질의응답(7)

[경매박사황경진]

작성자	황경진	작성일	2004-06-20 오전 8:48:20	조   회	10	추   천	0
제   목	질의응답(7)
채무자(소유자)를 상대로 법원으로부터 인도명령판결도 받았는데, 전입신고 도 안되있는 사람이 정당한 임차인이라고 주장하며 욕설과 함께 명도를 거부합니다. 해당주소 에는 전입된 세대가 아무도없는데 무조건 거부를 합니다. 소유자는 이사가고 없으니 알아서하라고 합니다. 자신의 이름조차 알려주기를 거부하고 ,우편물을보고 이름을대도 자신이 아니라고 합니다. 이런경우 강제집행은 어떻게 진행이되고 결론이 나는지 꼭 좀 알려주세요. 만나본 결과 제생각엔 소유자의 배우자나 사실혼 관계의 내연남으로 보입니다. 소유자를 상대로 강제집행을 하면 "그런사람없다" 고 할것이 분명해 보입니다. (참고: 사건번호 2003 타경 6373 ) --------------- 인도명령의 집행력은 채무자와 동거하는 가족, 채무자의 피용인, 또는 법인인 채무자의 기관과 같은 점유보조자에게도 미칩니다. 따라서 위 무단점유자의 경우에도 채무자와 같은 인도명령의 대상이 되며, 집행관이 강제집행을 1~2차례 시도하였는데도 인도를 거부하는 경우에는 강제로 문을 개방하여 집행하게 됩니다 ===================================== 현재 리스트에 올라와있는 물건들의 권리분석란에 들어가면 양도소득세가 모두 "0"으로 돼있습니다. 실제 경매로 인한 구입은 낙찰가로 세금이정해지겎지만 1년이내 양도시 "국세텅 기준시가"로 계산하면 양도세가 0이되는지요? 실제 계산화면이 들어가서 매도가를 건드리지않고 계산해보면 양도세는 "-"가 됩니다. 배우기로는 기준시가로 양도세가 결정되므로 실거래가를 신고하지 않아도 되므로 "0"이 맞는것 같기도 하고요..... 배운대로 권라분석하고, 수익성 계산을 하려고 하는데 양도세가 헷갈려서리.... 이영진 차장님 답변해주실거죠? -------------------- 2004년 4월 현재 기준 취득후 1년이내 양도시의 양도소득세율은 실거래가 기준으로 양도차익의 55%(주민세 포함) 입니다. 양도소득세가 '0'으로 나오는 것은 자동계산되는 세금프로그램에 적용될 대상물건의 시세정보가 제공되고 있지 않은 경우 매도가를 최저입찰가로 자동 산입되기 때문입니다 ================== 저는 울산에서 이용하는 회원입니다. 사건번호 : 울산지방법원 2003타경29557 물건번호 : 1 울산 중구 북정 436 북정대동빌라트 103동 204호 대법원 에서는 양산시 북정동 436 북정대동빌라트 103동 204호 확인 부탁드립니다. -------------------------- 저희 태인의 인터넷사업팀에 확인 의뢰했습니다. 수정이 지연된다면  02-3487-9926  02-3487-9926 으로 문의하시기 바랍니다. 감사합니다 ========================= 수고가 많으십니다 요즈음도 농지 취득 자격증명을 첨부해야 낙찰후 등기가 가능 한지요? ---------------- 농지의 경우 농지취득자격증명을 제출하여야 매각이 허가되는 것은 예나 지금이나 변화가 없습니다. =========================== 사건번호는  2003-12238  2003-12238 번입니다. 토지별도등기라고 되어 있는되요 등기부 열람해도 모르겠습니다. 경매를 해도 이부분이 걸리는데 경매해도 괜찮을까요 ----------------- 단독주택을 경낙받은 최고가 매수인이 그집에 살고있던 세입자들이 배당을 받기전에 매매를 하여 권리를 양도하게되면 세입자들은 누구에게 명도확인서를 교부받아 배당을 받아야 되나요 ?궁금증을 풀어주세요. --------------------- 이 경우 명도확인서는 낙찰인, 즉 인도명령신청권자에게 받아야 합니다. 인도명령 신청권은 일신전속권으로서 타인에게 양도될 수 없으며, 인도 또는 명도되지 않고 소유권이 이전된 경우라 하더라도 낙찰부동산에 대한 인도명령 신청은 낙찰인만이 할 수 있기 때문입니다 =============================== 수고 만으십니다 선순위 근저당설정후 경료된 가처분등기및 그가처분등기를 무시하고 이루워진 소유권이전등기를 말소해달라는 소 진행에대한 예고등기가 있는상태에서 선순위근저당권자가 경매신청을 한다면 (참고로 가처분 신청의 원인은 이혼으로인한 재산분할청구임) 이경우 낙찰자가 인수해야하는 부담은 얼마나되는지........ 