[지오프롭테크] 건축규제정보시스템으로 본 경기도 도시확장(경기북부 개발은 왜 더딘가)

[공공칠빵]

[지오프롭테크] 건축규제정보시스템으로 본 경기도 도시확장(경기북부 개발은 왜 더딘가)

지오프롭테크 (GeoProptech) = 지리정보(geographic information system) + 부동산 (Property) + 기술 (Tech)

“수도권인데 왜 낙후됐나: 규제로 읽는 경기북부는 왜 성장하지 못했나”

=> 지형과 개발제한구역·상수원 규제·군사 및 환경 규제 등 단절과 파편화된 도시생활권

건축규제정보시스템 : “한눈에 보는 주제도 시리즈”와 “건축허용/제한/불허 분석지도”

FGIS/Pro RiskView::건축규제정보시스템 https://cafe.naver.com/gisapplication/1244

입지 기반의 건축 가능성 및 제한·불허 지역 자동 진단.

건축허용/제한/불허 지역 구분 시각화 및 통합 레이어 제공

개발 리스크 진단 시스템은 개발 예정지에 대한 사업 리스크를 사전에 예측하고 시각화해주는 GIS 기반 분석 솔루션입니다.

[시스템 개요]
- GIS 기반으로 건축 인허가 전, 부지의 법·제도적 규제정보를 종합 진단 및
시각화하여, 건축 인허가 가능성을 사전 진단하는 통합 플랫폼입니다.
- 건축규제 주제도 약 120종 이상 통합 관리
- 불허/제한/심의/허용 여부에 따른 자동 구분
- 건축 리스크 정보를 지도 기반으로 시각화 및 보고서 출력
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[시스템 목적]
- 규제 정보를 정량화하여 의사결정 지원
- 입지의 건축가능 여부를 사전에 판단해 개발 리스크 최소화
- 공공·민간이 활용 가능한 규제정보 통합 시스템 제공
- 인허가 가능성 분석을 통해 설계 및 사업기획의 효율성 향상
- 다양한 주제도 기반의 심층 분석으로 의사결정 지원
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[기대 효과 및 활용]
- 부지 검토 시 불필요한 시간·비용 낭비 방지
- 공공·민간 건축사무소, 디벨로퍼의 실무 활용
- 민간개발사업의 리스크 예측 및 사전 회피
- 공공정책 수립 및 도시계획 지원 도구로 활용
- 부동산·건축 컨설팅 시장에서 고부가가치 서비스 창출
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- 디벨로퍼: 분양 가능 부지의 법규 사전 검토
- 건축사: 설계 초기단계의 건축가능 여부 판단
- 공공기관: 인허가 민원 대응 및 검토 자동화
- 컨설팅사: 부동산 가치 예측 기반 데이터 가공
* 주거 건축물 유형별로 각각의 규제 적용 여부를 정밀 분석 추가 개발 예정.

우리는 늘 의문을 가졌습니다.
도시가 노후되면 재정비사업을 하면 되고, 주거환경이 취약하면 인프라를 확충하면 되며,
땅이 부족하면 신도시처럼 개발하면 되는 것 아닌가?
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그런데 왜 도시는 여전히 “살기 어렵고, 지을 수 없는 땅투성이”처럼 느껴질까?
그래서 “어디가 규제로 막혀 있고, 어디가 건축 가능한지”와 정비·재생·공공·민간 개발을 위한 현실적이고,
실현 가능한 입지 판단이 가능하도록 설계되었습니다.

* 건축불허지역

서울을 중심으로 북동쪽은 지형과 규제로 단절 및 파편화되어 대규모 영역이 부족하다.

서쪽은 대도시인 인천이 있으니 자연적으로 도시가 확장 및 연결된 구조가 된다.

그러고 서북쪽은 평야가 크니 인공적으로 여러 신도시가 생성하여 확장되었고,

남쪽으로는 수도권의 부족한 새로운 지역을 만들기 위해 남하하는게 어쩔수없는 환경으로 보인다.

