부동산 실거래가 가이드

[鄭道령]

부동산 거래신고제도 및 중개업법령 개정 내용 2005. 11 건 설 교 통 부 Ⅰ. 부동산중개업법령 개정내용 (공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률) 1. 법령개정 추진배경 □  부동산투기 및 탈세의 원인이 되고 있는 이중계약서 작성을 금지하여 실거래가에 기초한 과세가 이루어지도록 하고  ㅇ 투명하고 공정한 부동산 거래질서를 확립하여 국민의 재산권 보호가 될 수 있도록『부동산 거래가격 신고제도』를 도입  ㅇ 부동산거래의 신고에 관한사항을 규정하기 위하여 “부동산중개업법”을 “공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률”로 변경  ㅇ 거래 당사자 또는 중개업자는 매매에 관한 거래계약서를 작성한 때에는 실제 거래가격으로 신고하도록 함 □ 부동산 투기조장 행위 및 불법 중개행위를 방지하기 위한 제도 개선  ㅇ 중개업자는 임시중개시설물(일명 “떳다방”)을 둘 수 없도록 함  ㅇ 중개업자가 아닌 자는 "공인중개사사무소" 또는 "부동산 중개"라는 명칭을 사용할 수 없도록 함 □ 중개업자의 중개사무소 이전에 따른 신고제도 개선  ㅇ 종전에는 중개업자가 중개사무소 이전시 이전 전의 등록관청에 신고하도록 하던 것을 이전후의 등록관청에 신고하도록 함 □ 기타 무등록 중개업자 등 불법 행위를 한 자를 등록관청이나 수사기관에 신고?고발하는 경우에는 포상금을 지급하는 제도를 마련 2. 개정법령의 주요내용 □ 현 행  ㅇ 소속공인중개사 : 용어정의에 관한 규정이 없음  ㅇ 중개보조원 : 공인중개사가 아닌 자로서 중개업자의 중개업무를 보조하는 자를 말함 □ 문제점  ㅇ 소속공인중개사에 대한 용어정의 규정이 없어 소속공인중개사가 수행할 수 있는 중개업무의 범위가 모호함  ㅇ 중개보조원이 수행할 수 있는 보조업무의 범위가 불명확하여 중개보조원이 실질적으로 등록증을 양도?대여받아 중개업을 영위하는 위법행위를 방지하는 것이 곤란 □ 개정법령  ㅇ 소속공인중개사는 중개업자에 소속되어 중개업무를 수행하거나 중개업자의 중개업무를 보조할 수 있도록 함  ㅇ 중개보조원은 현장안내 및 일반서무 등 중개업무와 관련된 단순한 업무만을 수행할 수 있도록 구체적으로 규정하여 등록증 양도?대여 등 위법행위를 효율적으로 방지 □ 현 행  ㅇ 금고 이상의 형의 선고유예기간중에 있는 자, 중개업법에 위반하여 벌금형의 선고를 받고 1년이 경과되지 아니한 자는 결격사유에 해당됨  ※ 결격사유에 해당되는 자는 중개업자등(중개업자, 소속공인중개사, 중개보조원 또는 중개업자인 법인의 임원)이 될 수 없음 □ 문제점  ㅇ 형의 선고유예를 받은 날로부터 2년을 경과한 때에는 면소된 것으로 간주하며(형법 제60조), 특별한 이유가 없는 한 결격사유에 포함시키지 않는 것이 원칙임(법제처 심사기준)  ㅇ 중개업법에 위반하여 벌금형 선고시 결격사유에 해당되어 당연 등록취소 대상이 되고, 등록취소시에는 3년간 결격사유에 해당되므로 규정 상호간 불균형 □ 개정법령  ㅇ 선고유예는 결격사유에서 제외(규제완화)     ※ 유사 입법례(선고유예 제외) : 건축사법, 변리사법, 지가공시법  ㅇ 중개업법에 위반하여 벌금형의 선고를 받은 경우에는 3년간 결격사유로 규정 ⇒ 등록취소의 경우와 형평 유지 □ 현 행  ㅇ 중개업자는 이중으로 중개사무소의 개설등록을 하여 중개업을 할 수 없도록 이중등록을 금지하고 있으나,     중개업자등의 이중소속에 대하여는 제한하고 있지 않음      ※ 중개업자등 : 중개업자, 소속공인중개사, 중개보조원 및 중개법인의 사원?임원 □ 문제점  ㅇ 현행 법령상 동일한 사람이 자기가 등록한 중개사무소에서는 중개업자로, 다른 중개사무소에서는 소속공인중개사 또는 중개보조원으로 근무하는 것을 허용하고 있으나,  ㅇ 한 사람이 2 이상의 중개사무소에 근무하는 것은 현실적으로 어렵고 등록증 양도?대여의 개연성이 있음 □ 개정법령  ㅇ 중개업자등은 다른 중개업자의 소속공인중개사?중개보조원 또는 중개법인의 임원이 될 수 없도록 함(신설)      ※ 규개위 : 이중소속은 쌍방대리 또는 명의대여 소지가 있으므로 의뢰인 보호와 불법행위 방지를 위하여 이중소속 금지 필요 □ 현 행  ㅇ 중개업자는 등록관청의 관할구역안에 1개의 중개사무소만을 두도록 되어 있으나, 이동 중개업소(떴다방)의 설치 가능여부에 대하여는 명문의 규정이 없음 □ 문제점  ㅇ 아파트 분양현장에서 이동 중개업소(떴다방)는 부동산 전매나 가격조정 등 각종 위법행위를 부추기고 있으나, 금지규정이 없어 이를 효율적으로 단속할 수 없는 실정임 □ 개정법령  ㅇ 중개업자는 천막 그 밖에 이동이 용이한 임시 중개시설물(떴다방)을 설치할 수 없도록 명확하게 규정     ※ 규제개혁위원회 : 부동산투기를 조장하고 있는 이동 중개업소에 의한 불법행위를 차단하기 위하여 임시적인 중개시설물의 설치 자체를 제한할 필요성을 인정하여 개정안에 동의     ※ 판례(대법원 2004.3.25 선고, 2003도7508 판결)       - 모델하우스 앞 보도 상에 설치한 1평 정도의 돔형 천막을 설치한 경우 2 이상 중개사무소 설치행위에 해당       - 파라솔 및 의자설치 : 판례에 언급 없음 ⇒ 법 개정으로 해결 □ 현 행  ㅇ 경매 또는 공매대상 부동산에 대한 권리분석 및 취득의 알선업무는 중개법인만 수행 가능    - 중개법인의 경우에도 입찰신청의 대리업무는 불가 □ 문제점  ㅇ 공인중개사에게 “경매?공매대상 부동산에 대한 권리분석 및 취득의 알선과 매수신청 또는 입찰신청의 대리” 업무를 허용하지 않는 것은     전문자격자인 공인중개사의 업무영역이 지나치게 제한적이고, 일반국민이 경매관련 서비스를 중개업소를 통하여 손쉽게 제공받을 수 없는 불편 초래  ※ 입찰신청 대리업무 허용은 관계부처 반대(법무부, 대법원)     - 입찰신청 대리는 소송절차에 준하는 법률사무임     - 경매절차는 목적물을 강제로 환가하는 절차로서 중개가 개입될 여지가 없으므로 중개업법 입법목적에 반함 □ 개정법령  ㅇ 중개법인 및 공인중개사에게 “경매?공매대상 부동산에 대한 권리분석 및 취득의 알선과 매수신청 또는 입찰신청의 대리” 업무를 수행할 수 있도록 업무영역을 확대     ※ 유사입법례 : 법무사법 (제2조제1항)      법무사는 다른 사람이 위임한 다음 각호의 사무를 행하는 것을 업무로 한다. <개정 2003.3.12>       5. 민사집행법에 의한 경매사건과 국세징수법 그 밖의 법령에 의한 공매사건에서의 재산취득에 관한 상담, 매수신청 또는 입찰신청의 대리 □ 현 행  ㅇ 소속공인중개사 및 중개보조원의 고용?해고시 신고제도     : 규정 없음    ※ 종전에는 중개보조원 등의 고용?해고 신고제도가 있었으나, 규제완화 차원에서 폐지(’99. 3. 31) □ 문제점  ㅇ 무자격자인 단순 근로자를 중개보조원으로 고용하여 이동 중개업소(떴다방) 설치 등 부동산 투기를 조장하거나,     실질적으로 무자격자에게 중개사무소등록증을 양도?대여하는 사례가 있으나, 중개보조원에 대한 고용?해고 신고제도가 없어 효율적인 관리가 어려운 실정임 □ 개정법령  ㅇ 중개업자는 소속공인중개사 또는 중개보조원을 고용하거나 해고한 때에는 등록관청에 신고하도록 함(법 제15조)  ㅇ 중개보조원 등의 고용?