질문이너무 그렇죠 상황에따라 다를텐데 요즘경매 들어간 물건중에 고의로 재산분할청구 한게 있는것같은데(부부간에) 이경우 실익은 뭔지 입찰자가 주의할점좀 일러주시고 판례가 있다면 소개부탁합니다. 선순위근저당 이후설정된 당사자 사정으로인한 (부부이혼으로인한 재산분할청구권같은) 가처분및 예고등기 때문에 계속유찰된다면 근저당권자는 너무 불리한것아닌가요. ------------------------------ 예고등기는 그 예고등기의 원인에 기한 소의 이익 및 결과에 따른 부담이 고스란이 낙찰인에게 인수됩니다. 따라서 예고등기가 소유권다툼분쟁으로 인한 소유권이전등기말소에 대한 것이면 낙찰인이 그 소유권을 잃을 수도 있는 상황이고, 사례와 같이 재산분할을 위한 것이면 그 재산분할된 부분 만큼의 소유권을 상실할 수 있습니다. 물론 위 각각의 소의 제기에서 말소청구권자 또는 분할청구권자가 패소하게 되면 당초 낙찰인으로서의 온전한 소유권을 취득하게 됩니다. ============================== "계획도로에 일부저촉됨" 이라고 되어있는데 이게 나중에 무슨 피해라도 볼수있는건가요? 그리고 대지122(36.91평) 건물 2층근린생활시설및주택 1층61.75(18.68평) 이런 근린주택이 있는데요.제가 현장방문을 해서 살펴보니까 건물을제외하고 남는땅이 조금밖에 없더라고요 절대로 36.91평이 않되겠던데.어떻게 된건지 ----------------------------- 도시계획상의 도로가 이미 개설된 후 아직 지적 정리가 안되었을 수도 있습니다. 해당 도시계획과나 지적과에 문의하시기 바랍니다. 만약 도시계획도로가 개설되기 전이라면 도로 개설에 따른 보상을 받으실 수 있습니다. ===================================== 안녕하세요 요즘 경매에 대해 공부를 하다보니 궁금한게 더 생기네요.죄송해요 너무 귀찮게 해서.. 소액임차보증금을 배정받을 권리에 대해 더 궁금해서요. 말소기준일과 경매개시일의 차이점에 대해 알려주시고 소액임차보증금을 배정받는것과 의 관련성에 대해서 알려주세요 --------------- 1. 소액임대차의 적용여부는 담보물권설정일을 기준으로 하며, 소액임차인에 해당하는 금액범위 및 적용기준일에 관하여는 주택임대차보호법을 참조하시기 바랍니다. 2. 말소기준일은 말소기준권리(저당, 압류, 담보가등기 등) 설정일을 말하고, 경매개시일은 경매신청 후 등기부등본에 기입된 경매개시결정일(임의경매 또는 강제경매개시결정일)을 말합니다. ====================================== 유통시설과업무시설,관람집회시설에입주할수있는업종이무었인지가궁금합니다 --------------------- 해당 시설에 대한 구체적인 업종에 관하여는 건축법시행령 [별표1] 이하에 상세하게 열거되어 있으니 참조하시기 바랍니다. ============================================== 안녕하세요,항상 친절한 답변 감사를 드립니다! 관리지역 이며,토지거래 허가구역내의 토지(답)을 경매받으려 합니다. 저는 주소지가 서울이구여,경매 대상물건은 경기도 화성입니다.이경우 토지거래 허가등 낙찰후 별다른 어려움은 없는지요? 또하나는 입찰외 건물이 1동 인는데 임차는 아니고 소유자가 농장으로 사용하고 있습니다.이 건물은 어떻게 되는 건가요?법정 지상권 등이 성립되나요? ------------------- 1. 경매를 통해 부동산을 취득하는 경우에는 토지거래허가가 필요치 않습니다. 2. 입찰외 부동산이 경매감정되어 함께 경매에 부쳐진 것이 아니라면 법정지상권이 성립할 가능성이 있습니다. 그 성립여부는 구체적인 법리를 따져서 확인하여야 할 사항이지만 주의를 요하는 물건임에는 분명하군요~. ======================= 제가 낙찰받고자 하는 물건이 4년간 관리비가 미납된 아파트로 관리비 부담은 예상하고있는데 낙찰후 인도명령 송달이 걱정되는군요. 