스크랩 원룸투자 속지 맙시다(수익율 계산방법)

[kosta1127]

  은퇴 후 고정적인 수입을 위한 투자로 가장 많이 관심이 있는 종목중 하나가 원룸 투자입니다.

아마 50대이상은 월세 받아 사는 사람에 대한 로망도 갖고 있구요. 60대 이상의 분들은 상가건물 사서 세주고 4층에 살면서 사는게 꿈인분들 많습니다.

  실제로 많은 종이 신문에 월 수익율 15%라고 호객행위를 하는 많은 경우를 봅니다. 아니면 인터넷에 블로그를 만들어 놓고 10%이상의 수익율표를 제시하는 경우를 많이 볼 수 있습니다.

먼저 대표적인 경우를 보면

"임대사업 투자정보, 수익율 14.76%", 현금투자 1억2천6백, 월수익 155만원", "현금이 부족하면 전세로 돌리는 방법도 있다"

상세 설명은 다음과 같습니다. 사실 어디나 같습니다. 숫자만 다르지요.

- 총 매매 가격은 3억 7천인데, 융자가 8천이고, 보증금이 1억 6천 4백이 있으므로 실투자금은 1억 2천 6백이다.

- 방은 원룸이 2개, 미니투룸이 3개, 투룸이 4개로 되어 있고

- 전세로 6개 보증금이 1억 5천 3백만원, 월세보증금이 천 백만원 합쳐서 1억 6천 4백이다.

- 월세와 관리비 포함하여 모두 월 202만원이 들어오지만, 융자에 따른 이자가 월 47만원이 나간다.

   가끔씩 관리비를 ?고 계산하는 부동산도 있습니다.

만약 돈이 있어보이면, 보증금이 작고, 월세수입이 크게 설계된 물건을 소개합니다.

근데 실제로 이럴까요?

수익율은 크게 3가지 항목에 의해 정해집니다.

1. 실제 자부담

2. 년 총수입액

3. 년 총지출액

첫번째 항목인 실제 자부담 부분은 살펴보면

세금과 복비, 등기비를 감안하면 1억 2천 6백이 아니라, 1억 3천 3백이 예상됩니다.

두 번째 항목인 연 총수입액은 월 202만원이라 했을때, 총 2천 4백만원 24만원(관리비 포함경우)

으로 되어 있습니다만, 실제 문제 없는 원룸도 10% 수준의 공실은 정상이므로 2천 백 8십만원이 정상입니다.

물론 별도로 다루겠지만, 각 방의 원룸 가격도 호가일 뿐 절대로 확보될 수 있는 금액이 아닙니다.

그러나 계산방법을 아시는게 투자의 핵심이므로 우선은 월 202만원이라 가정하고 계속 하겠습니다.

즉 최종 2,424만원이 연총수입액이 아니라 2,180만원이 연간 총수입액이어야 합니다.

세 번째 총 지출항목은 이자 47만원, 즉 년 564만원이 총지출로 되어 있습니다만 이렇게 계산하면 절대 않됩니다.

월 관리비가 24만원 정도 듭니다. 물론 투자자가 직접 계단청소하고 하면 절약할 수 있는 금액입니다.

또 보통 1년내에 1번 이상 세입자 변경이 있으니 당연히 복비가 연 120만원 정도 나가지요.
또 재산세를 100만원 정도 가정하겠습니다. 또 한가지 잊어버리는 항목이 도배비 입니다.

실제 원룸은 손님이 바뀌면 도배 않할 수 없을 겁니다. 약 72만원 정도 예상됩니다.

총지출액은 1,144만원입니다. 물론 여기에 향후 발생할 수리비를 연 300만원씩 적립되어야 합니다.

즉 총 지출액은 1,444만원입니다.

최종 실제 수익율을 14.76%가 아니라 5.5%인 겁니다.

물론 5.5%는 요즘같은 저금리 상황에서는 적은 금액이 아닙니다. 수리 적립금을 빼면 계산상 7.8%인데

이는 결코 적은 금액은 아닙니다.

제가 여기서 말하고자 하는 바는 우선 원룸 수익율을 정확히 계산하는 방법을 알아야 한다는 겁니다.

절대로 부동산중개인이 말하는 거품을 걷어내고, 또 부동산중개인이 보여주고 싶지 않은 현실을 보는 법을 알아야

좋은 물건을 찾을 수 있는 초보 투자가가 될 수 있다는 것을 보여주려 했습니다.

다음 번(http://cafe.naver.com/go2ndlife/8)엔 이 5.5% 마저 얼마나 믿을 수 없는 위험한 숫자인가를

적어 보겠습니다.