둔촌이여, 깨어납시다. (2.방향 설정편)

[초지일관(조진호)]

6000여 조합원들의 생각은 다양합니다. 18년 세월에 지친 분들이 계신 반면, 18년동안 하릴없이 조합원 주머니 긁어서 생활해온 소수도 있습니다. 강남권 저평가된 재건축 시장에서 이주기간내에 지분을 처분하고 나가려는 분들도 계시고, 반면 이제 막 들어오신 투자자들도 계십니다. 입장에 따라 정해진 이해관계는 서로 얽히기 마련이지만, 분명한 것은 모두 '내 재산 가치의 극대화’ 를 바라고 있다는 것입니다.

거꾸로 표현하자면, '내 재산 가치의 극대화’ 라는 같은 목표를 지닌 분들이 그 방법에 대해서는 서로 이해관계가 얽히고 있습니다. 어떤 이는 '빠른 재건축’을, 어떤 이는 18년간 영유해온 ‘꿀보직’ 을 앞으로도 더 오랫동안 향유하기를, 어떤 이는 ‘특화 설계된 미래도시’를, 그리고 어떤 이는 녹물마시며 살아온 세월을 보상할 정도의 편리한 노후 보금자리를 꿈꿉니다.

그래서 민주주의가 모든 결정의 기준이 되어야 하는 것입니다. 아시다시피 민주주의는 모든 의사결정에 견제장치를 두어 독단적 결정을 막는 것이 핵심입니다. 

어떤가요? 둔촌동의 민주주의. 그 견제장치로서의 기능이 고장난 대의원회. 변변치 못하던, 그리고 그나마 지금은 해산된 비대위. 둔촌동의 견제장치는 이제 조합원 스스로일수 밖에 없습니다.

지난 임시총회에서 의사봉을 지닌 자의 고함과 횡포가 떠오릅니다. ‘옳소’ 대의원 부대와 OS 아주머니들, 그리고 ‘어깨’들까지 동원해 조합원의 질문이나 의사진행발언을 방해하고 통제하던....저는 살아오면서 그런 회의장은 통일주체국민회의 이후 처음이었습니다. 견제장치가 없는 독재의 모습을 오랜만에 목도한 셈입니다.

대단히 안타깝게도 지금 둔촌동은 2014년 부산 해운대힐스테이트위브의 전철을 그대로 밟아가고 있습니다. 사업방식을 ‘확정지분제'로 이해하던 조합원들과, 계약서 내용이 실제적으로 ‘도급제’임을 주장하는 현대건설(둔촌동에서와 마찬가지로 현대건설이 주관사였습니다.)이 미분양이 발생하자 회수되지 않는 공사비 4200억원 때문에 갈등하던 사건입니다. 

1800명의 조합원이 각기 2억3천만원 이상을 추가부담해야 입주열쇠를 주겠다는 현대건설, 그리고 이삿짐을 옮기지 못해 망연자실하던 조합원들. 결국 어떻게 되었을까요? 이주전세의 계약을 만료하고 입주를 꿈꾸던 조합원들은 입주가 지연되자 열쇠를 받지 못하고 무려 1년간 난민 신세가 됩니다. 컨테이너에 이삿짐을 보관하고 월세로 전전하다가 겨우 시공사의 양보로 입주를 ‘허락'받게 된 경우입니다. 이 것이 2015년의 일입니다. (소름끼치지 않습니까? 시기적으로 현대건설의 2015년 말 둔촌동 재계약 추진과 맛물려 있었다는 것이.)