현재 경매관련 우편물이 송달되고 있는지 확인은 가능한가요? 법원 방문하여 혹시 확인가능할까요? 현장방문시 현관에는 어떠한 흔적도 없었고 아파트 우편함도 깨끗했는데 관리실에선 수도공급이 끊겨 사람이 거의 집에 없다고 하네요. 주민등록상 주소지도 현재 경매진행물건으로 되어있구요 낙찰대금 납부후 제가 열쇠를 받기까지 얼마나 걸릴지 걱정이되네요 또 낙찰후 대금납부전에 이러한 이유로 낙찰불허가 신청이 가능한지요? 마지막으로 등기부등본에 소재지 구청의 압류건이 없는데 대법원 사이트에서 당사자 내역에 교부권자 00구청으로 표시된경우는 등기부와 상관없이 해당 부동산세금이 연체되어 낙찰자가 부담해야되는 경우인가요? 급한마음에 질문이 두서없이 많아졌네요 -------------------- 1. 법원경매계에 보관된 집행기록 열람을 통해 송달 내역을 확인 할 수 있으며, 또한 구법사건이라면 입찰 당일에도 비치되는 물건목록에도 송달보고서가 첨부되어 있습니다. 2. 낙찰된 부동산의 점유자의 주소가 불명이거나 또는 행방이 불명인 경우 송달 문제로 점유자가 있는 물건보다는 인도하는데 다소 시간이 더 걸릴 수 있습니다. 점유자가 있는 물건의 경우 인도명령 신청 후 집행을 하기까지 대개 1개월~1개월 반정도가 소요된다면 위와 같은 경우에는 이보다 1개월정도 더 소요된다고 보시면 됩니다. 3. 교부청구권자(세금관련) 관련 권리는 낙찰로 인해 자동 말소되므로 낙찰인에게 인수되지 않습니다. ========================================= 안녕하십니까. 1순위저당권.2순위임차인, 2-3순위가압류권자입니다. 1순위저당권이 채권이없고 말소만 안된상태로 임차인인 저가 대항력있는 1순위(확정일자.전입.입주했읍) 인것으로 알고있습니다. 경매물건 감정가 3800만원에 1차유찰되어 2660만원입니다. 임차인저의 전세보증금은 2800만원입니다. 이경우 등기부상 1순위 저당권이 있어 입찰할 사람이 있을것으로 보입니다. 이경우 낙찰 받은 사람이 법원에 의의 신청할 경우 신청이 받아 드립니까? 그리고 제가 배당을 받으려면 낙찰자에게 집을 비워주고 인감도 떼 줘야 한다는데 제가배당받고 부족한부분 낙찰자에게 받기 까지 집을 비워주지 않아도 된다는데 그러면 배당도 못받고 그집에 계속있어야 하는지요. 그럼 낙찰대금은 어떻게 되는지 알고싶습니다. ----------------- 1. 사안의 경우 선순위 근저당권의 존재로 후순위 임차권의 대항력이 소멸되는 것으로 알고 낙찰받았으나, 선순위 근저당권의 소멸로 임차권의 대항력이 존속하는 것으로 변경된 경우에 해당되어 낙찰불허가사유가 됩니다. 2. 대항력과 우선변제권을 겸유하고 있는 소액임차인이 배당요구를 하였으나 보증금 전액을 배당받지 못한 경우, 그 잔액에 대하여 낙찰인에게 동시이행의 항변을 할 수 있으므로 배당된 소액보증금을 지급받을 경우에 명도확인서를 요하지 않는다는 실무예에 따라 유추적용하면 사안의 경우에도 명도확인서는 필요하지 않을 것으로 보입니다. ====================================== 늘 친철하고 빠른 답변에 감사드립니다. 경매 초보인데 이번에 주택을 경매로 구입하려고하는데 권리관계가 복잡해서 문의드립니다. 질문1) 등기부등본을 보면 03.2.21일에 현 소유자가 주택을 매매에 의해 구입한 것으로 되어있는데.. 그런데 현 소유자가 주택 구입 이전 소유자의 근저당(02.12.9일)이 그대로 남아있는 상태입니다. 이러한 경우 경매로 낙찰받았을 때 현 소유자가 아닌 이전 소유자 시기에 설정된 근저당(마진축협)이 자동으로 말소되는지요? 대항력있는 선순위 세입자 배당을 제외하고나면 근저당을 설정한 마진축협이 배당받을 수 있는 금액은 설정금액에 훨씬 못미치는 500백만원 정도에 불과합니다. 이럴경우 배당받지 못한 금액을 혹시 낙찰자가 인수해야하나요? 문제는 현 소유자가 아닌 그 이전 소유자때 설정된 근저당이라는 것입니다. 근 저 마진축협, 02.12.09, 7750만 소 유 권길남 , 03.02.21 임 의 마진축협, 03.09.15 질문 2) 그리고 다세대 주택이라 임차인이 여럿있는데 이들 모두 현 소유자의 이전 소유자 시기에 전입한 사람들이며, 또한 최초 근저당 설정(02.12.9일) 이전에 전입한 사람들입니다. 