해고시 고용일 또는 해고일부터 10일 이내에 등록관청에 신고(규칙 제10조) □ 현 행  ㅇ 공인중개사가 아닌 자는 공인중개사 또는 이와 유사한 명칭 사용을 금지하고 있으나(법 제28조),  ㅇ 중개업자의 법정명칭 사용의무 및 중개업자가 아닌 자의 유사명칭 사용금지에 관한 규정은 없음 □ 문제점  ㅇ 중개업자가 임의적으로 상호를 사용할 경우 일반인이 중개업자 여부를 명확하게 확인하기 곤란하여 손해배상 청구 또는 위법행위 고발에 어려움이 있음  ㅇ 중개업자가 아닌 자가 유사명칭을 사용할 경우 무등록 중개업자 또는 유사 부동산업자에 의한 위법행위 및 거래사고가 발생할 우려가 있음 □ 개정법령  ㅇ 중개업자는 중개사무소 명칭에 “공인중개사사무소” 또는 “부동산중개”라는 문자를 사용하도록 하고,     ※ 예시 : ㅇㅇ부동산중개사무소, ㅇㅇ부동산중개법인(주식회사)  ㅇ 중개업자가 아닌 자는 “공인중개사사무소”, “부동산중개” 또는 유사명칭 사용을 금지(1년이하 징역, 1천만원 이하 벌금) □ 현 행  ㅇ 중개업자가 중개사무소를 이전한 때에는 10일 이내에 이전전의 관할 등록관청(시?군?구)에 신고(사후신고) □ 문제점  ㅇ 이전전 중개사무소(서울)와 이전후 중개사무소(부산)가 멀리 떨어져 있을 경우    이미 사무소 이전(부산)을 한 이후에 이전전 등록관청(서울)에 이전신고를 하여야 하므로 비용과 시간 낭비 등 중개업자의 불편 초래 □ 개정법령  ? 중개사무소를 등록관청 관할지역외로 이전한 경우, 이전후 등록관청에 이전신고를 하도록 하여 중개업자 편의도모    - 현  행 : 10일 이내 이전전 등록관청(시?군?구)에 신고    - 개정안 : 10일 이내 이전후 등록관청(시?군?구)에 신고  ? 이전신고 전에 발생한 사유로 인한 행정처분은 이전후 등록관청이 행함    - 위법행위에 따른 행정처분 회피목적의 사무소 이전 방지 □ 현 행  ㅇ 중개업자가 3월 이상 휴업?폐업을 하고자 할 때에는 등록관청에 신고  ㅇ 휴업기간은 6월을 초과할 수 없으나, 업무를 계속할 수 없는 부득이한 사유로 6월 초과시 미리 등록관청에 통보 □ 문제점  ㅇ 단속 등을 회피할 목적으로 수시로 임의 휴업하는 탈법행위 발생 및 일반 국민의 불편 초래  ㅇ 휴업 또는 폐업시 사무소 간판을 방치하여 불법 중개행위 장소로 악용되는 사례 발생 □ 개정법령  ? 중개업자가 3월 이상 휴업을 하고자 하는 때에는 등록관청에 신고하여야 함(휴업기간 변경시에도 미리 신고)  ? 요양, 입영, 공무, 취학 그 밖에 이에 준하는 부득이한 사유가 있는 경우에만 6월을 초과하여 휴업이 가능  ? 휴업기간중 사무소 간판을 제거하거나 휴업사실을 중개사무소 출입문에 표시하고, 폐업시에는 사무소 간판 제거(영 제19조제4항) □ 현 행 : 중개업자 등의 거래계약내용 신고의무 : 없음 □ 문제점  ㅇ 중개업소에서는 실거래가로 계약서를 작성하나, 검인은 법무사 등이 취득세?등록세 등의 절감을 위하여 실거래가보다 낮은 기준시가 등으로 이중계약서를 작성하여 신청     ☞ 실거래가를 확보할 수 없어 탈세 및 투기방지 곤란 □ 개정법령  ? 거래당사자(또는 중개업자)에게 실거래가 신고의무 부여    - 거래당사자는 토지?건축물의 매매계약일부터 30일 이내에 실거래가 등 계약내용을 시?군?구에 신고    ※ 중개업자 중개시 : 중개업자가 신고(당사자 의무면제)    - 신고시 부동산등기특별조치법에 의한 검인을 받은 것으로 의제, 주택거래신고지역은 신고대상에서 제외      ⇒ 이중신고 방지(거래당사자 등의 부담경감)    - 위반시 : 취득세의 3배 이하 과태료(거래금액의 6%)  ? 신고방법(규칙 제19조)    - 인터넷 입력 또는 직접 제출방법 중 자유롭게 선택 □ 현 행  ㅇ 중개업자는 거래안전을 보장하기 위하여 필요한 경우에는 계약금 또는 중도금을 중개업자 또는 제3자의 명의로 금융기관등에 예치하도록 당사자에게 권고 가능  ㅇ 중개업자가 계약금등을 자기 명의로 예치하는 경우 자기 소유 예치금과 별도관리 및 임의인출 금지(시행령 제28조) □ 문제점  ㅇ 예치대상을 계약금 또는 중도금으로 규정하여 잔금을  제외하고 있고, 임의의 제3자 명의로 계약금등을 예치할 수 있어 거래의 안전성 확보 및 실효성 미흡  ㅇ 제3자 명의로 예치하는 경우 계약금 등의 관리?인출 및 반환절차 등에 관한 구체적인 규정이 없음 □ 개정법령  ㅇ 예치가능 거래금액의 범위 조정    - 현행 : 계약금?중도금    - 개정 : 계약금?중도금 또는 잔금  ☞ 실질적인 채무이행 보장을 위한 제도적 정비  ㅇ 예치명의자    - 현행 : 중개업자 또는 제3자    - 개정 : 중개업자 또는 금융기관, 보험사업자, 신탁회사, 공제사업자, 계약이행관리 전문회사(영 제28조)  ☞ 적정한 예치명의자 선정으로 거래당사자 보호  ㅇ 중개업자가 계약금등을 자기명의로 금융기관 등에 예치시 보증보험 또는 공제에 가입하거나 공탁 의무화(영 제28조) □ 현 행  ㅇ 중개수수료는 건설교통부령이 정하는 범위내에서 시?도의 조례로 정함 □ 문제점  ㅇ 소비자 보호를 위하여 규정한 중개수수료의 법정화가 시장질서에 부합되지 아니하고, 사업자간 공정경쟁을 저해  ㅇ 임대차에 대한 중개수수료가 전세에 비하여 불합리하게 과소하여 중개업자의 영업경비 충당에 미흡 □ 개정법령 ㅇ 주거용과 비주거용을 구분하여 수수료 결정방법을 정함    - 주택 : 건교부령이 정하는 범위안에서 시?도 조례로 정함    - 기타 : 0.9% 이내에서 당사자간에 상호 협의하여 결정하되, 중개업자는 자기가 받고자 하는 상한요율을 중개수수료 요율표에 명시(규칙 제22조제4항?제7항)      ☞ 주택은 소비자 보호를 위하여 현행규정을 유지하되, 기타 중개수수료는 시행규칙에서 정하는 상한요율 범위안에서 당사자간 자율결정(단계적 자율화) ㅇ 월세 중개수수료 산정방법 개선(규칙 제22조제5항)     * 거래금액 = 보증금 + (한달 월세액 × 100)       중개수수료 = 거래금액 × 요율(주택은 시?도 조례로 정함) □ 현 행  ㅇ 소속공인중개사가 위법행위를 한 경우 당해 중개업자에 대하여 업무정지 등의 행정처분을 행함    ※ 소속공인중개사의 업무상 행위는 그를 고용한 중개업자의 행위로 봄(현행법률 제6조 및 개정법률 제15조제2항) □ 문제점  ㅇ 소속공인중개사가 위법행위를 하더라도 당해 중개업자에 대하여만 업무정지 등 행정처분을 할 수 있고,     위반행위를 한 소속공인중개사에 대하여는 행정제재를 할 수 없어 위법행위 방지가 곤란 □ 개정법령  ? 소속공인중개사가 위법행위를 한 경우, 중개업자와 소속공인중개사 모두 행정처분하는 양벌규정 도입    - 현  행 : 소속공인중개사 위법행위시 중개업자만 행정처분    - 개정안 : 중개업자는 물론(등록취소 또는 업무정지) 소속공인중개사도 6월 이내 자격정지 처분    ※ 자격정지기간중 : 결격사유 해당 → 중개업자등이 될 수 없음 □ 현 행  ㅇ 중개업자가 폐업후 다시 중개사무소의 개설등록을 한 경우 종전의 위반행위에 대한 행정처분 근거규정이 없음 □ 문제점  ㅇ 중개업자가 폐업후 다시 중개사무소의 개설등록을 하면 새로운 중개업자로 보아 종전의 위반행위에 대한 행정처분이 불가능한 실정  ㅇ 중개업자가 폐업을 악용하여 행정처분이나 등록제한 등을 회피하는 탈법행위 가능    ※ 등록취소 : 3년 이내에는 중개사무소 개설등록 불가      업무정지 : 업무정지기간(6월이내)중 개설등록 불가 □ 개정법령  ? 