그런데 해운대힐스테이트위브 사태에서 현대건설이 양보했던 이유가 궁금하지 않습니까? 이 부분에는 둔촌동과 여러 차이점이 있습니다. 첫째, 그 곳 조합은 조합원의 편에서 현대건설과 맞서 싸웠습니다. 둘째, 계약서 내용과 입찰당시 제출했던 사업제안서 내용이 명실상부한 ‘확정지분제'를 따르고 있었다는 것입니다. 결국 현대건설이 ‘도급제’ 라고 우길만한 명분이 약했기에 양보했던 것입니다. 해결되었지만 그 와중에 조합원들은 1년간 생고생을 했던 것이지요. (참조: 신문기사) 

둔촌동에서 이런 사태가 발생하면 어떻게 될까요? ‘확정지분제’를 표방하고 있지만, 미분양시, 혹은 심지어 일반분양자의 중도금 미납시에는 조합원들이 책임지도록 한 계약서, '솔직히 도급제 맞습니다.’ 라고 실토하던 조합 운영관리진, 행여나 시공사나 용역회사들이 손해볼까봐 전전긍긍하며 수시로 계약변경을 해주는 조합 임원들과, 살아있으나 그 존재 의미는 모르는 좀비를 닮은 대의원들, 특히 전국 어디서나 시공사는 입찰 당시의 약속을 끝까지 지키지는 않는다던 조합장의 가치관으로는 그나마 해운대힐스테이트위브의정도의 해결마저 부러워하게 될 것입니다. 전국 어디서나 시공사들은 자기 이익만을 추구하겠지만 거기에 순순히 동조해주는 조합은 전국에 둔촌동 뿐입니다.  

해운대힐스테이트위브에서 4200억원의 공사비를 못받게된 현대건설은 어떻게 손해를 만회했을까요? 2015년 말부터 둔촌주공재건축조합과 재계약을 추진합니다. 132~158% 정도의 무상지분율 선택지를 조합에 던져주고 분위기를 봅니다. 하지만 연임 부결의 분위기에 조합장이 무너지면 시공사도 교체될 수도 있다는 것을 인지한 현대건설은 '무려 150% 의 무상지분율' 가이드라인을 조합장에게 선물로 줍니다. 조합장은 무상지분율 150% 만은 지키겠다는 약속을 내세워 연임에 성공하고 2016년에 164% 무상지분율을 명시한 원계약을 파기하고 보은의 재계약을 해줍니다. 조합원들에게는 무상지분율 150.38% 씩이나 지킨 경미한 변경이라고 둘러대서 재계약은 확정됩니다. 이 과정에서 현대건설은 해운대의 악몽에서 벗어나고자 계약 문구 하나하나에 정성을 기울여 완벽한 ‘노예계약서'를 완성합니다. 둔촌동에서 손해를 만회한 현대건설은 이제 반포주공으로 가서 마음껏 추파를 던져 수주하게 됩니다. 둔촌동은 현대건설에게는 재기의 발판이요, 봉이 된 셈이지요.  

둔촌이여, 이제 깨어납시다. 이제라도 무능한 독재자를 견제하지 않으면 '내 재산가치의 극대화’ 는 일장춘몽일 뿐입니다. 이제라도 우리가 나아갈 방향을 설정합시다.

현실적으로 어떻게 하면 될까요? 저는 조합원들 각자가 '작은 몸짓’ 을 보여주기를 제안합니다. 

현재 이 카페의 회원은 약 750명입니다. 이미 집을 처분한 분들, 대의원등 조합 관계자들을 제외하면 약 300명 정도가 '유효 조합원'일 것입니다. 이 300명만이라도 이 카페뿐만 아니라 관내 여러 부동산 사이트에서 각자의 의견을 개진하고, 토론하고, 질문하고, 답변하는 '작은 몸짓’을 만들어 가면 머지않아 조합 의사결정에 대한 견제장치로 거대하게 부활할 것입니다.

지금은 찾는 이가 거의 없는 곳이지만, 조합클린업시스템도 중요한 광장입니다. 새로 조합원이 되신 분들을 위해 간단히 설명드립니다. 서울시에서는 재건축 정보와 운영을 투명하게 만들고자 클린업시스템 을 운영하고 있습니다. 가입하여 해당 조합별 페이지로 들어가면 재건축사업의 모든 추진과정을 살펴볼 수 있습니다. 특히, 자유게시판에 질문을 하면 조합운영진은 답변을 공개적으로 하게 됩니다. 물론 우리 조합은 지금껏 묵묵부답으로 일관해 왔지만 이 곳에 공식적으로 조합에 제기하는 의견개진이나 질문이 많아지면 구청과 서울시의 감독의 눈길을 의식하는 조합이 질문과 제안들에 마냥 부실하게 응대를 할 수는 없을 것입니다.