대항력이 있는 사람들인것은 확실한데.... 모두 배당신청을 한상태이며 소액임차인들로써 보증금 전액을 우선배당을 받게 된다면 낙찰자가 인수할 금액은 없어지는지요? 이또한 문제는 현 소유자가 아닌 그 이전 소유자때 설정된 임차인이고 근저당 설정 이전 의 대항력이 있는 임차인이라는 문제가 있습니다. 입찰 금액은 선순위 임차인들의 보증금은 전액 배당이 가능할 것으로 판단됩니다. 긴 질문 읽어주셔서 감사드립니다. 그리고 친절하고 자세한 답변에 미리 감사드립니다 -------------------- 1. 근저당은 그 설정이 전소유자에게서 발생한 사실 여부에 관계없이 낙찰로 인하여 자동 말소되며, 근저당채권자가 그 채권액의 일부를 배당받지 못했다하여 그 일부가 낙찰인에게 인수되는 것은 아닙니다. 2. 선순위 임차인이 배당요구를 하여 배당을 전액받게 된다면 낙찰인이 인수할 금액은 없습니다. 제시한 내용이 확실하다면 안심하고 입찰하여도 좋을 듯 하군요~. ============================ 낙찰 불허가가 될 가능성이 있는경우에 관해서 궁금하여 상담문의 드립니다. 낙찰불허가가 되는 경우엔 경매신청가가 경매로 인해 배당을 받을 수 없는 경우에 해당한다고 하였는데. 이 경우 경매신청자보다 선순위자의 채권액은 근저당 설정액으로 하는건지요 아니면 실제 채무액(근저당 설정액은 보통 실제 채무액의 130%임)으로 계산하는건지요.. 답변부탁드립니다. -------------- 이 경우 그 채권액은 실제채권액을 기준으로 하나 만약에 채권신고서가 제출되지 않은 경우에는 채권최고액을 기준으로 합니다. ============================== 강제집행--------현 거주자 를 대상으로 하고요 강제집행비용------현 거주자 ( 세입자)---이면 세입자가 받을 배당금에 가압류????를 하는데요--- ----------------------------현 거주자 (전 전세입자)---라서 배당금이 업서서 가압류 를 못하는데요?? ------------채무자 (소유자) 에게 구상하신다고요?????회신을 재 확인 바랍니다---- ------------------- 착오가 발생한 부분이네요~. 강제집행시 소요되는 비용은 점유자(임차인 등)를 상대로 청구할 수는 있으나 현실적으로 받기가 어렵겠지요. 다만 그 점유자가 배당받을 금액이 있다면 이에 대해 압류할 수는 있습니다. =============================== 안녕하세요. 경매 관련물건의 정보를 보다보면 가끔 제 시와 건물과 평가외 건물이나 토지에 관한 내용이 있는데 이의 정확한 용어의 의미와 그런 물건이 포함된 물건을 낙찰받았을 때 낙찰자가 제시외 물건과 평가외 물건을 소유할 수 있는건지요 ------------------- 제시외(또는 평가외)건물은 일반적으로 경매물건의 부합물 또는 종물로서 경매감정에 포함되어 경매진행되나 부합물 또는 종물이 아닌 제시외건물은 경매감정에 포함되지 않고 경매진행되지 않기도 합니다. 따라서 제시외건물이 있는 경우에는 그 건물이 경매감정에 포함되어 함께 경매가 진행되는 지의 여부를 확인하고 입찰에 응하여야 합니다. ================================================= 농지(답) 매수 계약을 하고 계약금으로 10%를 지급했습니다. 중도금과 잔금을 한달 간격으로 지급하기로 계약서에 명시하였고. 등기부등본상에 근저당및 가압류가 여러건 있었으나 중도금 40%정도면 정리(근저당및 가압류 해지)가 된다고하여 계약을 했습니다. 그러나 걱정이 되는것은 매도인이 중도금으로 정리(근저당및 가압류해지)를 하지않고 다른 용도로 사용후 잔금을 지급해야만 정리를 해준다고 하면 어떻게 해야 하는지. 중도금을 반드시 정리하는데 쓰도록 하고싶은데 제가 아는 상식으로는 잔금 지급시에는 등기상에 권리부분이 깨끗이 정리가 되어 있어야하며 등기서류도 같이 준비해야 하는것으로 알고 있습니다. 