폐업신고한 중개업자가 재등록한 경우, 폐업신고전 중개업자의 지위를 승계하도록 함  ? 재등록 중개업자에 대하여는 폐업신고전 위반행위에 대한 행정처분을 속행할 수 있도록 함     ☞ 폐업 및 등록제도를 악용한 탈법행위 방지   ◇ 협회 명칭 변경 : 부동산중개업협회 → 공인중개사협회(법 제41조) □ 현 행  ㅇ 중개업자가 중개행위를 함에 있어서 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있으며,    - 중개업자는 손해배상책임을 보장하기 위하여 보증보험 또는 공제에 가입하거나 공탁을 하여야 함(현행 제19조)  ㅇ 중개사협회가 공제사업을 하는 때에는 공제규정을 제정하여 건교부장관의 승인을 얻어야 함    - 공제규정의 구체적인 내용 등에 관한 규정은 없음 □ 문제점  ㅇ 부동산중개업협회(전국부동산중개업협회, 대한공인중개사협회)의 공제사업 운용현황을 살펴보면,    - 공제사업 운용실적이 투명하게 공시되지 않고 명확한 회계기준이 없어 공제사업이 자의적으로 운용될 소지가 있으며,    - 책임준비금의 의무적립에 관한 규정이 없고 적립금액이 소액에 불과하여 중개사고가 일시에 다량으로 발생할 경우 공제금(손해배상금) 지급에 차질이 있을 수 있음  ㅇ 또한, 협회가 법령 또는 공제규정을 위반하여 공제사업의 건전성을 해할 우려가 있는 경우 이에 대한 시정조치가 필요하나, 감독관청의 시정명령권이 없음 □ 개정법령  ㅇ 건교부장관의 승인을 얻어야 하는 공제규정에는 공제료(공제사고 발생률, 보증보험료 등을 종합적으로 고려하여 결정), 회계기준(회계원칙에 부합) 및 책임준비금의 적립비율(공제료 수입액의 10% 이상) 등 공제사업의 운영에 필요한 사항을 정하도록 함(법 제42조제3항 및 영 제35조)    - 협회는 이 법 시행(2006.1.30) 후 1년 이내(2007.1.29)에 개정된 법률 규정에 따라 공제규정을 개정하여 건설교통부장관의 승인을 얻어야 함(법 부칙 제14조)     ※ 유사입법례 : 건설산업기본법 제57조(공제규정)          ②제1항의 공제규정에는 공제사업의 범위, 공제계약의 내용, 공제료, 공제금, 공제금에 충당하기 위한 책임준비금 등 공제사업의 운영에 관하여 필요한 사항을 정하여야 한다.  ㅇ 공제사업의 건전성 확보 및 다른 용도로 유용되는 것을 방지하기 위하여 보증보험의 성격을 가진 공제사업은 협회의 다른 회계와 구분하여 별도의 회계로 관리하도록 하고, 책임준비금은 다른 용도로 사용 금지(법 제42조제4항)     ※ 유사입법례 : 신탁법        제30조(수탁자의 분별관리의무) 신탁재산은 수탁자의 고유재산 또는 다른 신탁재산과 구별하여 관리하여야 한다.        제33조(장부비치의무) ①수탁자는 장부를 비치하고 각 신탁에 관하여 그 사무의 처리와 계산을 명백히 하여야 한다.  ㅇ 공제사업의 투명한 운용과 공제가입자의 “알 권리” 보장을 위하여 매년도 공제사업 운용실적을 매 회계년도 종료후 2월 이내에 일간    신문?협회보 등을 통하여 공제계약자에게 공시하고, 협회 홈페이지에 게시하여야 함(법 제42조제5항 및 영 제36조)     ※ 유사입법례 : 보험업법         제6조의4(경영공시) 보험사업자는 보험계약자의 보호를 위하여 필요한 사항으로서 대통령령이 정하는 사항을 금융감독위원회가 정하는 바에 따라 즉시 공시하여야 한다.  ㅇ 공제사업의 적정한 운용을 확보하기 위하여    - 건교부장관은 협회가 이 법 및 공제규정을 준수하지 아니하여 공제사업의 건전성을 해할 우려가 있는 경우에는 이에 대한 시정을 명할 수 있도록 하고(제6항),    - 금융감독원장은 건교부장관의 요청이 있는 때에는 공제사업에 관하여 검사를 할 수 있도록 함(제7항)     ※ 유사입법례 : 보험업법 제14조(자료제출 및 검사)         ②보험사업자는 그 업무 및 재산상황에 관하여 금융감독원의 검사를 받아야 한다.     ※ 유사입법례 : 골재채취법 제40조(공제사업)         ④건설교통부장관은 제1항의 규정에 의한 공제사업에 대하여 금융감독기구의설치등에관한법률에 의한 금융감독원의 원장에게 검사를 요청할 수 있다.     ※ 관련법률 : 금융감독기구의설치등에관한법률         제37조(업무) 금융감독원은 이 법과 다른 법령이 규정하는 바에 따라 다음 각호의 업무를 수행한다.         4. 기타 이 법과 다른 법령에서 금융감독원이 수행하도록 하는 업무 □ 현 행  ㅇ 무등록 중개행위자 및 등록증 양도?대여 등 위법행위에 대한 신고 포상금 제도 : 없 음 □ 문제점  ㅇ 부동산거래질서를 문란하게 하고, 중개의뢰인의 피해를 야기하는 주범인 무등록 중개행위자 등에 대한 단속이 지자체 공무원의 인력부족 등으로 현실적으로 어려움 □ 개정법령  ㅇ 무등록 중개 등 위법행위자를 등록관청이나 수사기관에 신고 또는 고발한 자에 대하여 신고 포상금 지급    - 신고대상자 : 무등록 중개행위자, 부정한 방법으로 중개사무소의 개설등록을 한 자, 등록증 양도?대여 또는 양수?대여받은 자(법 제46조)    - 포상금 : 1건당 50만원(영 제38조)    - 지급시기 : 당해 사건에 대하여 검사가 공소제기?기소중지 또는 기소유예의 결정을 하고, 등록관청이 포상금 지급결정 후 2월 이내(규칙 제31조)  ㅇ 포상금 소요비용의 50% 이내 국고보조 가능(영 제38조)  ㅇ 중개사무소 개설등록의 기준 (영 제14조)    - 중개사무소 개설등록시 중개사무소를 확보(임대차, 사용대차 또는 사용승낙 등의 방법에 의하여 사용권을 확보)여부만을 확인하도록 함으로써 불필요한 민원 해소    ※ 현행 “건축법상 사무실로 사용하기에 적합한 건물” 요건 삭제 ⇒ 건축법 저촉사항은 건축법에 의하여 조치    - 중개법인의 경우, 법인의 대표자를 포함한 사원(합명회사의 무한책임사원) 또는 임원의 과반수는 공인중개사이어야 함  ㅇ 중개사무소 공동사용 절차 (영 제17조)    - 중개사무소를 공동으로 사용하고자 하는 경우에는 개설등록 또는 이전신고시 중개사무소공동사용신청서를 제출  ㅇ 소속공인중개사 인장등록 (법 제16조)    - 소속공인중개사는 중개대상물확인?설명서 및 거래계약서에 중개업자와 같이 서명?날인하도록 하고, 중개행위에 사용할 인장을 등록하도록 함  ㅇ 개설등록신청자에 대한 실무교육 (법 제34조)    - 중개사무소 개설등록 신청자는 등록신청일 전 1년이내에 건교부장관이 실시하는 실무교육(사전교육)을 받아야 하나, 폐업신고후 1년 이내 재개업시 교육의무 면제  ㅇ 행정처분 기준을 합리적으로 조정 (법 제38조?제39조)    - 2 이상의 중개사무소 설치, 과태료 등 4회 누적시       : 당연 등록취소 → 임의 등록취소(처분기준 완화)    - 허위?이중계약서 작성       : 업무정지 → 임의 등록취소(부동산투기 방지)    - 중개법인이 위법행위를 한 경우 법인 또는 분사무소별로 업무정지 가능(중개법인의 부담 경감)  ㅇ 업무위탁 (영 제37조)    - 건설교통부장관은 중개사무소 출입?