종중, 교회, 사찰, 기타단체 등 소유 부동산의 매매 중개 시 체크사항

출처:부동산중개사고판례밴드방 종중, 교회, 사찰, 기타단체 등 소유 부동산의 매매 중개 시 체크사항 실무현장에서 보면 종중, 교회, 사찰, 기타단체 등과 관련된 부동산의 매입 또는 처분 의뢰를 간간이 접할 수 있습니다. 그중에서도 종중과 관련된 것이 대부분인 것 같습니다. 제가 접한 사례 중에서 특히 기억에 남는 것은 ‘마을자치회’ 소유의 부동산 처분 의뢰였던 것 같습니다. 1. 사례 내용 1) 사례1 전원주택 개발업자인 지인이 찾아 와 상담한 사건입니다. 약 10여년전에 종중 소유의 임야 약 5천평을 매입해서 전원주택단지로 개발한 후 분양했습니다. 최근에 종중에서 소유권 이전 등기한지 만10년의 3일전에 종중재산 처분 당시의 절차적 흠결을 이유로 ‘소유권말소등기’ 청구 소송을 제기하였습니다. 전원주택 분양할 당시에는 24필지로 분할하여 분양하였는데, 그동안 소유권이 4번 변경된 주택도 있어 소장을 송달받은 사람이 46명이나 된다고 합니다. 소장과 소유권이전등기 신청 당시에 첨부된 정관 등을 살펴 본 결과, 법률적 전문 지식은 없지만 제가 봐도 정관 등에 문제가 있는 것 같은 생각이었습니다. 저는 개발업자에게 이 사건은 쉽게 생각할 문제가 아닌 것 같다며 능력 있는 변호사를 선임해서 대응하시라고 조언을 했습니다. 그후 알아보니까 같은 종중 소유의 인근지역의 임야를 매입하여 개발한 전원주택단지도 소송 중에 있었지만 쉬쉬하고 있었습니다. 먼저 소송이 진행 중인 개발단지는 변호사를 선임해서 대응하고 있는데 개발단지의 대표자는 승소할 것이라며 느긋하다고 했습니다. 제가 상담한 개발업자도 먼저 소송이 진행 중인 인근 전원주택단지의 1심 재판결과를 보고 대응한다며 변호사도 선임하지 않았습니다. 만약, 인근 전원주택단지의 재판결과가 안 좋게 나오면 그땐 능력(?) 있는 변호사를 선임하자고 대책회의에서 의견을 모았다고 했습니다. 7월초에 인근 전원주택단지의 1심 재판 선고가 있었는데, 결과는 원고 승소라고 합니다. 판결문을 입수해서 살펴 본 결과 제가 예측한 대로 종중규약에 문제가 있다는 것이 판결문에도 그대로 표기되어 있었습니다. 최초의 종중규약 원본을 그 당시의 종중 회장 등 임원들이 일부 수정하였는데, 수정된 종중 규약이 종중 총회에서 추인 받았다는 근거자료가 입증되지 않았습니다. 현재의 종중 회장 등이 그 당시의 회장을 배임으로 고소해서 실형을 선고받기도 했습니다. 10여년전에 종중 소유의 임야를 중개한 중개사는 현재 중개업을 접고 다른 일을 하고 있는데, 이 사건으로 인해 엄청 스트레스 받고 있다고 합니다. 일부 전원주택을 분양받은 분들이 이 건과 관련해 내용증명도 보낸다고 합니다. 중개하고 10여년 지나서 이런 일이 발생하는 것을 지켜보면서 황당하면서도 한편으로는 누구나 당할 수 있는 일이라고 생각을 하면 끔찍합니다. 2) 사례2 최근에 자신이 필요할 때만 가끔 연락하는 여성중개사가 찾아 와 상담한 내용입니다. 1년 전에 종중소유의 농지를 중개했는데, 최근에 구청에서 초과중개보수를 받았다는 민원이 제기되었다고 하면서 소명자료를 제출하라는 우편물을 받았다고 합니다. 내용을 들어보니 종중의 회장, 총무가 매매하면서 중개보수로 얼마를 주고 일부는 자기들 몫으로 챙겨갔다고 합니다. 