답변 기대 하겠습니다 ------------------- 중도금 지급시 단지 중도금만을 입금하지 말고 매도인과 동행하여 중도금 지급과 각종 설정 해지절차를 동시에 하는 것이 바람직하겠네요.., 만약 시간이 안된다면 중도금을 지급하면서 담보등의 설정을 해지할 법무사를 대동하여 즉시 해지 업무를 위임하는 것이 좋을 듯 합니다. =============================== 인천과 부천지원에서 졸라 열심 경매를 하는 1기 고참 졸업생 입니다.^^* 매번 느낀점이여서 올립니다 시정이 가능하다믄 수정을 부탁 드립니다. 그래두 저는 경력이 붙었다구 초짜들 갠적으로 알려도 주지만 태인본사 가서 정식 경매수업 들으믄 무지 좋다고 날이믄 날마다 선전 하눈뎅..--ㅎㅎ 날짜별 경매물건을 프린트 하면서 매번 느낀 점 이지만 대지의 평형은 흑백으로 나오고 건물의 평형은 안나오고(칼라라서...) 암튼 칼라적용은 아무래더 프린트하는데 번거롭고 시간도 많이 걸리며 잉크값도 무시 못합니다. (헤헤^^ 제 프린터가 쬐금 오래되서리) -- 요구 사항 -- 경매날짜를 검정으로... 건물의 평형표시를 검정으로... 임차관계 밑에 표시되는 배당요구종기일을 검정으로 경매진행결과에 낙찰표시 검정으로.. 걍 검정으로 해 주셨으면 합니다 꼬~옥여~ 그럼 오늘도 내일도 불철주야 거생 하시는 강사님 이하 직원분들께 감사의 말씀을 전 합니다. 이상 태인 1기생이였습니다. -------------------- 인쇄할 때 프린터 설정에서 인쇄모드를 칼라가 아닌 흑백으로 설정하시면 모두 흑백으로 인쇄하실 수 있습니다. 참고하시기 바랍니다 ============================== 안녕하세요. 저는 공장의 일부를 임차하여 (보증금 1500만원,월세60만원(부가별도)조건)제조업을 운영하는 사람입니다. 최근에 공장 주인께서 은행 채무누적으로 은행에서 임의경매를 신청한 사실을 알게되었습니다. 아직 최초경매 일정도 잡히질 않았고,배당종기일이 04년5월13일이란 내용만 알고 있습니다. 저는 임대차계약일 및 사업자등록일이 02년6월1일이며,임대차계약서의 확정일자는 02년11월25일입니다. 공장등기부상에는 채권자이자 경매신청자인 은행의 근저당 설정일은 02년10월18일로 되어있습니다. 상기와 같은 경우 공장임차인이 저는 배당종기일 전에 법원에 배당신청을 했을 경우 상가임대차보호법의 혜택을 받을 수 있는며, 또한 소액임차인 최우선변제 배당은 받을 수 있는지요? 그리고 법원에 배당신청을 위한 제출서류에 대한 안내도 부탁드리겠습니다. 자세한 상담 부탁드리겠습니다. ----------------- 1. 상가건물임대차보호법의 적용은 2002년 11월 1일 이후 체결되었거나 갱신된 계약에 한해 적용되나 대항력, 우선변제적 효력, 최우선변제에 관한 사항은 2002년 11월 1일 이전에 체결된 계약에 대해서도 적용됩니다. 다만 이 경우에도 2002년 11월 1일 이전에 설정된 담보물권이 있는 경우에는 그 적용이 배제됩니다. 2. 사안의 경우 최초근저당보다 앞서 대항력을 갖추고 있으므로 지역에 따라 적용되는 소액임대차에 해당되는 경우의 최우선변제 및 확정일자에 순에 따른 우선변제를 받을 수 있으나, 환산 보증금이 총 7500만원 [1500만원+(월60만원*100)] 에 달하므로 소액임차인의 범위에는 해당하지 않으므로 최우선변제는 받을 수 없습니다 ====================== 안녕하세요? 부동산 경매을 입찰할려고 합니다. 그런데 한사건에 16개의물건이 일괄입찰로 나왔더군요. 등기부상에는 15개의 물건이 대지권미등기 로 되어있더군요 대지권미등기가 어떤말인지 또한 입찰을 해도문제가 없는지 궁금합니다..부탁드립니다. 참고로사건번호는 광주지방법원목포지원1계 01-09992입니다 ----------------------- 1. 대지권미등기는 택지개발 또는 신도시개발 등에 의해 건축된 공동주택의 경우 토지구획 또는 지분관계가 정리되지 않아 아직 대지권 미등기인채로 건물이 경매에 부쳐지는 것을 말하는 것으로 이 경우 집행법원은 대지사용권을 평가하여 전체 감정가격에 포함시키고, 신문공고시 비고란 등에 '대지권미등기'라고 표시하는 것이 실무예입니다. 2. 