조사업무를 협회에 위탁할 수 있도록 함(무등록 중개 등 위법행위를 효율적으로 방지)  ㅇ 행정처분기준 및 과태료부과기준 규정(영?규칙 별표)    - 과태료 부과기준 : 시행령 별표 2    - 자격정지기준 : 규칙 별표 1, 업무정지기준 : 규칙 별표 2  ㅇ 중개대상물확인?설명서 등 서식 정비 및 자구수정    - 확인?설명서에 중개수수료 및 산출내역을 명시하고, 거래계약서에 확인?설명서 교부일자 기재    ※ 현행 “중개수수료 영수증” 교부제도는 폐지(서류 간소화)    - 일반중개계약서?전속중개계약서 등의 서식을 정비    - 법?시행령?시행규칙의 용어를 통일하고, 표현?내용상 불합리한 자구를 수정 3. 추진경위 □ 부동산중개업법 개정    ⇒「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」  ㅇ『부동산 투명성 확보방안』연구용역 시행 : '03. 3 ～ 9  ㅇ 공청회 개최, 관계부처 협의 및 입법예고 : '03. 9 ～ 10  ㅇ 규제개혁위원회 규제심사 : '03. 10 ～ 12  ㅇ 법제처 심사 : '04. 1 ～ 6  ㅇ 국무회의 의결 : '04. 7. 27 (국회제출 : '04. 8. 2)  ㅇ 국회(건교위) 주관 공청회 개최 : '05. 2. 1  ㅇ 국회 건교위 의결 : '05. 2. 23, 법사위 의결 : '05. 6. 29  ㅇ 국회 본회의 통과 : '05. 6. 30  ㅇ 개정법률(법률 제7638호) 공포 : '05. 7. 29    - 실거래가 신고제도 : '06. 1. 1 시행    - 기타 규정 : '06. 1. 30 시행(공포후 6월이 경과한 날부터 시행) □ 시행령 및 시행규칙 개정  ㅇ 법령 전부개정안 관계기관 협의 : '05. 8  ㅇ 입법예고 : '05. 9  ㅇ 규제개혁위원회 규제심사 : '05. 11  ㅇ 법제처 법령심사 : '05. 11  ㅇ 국무회의 심의 및 공포 : '05. 12 Ⅱ. 부동산 거래신고 의무제도 1. 추진배경  ? 부동산투기 및 탈세의 원인이 되고 있는 이중계약서 작성 등 잘못된 관행을 없애고 부동산거래를 투명하게 하기 위해    “공인중개사의업무및부동산거래신고에관한법률”을 개정하여 2006년 1월 1일부터 “부동산 실거래가격 신고의무제도”를 시행 2. 부동산 실거래가 신고제도 주요내용   가. 신고 대상?의무자 및 기간  ? 신고대상 : 토지 및 건축물의 매매에 관한 거래계약서를 작성한 때    ※ 판결, 교환, 증여, 신탁/해지, 분양권매매 및 경매?공매는 부동산거래신고대상에서 제외(다만, 검인신고는 필요)  ? 신고의무자 : 거래당사자 및 중개업자   - 중개업자가 거래계약서를 작성?교부한 경우에는 반드시 중개업자가 신고를 하여야함.(법 제27조제2항)  ? 신고기간 : 계약체결일로부터 30일 이내  ? 신고사항 : 실제 거래가격 등 대통령령이 정하는 사항  ? 신고처  : 당해 토지 또는 건축물 소재지 관할 시장?군수?구청장 나. 신고필증 교부 및 검인처리  ? 거래가격 등의 신고시에는 시?군?구청으로부터 신고필증을 교부받게 되며(법 제27조제3항),   - 신고필증을 교부받은 때에는 부동산등기특별조치법 제3조제1항의 규정에 의한 검인을 받은 것으로 봄(법 제27조제4항). 다. 부동산거래 신고가격의 검증  ? 신고된 부동산 거래가격은 허위 신고 여부 등에 대해 가격 검증을 거치게 되며, 거래내역 및 검증결과는 국세청(관할세무서) 및 시?군?구청 세무부서에 통보하여 과세자료로 활용(법 제28조). 라. 부동산거래신고제도 위반 시 벌칙규정  ? 신고위무 위반(무신고, 허위신고, 지연신고) : 매도자?매수자 및 중개업자는 취득세 3배이하의 과태료(법 제51조제3항).    ※ 거래당사자가 중개업자로 하여금 부동산거래신고를 하지 아니하게 하거나, 거짓된 내용을 신고하도록 요구한 경우 :  500만원 이하의 과태료 (법 제51조제2항)  ? 중개업자의 거짓 기재 또는 이중계약서 작성 :  중개업 등록취소 또는 6월 이내의 자격정지(법 제36조 및 제38조제2항). 마. 실거래가 신고관련 세제?등기제도 변경내용   ㅇ 거래세 부담을 완화하기 위하여 개인간 거래로 취득하는 주택에 대한 취득세와 등록세의 세율을 인하(지방세법 개정중)      - 취득세 2%→1.5%, 등록세 2%→1%(지방세법 개정중)   ㅇ 양도소득세의 실지거래가액으로 과세(소득세법 개정중)    - 2006년 : 비사업용 토지에 적용    - 2007년 : 모든 부동산에 적용   ㅇ ‘06.1부터 부동산 등기부등본에 실지거래가격으로 기재(부동산등기법 개정중) 3. 부동산거래 신고절차 가. 인터넷 신고의 경우   ㅇ 공인인증서 발급방법      인터넷으로 부동산 거래신고를 할 경우에는 공인인증서를 반드시 보유하여야 함   ㅇ 부동산거래관리시스템 접속방법     - 해당 시?군?구청 홈페이지 접속 후 부동산거래관리시스템 배너를 클릭하여 접속     - 해당 시?군?구청의 부동산거래관리시스템 인터넷 주소를 직접 입력     예) 안양시(http://rtms.anyang.go.kr/), 강남구(http://gangnam.rtms.seoul.go.kr/)   ㅇ 인터넷 신고필증 조회 및 출력    - 인터넷으로 신고한 부동산거래계약신고서는 담당공무원이 신고내용을 확인 후 인터넷으로 신고필증을 교부하며, 신고인은 인터넷에서 접수증 및 신고필증 등을 직접 조회 및 출력할 수 있음.    - 인터넷 신고를 한 경우에는 등기신청 시 신고필증을 별도로 첨부할 필요가 없고, 다만 등기신청서 상에 신고필증의 일련번호를 기재하여야 하며,  이를 통해 등기기관이 직접 신고필증을 확인할 수 있도록 되어 있음.    - 그 밖에 신고인의 부동산거래신고내역을 조회할 수 있는 신고이력조회 등의 서비스가 제공됨.  나. 방문신고의 경우  ㅇ 거래당사자가 시,군,구청을 방문하여 부동산거래 신고시에는 담당공무원이 거래계약신고서를 부동산거래관리시스템상에 입력하게 되며, 검인절차를 거쳐 신고필증을 발급하게 됨 4. 신고서 작성시 유의사항 가. 거래신고서 작성 단위  ? 토지거래시 : 1필지 단위로 거래신고서 작성  ? 단독건물 거래시 : 건물과 토지를 하나의 거래단위로 신고서 작성  ? 집합건물 거래시 : 건물과 토지(대지권)를 하나의 거래단위로 신고서 작성  ? 건물만 거래(지상권)시 : 건물 정보뿐만 아니라 토지정보도 기재하여야 함 나. 관련필지(지번) 설정시 작성방법 ? 토지대장, 건축물대장, 등기부등본 등의 공부상에 1필지 이상의 관련지번이 존재하는 부동산을 거래하는 계약을 체결한 경우,     신고서식에 대표지번을 기재하고, 별지에 관련지번에 대한 정보를 모두 기재하여야 함. 다. 대지권비율과 대지면적이 상이한 경우 작성방법 ? 등기부 등본의 대지권비율의 분모에 해당하는 면적이 토지대장상의 필지면적과 상이할 경우에는 토지대장의 필지면적에 대지권비율을 곱하여 거래면적을 산정하여 기재  부동산거래계약신고서식 [별지 제22호서식]                                                               (앞 쪽) 210㎜×297㎜(일반용지60g/㎡(재활용품)) (뒤 쪽) ※ 이 신고서는 아래와 같이 처리됩니다. [별지 제23호서식] 210㎜×297㎜(일반용지60g/㎡(재활용품)) Ⅲ. 