Re:연장 계약에 대한 문의입니다.

[dhelrl]

주택관리업자 및 사업자 선정지침

국토교통부 고시 제2014 - 393호(개정 2014.06.30.)

② 입주자대표회의에서 주택관리업자 또는 사업자를 선정하거나 관리주체가 사업자를 선정하는 경우에는 경쟁입찰의 방법으로 하여야 한다.

③ 제2항에도 불구하고 입주자대표회의 또는 관리주체는 공산품을 구입하는 경우와 공사 및 용역 등의 금액이 200만원(부가가치세를 제외한 금액을 말한다. 이하 기준금액이 “200만원”인 경우에는 같다) 이하인 경우 등 별표 2에 해당하는 경우에는 수의계약으로 주택관리업자 또는 사업자를 선정할 수 있다.

[별표 2] (제3조제3항 관련)

수의계약의 대상

4. 영 제52조제4항 단서에 따라 계약기간이 만료되는 기존 주택관리업자의 주택관리 만족도를 입주자등으로부터 사전에 의견을 청취한 결과 입주자등의 10분의 1 이상이 서면으로 관리방법의 변경 또는 주택관리업자의 교체를 요구하지 아니한 경우로서 입주자대표회의의 구성원 3분의 2 이상이 찬성한 경우

관리규약(제가거주하는 아파트)

【주택관리업자의 재계약 】① 입주자대표회의에서 영 제52조제4항 단서에 따라 계약기간이 만료되는 주택관리업자를 다시 선정하고자 하는 경우에는 그 구성원 과반수의 찬성으로 의결하여 다음 각 호의 사항을 10일 이상 게시판과 공동주택의 인터넷 홈페이지 등에 공개하여야 한다.

1. 주택관리 만족도를 입주자등에게 사전에 의견을 청취한 결과 입주자등의 10분의 1 이상이 서면으로 주택관리업자의 교체 또는 관리방법의 변경을 요구하지 아니한 경우에는 입주자대표회의의 구성원 3분의 2 이상의 찬성으로 의결하여 다시 계약한다는 내용

2. 계약기간이 만료되는 날

3. 계약기간이 만료되는 주택관리업자 상호(개인 또는 법인 명칭)

4. 계약기간이 만료되는 주택관리업자의 주택관리실적 평가내용

5. 다시 계약할 경우의 계약기간 및 계약내용

6. 이의서 제출방법 및 제출기간

7. 그 밖에 필요한 사항

5. 계약기간이 만료되는 기존 사업자(별표 4의 사업자로서 공사 사업자는 제외한다)의 사업수행실적을 평가하여 다시 계약이 필요하다고 영 제51조제1항에 따른 방법으로 입주자대표회의에서 의결(임대주택의 경우 임대사업자가 임차인대표회의와 협의)한 경우

주택법시행령

제51조(입주자대표회의의 의결사항 등) ① 입주자대표회의는 법 제43조에 따라 그 구성원 과반수의 찬성으로 다음 각 호의 사항을 의결한다.  <개정 2006.2.24., 2010.7.6., 2013.1.9.>

1. 관리규약 개정안의 제안(제안서에는 개정안의 취지, 내용, 제안유효기간 및 제안자 등을 포함한다. 이하 같다)

1의2. 관리규약에서 위임한 사항과 그 시행에 필요한 규정의 제정·개정 및 폐지

1의3. 공동주택 관리방법의 제안

2. 제58조에 따른 관리비등의 집행을 위한 사업계획 및 예산의 승인(변경승인을 포함한다)

2의2. 공용시설물의 사용료 부과기준의 결정

2의3. 제58조에 따른 관리비등의 회계감사의 요구 및 회계감사보고서의 승인

2의4. 제58조에 따른 관리비등의 결산의 승인

3. 단지안의 전기·도로·상하수도·주차장·가스설비·냉난방설비 및 승강기 등의 유지 및 운영기준

4. 자치관리를 하는 경우 자치관리기구 직원의 임면에 관한 사항

5. 법 제47조제1항에 따른 장기수선계획(이하 "장기수선계획"이라 한다)에 따른 공동주택의 공용부분의 보수·교체 및 개량

5의2. 제47조제1항에 따른 공동주택의 행위허가 또는 신고행위의 제안

6. 공동주택에 대한 리모델링의 제안 및 리모델링의 시행

6의2. 주민운동시설 위탁 운영의 제안

7. 장기수선계획 및 법 제49조의 규정에 의한 안전관리계획(이하 "안전관리계획"이라 한다)의 수립 또는 조정(비용지출을 수반하는 경우에 한한다)

8. 입주자등 상호간에 이해가 상반되는 사항의 조정

8의2. 공동체 생활의 활성화 및 질서유지에 관한 사항

9. 그 밖에 공동주택의 관리와 관련하여 관리규약으로 정하는 사항

관리규약(제가거주하는 아파트)

【입주자대표회의의 의결사항】영 제51조제1항에 따라 입주자대표회의는 그 구성원(영 제50조제5항 본문 괄호에 따라 관리규약으로 정한 정원을 말하며, 해당 입주자대표회의 구성원의 3분의 2 이상이 선출된 때에는 그 선출된 인원을 말한다) 과반수의 찬성으로 의결하며, 영 제51조제1항 제9호에서 입주자대표회의에서 의결하는 사항 중 “그 밖에 규약으로 정하는 사항”이라 함은 다음 각 호의 사항을 말한다.