따라서 '대지권미등기' 물건에 입찰하고자 하는 경우에는 감정평가서상에 대지지분에 대한 평가가 되어 있고 그것이 감정평가액에 포함되어 있는지 여부를 확인하고 입찰하는 것이 바람직합니다 =========================================== 법원경매 물건을 확인하던중에 인도명령대상자와 명도명령대상자가 없다는 분석이 있던데요. 이런경우는 어떤 경우인가요? 그리고 이 물건에 대해 낙찰을 받을경우 어떤식으로 인도받을수 있는건가요? ------------------------- 경매물건의 경우 소유자 또는 채무자나 임차인 등 반드시 점유자가 있게 마련입니다. 그 점유자가 점유할 권원이 있느냐 없느냐에 따라 인도명령이나 명도소송을 진행하게 되는데, 만약 정보상의 권리분석 란에 이러한 인도명령이나 명도소송의 대상이 없다 함은 임대차관계란이 비어 있기 때문에 이에 맞추어 자동권리분석이 된 것이 아닌가 합니다. 자동권리분석은 참고용으로 활용하시고 대상물건의 임대차관계 또는 점유관계를 별도로 조사하시기 바랍니다. ===================================== 아파트를 낙찰 받앗는데---현재 전 전세입자가 월세로 살고 있으며,,,관리비 및 가스료를 9개월이나 미납입니다. 또한 이사 가는것도 거부하고서 강제 집행하라구 하네요-- 소유자는 건설회사이나 부도가 나서 경매로 돼었으며,,, 현재 전세입자는 주민등록만 돼여 있구요-,,거주는 하지 않고 잇지만,,,,배당신청은 했네요,,------전 전세입자는 주민등록도 돼여잇고 현재 거주도하고 있읍니다. 1.....인도 명령은 누구에게 신청하나요?? 2,,,,,만약에 전 전세입자에게 강제집행을 하고서,, ,,,,,강제집행비용 + 관리비 등등 을 --------------전세입자가 받을 배당금에 가압류를 할수 있는지요?? --------------------------- 1. 강제집행은 현 주민등록전입자를 대상으로 하여야 하고 집행비용은 점유자(임차인 등)에게 구상할 수 있습니다. 다만 배당잔액이 없는 소유자 또는 채무자에게 집행비용을 받는 다는 것은 현실적으로 다소 어렵겠지요~. 2. 전유부분에 해당하는 관리비는 점유자(전차인)가 부담하나, 공유부분에 해당하는 관리비는 낙찰인이 부담하여야 한다는 것이 대법원 판례입니다. ======================= 저는 현재 채무자로부터 현금지불각서만을 받아놓고 있는 상태인데요 돈을 갚지 않고 있어 방법을 찾고 있습니다. 채무자의 재산으로는 동산인 차량1대만이 있는것으로 알고 있습니다. 채무자의 차량에 압류는 할수 있는지요 채무자의 차량에 저당권을 설정할수 있는지요 혹은 경매로 할수 있는지... 방법좀 알려주세요 -------------------- 민사집행규칙은 등록된 자동차에 대한 강제집행은 원칙적으로 부동산에 대한 강제경매의 규정을 따르도록 하고 있습니다. 따라서 채무자의 자동차를 (가)압류하여 이를 채무명의(집행권원)로 법원에 강제경매를 신청할 수 있습니다. =========================== 안녕하세요// 저는부동산매매사업자로 신고하고 본격적으로 경매를통한 부동산매매사업을 하려고하는데 첮째=세금부과내역들이 어떠한지 둘째=매번 양도소득세를낼경우 보다 더유리한지 에대해서 꼭답변을부탁드립니다 ------------------ 답변 늦어 죄송합니다만, 운영자 또한 주택임대사업 또는 매매사업에 대한 절차 및 관련 세제 내용을 정리하고 있습니다. 우선 급하시다면 저희 태인 경매전문가 과정의 부동산세법 전담강사이신 고시석 세무사( 02-598-3747  02-598-3747 )로 문의하시기 바랍니다. 감사합니다. ------------------------------------------------------------------------------<추가 답변> 1. 법인인 매매사업자의 경우 양도소득세가 아닌 법인세를 부과하는 잇점이 있으나, 설립 후 5년이 경과되지 아니한 법인의 경우에는 등록세가 3배 중과되는 단점이 있습니다. 2. 개인매매사업자의 경우 양도소득세는 보유기간에 상관없이 실거래가로 과세되는 단점이 있습니다. ======================================= 안녕하세요? 수고많으십니다. 저는 경매진행중인 단독주택의 임차인이며 임차권등기를 하고 이사간 상태입니다. 