이런 '견제장치 부활’ 의 노력과는 별도로 청와대, 국민신문고, 국토부, 공정거래위원회, 서울시, 사법당국 에 조합의 부조리 여부를 끊임없이 문의해야 합니다. 특히 양심있는 내부자의 용기가 필요합니다. 

현재에 몇몇 조합원들은 조합의 여러 비리의혹들을 사법당국에 고발하고, 민형사소송을 진행하고 있습니다. 조합장이 임시총회에서 이런 분들을 '사업추진 방해세력’이라고 매도하였지만 무소통으로 일관하는 조합장으로부터 공식적으로 대답을 듣기 위한 조합원들의 '작은 몸짓’들입니다. 정작 사업방해세력은 사업을 엉뚱한 길로만 몰고 가려는 자들인 것입니다. 대형 로펌 변호사들을 업은 조합에 맞서 사비를 들여 고군분투하고 있는 분들에게 조합원들의 격려와 응원은 커다란 힘이 될 것입니다. 

어떤 분들은 회비를 낼테니, 조합의 횡포에 조직적으로 대응하자고 하십니다. 조합원들로부터 회비를 거두는 일은 지금으로서는 잡음의 소지가 있는 민감한 문제입니다. 조합원들의 작은 몸짓들이 하나 둘씩 모여 큰 움직임을 만들어 갈 때에야 비로소 ‘돈’의 쓰임새가 커지기 때문입니다. 그리고 과거 비대위에서 거두어 쓰던 회비가 아직 850만원 가량 남아 있는 것으로 알고 있습니다. 보관하고 계신 분도 용처를 찾지 못해 곤란해 하실텐데 일단 그 돈을 법무 자문료로 활용할 수도 있을 것입니다. 물론, 이 곳에 계신 과거 비대위 회원들의 동의가 전제되어야 할 것입니다. 

둔촌이여, 이제 깨어나 '작은 몸짓’들을 모아 갑시다.

[DJ-Meng(조광현)]

눈물나는군요.
다함께 똘똘 뭉칠 수 있다고 생각합니다. 진실을.이해하고 가슴으로 품는 다면 내 재산을 지킬수 있을 것입니다.

[니콜라오]

옳은 말씀입니다. 견제세력 필요합니다

[nocci]

이제 세력을 규합해 뜻있는 견제세력이 필요합니다.
적극지지합니다.

[싸릿꽂]

이제부터라도
다시 깨어나서 행동할때인듯 합니다

[검정고무신]

둔촌의 앞날이 캄캄하네요 다들 늙은 여우만 목빠져라 처다보고 있고요.

[싱글벙글]

작은 "행동하는 양심'이 필요한 시기입니다. 사필귀정, 정의와 진실은 언젠가 승리 할 것입니다. 조합원님 홧팅!

[둔촌드림]

클린업시스템은 실명으로 하기 때문에 절대 활성화 안됩니다. 자유로운 의견개진이 가능한 익명 게시판이 필요합니다.
그리고, 위에서 언급하신 미분양시 피해는 조합원의 몫이 될 수 밖에 없지 않나요? 물론 둔촌주공의 경우 그럴 일은 없겠지만..
발전적인 의견 개진 과 집행부 견제는 당연히 필요하지만 과도한 불안감 조성으로 인한 내분도 바람직하지 않습니다.

[초지일관(조진호)]

옳습니다. 클린업시스템은 조합원 실명을 밝히고 공식적으로 조합운영진에게 의견개진 혹은 질문할 수 있기에 조합의 공식적인 답변을 들을 수 있어야 합니다. 수많은 조합원들이 실명을 밝히고 질문했음에도 조합이 무소통으로 일관해 왔기에 활성화되지 않은 것입니다. 지금은 조합의 뜻대로 죽은 공간이 되었으나 조합원들이 내재산을 맡겨만 두지 말고 조금만 관심을 가지면 열린 광장으로 부활시킬 수 있습니다.