인터넷 사용자매뉴얼 부동산거래관리시스템의 시작 부동산거래관리시스템 접속 개요 부동산거래시스템은 Windows 2000 이상, Internet Explorer6.0 이상에서 안전하게 동작됩니다. 위 화면은 인터넷 부동산거래관리시스템 접속 시 공인인증서 사용을 위한 보안 프로그램을 다운받는 화면입니다. 접근절차 웹브라우저(Internet Explorer)의 주소창에 부동산이 소재한  시군구청의 부동산거래관리시스템 URL을 입력하여 접속합니다(시군구마다 상이). (예. 강남구 : http://gangnam.rtms.seoul.go.kr,  안양시 : http://rtms.anyang.go.kr) 또는 부동산이 소재한 시군구청의 홈페이지에 접속하여 부동산거래관리시스템 배너를 클릭하여도 접속이 가능합니다. 사용방법 최초 접속 시 다음과 같이 자동으로 보안 프로그램이 다운되어 설치됩니다.  한번 다운 받은 사용자는 [로그인]으로 화면으로 바로 이동합니다.  다운로드가 끝나면 아래와 같이 설치 완료 메시지가 나타나며, 확인버튼을 클릭하면 보안프로그램이 자동으로 설치됩니다.           설치가 완료되면 아래와 같이 부동산거래관리시스템의 메인 화면이 나타납니다.   보안 프로그램이 정상적으로 다운되어 설치되었다면 아래 트레이아이콘 영역에  표시가 나타납니다. 로그인 개요 위 화면은 공인인증서를 이용하여 로그인하는 화면입니다. 공인인증서는 6개 민간 공인인증기관에서 발급하는 개인용 공인인증서와 법인용 공인인증서를 사용합니다. <인증서가 없는 경우> 주민등록증을 지참하시고 가까운 거래 은행(또는 증권사 등)을 방문하여 인터넷뱅킹 또는 전자거래신청서를 작성하시고, 본인 확인을 받으셔야 합니다. 이후 집이나 사무실에서 인터넷을 통해 거래은행(또는 증권사) 홈페이지에 접속하신 후 공인인증센터에 접속하시여 필요정보를 입력하신 후 공인인증서를 다운로드 받으시면 됩니다(ex. 은행, 카드, 보험사 등). 공인인증서는 금융/보험거래용을 선택하시면 무료로 사용하실 수 있습니다. 접근절차 화면 상단의  버튼을 클릭합니다. 운영절차 시군구코드선택 : 관할 시군구 코드를 선택합니다. 자치구?군 및 일반시의 경우 : 관할 시군구가 하나만 보여지게 되므로 선택할 필요가 없습니다.      예) 서울 : 강남구, 서초구 등,  부산 : 북구, 동래구 등,  강원 : 고성군, 속초시 등 구재시일 경우 : 거래 부동산이 소재하고 있는 일반구를 반드시 선택해야 합니다.      예) 안양시：만안구, 동안구,  부천시 : 원미구, 소사구, 오정구 등           중개업자(개인용 공인인증서 발급자)가 로그인할 경우 먼저 주민번호와 성명을 입력합니다. 실명확인 실행(실명확인을 하지 않으면, 로그인이 되지 않습니다.)      ?  버튼을 클릭하시면 아래 좌측 그림과 같이 실명확인창이 나타납니다.      ? 좌측의 인증번호를 확인 후 인증번호를 입력한 후  버튼을 누르시면 아래 우측 그림과 같이 진행상태가 화면에 나타납니다.        ? 실명확인이 정상적으로 수행되면 아래와 같은 메시지가 나타납니다(아래 화면은 일정시간 후 자동으로 종료됩니다).    로그인 수행    ?  실명확인이 정상적으로 수행된 후 로그인 버튼을 누르시면 인증서 선택 화면이 나타납니다.    ? 공인인증서 선택화면에서 사용자 공인인증서를 선택한 뒤 인증서 암호를 입력하고  버튼을 클릭합니다. ? 정상적으로 로그인 되면 부동산거래관리시스템 메인화면으로 전환되고 화면 상단에 사용자 성명이 표시됩니다. 메인화면 개요 위 화면은 시군구청 단위의 부동산거래관리시스템 메인 화면입니다. 메인화면에서는 최근에 등록된 공지사항, 최신기사 조회, 서비스 바로가기 및 기타 부가 서비스 기능 등을 제공합니다. 접근절차 ? 방법1) 로그인 정상 수행 후 자동 조회 ? 방법2) 화면상단의  이미지 클릭 ? 방법3) 화면상단의  이미지 클릭 로그아웃 개요 시스템의 사용이 끝나면 접속을 종료하는 것으로, 로그인된 모든 정보는 초기화 됩니다. 접근절차 ? 화면 상단의  버튼을 누르면, 아래 좌측의 메뉴와 같이 종료 메시지가 나타나며,  버튼을 아래 우측의 메시지가 나타납니다. 다시 을 클릭하여 종료합니다.           신고서 작성 및 신청 신청인 선택 개요 위 화면은 중개업자 및 거래당사자(매수인,매도인)가 매매계약을 체결한 후 인터넷을 통해 전자적으로 부동산거래계약신고를 하기 위해 신청인을 선택하는 화면입니다. 접근절차 메뉴상단의  >  > 버튼을 클릭합니다. 운영절차 신청인 선택() ? : 로그인한 사용자(신청인)가 매수인일 경우 선택 ? : 로그인한 사용자(신청인)가 매도인일 경우 선택 ? : 로그인한 사용자가 중개업자일 경우 선택 선택을 마친 후  버튼을 클릭하면 [신고서등록] 화면으로 이동합니다. 신고서등록 개요 아래 화면은 중개업자 및 거래당사자(매수인,매도인)가 인터넷을 통해 전자적으로 부동산거래계약신고서를 작성하는 화면입니다. 인터넷 신고는 반드시 “부동산 매매”건에 대해서만 할 수 있으며, 새롭게 개정된 “공인 중개사의 의무 및 부동산거래신고에 관한 법률”의 규정에 따라 거래당사자(직거래인 경우) 및 중개업자(중개거래인 경우) 중 한 사람만이 신고 할 수 있습니다. 접근절차 [신청인 선택] 화면 아래의  버튼을 클릭합니다. 운영절차        <입력 전 알아 두어야 할 사항> 매수인 정보 입력 거래 주체 선택      ? (국내)개인, (국내)법인, 외국인, 외국법인 중 하나를 선택합니다. 거래 주체에 따라 주민(법인)등록번호를 입력하는 형태가 달라집니다. 성명(법인명) 입력      ? 거래 주체가 (국내)개인 또는 외국인일 경우 성명을 입력하고, (국내)법인 또는 외국법인일 경우 법인명을 입력합니다. 주민(법인)등록번호 입력      ? 신청인 구분을 매수인으로 선택했다면 로그인 사용자 주민(법인)등록번호가 자동으로 조회됩니다.      ? 거래주체가 개인일 경우 주민등록번호를 입력한 후  버튼을 클릭하여 실명확인을 하여야 합니다(방법은 로그인 시와 동일).      ? 거래주체가 외국인일 경우 외국인등록번호를 입력합니다.      ? 거래주체가 국내법인 또는 외국법인일 경우 법인등록번호와 사업자등록번호를 모두 입력하여야 합니다. 사업자등록번호는 전자서명 시 필수요건이므로 반드시 입력하여야 합니다. 주소입력      ? 주소 입력란 옆의  버튼을 누르시면 법정동?리까지의 주소를 조회할 수 있는 팝업(PopUp)창이 나타납니다.        ? 팝업창에 매수인이 거주하는 법정동?리를 입력 후  버튼을 누르면 아래와 같이 법정동?리 주소가 조회됩니다(부동산거래 시스템의 주소는 법정동?리 주소를 원칙으로 합니다). 조회된 법정동?리 중 해당되는 주소를 선택하면 주소입력란에 입력이 됩니다.      ? 번지구분 선택 :  번지구분을 선택합니다.      ? 번지입력 :         ※ 거주하는 곳이 외국인 경우 상세주소에 전부 입력합니다. 전화번호 : 매수인의 연락처를 입력합니다. 