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[부동산재테크1번지 TF팀]

[로또 청약 추천 정보 얻기]

올해 분양 키워드는 '수비대'(수도권·비규제지역·대단지)

수도권 아파트값 2014년부터 줄곧 상승세
규제프리지역..전매·대출 제한덜해

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일명 ‘수·비·대’(수도권·비(非)규제지역·대단지)가 올해 분양시장의 ‘핫 키워드’로 떠오를 전망이다. 수년째 아파트값 상승장이 이어지는 수도권 내에서 전매·대출 제한이 덜한 ‘규제프리’ 지역은 가격이 더 오를 것이라는 기대감 때문이다. 특히 1000가구 대단지가 다른 규모에 비해 단지 내 생활편의시설, 관리비 경쟁력 등이 뛰어나 상대적으로 주목을 더 받고 있다.

25일 부동산114에 따르면 수도권은 지난 2014년부터 아파트 값이 우상향하는 중으로 2018년 15.1%, 2019년 5.4%씩 올랐다. 이는 같은 기간 지방 상승폭(11.0%, 4.4%)보다 더 크다. 특히 수도권 아파트가 지방보다 비싼 만큼 1~2%포인트 차이에 따라 가격차는 수천만원 벌어지기도 한다.

수도권 중에서도 비규제지역 내 신규 분양 단지는 예비청약자들의 관심도 한몸에 받는다. 청약통장 가입기간 1년이면 1순위 자격이 주어지며, 재당첨 제한도 없어 청약 문턱이 낮다. 주택담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 등 대출 제약도 덜하다. 신도시 같은 공공택지가 아니라면 전매제한도 당첨자 발표 이후 6개월로 짧다.

여기에 1000가구 이상 대단지로 조성된 단지는 이보다 작은 규모의 아파트보다 집값 상승폭이 큰 편이다. 부동산114에 따르면 지난해 수도권에서 1500가구 이상 아파트 가격 상승폭은 7.51%, 1000~1499가구는 5.39%에 달했다. 반면 500가구 내외는 4%대에 그쳤다.

최근 몇개월새 아파트값이 수억원이 뛴 곳은 이러한 수·비·대 요건을 갖춘 곳이다. 경기 수원 영통구 이의동 ‘광교자연앤힐스테이트’아파트는 전용면적 84㎡짜리가 지난해 10월 10억8000만원에 팔린 이후 두 달 뒤 12억7000만원에 거래됐다. 용인 수지구 성복동 ‘성복역 롯데캐슬 골드타운’ 전용 84㎡는 올해 초 3개월 전보다 3억원이 뛴 11억7200만원에 거래됐다.

인천도 상황이 비슷하다. 서구 ‘청라 한양수자인 레이크블루 전용 84㎡는 지난해 7월 6억3400만원을 찍은 뒤 현재 호가가 8억5000만원에 달한다. 미분양이 쌓여 있던 서구 검단신도시 아파트 분양권에도 1억원 가량의 프리미엄이 형성돼 있으며, 손바뀜도 활발한 편이다.

이러한 수도권 집값 상승세에 정부 규제 칼날도 계속되는 분위기다. 정부는 지난 20일 수원 영통·권선·장안구와 안양시 만안구, 의왕시 등 5곳을 조정대상지역으로 추가 지정했다. 이로써 전국의 조정대상지역 44곳으로 세종시 1곳을 제외하곤 모조리 수도권에 집중된 상태다.

조정대상지역에서는 주택 시가 9억원 이하까지는 LTV(주택담보대출비율) 50%, 9억원 초과분은 LTV 30%로 대출이 축소된다. 여기에 1주택자는 신규 주택담보대출이 원칙적으로 불가능하지만 예외적으로 허용할 때 기존 ‘2년 내 기존 주택 처분’ 조건에 ‘신규 주택 전입 의무’를 이행해야 한다.

권일 부동산인포 리서치 팀장은 “서울과 서울 접경지를 규제로 가하자 경기 남부인 ‘수용성(수원·용인·성남)’이 달아올랐었다”며 “이번에 조정대상지역을 늘리면서 비규제지역인 인접 지역과 경기 북부, 인천 등지로 투자 수요가 옮겨붙는 ‘풍선효과’가 예상된다”고 말했다.

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