자들의 움직임을 바꾸어 놓았고 매수자들의 발걸음을 적극적으로 변화케 하고 있는 상황인데 그 기대감은 6월로 접어들며 시장에 더욱 강한 영향을 주며 가격을 견인할 것으로 예상됨.
○ 매도자 동향
- 5월말까지 매도를 하지 않은 대다수 대기매도자들의 경우에는 6월달의 흐름에 기대하는 모습이고 더 나아가 7∼8월경 관리처분총회 전후의 시장 상황을 보고 최고가에 매도 하겠다는 강한 의도를 내보이고 있는 상황임.
- 현 시점에서의 가격도 중요하지만 관리처분 진행여부에 따라서는 더욱 큰 가격 상승이 예상된다는 판단 아래 매도 자체를 보류하고 지켜보기 모드로 거의 전환되고 있는 상황으로 보임.
- 현재 대다수 조합원들의 경우에는 6월중에는 어느 정도 본계약 협상안이 도출되지 않을까 큰 기대를 하고 있는 상황인데 그래야 최소한 8월경 관리처분총회가 가능하기에 6월 한달은 무상지분율과 관련한 도출안에 대해 온통 관심이 매우 크게 집중될 것으로 보임.
- 6월달은 향후 사업진행과 관련한 예상되는 분위기에 따라서는 6월에 매도하는 모습과 그 이후로 매도를 연기하는 모습이 혼합되어 나타나는 매도자들의 움직임이 예상됨.
○ 매수자 동향
- 작년 가을 전고점 수준까지는 대다수 매수자들의 매수 심리는 특별한 저항없이 따라 붙는 모습이지만 일부 평형의 최고점 수준까지 근접한 호가 움직임에는 추격 움직임이 다소 더딘 모습도 나타나는 상황임.
- 오름세장이라는 것에는 동감하면서도 아직 확정되지 않은 둔촌주공의 무상지분율에 대한 우려감이 반영되는 상황이지만 언론에서 조차도 재건축 단지들의 가격 상승 상황이 주요 뉴스 거리로 언급되며 매수자들에게 강한 매수에 대한 의욕을 불러 넣고 있는 상황임.
- 결국 너무 올라있는 강남권 재건축 단지들에 접근 할수 없는 매수자들에겐 둔촌주공의 경우 높은 대지지분과 투자성을 고려할때 상대적으로 저평가 되어 있고 최고의 우량 대체 투자처로 인식이 확산되며 매수세의 유입은 더욱 증가할 것으로 예상됨.
- 최근 풍문으로 들려오는 152%(?) 무상지분율과 관련한 소식이 매수자들에게도 전해지며 사실유무 확인을 위한 문의도 이어지는 등 관심이 집중되며 매수에 강한 동기를 얻는 모습인데 이 결과에 따라서는 추가로 강한 매수세 유입이 예상되는 상황임.
■ 둔촌주공아파트 가격 상승 요인
○ 외부적 요인
- 개포지역과 잠실주공 5단지의 가격 상승세가 둔촌주공의 가격 상승에 강한 영향을 주는 상황임.
- 최근 이어지는 담보대출 저금리로 인해 전세금과 저금리의 담보대출을 이용한 긍적적인 레버리지 효과 즉, 타인 자본을 통해 투자 수익 극대화가 가능한 분위기가 조성되고 있음.
- 부동산 가격 상승이 지속 또는 추가 상승이 예상되면서 자녀에 대한 증여를 서두르는 모습으로 부동산 가격이 더 상승하기전 전세와 저금리 대출을 이용하여 증여세를 회피하며 자녀들을 위한 투자에 나서는 모습이 상당히 증가하는 추셈임.
- 수서Ktx 및 제2롯데월드 완공 그리고 종합운동장 개발 계획 및 영동대로 통합개발계획 그리고 지하철9호선 개통 호재 등이 중·장기적인 측면에서 둔촌주공에 직·간접적으로 긍정적인 영향을 줄 것으로 예상됨.
○ 내부적인 요인
- 현재 현대사업단과 본 계약 협상 진행중으로 비공식적으로 흘러나오는 풍문(?)을 들어보면 최소 152% 무상지분율로 협상이 진행되고 있다는 것에 조합원뿐만 아니라 심지어는 대기매수자들 사이에서도 이 풍문이 확산되는 상황으로 보이는데 이러한 풍문 자체도 가격에는 매우 긍정적인 요인으로 작용하고 있는 모습임.
