양도 소득세(2022. 3,28

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토지세금 알아보기(취득세,양도소득세)

 승승장구 ・ 2022. 3. 28. 13:50

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최근 아파트등 주택에 대해서 강력한 규제및

3기 신도시 및 각종 고속 도로 건설로 인한

막대한 토지보상금이 시장에 풀리면서..

다시 한번 토지에 대한 관심이 뜨거워지고 있습니다.

그래서 오늘은 토지를 사고 팔때 납부해야하는 세금인

취득세와 양도소득세에 대해서 알아보겠습니다.

토지 취득세 알아보기

◆ 취득세납부기한

원칙: *취득일로 부터 60일내납부해야합니다.

◎증여 - *3개월내 납부

◎상속 - *6개월내 납부

◎외국에 거주하는 경우 - *9개월내 납부

*취득일이란? - 잔금일 또는 등기신청일중 빠른날이 취득일입니다.

*3.6.9개월은 증여.상속등이 속한날 말일부터 계산하여 3.6.9개월 말일 까지를말함니다.

(1.1상속시 납부는 7월말일 까지 가능/1.1증여시 4월 말일까지 납부)

◆ 취득세 납부방법

물건 소재지 관한 시.군.구청 세무과 신고납부합니다.

​-본인이 살고 있는 주소지가 아니고 취득한 물건 소재지 관할에 취득세를 납부합니다.

◆가산세

-무신고 가산세 - 20%

-부정무신고 가산세 - 40%

​-1개월 이내 납부시 - 가산세 50% 감면

-1개월 ~ 3개월 이내 납부시 - 가산세 30% 감면

-3개월 ~6개월 이내 납부시 -가산세 20% 감면

◆ 토지취득세

우선 토지는 농지(전, 답, 과수원) 와 농지 외 토지 (나대지, 잡종지,임야 등) 으로 구분되어 집니다.

농지와 농지외 토지는 취득세가 상이합니다.

구 분		취득세	농어촌특별세	지방교육세	합계
농지 외 토지 (나대지, 잡종지, 임야 등)		4.0%	0.2%	0.4%	4.6%
농지 (전. 답.과수원)	신규농지	3.0%	0.2%	0.2%	3.4%
	2년이상자경/ 귀농인	1.5%	-	0.1%	1.6%
상속	농지 외 상속	2.8%	0.2%	0.16%	3.16%
	농지	2.3%	0.2%	0.06%	2.56%
	2년이상자경한 농지	0.15%	-	0.03%	0.18%

◆ *2년이상 자경을 목적으로 토지를 취득하는 경우 취득세 50% 감면혜택이 제공됩니다.

◆ 감면대상자

-농업인

-귀농인

-후계농업경영인.청년창업형 후계농업경영인

◆ 농업인(자경농업인)감면조건

-농지(전.답.과.목장용지) 이여야함

-농지소재지로부터 20㎞ 이내 거주

-2년 이상 영농에 종사할것

- 직전 연도 농업외 종합소득 3,700만원 이하

(부부합산금액 세대분리한 경우는 제외됨)

◆ 농업인(자경농민)혜택

도로점용.하천점용.공유수면점용

→등록면허세 2020.12.31까지 면제해줌

◆ 감면 금액 추징사유

-취득일로 부터 2년 때까지 자경안한 경우

-자경2년 미만인 상태에서 매매.증여.다른용도로 사용한 경우

◆귀농인 취득세감면

귀농일로부터 3년내 취득한 농지및 임야

◆귀농인 취득세 추징

- 귀농일로부터3년내 주소지를 농지 및 임야 소재지로부터 20㎞ 지역 외

타지역으로 이전한 경우

- 귀농일로부터 3년내 농업외 다른 일에 종사할경우

식품산업과 겸업은 제외함

◆ 취득세 감면 환급신청

지자체(시.군) 세정과 감면신청서 작성 신고

​※ 만약에 취득세 감면을 못하였을 경우 환급신청을 해서 돌려받을수도 있다고 합니다.

▣ 국세청 취득세 계산기

지방세정보 > 지방세미리계산해보기 > 취득세(부동산)

www.wetax.go.kr

(예시)

*농지외 토지

*취득가격 500.000.000원

취득세(4%) 20.000.000원

농어촌특별세(0.2%) + 1.000.000원

지방교육세(0.4%) +2.000.000원

총납부할 세액 23.000.000원

예시)

*농지 (지목:전)

*취득가격 300.000.000원

취득세(3%) 9.000.000원

농어촌특별세(0.2%) +600.000원

지방교육세(0.2%) +600.000원

총납부할 세액 10.200.000원

토지양도소득세 알아보기

토지는 보통주택과 달리 장기적으로 보유하는것이 일반적 입니다. 토지를 매수하려는 목적도 직접

농사및 주말농장 체험 할려는 경우도 있고, 주택을 지어 전원생활을 희망하는 경우도 있고, 토지를

투자수단으로 매수하려고 하시려는 경우 등 다양합니다. 토지도 파실때에는 양도소득세를 납부

하셔야 하는데, 토지 양도소득세율은 상당히 높은 편이고, 장기간 보유하더라도 공제되는 부분이

많지 않습니다. 토지의 양도소득세율은 보유기간에 따라 다르고, 특히 사업용토지와 비사업용 토지

여부에 따라서 양도소득세의 차이가 있습니다.