국적 : 거래주체가 개인 또는 법인이면 국내를 의미하는 것이므로 반드시 대한민국을 선택하고, 외국인 또는 외국법인이면 소속 국적을 선택하여야 합니다. 거래지분 : 지분거래를 하였을 경우, 개인별 지분을 기재하여야 합니다(위 화면에 추가될 예정). 매수인을 추가 하고자 할 경우  버튼을 클릭하면 아래 화면과 같이 매수인을 추가할 수 있는 팝업(POPUP)창이 나타납니다. 매수인 입력 시와 동일한 방법으로 입력한 후  버튼을 클릭하면 추가된 매수인의 리스트가 조회됩니다. 매수인 정보를 수정하고자 할 경우, 리스트에서 수정하고자 하는 매수인 정보의 우측  아이콘을 클릭하면 매수인 정보가 조회되며, 매수인 정보를 수정한 후 하단의  버튼을 클릭하면 됩니다. 다른 매수인을 추가하기 위해 매수인 정보를 복사하고자 할 경우, 리스트에서 복사하고자 하는 매수인 정보 우측의 아이콘을 클릭하면 매수인 정보가 복사됩니다. 복사된 매수인 정보를 수정한 후 아래 버튼을 클릭하면 매수인이 추가 되어 리스트에 표시됩니다. 매수인 정보를 삭제하고자 할 경우, 리스트에서 삭제하고자 하는 매수인 정보의 우측 아이콘을 클릭하면 정보가 삭제됩니다.   매수인 추가 작업을 끝낸 후  버튼을 클릭하시면 매수인 입력과정이 종료됩니다. 매도인 정보 입력     입력방법은 매수인 정보입력 방법과 동일합니다. 신고사항 입력 계약일: 계약체결일을 입력합니다.      ? 일자를 직접 입력하는 경우에는 (예)20050601 (“/”를 제외하고 입력)와 같이 입력합니다.      ? 또한, 일자 입력란 우측의  아이콘을 누르고 연월일을 선택하여 입력할 수 있습니다.   잔금지급일 : 계약이 이행되는 날인 잔금지급일을 입력합니다. 입력방법은 계약일 입력방법과 동일합니다. 부동산의 종류 선택 : 부동산의 종류별로 소재지 입력내용이 다릅니다.      ?  : 토지만 거래되는 경우 선택      ?  : 건축물만 거래되는 경우 선택(지상권 설정)      ?  : 토지와 건축물이 함께 거래되는 경우 선택 건물주용도 선택 : 부동산의 종류가 ,일 경우에만 입력합니다. 건물주용도 는 건축법 시행령 별표1의 분류와 동일합니다.      ? 부동산의 종류 우측의  버튼을 누르면 아래와 같이 건물주용도를 선택할 수 있는 화면이 나타납니다.      ? 거래되는 건물의 주용도 검색창에서 대분류를 먼저 선택하면 아래의 화면과 같이 해당되는 소분류 리스트를 조회할 수 있습니다.      ? 조회된 소분류에서 해당하는 건물주용도를 선택하게 되면 건물주용도 입력창에 자동으로 입력됩니다. 소재지, 지번, 법정지목, 면적 입력          <부동산의 종류가 토지일 경우>            <부동산의 종류가 건축물 또는 토지 및 건축물 일 경우>   법정동?리 입력 :  버튼을 클릭하여 거래되는 부동산이 소재하고 있는 법정동?리를 선택하여 입력합니다.     ※ 입력방법은 매수인, 매도인 주소 입력방법과 동일하지만, 조회범위가 전국 조회가 아닌 접속한 시?군?구의 행정구역 범위 내로 제한됩니다. 번지구분 선택 :  번지구분을 선택합니다. 번지입력 : 건물명 입력 : 건물명 입력은 건물주용도가 공동주택(아파트, 연립 및 다세대주택)인 경우에 한하여 검색기능을 이용하여 선택?입력할 수 있습니다.  버튼을 누르면 먼저 입력한 법정동?리와 지번을 이용하여 조회된 건물명 리스트가 표시되며 해당되는 건물명을 선택하여 입력합니다(공동주택을 제외한 나머지 집합건물의 명칭은 직접입력).       ※ 공동주택 건물명은 한국감정원에서 관리하고 있는 데이터이며, 건축물대장과 정확히 일치하지 않을 수 있습니다.      ? 건물명이 조회된 경우 선택하여 입력               ? 건물명이 조회되지 않는 경우 직접 입력                     동 정보 입력 : 거래되는 부동산의 동 정보를 직접 입력합니다. 호 정보 입력 : 거래되는 부동산의 호 정보를 직접 입력합니다. 법정지목 입력 : 토지(임야)대장 상의 지목을  콤보박스에서 선택하여 입력합니다. 면적입력 : 소재지(다수필지의 경우 대표지번) 지번의 토지대장 상의 면적을 기재하여야 합니다. 관계필지 추가(토지대장, 등기부등본 등의 공부 상에 관련지번으로 등록된 필지)       ※ “소재지”라는 용어를 “관계필지”로 수정할 예정임               ? 위 화면의 우측에  (“관계필지추가”로 변경예정) 버튼을 클릭하면 아래와 같이 관계필지정보를 추가할 수 있는 화면이 나타납니다.                 ? 각 항목을 입력한 후 하단의   버튼을 클릭하면, 추가된 관계필지 정보 리스트가 아래의 그림과 같이 표시됩니다.                 ? 추가된 관계필지 정보를 수정하고자 할 경우, 화면 우측의  아이콘을 클릭한 후 해당 항목을 수정한 후 하단의   버튼을 클릭한 후, 관계필지 추가가 완료되면 하단의 저장 버튼을 클릭하여 저장하면 됩니다.               ? 관계필지 정보를 복사하고자 할 경우,   복사하고자 하는 관계필지 정보의  아이콘을 클릭하면 아래 화면과 같이 복사되어 표시되고, 필요 항목을 변경한 후  버튼을 클릭하면 새로운 관계필지가 추가됩니다.                 ? 관계필지 정보를 삭제하고자 할 경우, 삭제하고자 하는 소재지의 아이콘을 클릭한 후 버튼을 클릭하면 관련 정보가 삭제됩니다.            계약대상면적 입력 부동산의 종류가 일 경우 다음과 같은 화면이 표시됩니다.                      ? 1필지 전체를 거래하는 경우        예) 토지 거래면적: 100 ㎡      ? 지분거래하는 경우        예) 대지면적: 100㎡, 거래지분: 30/100㎡일 경우      ※ 주의 : 지분거래인 경우 토지면적은 토지대장 상의 면적을 기재하고, 거래지분 기재란에 지분을 입력하여야 합니다. 토지의 지분입력은 ㎡단위로 합니다. 부동산의 종류가 (지상권)일 경우 다음과 같은 화면이 표시됩니다.      ? 건물 전체를 거래하는 경우        예) 건물 거래면적: 49.5㎡         이때, 기본적으로 평방미터로 입력하지만 을 선택하고 입력했을 경우에는 평방미터로 자동 계산되어 입력됩니다.      ? 지분거래하는 경우        예) 건물 거래면적: 49.5㎡, 거래지분: 1/2      ※ 주의 : 건물의 지분표기는 분수로 표기합니다(예, 2분의 1 또는 3분의 1 등). 부동산의 종류가   일 경우 다음과 같이 화면이 구성된다.      ※ 주의 : 거래지분 기재란에는 토지대장 및 등기부등본에 등록되어 있는 대지권비율을 기재하는 것이 아닙니다. 지분거래된 비율을 기재하는 것입니다.      ? 건물+토지(대지권비율 포함) 전체를 거래하는 경우(대지면적과 대지권비율의 분모가 같은 경우)        예) 건물면적: 49.5㎡(아파트 전용면적), 대지면적: 20,000㎡, 대지권비율: 20,000㎡ 중의 30.5㎡      ? 건물+토지(대지권비율 포함) 전체를 거래하는 경우(대지면적과 대지권비율의 분모가 다른 경우)        예) 건물면적: 49.5㎡(아파트 전용면적), 대지면적: 18,000㎡, 대지권비율: 20,000㎡ 중의 30.5㎡        ※ 토지면적 산출방법 : 대지면적 × 대지권비율 = 18,000 × (30.5/20,000) = 27.4      ? 