- 4월초 조합에서 소식지를 통해 조합원들에게 제시한 일정에 따르면 7∼8월경 관리처분총회 개최를 예정하고 있는데 7월경 관리총회 개최가 가능하려면 물리적으로 개최일 15∼20일전 관리처분총회 공고가 이루어져야 하고 그 전에 조합에서는 이사회와 대의원회 개최가 선행되어야 하는 일정을 감안하면 7월말경 개최를 한다는 가정이라면 아무리 늦어도 6월 15∼20일전에는 무상지분율 관련 최종 협상안이 도출 되어야 할 것으로 보임.
- 특히 7월말 주간부터 8월 첫 주간의 경우 본격적인 휴가 시즌임을 감안하면 전체 조합원들이 동의율을 높이기 위해 일정 선택에서 제외될 수도 있는 상황이기에 7월 하순전 개최가 불가능하다면 8월 중순 전후로 개최가 미루어져야 하는 상황이 예상됨.
- 물론 8월말 전후 개최를 가정한다면 무상지분율 관련 최종 협상안 도출은 7월초·중순까지는 기다려 봐야 할 상황이 예상됨. 따라서 다소 늦어지든 빨라지든간에 6월로 접어들며 대체적인 시장 분위기는 그 결과물을 지켜보고 매도 여부를 결정하자는 매도자들의 심중이 크게 반영되며 호가가 오르게끔 하는 매물 품귀 현상은 지속될 것으로 보이며 이 기대감이 긍정적으로 가격에 반영되는 모습이 예상됨.
설계변경 병행 사업추진 (2016년 4월 발표-조합 안)
서울시 이주 시기 조정시
이주시기 없을 시
주요업무
추친 일정
주요업무
추친일정
관리처분 총회
2016. 7∼8
관리처분 총회
2016. 7∼8
관리처분계획 공람 및 인가
2016. 8∼9
관리처분계획 공람 및 인가
2016. 8∼9
서울시 시기조정
2016. 10∼2017. 3
관리처분인가
2016. 10
관리처분인가
2017. 3
이주
2017. 4~2018. 3
이주
2016. 11~2017. 10
설계변경완료
2018. 5
설계변경완료
2017. 12
착공
2018. 10
착공
2018. 5
■ 향후 둔촌주공아파트 가격에 영향을 줄 요인 분석
○ 긍정적인 요인
1. 6월중(?) 조합장 공약 수준의 무상지분율(확정지분제) 협상안 도출
2. 2016년 7∼8월 관리처분 총회 개최 (조합 일정 제시안)
3. 확정무상지분율 150%이상 협상 예상 (2016년 1월 조합장 연임 조건으로 조합장 공약 사항)
4. 개포발 고분양가 영향으로 둔촌주공의 경우에도 예상보다 높은 일반분양가 예상.
5. 8월 개통 예정인 수서Ktx 개통 수혜지 중 하나임.(차량 15분 거리)
5. 서울 황금 지하철 노선으로 일컬어지는 9호선 2018년 개통 예정.
7. 국내 최대의 12,000세대 고급 거주지 예상. (올림픽공원, 우수한 학군 및 완벽한 교통환경 등)
8. 주택담보인정비율(LTV)와 총부채상환비율(DTI) 규제 완화 추가 1년 연장.
9. 담보대출 저금리 기조 유지.
○ 부정적인 요인
1. 본계약 협상 지연 가능성과 그에 따른 관리처분 총회 지연 가능성.
2. 설계 변경에 따른 사업지연 및 사업비 증가에 대한 우려.
3. 조합과 둔재연과의 관계에 대한 외부 우려 시각.
4. 둔촌주공의 예상되는 일반분양시기가 현재의 호황 시기와는 다소 시차가 있다는 의견.
5. 올 하반기 유력하게 부상하는 두 차례의 미국 금리 인상에 따른 국내 금리 인상 여부.
6. 조선 및 해운업계 구조조정에 이어 후속 진행될 타 업종 구조조정에 따른 올 연말이후 경제 불확실성.
■ 총평
○ 당분간 둔촌주공의 분위기는 긍정적인 요인이 부정적인 요인을 압도하는 모습이 예상됨.
○ 6월에 들어서서 꾸준한 거래가 예상되나 매물 품귀 영향으로 거래량은 5월 수준 이하로 예상됨.
○ 거래 가격은 상승세가 예상되나 본계약 협상안 도출이 지연되면 일시적으로 하락없는 보합세 모습도 예상됨.
○ 6월에 들어서며 매물량은 극심한 품귀 현상이 더욱 심화 될 듯 함.
○ 6월부터는 매도자나 매수자 모두 무상지분율 협상안 도출에 관심이 더욱 집중되는 모습이 예상됨.
○ 무상지분율 협상안 도출 시점 및 그 내용에 따라서는 추가적으로 강한 가격 변화 시점이 될 듯 함.
첫댓글 명쾌하고 빠른 정보 감사합니다