【사업용토지와 비사업용토지】

사업용토지	토지를 용도에 맞게 사용하면서 보유하는 토지	비사업용토지	토지를 용도게 맞게 사용하지 않으면서 보유하는 토지
농지 (전, 답, 과수원)	재촌, 자경하는 농지	농지 (전, 답, 과수원)	농사를 짓지 않고 단순보유하는 농지
	농지은행에 위탁, 임대한 농지 (8년이상)		임대경작하는 농지
임야	주거지 시, 군, 구 지역의 임야	임야	주거지로 부터 30㎞ 밖의 임야
	주거지로 부터 30㎞이내 의 임야
대지	건물이 있는 대지	대지	건물이 없는 나대지

사업용토지란 토지를 사용용도로 목적에 맞게 사용하면서 보유하는 토지를 말합니다.

비사업용 토지란 토지를 사용용도에 맞게 사용하지 않으면서 보유하는 토지를 말합니다.

즉, 건물이 없는 나대지. 부재지주 소유의 임야. 농사를 짓고 있지 않는 농지 등 어떤 사용도

하지 않고 놀고 있는 땅이라고 생각하시면 됩니다. 이러한 비사업용토지는 투기적 성격으로

보유할 가능성이 크기 때문에 사업용토지에 비하여 양도세율이 10% 중과되어 부과됩니다.

◆ 2022년 변동된 양도소득세

구 분		사업용토지		비사업용토지
		변경전	변경후	변경전	변경후
보유기간	1년미만	50%	70%	50%	70%
				기본세율+10%	기본세율+10%
	2년미만	40%	60%	40%	60%
				기본세율+10%	기본세율+10%
	2년이상	기본세율 (6~45%)		기본세율+10%	기본세율+10%

주말체험영농 목적 (1,000㎡ 미만 ) 의 농지는 2021년까지 사업용토지로 인정이 되었으나,

2022년 1월 1일 부터는 면적에 상관없이 모두 비사업용토지로 인정됩니다.

그나마 다행스러운 것은 2022년 부터 시행 예정이었던 비사업용토지의 중과세율이 10%에서

20%로 상향되는 것과 비사업용토지의 장기보유특별공제 배제 적용은 시행하지 않게 되었습니다.

따라서 비사업용토지라도 현행 10%의 중과만 적용받게되며, 장기보유특별공제 혜택도 적용

받으실 수 있다는 점입니다. 토지의 경우 보유년수×2% 만큼 장기보유특별공제를 적용받으실 수

있습니다. (최대 15년 이상 보유시 30% 한도)

【토지 양도소득세 계산방법】

【토지양도소득세 계산방법】

양도가액 (-)취득가액 (-) 필요경비

=

① 양도차익

(-) 장기보유특별공제율 (최대 30%)

=

② 양도소득금액

(-) 양도소득기본공제 (년간 250만원)

=

③ 양도소득과세표준

(×) 세율 (6%~55%)

(-) 누진공제

=

④ 산출세액

(+) 지방소득세 (양도소득세의 10%)

=

⑤ 총 납부세액

토지 양도소득세의 계산식은 위의 내용과 같습니다.

예를 들어 양도소득세를 계산하여 보겠습니다.

토지를 1억에 매수하여 (필요경비 5백만원) 10년을 보유하고, 5억원에 팔 경우에 양도소득세는 아래와 같습니다.

① 양도차익 : 5억원 (양도가액) - 1억원 (취득가액) - 5백만원 (필요경비) = 3억9천5백만원

※ 장기보유특별공제액 : 3억9천5백만원 (양도차익) × 20% (장기보유특별공제 → 10년 × 2%) = 7천9백만원 양도차익에서 장기보유특별공제액을 차감한 금액이 양도소득금액입니다

② 양도소득금액 : 3억9천5백만원 (양도차익) - 7천9백만원 (장기보유특별공제액) = 3억1천6백만원

※ 양도소득기본공제 : 250 만원 (소득별로 연 1회에 한하여 250만원 공제)

③ 양도소득과세표준 : 3억1천6백만원 (양도소득금액) - 250만원 (양도소득기본공제) = 3억1천3백5십만원

※ 양도소득금액에서 양도소득기본공제를 차감한 금액이 양도소득과세표준입니다.

④ 산출세액 : 3억1천3백5십만원 (양도소득과세표준) × 40% (세율) - 2천4백5십만원 (누진공제) = 1억9십만원

※ 양도소득과세표준에 세율 40% (사업용토지)를 곱하고 누진공제를 차감한 금액이 산출세액 입니다.

비사업용 토지의 경우에는 기본세율 40%에 10%가 중과된 50%의 세율이 적용됩니다.

⑤ 총납부할 세액 : 1억9십만원 (산출세액) + 1천9만원 (지방소득세) = 1억1천9십9만원

※ 산출세액에 10%를 지방소득세로 별도로 납부하셔야만 합니다.

위와 같이 토지 양도소득세를 계산하는 방법을 알아보았습니다.

자신이 양도가액과 취득가액, 필요경비 등 증명할 수 있는 서류가 있으시면 직접 계산해 보시는 것도

좋은 방법일것입니다. 또는 국세청홈페이지(홈택스)에 접속하셔서 양도소득세 모의계산을

이용해 보신시면, 토지를 매도하실 때 대략적인 양도소득세금액을 예상하실수 있습니다.

그외에도 2022년부터는 면적 1,000㎡ 이상 또는 5억원이상 토지를 취득할 때에는

자금조달계획서를 의무적으로 행정기관에 제출해야 하며, 농업진흥구역의 농지는

주말체험영농목적으로 취득이 불가하며, 주말체험영농목적의 농지는 면적에 상관없이

비사업용으로 취급된다는 점을 꼭 유의하시기 바랍니다.

이상으로 토지와 관련된 세금인

토지의 취득세와 양도소득세에 대해서 알아봤습니다.

긴글 읽어주셔서 감사합니다.

[출처] 토지세금 알아보기(취득세,양도소득세)|작성자 승승장구