[초지일관(조진호)]

원계약서에서 미분양시 시공사가 부담을 떠안도록 하는 '추가부담없는 확정지분제' 였습니다. 대신 추가이익은 시공사가 가져가기 때문에 공정한 게임인 것입니다. 지금은 미분양은 조합원 부담, 추가이익은 나눠갖는 불공정 게임이라는게 문제이지요. 그러나 어쩌겠습니까? 마음씨 좋은 조합원들이 동의해준 마당에... 지금은 미분양이 발생하지 않도록 설계와 건축수준을 높히는 수밖에 없습니다. 한두명이 아닌 모든 조합원들이 클린업시스템을 통해 감시 및 견제해야 되는 이유입니다. 내 재산을 맡긴 마당에 이름 드러내길 꺼릴 분은 없을 것입니다.

[진정지니(주영진)]

지금의 시공사(4개사) 선정당시 시공사가 조합원에게 공약한 내용이 확정 무상지분 164%를 제시하면서 미분양 아파트는 시공사가 책임지겠다고 공약하여 업체 선정 되었습니다. 시공사 선정시는 2종 사업지구로 검토된 내용인데, 이후 3종으로 사업추진하여 용적율이 2+3종으로 되어 늘어나서 일반 분양분이 늘어 났습니다.
그렇지만 조합에서 시공사와 합의해준 무상지분율이 150.38% 입니다. 이것도 확정지분제가 아닌 도급제 방식으로 모든 책임은 결국 조합월에 전가한 계약입니다.(사실 150.38%도 무늬만의 것이며 실제는 148%전후로
2종으로 추진할때 대비 약 15%정도 조합원 손실입니다.

[진정지니(주영진)]

덧붙여 설명 드리면 2종이 아닌 2+3종으로 확정되니 무상지분율을 고려시 현재의 무상지분율은 35%~40% 정도 날아가 버린것입니다.둔촌 아파트에 그이후에도 호재가 계속되었는데 이러한 호재(조합원 추가 이익요소)는 전부 날아가 버리고...(도대체 어디로 그많은 돈이 날아갔을까요???)
쉽게 생각해서 읽어버린 무상지분율 35%~40%수준이 금액으로 환산하면 세대당 평균 7~8평 평당 가격 3,000만원으로 계산하면 2.1억원~2.4억원에 달할것입니다...
일부 사람들은 건축비와 물가가 그동안 인상되었다고 하지만 일반 분양가 인상금액은 이러한 제반 비용을 흡수하고 남을 금액입니다. 멍청한 조합을 그대로 두는 우리 조합원이 바뀌어야 합니다

[DJ-Meng(조광현)]

이 정보광장은 패쇄적 소통을 지양하고 개방적 소통을 지향하오니 늘 생각하시는 어떠한 이야기도 남겨주시면 감사하겠습니다.

[나도스타]

소수의견도 존중되어야하는 것이 진정한
민주주의 입니다
적극적인 참여가 소수가 아닌 큰힘이됩니다
적극지지하고 우리의 정당한 재산권을위해
노력하십시다ᆢ
방관하는 것은 안됩니다

[채우]

모두 깨어 납시다
이렇게 고생하시는 분들이 계시니
그래도 희망은 있어 보입니다
젊은분들이 좀 많이 나서면 좋겠습니다
늦었다 생각 할때가 가장빠른거다 했잖습니까
힘내서 다시 일어서 봐요 모두 화이팅 입니다^^

[언젠가]

전국 최대규모의 재건축아파트 우리 둔촌이, 이렇게 좋은 입지에서, 가진 장점을 모두 살려 누구라도 살고 싶어하는 보금자리로 다시 태어날수 있기를 간절히 바랍니다. 그러려면 그저 맡겨두고만 있는것으로는 부족합니다. 끊임없이 관심을 갖고 의견을 표현하는 조합원이 더욱 많아야 합니다. 그런 관심들이 사업을 투명하게 하고 집행부의 안일함을 방지합니다. 저도 더욱 깊은 관심으로 지켜보겠습니다.여러분들도 눈에 보이는 관심들 어떤 것이라도 표현많이 해주세요