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추천(726) 댓글 수정 삭제 2018.07.18 22:45:34

글쓴이 태양은 가득히

글쓴이ㅡ태양은 가득히 조회 36324 등록일 2017-11-25 04:32

마지막으로, 서울시 개별 아파트 단지들의 향후 전망에 아우성 대고 있으니, 오늘은 어제의 강남 3구에 이어 마포, 광진, 성동구 등 강북을 포함하여 몇 개의 단지들만 예시해 본다. 먼저, 도시 및 주거환경과 도시철도, 문화, 교육, 쇼핑 등 각종 기반 시설들이 비약적으로 개선될, 뉴타운, 재건축 대규모 주거환경 개선 지역들의 집값은 장기간에 걸쳐 상승 탄력성이 높은 것이 상식이다.

구체적인 사례를 들어보자. 각종 주택 재정비 사업이 완료되기까지 단기, 혹은 중기적으로 흔들릴 수 있어도 인근 송파구 선수촌 아파트 등등과 함께 2만여 가구의 대단지로 재정비될 강동구 둔촌 주공 재건축 단지 일대 아파트에 대해 말들이 많던데..

강동구 전체로도 밀집도가 다소 낮아져 효과가 반감될 여지가 있지만, 고덕 그라시움, 고덕 아이파크, 고덕 래미안 힐스테이트, 고덕 아르테온, 고덕 리엔 파크 등을 중심으로 고덕 주공 9단지 고덕 삼익 그린, 삼익파크, 삼익 가든 고덕 신동아, 고덕 한양, 고덕 명일 우성, 인근 강동 캐슬 퍼스트, 강동 현대, 강일 리버 파크, 나아가 미사 강변 신도시, 등등,

강남 3구 촌놈들이 주장하는 "강동구 아파트는 공급 물량 때문에 맛이 갔다, 더 이상 투자가치 없다 " 등등의 주장들은 일고의 가치도 없다. 다주택, 단기 투기꾼들의 주장이면 모를까.

경제 변동, 경기 순환은 자본주의 경제의 속성이니, 부동산 시장도 침체될 수 있고 침체시 대규모 대단지다 보니 급매물도 많아 더 빨리 더 많이 하락할 수 있으나, 반대로 살기 좋고 편의 시설도 많은 대규모, 대단지 집값은 호황시 더 빨리 더 많이 회복될 것이기 때문이다.

따라서 강동구의 1가구 1주택자들은 걱정할 필요가 없다. 서울 부동산 시장이 2020년 전후로 쉬어 간다면 강동구의 집값은 대규모, 대단지 조직의 쓴맛, 아니, 강남 3구가 더 이상 무시하지 못할 만큼 대단지의 맵고 뜨거운 맛은 빠르면 2020년 대 중반, 늦어도 2020년 대 후반이면 저절로 증명될 것이다.

미아, 길음, 은평 등등의 강북 뉴타운 지역들도 마찬가지다. 지금의 집값은 강남 3구 등과 비교하여 소외된 듯 보이지만, 상기한 강동구와 마찬가지로 대단지의 맵고 뜨거운 맛을 스스로 증명하게 될 것이다.

강북의 한강변 광진 워커힐, 광장 극동, 광장 현대, 현대 프라임, 성수 청구, 한신, 한남 하이츠. 옥수 하이츠, 옥수 어울림, 서울 숲 푸르지오, 서울 숲 힐스테이이트 리버 등등, 강남 4구 외 강남의 한강변 아크로 리버하임, 명수 현대, 한강 현대, 여의도 시범, 공작, 삼부 등등, 그리고 내륙인 경희궁 자이 등등도 마찬가지다.

그리고 상기한 강동구에 비해 규모가 작고 사업 속도도 빠른 뉴타운 등의 지역은, 예컨대 아현 뉴타운 래미안 푸르지오 등은 마포 자이, 공덕 래미안 등등과 더불어 빠르면 내년, 2018년 무렵이면 강남 아파트 가격을 많이 따라잡게 될 것이다.

신도시, 서울 지방을 제외하고 낙후된 지방에서, 대도시 도심에서 재건축, 재개발 등 각종 주택 재정비 사업, 2~3만가구 신도시급으로 밀집하여 재정비될, 주변 지역까지 포함하면 서울 지방에서도 그리 흔치않은 5~6만 가구로 재정비될 부산 대연동 재개발 2, 3 구역을 중심으로 한 대연동 내륙 지역의 집값도 마찬가지다.

상기한 강동구, 아현 뉴타운 등등처럼, 지금은 일부 무지랭이들이 못골, 고바위 등으로 비아냥하고 있지만, 마지막 대연 8구역까지 재정비될 무렵, 대연동 내륙지역의 집값은 상기한 각종 기반 시설들과 도시 및 주거환경의 비약적 개선을 통한 대단지의 뜨겁고 매운맛을 스스로 증명시켜주게 될 것이다.

