한덕렬 변호사의 투자 일지(1)

[한덕렬]

한덕렬 변호사의 투자 일지(1)
작성일 2011.3.25.

1. 농업회사법인의 설립

드디어 농업회사법인을 설립하였습니다. 2010. 12. 31.자로 자본금 5억원, 법인 형태는 주식회사, 이름은 농업회사법인 '너른들' 주식회사로 하여 설립하였습니다.

투자자들에게는 연 30%(세후) 정도의 수익률을 올려서 3년 뒤에는 2배 정도 될 것으로 예상한다고 고지하였지만, 마음 속으로는 1년에 2배씩, 3년 뒤에는 8배로 만들어야겠다는 목표를 세웠습니다.

그럼 실제 수익률은 얼마나 될까요? ㅎㅎㅎ 두고 봅시다.

2. 수원지방법원 관할 경매 물건의 검색

제가 토지 투자에 대한 강의에서 여러 번 강조하였습니다만 다시 한번 정리해 보면, 토지의 가치 상승을 가져오는 세 가지 재료로 우리는 흔히
1) 도로의 신설ㆍ확장
2) 개발계획
3) 규제 완화
등을 꼽는데, 이보다도 더 근본적인 것은 바로 '인구 증가'라고 하였지요?

전국의 경매 물건을 다 대상으로 한다는 것은 비효율적이고, 쓸데없이 노력과 비용만 허비할 가능성이 크므로 대상을 두,세 곳으로 한정시키기로 하였습니다. 그래서 인구 통계와 국토해양부의 인구배정계획 및 각 지자체의 2020 도시기본계획을 분석하여 앞으로 5년 동안 인구 증가율이 높을 도시, 그러면서 각종 개발계획과 도로의 신설ㆍ확장계획 등이 많이 잡혀 있는 화성과 용인을 선택하여 우선 그 두 곳만 집중적으로 공략하기로 하였습니다. 마침 둘 다 수원지방법원 관할로 검색하기도 편하네요.ㅎㅎ

그리하여 수원지방법원 관할 경매사건 중 '토지, 감정가 1억 이상, 3회 이상 유찰'된 것만 검색하여 리스트를 작성하였습니다. 휴~ 이것만 해도 한참 되네요.
이 사건들의 감정평가서를 검토하여 1차로 대상 물건을 추리고, 다시 제가 평소에 토지를 분석할 때 사용하는 방법대로 온나라, 토지이용규제시스템, 경기부동산, 네이버, 다음, 지오피스, 산지정보시스템, 구글 등을 사용하여 탁상 분석을 하여 2차로 대상 물건을 추렸습니다. 그래도 몇십 건이나 되네요. 휴~~~

3. 화성 지역 현장답사

연초의 한 보름 동안을 끙끙대어 현장을 답사할 물건을 추린 뒤 드디어 2011. 1. 15. 우선 화성지역으로 현장답사를 가게 되었습니다.
시간을 허비하지 않도록 답사 계획을 잘 짜고 다음 지도에 가는 길을 표시하여 아래와 같이 출력하였습니다.
이 물건들을 모두 다 잘 찾아내고 하루 동안에 답사를 다 마칠 수 있을지...

아시다시피 경매에서의 현장답사는 아무도 도와주는 사람이 없이 스스로 그 물건을 찾아내야 합니다. 일반매매에서는 중개인이나 매도인의 도움을 받아 쉽게 물건을 찾아낼 수 있지만 경매에서는 그런 도움을 기대할 수가 없지요. 오로지 지도와 토지에 대한 정보만을 가지고 미지의 길을 찾아서 탐험을 떠나야 합니다.ㅎㅎㅎ 참고로 제가 표시한 이 루트, 저는 난생 처음 가 보는 길입니다.

화성시 팔탄면 구장리 물건에 대한 분석 사례

"손품을 많이 팔면 발품을 덜 팔 수 있다"

경매뿐만 아니라 일반적으로 토지를 매수할 때에는 탁상 분석을 철저히 하여야 합니다.
그래야 좋은 물건을 선별할 수 있고, 현장답사를 가서도 애먹지 않고 쉽게 물건을 찾을 수 있을 뿐만 아니라 현장답사시 무엇을 확인해야 할지도 미리 정해 놓고 갈 수 있습니다.

익숙해지면 위와 같이 준비하는데 시간이 그리 많이 걸리는 것도 아닙니다. 요새는 인터넷 상에서 거의 모든 정보를 다 확인할 수 있기 때문입니다. 또 날로 새로운 사이트가 개설되면서 정보를 수집하는 것이 더 쉽고 더 편리하게 되어 옛날 같으면 한 시간 걸릴 작업이 지금은 30분이면 될 정도입니다.

4. 화성시 신남동 토지에 대한 지분 매수 약정

2011. 1. 22. 한 달 정도 추진해 오던 화성시 신남동의 계획관리지역 임야에 대한 지분을 일부 매수하기로 약정을 체결하였습니다.