경매물건은 인천지법 부천지원  2003-19751  2003-19751 (2회유찰)인데 몇가지 궁금한게 있습니다. 임차인 10명이 살고있는 단독주택인데 경매신청한 평택농협보다 모두 선순위 임차인이며 임차보증금 총액은 약 2억3천만원 가량됩니다. 제가 입찰에 참가하여 경매신청자인 평택농협에게 잉여가 아주약간(^^) 있을 정도로만 낙찰받아서 제 임차보증금(2천5백만원)만 확보하면 다시 되팔 계획인데요, 제가 낙찰받았을 경우, 배당요구한 다른 9명의 임차보증금을 전부 인수하고 나머지 금액만 낙찰대금으로 납부가 가능한지 궁금합니다. 그리고, 이런 경우 저혼자 힘으로 보증금 인수 등 소유권 이전이 가능한지 아니면 어디에다 의뢰하면 임차보증금 인수 및 소유권 이전 등을 모두 대행해 주는지 궁금합니다. 저 혼자 알아본다고 알아봤는데 모르는게 너무 많습니다. 가급적 자세한 답변 부탁드립니다. 감사합니다. ------------------------ 낙찰인이 채권자인 경우에는 배당받을 금액을 잔금으로 상계할 것을 신청할 수가 있는데요~, 대금 납부하기 전에 임차인의 보증금을 인수하여 그 나머지만 납부할 수는 없습니다. 먼저 대금을 다 낸 후 임차인과의 재계약을 통해 보증금을 회수하여야 겠지요..., ======================================== 제가 살고 있는 아파트의 같은 라인의 물건이 나와서 살펴보고 있습니다. 물건 명세서 상에는 임차인이 둘로 등재되어 있는데, 해당호수는 몇개월전 이사한후 계속 비어있는 상태임을 반상회를 통해서 이미 알고 있었습니다. 우편물도 계속 쌓이고 있고, 관리비 고지서도 전기,수도등의 사용량 없이 기본비용이 계속 연체되고 있고, 한밤중에도 불이 켜지는 적이 없습니다. 이런 정황으로 볼때 임차인으로 등록된 2명이 살고 있는게 아니라는 판단이 드는데 임차인으로서의 대항력 -전입과 점유- 항목을 갖추지 못하는데, 임차인1은 최초근저당설정일보다 전입일이 앞서있고, 임차인2는 소액임차인으로서 임의경매개시 직전에 전입신고가 되어있습니다. 질문1) 이 임차인들이 모두 채무자의 친인척인 경우에도 낙찰후 선순위 임차인 1의 보증금과 임차인 2의 우선변제액을 인수해야 하는지요? 질문2) 친인척임을 법적으로 정당하게 알아볼수 있는 방법이 있는지요? -------------------------- 1. 가장임차인의 가능성은 있지만 친인척이라하여 무조건 임대차관계가 성립되지 않는 것은 아닙니다. 임차인의 대항력은 매각결정기일까지 유지하고 있어야 하므로 1번 임차인의 경우에는 그 이사시점이 언제이냐가 중요하고 2번 임차인의 경우에는 후순위 임차인으로서 낙찰자에게의 대항력이 없습니다. 2. 점유자간 친인척 관계는 주민등록초본 확인을 통해서 가능하지만 이해관계인이 아닌 매수희망자(입찰자)가 그 초본을 발급받기는 어렵습니다. 따라서 주변 정황이나 탐문조사등을 통해서 알아볼수 밖에 없습니다 ===================================== 2004. 4 14. 진행중 경매물건의 세입자 박지연입니다 2002 . 3 23. 오푼하여 2003. 6. 에 페문하였고 경매가 진행하는줄은알았지만 우편물을 받지 못하여 세입자가 없은것으로 돼어 있어요 법원에서3번방문으로 돼어 있던데 배당신청이라는것이 있는줄도 몰랐고 집주소로도 받은적이 없어요 2회나 유찰돼는동안 아무것도 모르고 있었어요 2004. 4 .6 .에 늦었지만 배당종기연장신청및매각기일연장 신청을접수 하였습니다 유치권설정을 하면 배당을 받을수 있는지요? 무지한소치로 죄송합니다 답변을 꼭 부탁드립니다 ---------------------- 1. 임차인의 경우 대항력과 확정일자를 갖추고 있다하더라도 배당을 받기위해서는 배당요구를 하여야 합니다. 사안의 경우 이미 배당요구 종기가 지났다면 배당요구의 종기에 대한 연기는 안될 것으로 보이고 경매기일(매각기일)이 연기된다고 하여 특별히 임차인에게 득될 것은 없을 것으로 보입니다. 2. 유치권은 신고한다고 하여 다 인정되는 것이 아니라 일정한 요건을 구비하여야 합니다. 따라서 유치권을 신고하더라도 그 성립 여부는 결국 법원의 판단에 맡겨야 할 것 같군요.., =============================== 전망 좋은 집이있어 구입하려고 합니다. 