농지 투자시 기본상식
토지투자시 서울인근이나 경기도권의 대지나 나대지의 투자는 좋으나 실제 투자가치 면에서 투자이익에 비례하면 그 효율성은 적다. 그래서 투자는 농지나 임야에 투자가주로 이루워지고 실제로 투자수익을 기대할수 있는 부분이다
우선 농지투자시 8년자경의경우 비과세 혜택을 받을수있고 이경운 농지소재지시군구나 인접시 군구에 혹은 직선거리로 30k 이내 이어야하고 2015년7월 1일이후는 자경기간 산정시 사업소득과 근로소득을 합쳐서
37,00만원 이상시는 8년자경농 감면대상에서 제외한다.
비과세혜택은 약 9.6억 남아야 세금 2억정도 (대토1억 면세1억 으로비과세 된다) 조특법상 2억까지만 , 단 신청주의 미신청시 혜택 없음. 한미 FTA이후 농가보호차원에서 농지법 완화 1만평 미만은 해제가능, 농업보호구역도 건축 허가난다, 농어가주택, 근린시설 농막 ,농사용창고, 화원, 축사
*임야나 전답을 형질 변경하여 가치를 상승하는방법
*절대농지를 농업용 창고나, 농가주택으로 대지를 만드는방법
*임야에 관리사. 등으로 토지가치를 높이는방법
*맹지에 구거를 이용하여 도로를 내는방법
*농업진흥구역에 형질 변경 가능한 사례
논, 임야 밭
임야에 관리사 60평미만
관상수 재배목적 산림경영계획인가 받아시행시 .굴취가능
이경우 비사업용 임야가 아님
보안림에도 관리사 100m2미만 관리사 (가지치기 위한)
밭농사직불금.
농지연금 .(65세이상 공시자나 감정가로 300만원 까지 가능)
농업인(농지원부) 혜택
농지원부 혜택과 농업인(농업경영체등록) 혜택이 약간 차이가 있을 수 있으므로 농지원부와 농업경영체등록을 모두 하였다는 가정하에 내용을 작성하였다. 농지 취득 시 취득세 50% 경감 <지방세특례제한법 제6조, 지방세특례제한법 시행령 제3조>
토지 소재지 및 연접지역에 2년이상 거주 후 이전 등기 시 취득세 50% 감면 귀농인(이하 이 항에서 "귀농인"이라 한다)이 직접 경작할 목적으로 귀농일부터 3년 이내에 취득하는 농지 및 농지법 등 관계 법령에 따라 농지를 조성하기 위하여 취득하는 임야에 대하여는 취득세의 100분의 50을 경감
국민주택채권 매입 면제 <주택법 시행령 [별표 12] 제3호 마목>
농어업인 또는 영농조합법인 및 농업회사법인이 영농을 목적으로 농지를 취득하여 소유권 이전등기를 하거나 농지에 대하여 저당권의 설정등기 및 이전등기를 할 때에는 국민주택채권을 매입하지 아니한다.
농지를 담보로 제공할 경우 등록면허세 경감 <지방세특례제한법 제10조>
조합 및 그 중앙회 등이 농어업인, 영농조합법인, 영어조합법인 및 농업회사법인에게 융자할 때에 제공받는
담보물에 관한 등기에 대해서는 2015년 12월 31일까지 등록면허세의 100분의 75를 경감한다.
농지보전부담금 감면 <농지법 시행령 제52조 및 별표2>
농지를 전용할 경우(농지-->대지), 일반적으로는 m²당 개별공시지가의 30%(최대 5만원)을 부담해야 하지만 (예: 평당가 1만원짜리 농지 150평(495m²)의 대지 전용시 165만원), 농업인에게는 면제된다. 농업인주택 건축도 포함된다.
농업 기자재에 대한 부가가치세 영세율 적용 또는 환급 <조세특례제한법 제105조, 제105조의 2>
농민 또는 임업에 종사하는 자에게 공급하는 비료, 농약, 사료, 농업용 기계 등 농업용·축산업용 또는 임업용 기자재에 대한 부가가치세의 경우 영의 세율 적용(2014년 12월 31일까지) 세무서장은 농어민이 농어업에 사용하기 위하여 구입하는 기자재 또는 직접 수입하는 기자재를 구입 또는 수입한 때에 부담한 부가가치세액을 해당 농어민에게 환급할 수 있다
면세유 혜택 <조세특례제한법 제106조의 2>
농민, 임업에 종사하는 자 및 어민이 농업·임업 또는 어업에 사용하기 위한 석유류에 대해서는 2015년 12월 31일까지 공급하는 것에 대한 부가가치세와 제조장 또는 보세구역에서 반출되는 것에 대한 개별소비세, 교통·에너지·환경세, 교육세 및 자동차 주행에 대한 자동차세를 면제한다
농업용 유류 구입시 일정량 면세. 농업용 유류의 면세 공급을 통해 농업인의 경영안정화를 도모하기 위해 1986년 3월에 도입돼 2012년 12월31일까지 한시적으로 운영하고 있다.
그러나 이 제도는 농가별 면세유 배분량이 불합리하게 적용되고, 부정사용 등의 문제 등으로 농가나 농협, 정부 모두가 불만이 있다는 지적을 받아 왔다. 그래서 2012년 개선안: 계측기 설치 의무화(버섯 건조기 등),
보유 농기계 확인을 통한 실사용량 점검, 면세 대상 농기계의 확대(동력제초기,농용굴삭기 등).면세유 부정사용이 1회 적발되면 2년간 면세유 공급이 중단되고, 감면세액 추징과 별도로 이후 50% 감축하여 공급하며, 2회 적발되면 면세유 공급이 영구 중단된다.