이 토지의 소유자는 수년 전에 저에게 사건을 의뢰했던 분인데, 그 동안 제가 소송을 대리하여 나라를 상대로 승소해서 찾아준 땅(농림지역 내 임야)과 자신의 선대의 분묘가 있는 인근의 나라 소유의 땅(계획관리지역 내 임야)의 교환을 추진하였다고 합니다.

법률가의 생각으로는 잘 안 되는 일이지만 하여튼 어찌어찌하여 국민권익위원회의 권고에 따라 수원국유림관리소에서 교환신청을 수용하기로 하였다고 합니다.

산림청의 승인을 받아 교환계약이 성립되면 위 토지와 소유자의 인접한 다른 토지와 합쳐서 공장을 지을 수 있을 만한 땅입니다.

아래 사진에서 '산41 임야'가 소송으로 되찾은 땅인데, 농림지역 내의 보전임지이고 맹지여서 별로 쓸모가 없는 땅입니다. 그런데 이 땅과 '산36-1 임야' 중 일부와의 교환계약을 추진하는 것인데, 이 땅은 계획관리지역 내의 임야로서 약간의 가공만 하면 남쪽에 인접한 소유자의 다른 토지와 합쳐서 공장을 짓는데 무리가 없을 듯 합니다. 현재도 위 토지의 남쪽과 서쪽에는 각 소규모의 공장이 세워져 있고, 화성시는 성장관리권역으로 웬만하면 공장 허가 쉽게 나오는 지역입니다.

화성시의 공장을 지을 수 있는 땅의 시세는 평당 100±30만원 수준이라고 하는데, 소유자가 수년 간에 걸친 교환계약의 추진 경비로 많은 비용을 소모하여 은행 대출금을 갚지 못하고 경매를 당할 위기에 처해 있다면서 저에게 지분 일부의 매수를 애원하는 상황이었습니다.

산림청에 알아봤더니 담당 직원 하는 말이 2월 중으로 결제를 받아 3월 국무회의에 올리면 거의 승인이 날 것이라고 하여서, 일단 교환계약의 불성립을 해제조건으로 하여 토지 소유자의 30% 지분을 평당 25만원 선에 인수하는 것으로 하여 소유자의 은행 대출금을 대신 변제하기로 계약을 체결하였습니다. ㅎㅎㅎ 잘만 되면 단기간에 3배 이상의 수익을 올릴 수 있을 것 같네요.

5. 용인 지역 현장답사

1월 21일부터 2월 16일까지 용인 지역의 물건에 대한 현장답사를 5회에 걸쳐서 실시하였습니다.

우선 1월 21일에는 처인구 원삼면 고당리, 호동, 마평동, 이동면 천리, 기흥구 동백동, 보라동 등의 물건들을 답사하였고, 2월 1일에는 기흥구 청덕동, 처인구 포곡읍 신원리, 포곡읍 금어리, 이동면 서리 등의 물건들을 답사하였습니다. 이번에는 지난번 경험도 있고 해서 훨씬 수월하게 또 여유있게 맛있는 것도 먹어가면서 유람(?)을 즐겼습니다. 이것도 답사의 재미 중에 하나죠.ㅎㅎ

그 중에서 청덕동과 금어리의 땅이 눈에 들어와서 각각 2월 7일과 2월 14일에 2차 답사를 갔습니다. 물론 그 때에는 주변 일대를 다 둘러보고, 사진과 동영상도 찍고, 부동산 사무실을 방문하여 주변 시세와 거래 현황도 파악하고, 구청이나 시청, 건축설계 사무소도 들려서 확인할 것 확인하고, 수원지방법원에서 기록도 열람하고 하였습니다. 이런 노력이 있어야 토지의 옥석을 가려낼 수 있는 것이지요.ㅎㅎ

마지막으로 다시 제 판단을 객관적으로 검증하기 위하여 디벨로퍼로서 모 부동산 카페의 매니저인 정oo과 함께 2월 16일 위 두 곳을 답사하고 의견을 교환하였습니다.

이제 다음부터는 각론으로 들어가서 각각의 토지에 대한 분석과 응찰 과정 및 그 결과에 대하여 말씀드리겠습니다.

[한덕렬]

우리 카페에 이 글을 올리면서 다시 들여다보니 감회가 새롭군요.
저 때만 해도 남의 돈을 받아서 투자하기는 처음이라 걱정도 되고 약간 불안하기도 하던 때였습니다.

[청야]

좋은 사례입니다. 다만 사진을 좀 더 크게 하여 물건소재지와 번지,사건번호가 다 나오게 보여주면 좋을 것 같군요...

[노장]

공장허가가 나왓는지 궁금하네요...

[금개구리]

본인은 1998년도에 산림청의 부동산을 매수했으며,
2009년도에는 본인소유의 김해시 장유면 대청리 산69-1을 산림청에 매도 하였고,지금도 경남 밀양 산내면 남명리 산95-3이 본인 소유이고 540,00평방미터인데 산림청의 확대권역에 속하며 우선매수대상지라 교환을 요구했으나 잘되지않고있어 변호사님의 조언이 필요합니다.행운이 010-3386-5608 장은익