실제 받은 중개보수보다 많은 금액이 입금된 통장 사본도 복사해서 가지고 왔고요... 그후 종중 총회에서 결산 보고하는 과정에서 중개보수 지출 항목을 본 종중원 중 한명이 매매금액에 비해 중개보수로 많은 돈을 주었다고 문제를 제기하고 그것을 구청에 민원을 넣었다고 합니다. 더 재미있는 것은 종중은 농지를 소유할 수 없으니까 종중원 명의로 농지를 보유하고 있었다고 합니다. 농지의 매매는 종중 임원들이 주도적으로 처리했고, 종중원 명의로 된 농지는 자경으로 양도세를 감면받았다고 합니다. 종중에서 양도세 감면받은 금액의 일정액을 농지소유에 명의를 빌려 준 종중원에게 주기로 했는데, 결산하는 과정에서 다수의 종중원의 반대로 지급하지 않았다고 합니다. 그래서 농지소유에 명의를 빌려 준 중중원에게 협조를 구할려고 해도 비협조적이라고 합니다. 실무에서 이런 일이 비일비재 하는데, 다시 한번 생각 해 보게 됩니다. 3) 사례3 최근에 타 지역에서 이전해 온 중개사무소에서 발생한 사건입니다. 지역에서 오랫동안 중개업을 한 중개사들은 약간의 문제가 있다고 생각하는 종중소유의 토지였습니다. 시세에 비해 싸게 나온 매물이었는데, 최근에 개업한 공인중개사가 중개를 하였다고 합니다. 매매 금액 중 일부는 금융기관에 잔금대출을 받았다고 합니다. 예전에는 대출하는 금융기관에서 소유권이전 등기서류가 등기소에 접수된 후 접수증을 확인하고 대출금을 입금해 주었는데. 요즈음은 고객 써비스 차원인지 모르지만 등기이전서류에 날인을 받으면 대출금을 먼저 매도인의 계좌로 입금해 주는데 여기서 문제가 발생했습니다. 매매잔금을 지불하고, 매도측인 종중의 소유권 이전등기 관련 서류를 받아 소유권이전 등기신청을 등기소에 제출하였는데 등기소에 소유권이전등기신청을 각하하였습니다. 매매잔금을 받은 종중에서는 매매대금을 바로 반환하지 않고, 매수인도 대출금을 바로 상환할 수 있는 입장이 아니었습니다. 금융기관은 근저당이 설정되지 않는 상태에서 대출금을 지급하는 실수를 하는 문제가 발생했습니다. 이 사건도 중개한 공인중개사가 자유로울 수 있을까 하는 생각을 해 봅니다. 2. 종중재산 처분, 관리 등의 관련 법령을 보면 민법 제272조(물건의 총유) ① 법인이 아닌 사단의 사원이 집합체로서 물건을 소유할 때에는 총유로 한다. ② 총유에 관하여는 사단의 정관 기타 계약에 의하는 외에 다음 2조의 규정에 의한다. 민법 제276조(총유물의 관리, 처분과 사용, 수익) ① 총유물의 관리 및 처분은 사원총회의 결의에 의한다. ② 각 사원은 정관 기타의 규약에 좇아 총유물을 사용, 수익할 수 있다. 위 제272조(물건의 총유), 제276조(총유물의 관리, 처분과 사용, 수익)를 보면 ‘비법인 사단(종중, 교회, 사찰, 기타단체 등)’의 재산은 종중원 등 구성원의 총유재산에 해당되기 때문에 ‘정관 기타 규약’에 처분 방법이 별도로 규정되어 있는 경우에는 그에 따르고, 그 외에는 ‘사원총회의 결의’에 의해야 한다라고 합니다. “총유물의 처분 등에 있어 별도의 정관 등의 규정이 없다면 원칙적으로 사원총회의 결의를 거쳐야 한다. 만약 이를 위반 하였다면 처분은 무효이다.(대법 2005다69908 판결)” 의사정족수의 흠결 여부는 “종중 대표자의 선임이나 종중규약의 채택을 위한 종중총회의 결의는 종중규약이나 종중관례에 따르되 그것이 없을 때에는 적법하게 소집된 총회 출석자 과반수의 찬성으로 결의하는 것이 일반관습이므로, 종중원의 과반수가 출석하여 그 출석자의 과반수가 찬성하여야 유효한 결의로 되는 것은 아니다(대법원 2014. 