* 서울을 중심으로 건축규제정보로 해부한 경기도 분석

경기북쪽방향 : 단절	자연 지형과 규제로 도시확장 단절, 양주·의정부·포천 등 확장 연계 불리
경기북동방향 : 파편 및 단절	구리: 문화재·개발제한 소규모도심, 남양주: 도시지역이 파편화됨
경기동쪽방향 단절	하남시 외에 개발제한으로 묶임, 광주시는 분리로 인한 공간 축소·이격
경기북서방향	고양 일산·파주 대규모 택지개발·산업단지 조성 유리
경기서쪽방향	인천 대도시권 연계 및 김포 대규모 택지개발·산업단지 조성 유리
경기남쪽방향	광명·성남으로 넓은 남쪽으로 확장, 단, 정남향인 과천방향은 고립

경기 북동 구리·남양주 방면
과거 남양주군은 하나의 통합된 도시권이라기보다, 생활권과 지형이 서로 분절된 여러 소규모 도시지역이 병렬적으로 존재하는 구조 임.
옛 미금시 지역(도농·와부·덕소권, 금곡·평내 등)과 구리시는 생활·교통 측면 및 한강변 생활권이며, 북부의 진건·진접권 역시 구리 방면 의존도가 컸다. 동부의 마석·화도읍도 별도의 동부 생활권을 형성했고, 서북부의 퇴계원은 서울 노원구 생활권과 밀접하게 연결되어 있었다.
문제는 이러한 권역들이 북한강·왕숙천·산지 지형으로 서로 단절되어 있었고, 개발제한구역·상수원 규제·군사 및 환경 규제 등이 중첩되면서 도시가 하나의 연속된 시가지로 성장하지 못했다는 점이다. 그 결과 도농, 덕소, 금곡, 마석, 퇴계원, 진접 등 각 지역이 독립적인 소규모 도시처럼 파편화되어 성장했고, 도시 기능과 인프라가 분산되면서 전체적인 발전 속도도 더딘 구조가 형성되었다.

- 구리·도농(다산)은 정통적 교통·상권·행정·주거 등 중심지

- 금곡·덕소·퇴계원은 미금시의 도심지이였으나 도시 면적이 작아 더 성장하긴 곤란

- 평내·호평은 갑자기 산위에 거대 도심. 이유는 금곡이 협소하여 미금시 마지막 지점인 산위에 큰 평지로 발달

- 갈매·별내는 퇴계원과 태능 방면 새로운 주거지역으로 발전

- 진접도 발달하는 과정에서 산속 오남리까지 새로운 도심으로 발전

- 다산·왕숙(진건)은 기존 도심의 협소와 규제제한해제로 새롭게 도심 형성중임

경기북서방향
고양 일산·파주 대규모 택지개발·산업단지 조성 유리
정북향인 양주방향은 지형과 개발제한으로 연계 확장 불리

은평구 진관내동이 마지막 군생활시 2년가까이 살아보았는데요, 그 시절은 서울변방이라 큰마트나 문화생황은 일산 신도시 북한산 가깝고 버스터미널 전통시장 등은 있었지만 그냥 변방.

경기 서남 방면
광명·성남으로 넓은 남쪽으로 확장, 정남향인 과천방향만 지형과 개발제한으로 소규모 고립.
남쪽은 확장할 토지의 제한이 없어 무한정 학정하는 구조이나 점점 서울과 멀어지는 단점 ㅠㅠ

과천에도 전역 후 2년간 살아보았는데 구리보다 좀 크지만 구리만큼 밀집 편리성은 없어서 매 남태령 넘고 인덕원가고 안양에 큰마트가야하는 절반 편리성. 그냥 큰 유원지, 승마장, 계곡있는 그냥 소도시보다 주거단지로만 좋음

동쪽 광주군은 종중으로 지금의 하남시쪽으로 예전 시골에서 큰 도시로발전했으나 동쪽은 남한강으로 막혀 현제의 광주시, 여주, 이천쪽으로 남하해야하는 형상이다. 남동쪽 성남도 남쪽으로 성장해야하는 구조이다.

경기서쪽방향
인천 대도시권 연계 및 김포 대규모 택지개발·산업단지 조성 유리
이미 개발된곳이 많아 김포쪽으로 확장할 수 밖에 없다.