지분거래하는 경우(대지면적과 대지권비율의 분모가 같은 경우)        예) 건물면적: 49.5㎡(아파트 전용면적), 대지면적: 20,000㎡, 대지권비율: 20,000㎡ 중의 30.5㎡, 거래지분: 1/3      ? 지분거래하는 경우(대지면적과 대지권비율의 분모가 다른 경우)        예) 건물면적: 49.5㎡(아파트 전용면적), 대지면적: 18,000㎡, 대지권비율: 20,000㎡ 중의 30.5㎡, 거래지분: 1/3        ※ 토지면적 산출방법 : 대지면적 × 대지권비율 = 18,000 × (30.5/20,000) = 27.4 대지권비율 : 부동산등기부등본에 설정되어 있는 대지권비율을 입력합니다(위 화면에 입력화면 적용예정). 실거래가격 : 매매 총 금액을 숫자로 입력하면, 우측에 한글화된 금액으로 변환되어 입력됩니다. 계약의 조건 또는 기한 : 특이한 계약 조건 및 기한을 입력합니다. 중개업자 정보 : 신청인 선택란에서 를 선택한 경우에만 입력할 수 있습니다. 성명, 주민등록번호 : 로그인 시 입력한 사용자 성명과 주민등록번호가 자동으로 입력됩니다. 중개업자 확인 :  버튼을 누르면 시군구청에 등록되어 있는 중개업자 정보를 조회 하여 선택함으로서 입력됩니다. 만일, 등록된 정보가 조회되지 않을 경우 직접 입력하여야 합니다.      ? 중개업자가 존재할 경우        ? 중개업자가 존재하지 않을 경우                        버튼을 클릭하게 되면 다음과 같이 메시지가 표시됩니다.                                            버튼을 클릭하게 되면 다음과 같은 화면이 나타나게 되며,                                          버튼을 클릭하여 실명확인을 수행합니다.                                      실명확인이 끝나면 모든 팝업 화면이 종료되고, 이전 입력화면에서                                      중개업자 정보를 입력합니다. 용도지역 입력 : 거래 토지의 용도지역을 토지이용계획확인서 등을 참조하여 선택?입력합니다. 현실지목 입력 : 토지대장에 등록되어 있는 법정지목과는 별도로 실제 활용되고 있는 현실지목을 선택?입력합니다. 입력한 신고서 저장 : 모든 입력이 끝나면, 입력 화면 하단의  버튼을 클릭합니다. 이때, 필수 입력사항의 누락 등 입력 유효성 확인 오류가 발생하는 경우 오류메시지가 표시되며, 오류항목을 수정하여 다시 버튼을 클릭하면 입력이 완료됩니다. 입력한 신고서 취소(삭제) : 입력한 신고서를 접수하지 않고 삭제하고자 할 경우, 입력 화면 하단의  버튼을 클릭하면 아래의 취소 확인창이 표시됩니다. 이때,  버튼을 클릭하면 저장된 신고서 정보가 모두 삭제됩니다.   입력내용 상세조회 : 모든 신고서 항목을 입력하고 저장하면 다음과 같은 상세화면이 나타납니다. 최종 입력내용에 잘못 기재된 사항이 없는지를 확인하기 위한 기능입니다. 신고서 작성완료 : 입력한 신고서 항목이 이상없이 기재되었음을 확인하였으면,  버튼을 클릭하면 전자서명을 하는 다음단계로 진행됩니다. 전자서명 : 신고서 작성이 완료되었으면, 위 화면 하단의  버튼을 클릭하여 전자서명 단계로 이전합니다.               ?  중개거래인 경우 : 중개업자만 전자서명               ?  직거래인 경우 : 매도자 및 매수자 모두 전자서명               ※ 주의 : 대리인은 전자적으로 거래신고를 할 수 없습니다. 반드시 법정서식에 신고내용을 기재하여 매도자/매수자의 서명을 날인받은 후, 위임장 및 위임을 한 자의 인감증명서를 지참하여 해당 시군구청을 직접 방문하여 신고서를 접수하여야 합니다.                 ? 중개업자는 자신의 이름 옆에 위치한   버튼을 클릭하면 아래의 화면과 같이 공인인증서를 선택하는 화면이 나타납니다.               ? 자신의 공인인증서를 선택하고, 인증서 암호를 입력 후  버튼을 클릭하면, 전자서명이 완료됩니다. 신고신청(접수) : 전자서명을 완료하면, 신청서를 접수할 수 있습니다. 아래 화면 하단의   버튼을 클릭하면 확인창이 표시되고,  버튼을 클릭하면 신청이 완료됩니다.   접수증 조회 및 출력 : 신고신청이 완료되면 [신고이력조회] 화면으로 이동되며, 진행상태는 “접수완료” 상태가 표시되고, 리스트 우측에  버튼이 표시됩니다. 버튼을 클릭하면 아래의 화면과 같이 신고내용과 접수일련번호가 포함된 접수증이 표시됩니다. 이때, 출력을 클릭하여 프린터로 출력하거나, 취소를 한 후 접수한 내용을 다시 확인하실 수 있습니다. 접수증은 접수되었다는 의미일 뿐, 증명서로서의 법적 효력은 없습니다. 필증조회 및 출력 : 아래 화면은 관할 시군구청에서 신고처리되어 교부된 필증을 조회 및 출력하기 위한 조회화면입니다. 온라인으로 전자신고하여 교부된 신고필증은 등기신청 시 첨부하지 않고, 필증의 우측 상단에 표기된 “일련번호”를 등기신청서 상에 기재하여 제출하면 됩니다. 필증 확인은 [신고이력조회] 화면에서  버튼이 표시되었을 때 클릭하면 조회 및 출력할 수 있습니다. ※ 주의 : 시군구청을 방문하여 신고한 경우에는 교부받은 신고필증을 등기신청 시 반드시 첨부하여야 합니다. 확인요청 된 신고서를 변경신청 하려면 확인요청조회 개요 위 화면은 관할 시군구청에서 온라인으로 접수된 신고서를 확인하는 과정에서 신고서에 기재된 내용이 공부 상의 면적 등 중요 내용과 불일치하여, 등기신청 시 반려될 가능성이 있을 경우에 담당공무원이 필증을 교부하지 않고 신청인을 포함하여 전자서명을 한 모든 관계자에게 재확인하여 수정 후 재신청하도록 요청하는 기능입니다. 접근절차 ? 방법1)  [신고이력조회] 화면에서   버튼을 클릭 ? 방법2)  [신고서상세조회] 화면의 하단에서    버튼을 클릭 사용방법 ? 확인일시 : 확인요청을 보낸 일시 ? 담당자 : 관할 시군구청 담당공무원 성명 ? 연락처 : 관할 시군구청 담당공무원 연락처 ? 요청사유 : 확인요청 내용 변경신청 개요 위 화면은 확인요청된 내용을 확인한 후 수정 또는 기존 상태대로 재신청하는 기능입니다. 변경신청을 하면 새로운 접수번호가 부여됩니다. 접근절차 아래의 그림과 같이 [신고서이력조회] 화면에서 확인요청된 신고서의 접수번호를 클릭하면 아래와 같이 신고서상세조회 화면이 표시됩니다.      사용방법 신고서 상세조회 화면 하단의  버튼을 클릭하면 다음과 같은 확인창이 표시됩니다.  : 변경신청 작업을 취소하고 메시지 창을 닫는 기능입니다. 그러나, 확인요청된 신고서는 반드시 수정 또는 수정없이 재신청을 하셔야 필증이 발급됩니다.  : 확인요청된 신고서를 복사한 뒤 접수내용을 취소하고, 신고서를 수정할 수 있는 [신고서 수정] 화면으로 이동합니다.          불일치 정보를 변경한 후 화면 하단의  버튼을 클릭하면, “작성완료” 이전 단계로 돌아갑니다. 이후부터는 “작성완료” 버튼을 클릭하는 것으로부터 “전자서명”, “신고신청” 단계까지 다시 시도하셔야 합니다.          < 확인요청 신고서를 변경신청 하지 않고 필증을 교부받으려면 >        신고이력조회 개요      작성부터 신고처리된 모든 이력을 목록화 하여 조회 등을 할 수 있는 기능으로 신고서 상세조회, 전자서명, 접수증 또는 신고필증 출력 등의 작업을 할 수 있습니다. 신고서상에 거래당사자 또는 중개업자 등으로 기재되어 있는 신고건만 조회할 수 있습니다. 접근절차 ? 방법1)  >  버튼을 클릭 ? 방법2) 각종 작업 화면 하단의  버튼을 클릭 사용방법 ? 검색기간(신고일 또는 잔금지급일 기준)과 신청구분(인터넷 또는 방문, 전체) 등의 조회조건을 입력한 후  버튼을 클릭합니다.     <진행상태 와 작업구분과의 관계> Ⅳ. 8.31부동산 종합대책 관련 참고사항 가. 현행 제도 □ 양도세 산정 기준가격 : 공시가격(실거래가의 80% 수준)   ㅇ 다만 투기지역, 고가주택, 1세대 3주택 이상인 경우에는 실거래가 과세 (현재 전체 과세대상의 약 30% 수준)   ? 실가과세가 되지 않아 과세 실효성이 낮고, 가격 급등시에는 부동산가격상승이득을 세금으로 제대로 환수하기 어려움 나. 개편 방안 □ 양도세 과세를 실거래가 기준으로 전환   ㅇ ‘06년부터 1세대 2주택에 대해 실거래가 과세   ㅇ ‘07년부터 모든 주택에 대해 실거래가 과세로 전면 전환 가. 현행 제도  □ ‘05년부터 거래세 과표를 종전 면적기준에서 공시가격으로 대폭 현실화함에 따라   ㅇ 등록세 세율을 3% → 2%(개인간 주택거래 1.5%)로 인하    ? ‘06년부터 실거래가 신고시 개인간 거래세 부담이 증가 나. 개편 방안  □ 개인간 주택거래시 거래세 1%p(취득세 0.5%p, 등록세 0.5%p) 인하  □ 향후 보유세 강화수준에 맞추어 거래세 추가 인하 가. 현황 및 문제점  □ 투기억제 및 실수요 위주의 토지거래를 유도하기 위하여   ㅇ 토지의 투기적인 거래가 성행하거나 지가가 급격히 상승하는 지역과 그러한 우려가 있는 지역을 허가구역*으로 지정하고   ㅇ 허가구역 내 토지거래를 대상으로 실수요 여부를 심사  □ 토지거래 허가 후 사후관리 현황   ㅇ 지자체는 허가필지별로 허가 및 이용실태를 조사*한 후 관리카드를 작성   ㅇ 부정한 허가취득 등에 대해서는 제재조치      * 부정한 허가취득 : 2년 이하 징역 또는 토지가격의 30% 이하 벌금      * 이용계획 불이행(미이용?전용?임대 등) : 500만원 이하 과태료 나. 개선방안  □ 농지 및 임야에 대한 토지거래 허가요건 강화   ㅇ 농지 및 임야 취득을 위한 사전거주 요건을 세대원 전원이 당해 지역에 1년 이상 거주해야 하도록 강화(현행 : 6개월)   ㅇ 임야의 취득을 위한 거주지 요건을 농지와 같이 토지소재 시군에 거주해야 하도록 강화(현행 : 토지소재 ＋ 연접 시군 거주)  □ 토지거래 허가 신청시 자금조달내역 제출 의무화  □ 허가 받은 토지의 의무이용기간 강화  □ 허가받은 토지의 이용의무 위반에 대한 사후관리 강화   ㅇ 위반시 과태료 500만원 → 취득가액 10% 이내로 상향조정   ㅇ 이용의무위반 적발 등과 관련하여 신고포상제 도입  □ 토지분할을 통한 개발행위에 대해 허가 강화   ㅇ 현행 : 도시지역만 허가 대상 → 비도시 지역으로 확대 (1) 개발부담금 재부과  □ 현행 개발부담금제 개요   ㅇ 부과목적 : 토지개발이익 환수, 투기 방지(개발이익환수법)   ㅇ 부과대상 : 30개 토지개발사업(도시지역 200평～비도시지역 500평이상)에 대해 부과      ㅇ 부과방식 = 토지개발이익 × 부과율      ? 비수도권 02년, 수도권 04년부터 부과중지(부담금관리기본법)  □ 재부과 방안   ㅇ ‘06년부터 개발부담금을 부과   ㅇ 부과율은 25% 유지 (2) 기반시설부담금제 도입  □ 도입목적   ㅇ 개발로 인해 야기되는 기반시설 설치비용을 개발행위자에게 부담하게 하여 수익자부담의 원칙을 실현   ㅇ 기반시설을 갖춘 토지공급 확대 및 투기?난개발 억제를 통해 토지시장 안정화  □ 부과대상   ㅇ 부과대상 개발행위 : 일정기준 이상의 건축행위     - 신규주택, 상가, 오피스빌딩, 재건축, 재개발 등   ㅇ 부과대상 지역 : 전국  □ 부과기준   ㅇ 기반시설 원단위 비용(표준공사비 + 당해 지역 용지비)에 건축연면적을 곱하여 산정한 후, 기반시설 설치를 위해 이미 지출한 비용 및 타 부담금을 공제   ㅇ기반시설 설치비용을 정부와 민간이 분담한다는 측면에서 민간부담률은 30%를 넘지 않도록 설정    ※ 부담금 = 원단위 비용× 건축연면적 × 민간부담률 - 공제액  □ 부담금의 경감 및 가산   ㅇ 농어촌주택 등 소규모 건축, 국민임대주택 등 정책사업, 공장 등 생산시설, 국가나 지자체의 공공건축물 등은 면제 또는 감면 등 가. 현황  □ 개인   ㅇ 1년 미만(50%), 미등기시(70%) → 실거래가 과세   ㅇ 2년 이상(9～36%), 1～2년 미만(40%) → 공시지가 과세  □ 법인   ㅇ 토지는 지가급등지역의 경우 법인세(25%)에 추가해 특별부가세 10%(미등기 20%) 별도 과세      * 지가급등지역      ? 직전분기 3%이상 또는 직전 1년간 10%이상 상승한 대도시권과 개발사업지역 및 그 인근지역으로서 재경부장관이 지정하도록 되어 있으나 현재 지정된 지역이 없어 사실상 유보    - 주택의 경우 지가급등지역에 관계없이 부속토지를 포함한 주택에 30%(미등기 40%) 과세      * 단, 신축주택?장기임대주택?기숙사 등은 제외  □ 토지 장기보유자를 위한 장기보유 특별공제제도 운영     * 토지보유기간이 3～5년 미만이면 10%, 5년 이상이면 15%,       10년 이상이면 30% 감면 나. 개선방안 □ 양도세 과세를 실거래가 기준으로 전환   ㅇ ‘06년부터 비사업용 나대지?잡종지 및 부재지주 소유 농지?임야?목장용지에 대해 실거래가 과세  ㅇ ‘07년부터 실거래가 과세로 전면 전환 가. 현행 제도  □ 일정액 이하 보유에 대해서는 재산세, 일정액 이상 보유에 대해서는 종합부동산세 과세   ㅇ 인별로 소유주택가액을 합산해 공시가격이 9억원(실거래가 11억원 수준)이상인 경우 9억원 초과분에 종합부동산세 과세 < 현행 보유세 과세 체계 >  □ 과세표준 : 공시가격 × 과표적용률 50%  □ 세부담상한 적용 : 전년 총세액부담 대비 1.5배 한도 나. 개편 방안  □ 주택에 대한 종합부동산세 과세 강화   ㅇ 과표적용율을 ‘06년에 20%p, ‘07년부터는 매년 10%p씩 상향 조정하여 ‘09년에 100% 달성   ㅇ 종부세 과세방법, 기준금액, 세율 조정    - 과세방법 : 인별 합산 → 세대*별 합산     * 현행 : 본인 및 배우자와 동일한 주소에서 생계를 같이하는 가족(직계존비속, 형제자매)으로 구성    - 기준금액 : 공시가격 9억원 → 6억원 초과    - 종부세 세율구간 신설 및 세율조정   ㅇ 종부세 세부담 상한 조정 : 전년대비 1.5배 → 3배 한도      * 고가주택 및 다주택보유자에 대한 과세강화는 종부세 단계에서 이루어지므로 재산세는 현행 세부담 상한(전년대비 1.5배)을 유지 다. 주택분 재산세 조정방안  □ 서민들의 주택보유 부담을 완화하기 위해 주택분 재산세 과표적용율은 ‘08년부터 5%p씩 상향 조정(당초계획은 ‘06년부터)