11. 27. 선고2013다24382. 판결)라고 합니다. 처분행위는 총유자산의 처분을 말하는데, 처분이 뒤따르는 매매계약(채권행위) 및 근저당, 전세권등 물권의 설정행위도 처분행위에 포함됩니다. 그러나 임대차계약은 관리행위에 해당한다고 합니다. 임대차와 같은 관리행위는 규약에서 이사회 결의나 대표자의 단독으로 할 수 있도록 정하는 경우, 규약상 절차에 따랐다면 유효하다고 합니다.(2010다56586 판결), 문제는 종중의 ‘정관 기타 규약’에 문제가 있거나, ‘사원총회의 결의’ 과정에서 절차적 하지가 있을 경우에는 형식적인 구비서류로 갖추어 소유권 이전을 하여도, 추후에 이해당사자의 이의제기로 소유권이전등기가 무효가 될 수 있다는 것입니다. 3. 비법인 사단(종중 등)의 재산이 명의신탁된 경우 비법인 사단의 재산을 명의신탁한 경우 적법성 문제, 종중의 경우 실명법 하에서도 조세포탈이나 강제집행면탈 등의 목적이 없는 한 유효하다고합니다. 그러나 교회 등 종교단체의 경우는 실명법 하에서는 불법이라고 하네요. 다만, 실명법 이전의 기존 명의신탁은 종교단체의 경우는 실명전환 의무가 없고 유효하다고 합니다. 종중원 등에게 명의 신탁하였는데, 수탁자인 종중원이 수탁 종중재산을 임의로 매도한 경우 수탁자로부터 종중재산을 매수한 제3자는 종중총회를 거쳤는지 여부와 관련 없이, 명의 신탁된 종중재산이라는 사실을 알았건 알지 못했건 상관없이 종중 재산의 소유권을 취득합니다. 다만, 종중재산을 취득한 위 제3자가 ‘수탁자가 단순히 등기명의만을 수탁 받았을 뿐 그 부동산을 처분할 권한이 없는 줄을 알면서 명의수탁자에게 실질 소유자 몰래 신탁재산을 불법 처분하도록 적극적으로 옹호하거나 유도하는 등의 행위 즉 적극 가담행위를 한 경우는 수탁자와 제3자간의 부동산 매매행위는 무효라고 합니다. 종중은 농지를 취득할 수 없습니다. 실무상 명의 수탁자가 수탁 받은 농지를 전횡하는 경우 명의신탁을 해지하고 처분금지 가처분 신청 및 반환청구 소송을 제기하는 경우가 있는데, 이 경우 승소 확정되어도 농지는 종중명의로 등기가 불가능하다고 합니다. 실무에서 보면 요즘은 종중이 영농회사법인을 설립하여 농지를 소유, 관리하고 있습니다. 4. 실무에서 종중토지의 매매계약 및 소유권이전시 확인 사항 종중재산의 처분행위가 유효하려면, 종중규약으로 규정한 절차를 따르거나 종중총회의 결의요건이 충족되어야 합니다. 따라서 종중재산의 매매계약 및 소유권이전을 유효하게 받으려면, 종중총회의 결의가 유효하기 위한 요건을 갖추었는지, 종중에서 부동산의 처분에 대한 총회결의절차의 적법성, 총회결의가 있었던 것처럼 대표자 등이 회의록을 위조한 것은 아닌지, 등을 확인하기 위하여 다음의 사항은 반드시 체크한 후 종중소유 부동산의 매입이나 중개를 해야 안전할거 같습니다. ① 종중 규약상 종중재산의 처분 및 관리에 관한 사항 ② 종중 총회 소집절차의 적법성 ③ 종중 총회의 의사정족수의 흠결 여부 ④ 종중 총회에서 부동산 매매에 관한 결의절차의 적법성 ⑤ 종중 총회의 회의록을 위,변조 여부 위의 문제를 체크하지 않으면 종중소유 부동산은 취급하지 않는 것이 좋을 것 같습니다. JRMC전북공인중개사방운영위원회