1. 관리비예치금의 증액에 관한 사항

2. 관리주체에서 업무와 관련하여 제안한 사항

3. 제20조제2항 및 제4항에 따른 동별대표자의 해임 및 임원의 해임 요구

4. 영 제67조제1항 제1호에 따른 공동주택관리 분쟁조정위원회 위원의 추천

5. 안전사고 및 도난사고 등 각종 범죄 예방을 위한 CCTV 운영에 관한 사항

6. 입주자등의 자율방범 지원에 관한 사항

7. 공동주택관리에 공로가 있는 자의 표창 및 포상

8. 단지내 커뮤니티(공동체)활성화에 관한 사항

9. 관리비경감을 위한 잡수입사용에 관한사항

10. 제26조에 따라 제안된 안건에 관한 사항

사업자선정지침 별표 4의 용역 사업자

- 전기안전관리

- 경비

- 청소

- 소독

- 승강기유지

- 지능형홈네트워크

- 정화조청소, 관리

- 저수조 청소

- 건축물 안전진단

- 주민운동시설의 위탁

- 기타 용역

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[dhelrl]

계약에서 연장계약은 당초 계약기간이 종료되기 전 불가피한 갑의 사정으로 계약상대자인 을의 동의서를 받고 일정기간 계약기간을 연장할 때 명칭이고,
사업자선정지침에서 재계약은 당초 계약기간이 종료되고 기존 계약자와 계약을 새로이 체결하는 것입니다.

[dhelrl]

사업자선정지침 [별표 2] (제3조제3항 관련) 수의계약의 대상 4호에서는 계약기간이 만료된 주택관리업자를 다시 당해 공동주택의 관리주체로 선정하는 경우에는 관리규약에서 정하는 절차에 따라 입주자등으로부터 사전에 의견을 청취한 결과....로 영 제52조제4항 단서의 근거규정에 따라 사업자선정지침에 명시되어 있으며, 관리규약에도 주택관리업자의 재계약 절차와 방법이 구체적으로 명시되어 있음.

[dhelrl]

한편 사업자선정지침 [별표 2] (제3조제3항 관련) 수의계약의 대상 5호에서는 계약기간이 만료된 용역사업자를 당해 공동주택의 용역사업자로 다시 선정하는 경우는 시행령에 명시되어 있지도 않고 사업자선정지침 별표2 수의계약의 대상 5호에도 사업수행실적평가에 대한 절차와 방법이 구체적을 명시되어 있지 않음.

[dhelrl]

따라서 투명 공정한 재계약을 하려면 사업자선정지침에 사업수행실적평가기준이 명시되었어야 하며, 또한 상기 수의계약의 대상 4호 계약기간이 만료된 주택관리업자를 다시 당해 공동주택의 관리주체로 선정하는 경우처럼 절차와 방법이 관리규약에 명시되어 있어야 합니다.

[dhelrl]

기존 계약금액과 기존 계약조건, 계약기간 등에 대한 아무런 언급이 없습니다.
우리아파트 관리규약에서 보듯이 사업자선정지침 별표2 수의계약의 대상 5호에 사업수행실적평가에 대한 절차와 방법이 구체적으로 명시되어 있지 않음으로 규정미비입니다.

[dhelrl]

과반수 다수결로 온갖 편법이 되풀이되는 아파트 현실에서 사업자선정지침의 이런 규정은 투명 공정하지 못한 아파트관리의 원인제공을 하는 것입니다.
수의계약은 아주 제한적으로 허용하여야 하며. 수의계약도 투명 공정한 절차와 방법으로 하여야 할 것입니다.
그러나 현 사업자선정지침은 200만원 이하 또는 일반경쟁입찰의 두 번 유찰의 경우 등 수의계약의 경우 구체적인 절차와 방법 등이 미비되어 있습니다.

[dhelrl]

재계약은 당초 계약기간이 종료되고 기존 계약자와 계약을 새로이 체결하는 것입니다.
이때 수의계약으로 할 수 있다는 것인데 사업수행실적평가에 대한 절차와 방법이 구체적으로 법령은 물론 사업자선정지침이나 관리규약에도 명시되어 있지 않음에도
동대표들이 업자와 결탁하여 과반수 의결정족수 확보하여 적당히 만든 사업수행실적평가를 회의에서 통과시키고 수의계약을 할 수 있다면 이게 투명 공정한 입찰계약을 하기 위한 사업자선정지침의 취지에 맞는 것이라고 볼 수 없습니다.

[dhelrl]

사업자선정지침이나 관리규약을 개정하여 절차 방법에 대한 명확한 근거 규정을 명시하고 재 계약으로 수의계약을 하여야 한다고 봅니다.

[dhelrl]

cosmos님이 질의하신 것은 기존 계약기간이 지나고 새로 입찰 계약을 하지 않고 계속 계약기간을 연장하고 있어서
그 부당성을 물어본 경우임으로 하루 속히 입찰 공고를 하고 새로운 계약을 체결하여야 할 것으로 봅니다.

[cosmos]

감사합니다.
우리 아파트 상황과 너무나 잘 맞는 것을 올려 주셨습니다.