그 이후에도, 대연동 내륙지역은 장기적으로도 각종 민락, 광안, 용호 해변 개발, 남천, 대연 도심 해변 주택 재정비, 북항 재개발과 그 주변지역의 도시, 주거환경 개선 사업의 직, 간접 수혜 지역으로 뜨겁고 매운맛은 지속될 것이니, 장기적으로도 전국 최고의 집값 상승 탄력성을 스스로 증명시켜 줄 것이다.

따라서, 상기한 강동구, 아현 뉴타운 등등처럼, 그 동네에 아무 집 한채 보유한 청춘들은 그것만으로 더 이상 재테크가 필요 없을 정도로 노후 대비는 끝이 될 것이니 언젠가 다가올 서울 부동산 침체기에 집값이 크게 하락해도, 호황기에 빠르게 회복될 것이니 모두 꽉 쥐고 있기만 하면 될 일이다.

객관적 사실을 위주로 2023년 2월, 2022년 2월, 2021년 2월에 카페, 블로그, 뉴스 등에서 모니터링된 자료.

2023년 2월 12일 부동산 단신 4.

서울 강남구 도곡동 도곡렉슬 전용 84㎡는 지난해 8월 31억5000만원에서 지난달 13일 23억5000만원에, 대치동 청실아파트 재건축 래미안대치팰리스 전용면적 94.49㎡는 2021년 11월 38억5000만원에서 지난해 11월 34억8000만원에 매매됐다. 대치동 은마아파트 전세 거래량은 2022년 1월 33건에서 올해 1월 13건으로 확연히 줄었다.

서울 강남구 일원동 목련타운 전용면적 99.79㎡는 지난해 3월 25억3000만원에서 이달 7일 18억1000만원에 거래가 체결됐다. 강동구 고덕그라시움 전용 84㎡는 지난 4일 최고가 대비 5억원 하락한 13억8500만원에 거래됐다. 송파구 잠실동 잠실엘스 전용면적 84.8㎡는 18억7000만원에 거래됐는데 잠실엘스가 19억원 밑에 거래된 건 2년7개월 만이다.

-2.5억 급매 나오자 "2년만에 거래"…노원구 월계동 꿈의숲SK뷰 전용 59㎡는 지난 3일 6억5000만원에, 노원구 공릉동 공릉두산힐스빌 전용 84㎡는 지난달 30일 6억8000만원에 거래되며 각각 수 억원 하락했다. 반면, 성북구 길음동 길음뉴타운3단지 푸르지오 전용 84㎡는 지난 3일 직전 실거래가 대비 2000만원 비싼 7억4000만원에 거래됐다.

경매...서울 노원구 상계동 상계주공 11단지는 감정가 8만 8800만원에 낙찰가 6억 2170만원(낙찰가율 70.0%)를 기록했다. 서울 마포구 망원동 미원2차는 감정가 8억 5000만원에 낙찰가 6억 2000만원(낙찰가율 72.9%)를 나타냈다. 서울 영등포구 신길동 신미 다동은 감정가 7억 3100만원에 낙찰가 5억 8591만원(낙찰가율 80.2%)를 보였다. 경기도 고양시 일산동구 마두동 강촌마을 아파트(전용 85㎡, 토지 53㎡)는 85명이 입찰해 감정가의 69.8%인 5억 4379만원에 낙찰됐다.

2022년 2월 12일 부동산 단신 4.

집값 하락기?…파주 15억·김포 13억 갑툭튀 거래... 경기 파주시 동패동 ‘운정신도시 아이파크’ 전용 109.9㎡는 최고가 대비 7억 오른 15억2500만원에 거래됐다. 이전 파주시 최고가는 야당동 ‘한빛마을1단지 한라비발디’ 전용 155.16㎡로, 10억 원이었다. 김포시 걸포동 ‘오스타파라곤 2단지’ 154.74㎡는 지난달 최고가보다 5억 오른 13억5000만원에, 김포 고촌읍 향산리 ‘힐스테이트리버시티 1단지’ 102.98㎡도 2억 오른 11억5000만원에 거래됐다.

서초구 반포동 아크로리버파크 전용 129㎡는 지난해 11월 최고가 60억2000만 원에서 지난달 51억 원, 인근 래미안퍼스티지 전용 84㎡도 지난해 최고가보다 5000만원 싼 37억5000만원에 거래됐다. 송파구 방이동 올림픽선수기자촌 전용 100㎡는 지난해 11월 23억7500만원에 거래돼 두 달 전보다 2억원 가까이 내려갔다. 경기 과천시 원문동 래미안슈르 전용 84㎡는 지난달 16억2000만 원에 거래됐다. 지난해 최고가가 17억8000만원이었다.