그런데 몇가지 문제가 있습니다. 1. 토지는 등기부등본이 있는데 건물은 등기부등본에 등재되지 않은 무허가 건물입니다. 부동산중개업소에서 말하길 가옥대장인지 건축물대장인지에는 등록이 되어있다고 합니다. 은행에서 대출도 받아야 하는데.. 건물등기부등본이 없어 건물에 대한 소유권확인이 불가하므로 대출이 안된다고 합니다. 2. 상기 토지와 건물의 소유주가 아버지와 아들 두사람 이라고합니다. 토지는 아들(성인임)명의로, 무허가 건물은 아버지 소유라고 합니다. 부동산에서는 가족 들이기 때문에 한장의 계약서 만으로 소유주가 다른 건물과 토지에 대한 계약체결이 가능하다고 합니다. 특약으로 소유권이전에 대한 문제를 명시하면 된다고 하는데 한장의 계약서로 가능한 일인지요? 3. 상기 토지가 문화재보호구역내에 위치하고 있어 개발의 제약이 있다고 합니다. 집이 오래되어 나중에 철거하고 신축을 해야하는데 문화재관리국의 심사를 받아야 한다고 합니다. 발굴 심사결정이 나면 발굴 비용도 부담해야한다고 하는데... 참고민입니다. 처음 구입하는 부동산인데 너무 많은 문제가 있어 머리가 아픕니다.. 위치가 너무 맘에 들어 꼭 사고싶기는 하고... 걸리는 문제점들은 많고.. 어떻게 안전하게 상기 주택과 토지를 구입할 수 있는 방법이 없을까요? 많은 문제로 인해 답변 주시기 번거로우시겠지만 답변해 주시면 감사하겠습니다. ------------------------------- 1. 토지와 건물의 소유자가 다른 경우에 각각의 소유자와 매매계약을 체결하여야 하며, 둘 중 한사람이 매매계약을 체결하는 경우에는 대리계약을 하는 것으로 다른 소유자의 위임장 및 인감증명서을 첨부하여야 합니다. 2. 대상 부동산이 문화재보호구역내 포함된 것이면 주택을 짓거나 하는 등의 건축행위 인/허가에 앞서 문화재청장의 주관하에 건설공사 시행이 문화재의 보존에 영향을 미치는지의 여부에 대한 검토가 병행되어야 하므로 해당관청에 짓고자 하는 시설의 가능성 여부를 문의하신 후 결정하시기 바랍니다. =================================== 아파트를 낙찰받았슴니다. 세입자가 소액보증금을 배당받을수있는상태이며 ( 27평전세 보증금2000만원, ) 너무 무리한 이사비요구와(약400만원) 관리비체납도 100만원이 훨씬넘더군요 그러면서 명도 확인서는 얼른 해달라고 성화입니다 세입자의집에는 주인의 물건도 있다고하는데 제가 협의가 되질않아 명도확인서를 해주지 않을경우 어떻게 처리가 되는지요 또 세입자와협의후 주인물건은 인도명령신청을 또해야하는지요 세입자와 주인을 따로 정리하려면 너무많은비용과 시간이걸릴것같은데 어찌해야오른지요 부탁 드립니다... 세입자는 오히려 자기는 관할 법원에 경매 진행자들( 집행관 등등)을 잘 알고있기때문에 걱정하는게없다고 떵떵거린답니다... ----------------------------- 사안의경우 임차인이 후순위 임차인이라면 명도협의를 통한 요구 이주비를 지급하기보다는 인도명령에 의한 강제집행이 비용면에서나 기간면에서 훨씬 유리할 것으로 보입니다. 인도명령 신청시 대상을 소유자 및 점유자로 명시하시면 한번에 집행할 수는 있으나 다만 송달과정에서 임차인에 소유자에 대한 송달이 지연될 수는 있습니다. ====================================== 경주지원 사건번호  2003-7650  2003-7650 입니다. 2004년 1월 5일에 낙찰된 물건인데.... 무슨이유에서인지 재 입찰된것 같아요 권리분석하신걸 보면 낙찰자가 인수해야할것은 없는것 같은데 이유가 뭘까요? 점유중인 한전대구지사장이 문제인가요? 명도소송이라는걸 하면 안되나요? 속시원한 답변 부탁합니다. -------------------- 자료상으로는 특별한 문제점이 발견되지 않습니다. 점유자인 한전대구지사장은 임대차관계가 성립되지 않으며(회사명의의 임대차관계는 임차인으로서 보호되지 않습니다), 또한 말소기준권리(저당)보다 후순위로서 낙찰인에게의 대항력이 없습니다. 시세조사를 정확하게 하신 후 감정가가 시세를 반영하고 있다면 입찰하여도 좋을 듯 합니다