땅투자10계명이 변화하고 있다

[김방기]

☎ 010-2246-9741

#땅투자

달라지고 있는 땅투자10계명

계명 - 수도권과 비수도권의 땅투자 방식이

확연히 다르다

차이가 점점 벌어지고 있다

같다고 생각하면 실패한다

수도권의 경우

지분투자가 가능하나, 비수도권은 지분보단 단독필지로

가라

수도권의 집중도와 관심도(이슈거리)는

비수도권 대비 너무도 크기 때문

점점 벌어지고 있다

예를 들어 최근 김포 서울 편입

이야기가 나오면서

수도권 집중도와 관심도 높이기와 이슈거리

만드는 데 일단 성공했다

#수도권

#화성시

#평택시

계명 - 기획부동산 사용법을 100% 완벽하게

공부하라

소액 땅투자자에게 중개업소는 사치다

중개업소는 실수요 위주로 운영 중이다

중개업소에 방문하는 순간 맘고생이 심해진다

목적과 방향이 전혀 다르기 때문

#수원시

#맹지

계명 - 맹지 공부는 필수

국토 대부분이 맹지로 분포되어 있기 때문

수도권의 맹지와 비수도권의 맹지 상태가

확연히 다르므로 그에 따른 변수도 공부하라

맹지입지의 차이가 심하다

건설사는 수도권의 아파트에 집중력을 보인다

수도권의 맹지가 접근성, 입지가 괜찮기 때문

미분양아파트가 주로 지방에 잔존하는 이유다

#아파트

계명 - 환금성의 차이를 정복, 극복하는데

심혈을 기울이라

아파트의 환금성과 땅의 환금성을 비교분석하라

땅의 환금성이 훨씬 높기 때문

아파트거래량보다 땅 거래량이 훨씬 많기 때문

찾는 자가 수적으로 우위에 있다

입지 좋은 맹지가 바로 아파트 재료 아닌가

도로의 재료도 마찬가지

각종 시설물 공작물과 관련된 것 역시

마찬가지다

#용인시

#자연녹지지역

땅의 환금성이 더 높은 건

땅은 소액투자가 가능하여

젊은인구가 대출없이도

총 투자액 1천만원으로도 지주가 될 수 있어서다

반면 아파트는 대출을 끼고도 거액이 들어가

큰 부담이다

싼 아파트는 없기 때문

그러나 땅은 비싼 땅보다 싼 땅이 훨씬 많다

국토의 특징 때문

국토의 특징 - 개발공간(비싼 공간) < 미개발공간(싼 땅이 많다)

완성도 높은 부동산 < 완성도 낮은 부동산

완성도 높은, 입지가 괜찮은 맹지 < 입지가 형편 없는 맹지

싼 땅이 많은 이유다

#땅투자자

#아파트투자

계명 - 눈치작전보단 가치에 집중하라

(예-잠재가치의 재료인 희소가치)

군중심리에 의해 움직이지 마라

친구 따라 강남 가지 말고

내 주관대로 내 철학대로 움직여라

예) 기획부동산에서 브리핑 들을 때

상대방이 말하는 내역이 가짜인지

스스로 분별하라

기획부동산에서 자주 등장하는 거짓말들은

일관적

일방적이다

예) 지금은 지분상태지만 나중에 단독필지가 가능하다

동의자의 동의 없이도 가능하니 염려 마라

지금은 맹지지만 나중에 도로개설이 가능하다

되팔아 주겠다

온갖 말잔치는 믿을 필요 없다

신경 쓰지 말고 내 주관을 세우는데 집중하라

기획부동산은 등기필증만 내주면 불법이 아니기 때문

물론 심한 거품은 문젯거리가 될 수 있지만

이 역시 불법은 아니다

수도권에 투자할 때는 4가지 요소에 의해 움직이라

수도권 요지(괜찮은 입지)+맹지(괜찮은 입지)+

지분거래+개발이슈의 다양화

이 4가지 요소에 의해

움직여야지

외부의 여러 변수에 마음이 흔들리지 않음

단, 단 한 가지 요인이 빠진다면

낭패다!

4가지가 함께 작동해야 함

'거기 사기야!'

사기는 사기꾼 말의 내용에서 드러나기 마련

함부로 예단하지 마라

계명 - 땅과 아파트의 차이를 인지하라

공부하라

주변가치의 차이를 분석하라

내 집 앞에 새 아파트가 입성하면

내 집의 가격은 떨어진다

그러나 내 땅 앞에 아파트가 새로 입성하면

내 땅 가치는 높아진다

주변가치의 차이다

미완성물인 땅 인근에 완성물이 입성하면

미완성물에 자극을 준다

(경제적 자극)

#충청도

#당진시

계명 - 규제의 특징도 공부하라

장기규제는 해제보단 완화에 집중해야 하니까

예) 그린벨트 - 완화 > 해제

해제공간에 아파트가 입성하므로

개별성이 낮음(상대적으로 공익성이 강함)

개별적으로 그린벨트 땅을 살 때는

해제에 너무 기대하지 마라

실망감이 크다

단기규제(토지거래허가구역)는 신경 쓸 이유 없음

규제기간이 정해져 있어 유명무실하다

규제 인근의 주변가치에 투자하면 풍선효과를

볼 수도 있다

#안산시

계명 - 기획부동산과 중개업소

기획부동산과 대기업의 차이를 스스로

수시로 극복하라

정복하라

기획부동산 - 소액 투자자 모집 공간

(매매)

중개업소 - 실수요자 상황을 중개하는 공간

기획부동산 - 땅값 올리는 곳

대기업건설사 - 맹지 통해 아파트 지어

아파트에 거품을 주입시키는 일등공신

소액 땅투자자가 중개업소에서 땅을 사거나

추후 되팔 때 방문하는 일이 생기면

반드시 불란이 생김

낭패!

