광주 서구 분석 한번 해보았습니다~

[삐질]

안녕하세요~ 이번달은 광주 서구에 대해 한번 알아보겠습니다.

저번주 주간 시세를 한번 봐보죠~

남구가 엄청나게 올랐네요~ 1주에 0.1이 넘으면 폭등 수준이라 할수있는데 0.4네요..

광주가 전체적으로 폭등 수준입니다. 하지만 수도권에 가려서 전국에서 순위는 잘 랭크가 안되네요~

서구는 남구 다음으로 저번주에 많이 올랐습니다.

최근 어디가 올랐는지 한번 봐보겠습니다.

서구는 한국아델리움 50평

남구는 봉선더쉴 61평

광산구는 수완진아리채2차 41평

동구는 무등산아이파크 33평

주로 대형들이 끌고 가고 있습니다. 물론 대형들이 금액이 크니 오르는 금액도 크죠~

그리고 서구는 전체적으로 보면 주로 광천동쪽 대형들 신축과 구축의 사이 아파트들이 많이 올랐네요~

연도별 시세를 봐보겠습니다.

광주의 대세상승은 15년도에 이루어졌네요.

14년도엔 상대적으로 남구가 못올랐고 15년도엔 동구가 못올랐고 16,17년은 잠잠했네요~

18년도엔 서구가 가장 오르고있고 그담을 남구가 달리고 있습니다. 상대적으로는 북구가 잠잠합니다.

북구가 가장 늦게 오른다는 뜻이겠죠~ 때에 따라서 북구를 들어가서 선진입을 하고있어도 될 것 같네요.

서구의 공급과 수요를 보겠습니다.

최고의 공급 시기는 1999년도 였습니다~ 그때 생긴 아파트들이 주로 풍암지구 물량 들이죠~

전체적으로는 공급이 부족상태입니다.

19년9월에 그나마 800세대정도는 농성SK센트럴뷰 이구요.

나머지물량들은 그닥 전세가에 영향을 끼치진 않을 것 같네요

주로 중소형 평수이구요~

중소형이 대세가 되었던 시기라서 분양물량이 대부분 중소형입니다.

중소형 물량이 넘치면 희소성이 떨어지겠죠~ 그러면 다른 평수가 상승이 나올수도 있습니다.

무조건 중소형이 최고가 아니라 평형도 돌고 돈다는 생각을 가지시면 좋을 것 같네요~

서구 미분양은 매우매우 양호한 상태입니다~

서구는 떨어진적이 없습니다~ 꾸준히 오르는중이죠~ 완벽한 계단 상태네요

그와 마찬가지로 전세도 떨어진적 없이 꾸준히 오르고 있구요

10년동안 2011년에 서구가 제일 많이 상승했어요

전세도 그때 제일 많이 상승했구요~

아마도 신규 입주물량이 그때부터 뚝 끊겼기 때문이지 않을까 생각합니다.

서울사람들은 2008년말 그리고 2010년 가을정도에 많이 매수를 했네요~

서울사람 거래량을 보는 까닭은 아무래도 서울 사람들이 투자에 대해서는 아래쪽 지방 사람들보다는 잘하는 것은 사실이기 때문에 체크해볼 필요는 있어요~

평형별 매매지수는 2015년부터 2017년 봄까지는 중소형이 대세인 시점이라 대형 상승자리를 내줬지만 다시 대형이 상승폭이 커지고 있습니다. 요즘 대세인 봉선동 보면 아시겠죠? 상대적으로 물량이 많았던 중소형은 상승폭이 줄어들고 있네요~

광주 서구의 입지는 1군은 화정동/치평동 1.5군은 금호/쌍촌/동천/광천 2군은 풍암/마륵/매월 3군은 양동/유촌/내방/농성 이정도 될거 같네요~

랜드마크로는 구축중에는 광천이편한세상 신축중에는 상무SK뷰 재건축은 염주주공정도 될 것 같습니다.

요약 – 서구는 공급도 별로 없고 미분양도 거의 없어서 들어가기엔 아주 좋은 조건입니다. 하지만 지금 광주가 폭등 소식이 여기저기서 들리고 있어요~ 과연 이 시세 상승이 가수요로 인한것인지 아니면 진수요로 그런것인지는 제가 확인을 못한 상태라서 싸게 잡을 것 아니면 들어가고 싶지는 않습니다. 저는 100% 확신이 서야 들어가는 편이거든요. 안정적인 투자를 원하기 때문에요~ 그래서 광주를 째려보고 있습니다.

투자자들이 몰리는 아파트로 가시면 힘듭니다~ 왜냐하면 전세매물이 많기 때문이죠! 저는 절대 유명한 아파트로 가지 않고 저 혼자 투자자이고 대부분은 실거주하시는분들이 소유하고 계시는 아파트를 야금야금 들어갑니다~ 명심하세요~ 유명한 아파트가 급등하는 것은 가수요가 들어가서입니다. (물론 아닐수도 있어요 대부분은 그래요)

전 안전한 투자를 해야 하니까요~

이상 광주 서구 조사 였습니다~

[강보스]

와우~~ 제가 서구에 사는데 저보다 분석을 잘 하시네요~~

[강보스]

요새 광주가 미쳐가고 있어 어디를 들어갈지 고민인데 결정이 쉽지 않네요

[달나라]

분석 감사합니다