[김포변호사, 류병욱변호사, 대법원판결] 공유물분할 관련 대법원 판결

[류변]

안녕하세요 #김포변호사 #류병욱변호사 입니다.

오늘은 2024다304053 #공유물분할 사건의 대법원 판결을 소개하려고 합니다.

이 사건은 하나의 토지에 여러 명의 소유자가 공동으로 소유하는 경우(소위 공유) 어떻게 분할할 것인지에 관한 것으로 주변에서 종종 볼 수 있는 경우입니다.

<사실관계>

이 사건 토지는 나대지로 26,242제곱미터인데 원고는 이 중 91.74%인 약 2만2천제곱미터를 소유하고 있고 피고들은 각각 661.2제곱미터, 1,522.1제곱미터를 보유하고 있다.

원고는 피고들에게 분할에 대해 협의를 구하였으나 성립되지 않아 원고가 피고들을 상대로 공유물분할청구를 제기함

이 사건 토지는 1989. 4.경 토지 인근에서 온천이 발견된 이래 1992년 이 사건 토지 인근 일대가 '스스온천관광지'로 지정된 상태이다.

이 사건 토지는 나대지로서 면적이 넓고, 그 중 일부만 도로에 접해 있어 분할 후 도로에 접하는 부분과 그렇지 않은 부분 사이에 지가에 큰 차이가 발생할 우려가 있는데, 피고들이 희망하는 현물분할 방안에 의하면 공유 지분이 적은 피고들의 분할 후 토지가 도로에 접하는 면적이 상대적으로 넓게 된다.

피고들은 과거 원고 측에 공유지분을 매도할 의사를 표시한 사실이 있다.

원고는 이 사건 토지의 91.74% 지분 소유자로서 이 사건 토지에 지구단위 개발계획을 수립하여 향후 개발사업을 영위한다는 구체적인 계획이 있음에 반하여, 피고들은 분할된 토지에 주택을 신축할 예정이라는 진술을 하고 있다.

< 법리>

공유물의 분할은 공유자간에 협의가 이루어지는 경우에는 그 방법을 임의로 선택할 수 있으나 협의가 이루어지지 아니하여 재판에 의하여 공유물을 분할하는 경우에는 법원은 현물로 분할하는 것이 원칙이고, 현물로 분할할 수 없거나 현물로 분할을 하게 되면 현저히 그 가액이 감손될 염려가 있는 때에 비로소 물건의 경매를 명하여 대금분할을 할 수 있는 것이므로,

위와 같은 사정이 없는 한 법원은 각 공유자의 지분 비율에 따라 공유물을 현물 그대로 수 개의 물건으로 분할하고 분할된 물건에 대하여 각 공유자의 단독소유권을 인정하는 판결을 하여야 하는 것이며, 그 분할의 방법은 당사자가 구하는 방법에 구애받지 아니하고 법원의 재량에 따라 공유관계나 그 객체인 물건의 제반 상황에 따라 공유자의 지분비율에 따른 합리적인 분할을 하면 되고, 토지를 분할하는 경우에는 원칙적으로는 각 공유자가 취득하는 토지의 면적이 그 공유지분의 비율과 같도록 하여야 할 것이나, 반드시 그런 방법으로만 분할하여야 하는 것은 아니고, 토지의 형상이나 위치, 그 이용상황이나 경제적 가치가 균등하지 아니할 때에는 이와 같은 제반 사정을 고려하여 경제적 가치가 지분비율에 상응되도록 분할하는 것도 허용되며, 일정한 요건이 갖추어진 경우에는 공유자 상호간에 금전으로 경제적 가치의 과부족을 조정하게 하여 분할을 하는 것도 현물분할의 한 방법으로 허용된다 (대법원 1997. 9. 9. 선고 97다18219 판결, 대법원 2010. 1. 14. 선고 2009다69708 판결 등 참조).

<원심의 판단>

원심은

이 사건 토지의 일부만 도로에 접하고, 도로에 접하는 부분과 그렇지 않은 부분 사이에 지가에 큰 차이가 발생할 우려가 있는데 피고들이 원하는 현물분할 방안에 의할 때는 피고들의 분할 후 토지가 도로에 접하는 면적이 상대적으로 넓게 되므로,

원고가 토지를 단독으로 소유하되 원고가 피고들에게 지분의 가격을 배상하는 방법이 가장 공평하고 타당한 분할방법이라고 취지로 판단하였음

<대법원의 판단 - 파기환송>

원심판결 이유와 기록에 의하여 알 수 있는 아래와 같은 사정을 앞서 본 법리에 비추어 살펴보면, 이 사건 토지가 현물로 분할할 수 없거나 분할로 인하여 현저히 그 가액이 감손될 염려가 있다고 단정하기 어렵고, 현물로 분할하되 분할된 각 토지의 경제적 가치가 지분비율에 상응하도록 분할하거나 경제적 가치의 과부족을 금전으로 조정하는 분할 방법을 찾기 어렵다고 볼 수 없다.

1) 이사건 토지의 경제적 가치가 지분비율에 상응하도록 분할하는 방법에 의할 때 면적이 줄어들 수 있음을 감안하더라도 피고들이 현물분할로 각각 취득하게 될 토지의 면적이 적지 않을 것이어서, 피고들이 밝힌 용도나 일반적인 이용방법에 비추어 한 필지로 활용하기에 과소하다고 보기 어렵다. 이러한 사정을 종합하면 이 사건 토지가 현물로 분할할 수 없거나 분할로 인하여 현저히 그 가액이 감손될 염려가 있다고 단정할 수 없고

2) 피고들이 희망하는 현물분할 방안에 의할 때 피고들이 취득하게 될 각 토지의 경제적 가치가 상대적으로 크다면, 분할 후 토지의 경제적 가치가 지분비율에 상응하도록 피고들이 취득할 면적을 줄이거나, 원고와 피고들 사이에 금전으로 경제적 가치의 과부족을 조정하게 하는 방안이 가능하다.

따라서 이 사건 토지의 형상이나 위치, 그 이용상황, 경제적 가치 등 제반사 정을 고려하여 합리적인 현물분할이 가능한지를 더 심리해 보지 아니한 채 전면적 가액보상을 명한 원심판결에는 재판에 의한 공유물분할에 관한 법리를 오해한 나머지 필요한 심리를 다하지 아니하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다.

원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하기로 함

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