중개업소에서는 소액 땅투자자에 대해, 그 속살에 대해

관심이 없기 때문에 불란이 반복되는 것

소액 땅투자자는 땅을 투자하거나 되팔 때

중개업소에 절대로 가면 안 됨

오해와 불신만 야기함

#성남시

계명 - '인기'와 '인구'의 차이도 연구 대상

관심 대상

인기 있는 공간 보단

인구가 증가하는 공간이 더 유리하기 때문

외모의 화려함+거대함에 혹할 게 아니라

변화의 바람과 이슈에 관심도를 높이라

예) 윤 정권 들어 15개 도시첨단산단을 조성한다는

개발청사진을 발표했지만

모두가 성공할 건 아니다

이슈화 시켜 인기가 높다고 반드시

가치가 높은 건 아니다

어느 지역의 개발 타당성이 더 높은 지는

인기보단 인구상황을 통해 알아보는 게

더 정확하다

제아무리 언론에 핫이슈화가 되어도

인구유출현상이 심하면 문제가 있다

가치 대비 거품이 심해

인구가 유출되지 않나 의심할 필요 있다

또는 개발계획을 해당지역주민들이

반기를 들고 있지 않나 자세히

알아봐야 함

높은 인기와 관심도가 용도를 변환 시키지 않는다

높은 인구증가율을 통해

자연녹지지역이 주거지역으로 변하는 것

(녹지상태가 주거지 상태로 변화)

계명 - 기획부동산의 영업행태는 변하지 않는다

따라서 내가 그들 입장을 적극 대변할 필요가 있다

왜냐, 그들은 무식하고 무지하니까

불경기 속에 중개업소 수는 감소하고 있지만

기획부동산 수는 늘고 있다

기획부동산의 가장 큰 문제점은

물건을 습관적으로 상습적으로

침소봉대하는 것

이슈거리를 억지로 만들어낸다

견강부회한다

이슈 극화가 문제!

이슈거리에 집착할 게 아니라

진정 중요한 환금성에 대해

재차 고지하라

환금화과정에서 절대로 실수요자를 찾지마라

나와 같은 입장의 소액 투자자를 찾으라

그 기획부동산 사기야!

이런 소리 나올 때 핵심만 알려주면 된다

10계명 - 결론)

기획부동산업자는 여전히 변한 게 없다

한탕주의자이다

여유가 없다

따라서 투자자인 내가 그들을 가르쳐 주는 입장이 되어라

왜냐, 기획부동산은 사기가 아니기 때문

사기꾼이 되는 건 그들의 조심스럽지 못한 입방아 때문

사기꾼 구별방법이 소액 땅투자자들을 위한 노하우가 되고

있다

거듭 강조하지만

위의 거짓말을 반복적으로 한다면 내가 그들을

훈련시켜라

바로 잡아주라

'기획'이란 '실수요'가 아닌

'투자'의 목적이 다분하다

양두구육 하지 마라

개(투자자) 판매업자가 양(건설)을 판매한다고

계속 거짓말 하면 안 된다

개가 어때서

개를 속이려 하나

악한 개는 없다

양두구육의 현장은 또 있다

공인중개사무소가 기획부동산인 경우

예) 화성일대 투자자가 많이 몰리는 곳

간판은 공인중개사무소인데

중개행위 대신 컨설팅업무를 주로 한다

즉 기획부동산인 것

간판과 속살이 다르다

굳이 공인중개사를 강조할 필요 없는데 말이다

도둑이 제 발 저린 격

기획 및 컨설팅이 중개업무에 예속되어 있는 것 아닌가

중개라는 감옥에 한정되어 있다 보니

요즘 전세사기와 같은 사건이 일어나는 것 아닌가

완성물이라 하지만

땅의 기획처럼 정밀한 진단과정과 예측행위가

이루어져야 할 것이다

정직과 솔직함이 순리다

기획부동산은 계속 증가하고 있다

양두구육 행위가 계속 이어져 기획부동산이 그 수가

몇 개인지 모른다

그래서 기획부동산을 계속적으로 연구해야 한다

#동탄신도시

땅투자10계명과 수도권인구의 특징(공통점) -

계속적으로 변하고 있다

내가 계속적으로 변해야 하는 이유다

공부해야 하는 이유다

10년 전의 땅투자 노하우 노트를

지금 꺼내 그대로 사용하면

사기당하기 십상인 것

변하지 않으면 투자에 실패한다

☎ 010-2246-9741

김현기의 토지이야기 : 네이버 블로그

  토지사랑 http://cafe.daum.net/tozisarang/

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추천부탁드립니다 .

[심경숙]

행복은 언제나 자신의
마음이 정하는 것
오늘 하루도 즐겁고 행복한
좋은 일만 가득 하시길 바랍니다.^^*
좋은정보 감사합니다

[최재이]

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[김순이]

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[이로더]

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