서울 노원구 ’월계 센트럴 아이파크‘의 전용면적 84㎡는 지난해 11월 12억원, 성북구 ’래미안길음센터피스‘ 전용면적 84㎡는 지난해 6월 15억3000만원에 거래됐다. 경기 동두천시 생연동 ‘동두천 센트레빌’은 지난해 6월 3억1500만 원, 인근 ‘동두천 생연동 부영 전용 84㎡는 2억3500만 원에 거래됐다. 경기 남양주시 평내동 ‘대명루첸포레스티움’ 전용 59㎡의 지난해 11월 4억9500만원, 인근 ‘평내마을 금호어울림’ 전용 59㎡는 4억4850만원에 매매됐다.

서울 강동구 천호동 래미안강동팰리스 전용면적 85㎡는 지난해 8월 17억6000만원에서 지난달 16억5000만원, 경기도 수원 영통구 광교아이파크 전용 90㎡도 지난달 14억6000만원에 거래됐다. 직전 가격은 지난해 8월 15억6000만원이었다. 한편, 강북구 미아동 북서울자이폴라리스 전용 84㎡는 10억원선에 분양했고 인천시 송도 럭스오션SK뷰 전용 84㎡ 분양가는 9억원이 넘었다.

2021년 2월 12일 부동산 단신 4.

"전셋값 잡는다"…대통령 말대로 조금씩 안정 되찾는 전세 시장...서울 서초구 반포동 반포리체 전용면적 59㎡는 지난 3일 보증금 11억5000만원에 신규 전세 거래가 이뤄졌고 1억1000만원 내린 것이다. 송파구 잠실동 엘스 전용 84㎡는 지난달 26일 보증금 12억5000만원에 전세 계약서를 썼는데, 작년 12월 최고가 보다 2억5000만원 낮다.

강남구 도곡동 도곡렉슬 전용 84.9㎡ 역시 이달 보증금 16억원(4층)에 전세 계약서를 써 작년 2억원 낮은 값에 거래가 성사됐다. 강북권에서도 마포구 북아현동 두산 59㎡가 지난달 보증금 5억원(5층·8층)에 2건, 성북구 정릉동 풍림아이원 84㎡의 경우 지난달 23일 4억7천만원(11층) 등 수천만 원 낮게 거래되었다.

덕양구 동산동에 있는 동산마을22단지 호반베르디움 84㎡은 5억으로 3개월여만에 7천만원(14%) 내렸고 경기도 남양주시 별내동 신안인스빌 전용 84㎡의 경우 지난 8일 4억8000만원에 전세 거래가 이뤄졌다. 작년 8월 5억원을 돌파한 뒤 12월 5억8000만원까지 올랐다. 집값도 송파구의 대표적인 신축 대단지인 가락동의 ‘헬리오시티’에서는 최근 매물이 누적되며 호가가 하락한 급매물이 하나둘 나오는 상황이다.

"로또 1등되면 부동산"…서울 강남은커녕 강북 신축 중소형 아파트도 못 사...1등 당첨자의 평균 당첨금은 21억원(세전)이었다. 세금을 제외하면 실수령액은 약 14억원 중반 수준이다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면, 오는 3월 입주를 앞둔 마포프레스티지자이 전용 84㎡ 입주권은 이미 지난해 12월 20억원에 거래됐다. 강서구 내발산동 '우장산힐스테이트' 전용 127㎡은 지난달 3일 15억2500만원에 팔렸다. 직전 달말에 기록했던 신고가(14억6000만원·10층)는 일주일이 채 안돼 깨졌다.

비강남권의 소형아파트 매매가도 이미 15억원을 넘어서고 있다. 서울 강동구 고덕동 고덕그라시움 59㎡는 지난달 9일 15억원에 거래되며 역대 최고가를 기록했다. 물론 2006년 준공된 창신브라운스톤이 마지막인 종로구 창신동 등 10억원이 넘는 거래가 이뤄지지 않았은 예외도 있지만, 소형평형대의 동작구 흑석동 아크로리버하임 해당 면적은 지난해 12월 16억4000만원에 거래되며 비강남권 소형 아파트 중 최고가를 기록했다. 종로 경희궁자이, 마포래미안푸르지오 등은 15억 이상에 거해되었다.

치솟는 집값에 ‘나홀로 아파트’도 기세등등… 분양시장 ‘주목’...12일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 서울 서초구 반포동 엠브이아파트 83.4㎡(전용면적)는 지난해 11월 15억4000만원을, 송파구 송파동부센트레빌 전용 84㎡는 지난해 12월 14억8000만원을, 서초구의 경우 방배동 삼호한숲 84㎡가 지난 10월 14억2700만원을 기록하며 신고가를 경신했다.