또 면세유 공급중단 2년이 경과한 후에도 감면세액을 납부하지 않을 경우 납부시까지 공급중단이 연장조치 된다. 또한 일정규모(1만ℓ)이상 사용농가가 생산실적신고서를 제출하지 않으면 다음해 면세유 공급을 받지 못하도록 추진된다.
토지거래허가구역에서 농지 취득 용이 농지취득자격증을 받지 않고도 농지를 더 살 수 있고, 허가 인근 지역의 농지도 구매할 수 있다.
건강보험료 50% 감면(농어촌 거주 22%, 농업인 28%), 농어촌으로 전입신고 시 22% 자동 감면, 농업인으로서 28%를 감면 받으려면 농업경영체 등록까지 해야된다는 얘기가 있음
국민연금 보조
지역가입자로 원하는 금액만큼 납부를 할 수 있는데, 매월 38,250원까지 납부금액의 50%를 국고에서 보조를 해준다는 것이다. 예를 들어 매월 6만원을 가입하면 3만원을 보조해서 본인 부담금은 3만원만 내도 된다. (가입방법: 국번없이 1355로 전화를 걸어 신청을 한다. 농업인 혜택 이야기를 하고 농지원부 또는 축산업 등록증만 팩스로 보내면 된다.)
농어가목돈마련저축 대상
4년 이상 재촌, 자경 후 양도하고 대체농지 구입 시 당해 농지에 대한 양도소득세 비과세
8년 이상 재촌, 자경 시 양도소득세 비과세(1년 2억, 5년 합산 3억까지)
종자, 퇴비, 비료, 농기구 등 구입 시 저렴하게 구입
학자금 지원
만5세이하 영 유아의 보육시설이나 유치원에 보낼 경우 보조금 지원
고등학생 학자금 면제
대학생 등록금 무이자 융자 및 장학금 혜택
농업인 대상 자금 및 대출 지원 혜택, 각종 보조금 지원, 정부에서 지원하는 농지보조금을 받을 수 있다. 영유아가 있는 여성 농업인의 경우 일정금액의 육아 지원금
양도소득세 장기보유특별공제 혜택, 개발제한구역에서 농업인의 혜택 부여 시 혜택, 개발제한구역에 농지를 갖고 있어도 분리과세 대상이 된다.
농촌의 일부 세금 및 공과금, 보험료, 준조세 등 감면 혜택
농기계, 비닐하우스 시설 구입 지원
종자, 비료, 농기구 지원
경영회생지원 농지매입사업
농업인이 농지은행에 농지를 매도하여 부채를 상환하고, 매도한 농지는 다시 임차(5년~8년)하여 영농을 계속할 수 있도록 지원하는 사업으로 매년 농지가격의 1% 이하의 임차료만 납부하다가 경영여건이 회복되면 매도한 농지를 다시 환매할 수 있다.
(사업지원대상은 금융·공공기관에 대한 부채금액이 5천만원 이상이거나, 최근 3년 중 농업재해로 인한 농가피해율이 50% 이상으로 경영위기에 처한 농업인이나 농업법인이다.) [문의: 한국농어촌공사 농지은행팀]
농지원부와 농업인(농업 경영체 등록)의 차이
일단, 농업경영체 등록이란 2009년 이후 농림수산식품부에서 농지원부를 없애고 이를 전산화한 '농업경영체등록'으로 대체하기로 하였으나 현재까지 농지원부와 병행되고 있으며 몇몇 항복에서 약간의 차이가 있으므로 현재로서는 농지원부를 등록하고 농업경영체 등록까지 하는 것이 좋을 것 같다.
농지원부
농업 경영체 등록
대상
자경 농업인
농업인, 농업법인
자격
1. 농지 면적 1000m²(300평) 이상에서 농작물을 재배하거나 다년생 식물 재배
2. 농지에 330m² 이상의 고정식 온실 등 농업용 시설을 설치하여 재배
3. 지목(임야, 나대지 등)에 관계없이 실제 농업 목적으로 경작한 지 3년 경과
1. 1000m² 이상 자경
2. 연간 농산물 판매 120만원 이상
3. 연간 90일 이상 농업 종사자
신청 기관
농업인의 주소지 읍,면,동사무소
농산물 품질 관리원
혜택
1. 양도세, 취득세 등 감면 자료
2. 영농 손실 보상 청구 농업인 확인 자료
3. 2년간 농지 보유 시 취득세 50% 감면
4. 농지 보전 부담금 감면 자료
5. 영농자금 대출 시 채권 면제 자료
6. 농촌의 일부세금 공과금, 보험료 등 감면
1. 농가단위 소득 안정 직불금제 채택 가능
2. 면세류, 비료, 농약 등 농자재 구입 시 영세율 적용 가능
3. 농협구입 농자재 구입 감면 가능
4. 지역농협에 따라 조합원 가입 시 필요 서류
2014년 10월 알아본 바로는 연간 90일 이상 농업에 종사해도 자기 땅이나 임대차 계약서가 없는 경우 농업 경영체 등록을 하지 못한다고 한다. 땅이 1000m²가 되지 않더라도 연간 90일 이상 농업에 종사하면 참작하여 농업경영체 등록도 가능할 수 있다고 하니, 1000m²가 되지 않더라도 낙담하지 말고 해당 '농산물품질관리원'에 문의해 보기 바란다.
#토지사랑