스크랩 토지 성공투자지도④ - 당진의 내륙관문 「 합덕 」투자분석

[사랑]

토지, 성공투자지도①~③편에서는 투자지표와 대상지를 물색하고 분석하는 요령에 대한 공부를 했다면,

이제부터는 도시기본계획과 DB를 통해 보다 세밀한 분석으로 각 지역별 동향과 핵심 섹터를 지정해서

투자지도를 그려보는 시간을 갖도록 하겠습니다...

먼저 충남의 수 많은 유망지역 중 가장 많은 투자자들이 몰리는 지역으로 당진은 서해안고속도로가 개통한 후

투기가 성행하여 한 때 거품현상으로 수도권 못지 않은 가격이 형성되어 2006년 토지거래허가구역으로 지정되었고

2009년 해제될 때까지 약간의 조정기를 거쳤으나, 아직도 일부지역에서는 도저히 투자로는 힘들 정도의 시가로

일부 수요자에게만 거래되고 있는게 현실입니다.

하여, 매년 집계되는 통계연보를 통해 지역별, 용도별, 지목별 등의 토지거래현황과 건축허가 등을 분석해 보면

높은 가격을 감수하고도 주개발축 동선인 당진읍, 송악읍, 송산면 등 기업이 많은 지역으로 쏠리는 편중현상을

볼 수 있습니다.

당연히 거래가 많은 지역은 지가가 상당폭 올라 있고, 또 상승한 만큼 미래의 지가상승률은 더딜 것이 뻔한데도

대기업이 포진한 산업단지의 화력은 역시 대단한 것 같습니다.

'2010년 당진토지거래현황'을 보면,

총 21,642필지에 22,819,000㎡(약 690만 평)가 거래되었는데

필지별로는 당진(5,748건) > 송악(5,400건) > 송산(2,368) > 신평(2,340) > 석문(1,445) > 고대 > 합덕... 순이며,

면적별로는 석문이 193만 평으로 부동의 1위이며 107만 평의 송산이 2위 그다음은 송악 > 당진 > 고대 > 대호지 >

합덕 > 신평... 순으로 거래 되었답니다. (조만간 DB 분석 칼럼 예정)

이렇게 수 많은 필지와 면적이 거래되었는데 과연 어떤 사람들이 사들였을까요?

누구나 자신의 입장에서 생각하는 경향이 있습니다만, 우리가 생각하는 대로 투자자 아니면 실수요자 뿐일까요...?

그렇지 않습니다.

크게 분류하면 현지 거주인과 외지인으로 나눌 수 있고, 대부분의 매수인인 외지인은 다시

중장기를 내다보는 단순투자자와 경매투자자 이외에,

실수요자(임대사업 목적의 건축업자 또는 전원생활 목적의 실수요자, 펜션 등 숙박/휴양업 목적의 실수요자, 주말체험

영농, 산림사업가, 귀농 목적의 실수요자와 영농목적의 현지 농업인과 농업법인 등도 실수요자임.)

거기에 상속인과 증여받은 수증자도 포함하면 정말 많은 유형의 매수인이 있습니다.

그런데 단순히 토지거래현황만 보고 군중심리에 쏠려 거래 많은 지역에 간다면 높은 지가와 낮은 상승률이라는

두가지 핸디캡을 스스로의 힘으로 극복해야 할겁니다.

어느 지역을 가든 같은 값이면 상승폭이 큰 지역에 투자해야 합니다. 상승폭이 큰 지역이라는 건 기개발지와 같은

호재를 안고 있으나 다소 평가절하 되어있는 지역이며 이를 결정하는 건 역시 가격이겠지요.

연평균 수익률을 최소 40%에 두고 400%의 수익에 도전해야 한다는게 필자의 지론입니다.

단순논리로 토지는 평당 100만 원대를 넘어가면 상위 20%의 실수요자가 매수대상자인데, 80%의 투자자를

기피한다면 환금성이라는 리스크를 관리하는 일이 쉽겠습니까..?

어차피 가용자금에는 한도가 있을 뿐더러 한번 투자하면 언제 회수할지 장담할 수 없다면 신중히 고려해서

확신이 서는 곳에 올인하는 것이 좋습니다.

리스크를 줄인다고 여기 찔끔 저기 찔끔 사논다면 위험성은 떨어질지 몰라도 상승폭 둔화라는 불명예를 안게 될지도

모른다는 논리지요, 다시 말해 리스크 헷지가 '투자의 목적'이 되어서는 안된다는 겁니다.

전문가라면 누구나 지적하는 그 지침, "싸게 사서 비싸게 판다." 무릎에 사서 어깨에 판다."

토지의 문제는 언제나 환금성!!   

이 곳 당진은 몇 백만 원대의 토지가 무난히 팔려나가는 대도시가 아니기 때문에

시세차익을 노리는 투자라면 최고가 평당 40만 원대 이하를 고집하시길 바랍니다.

'낮은 가격과 단기 상승'이라는 두마리 토끼를 잡는 투자를 치밀하게 계획해야 합니다.

그러려면 남들이 아직 가지 않은, 남들이 못보는 그런 지역의 이슈와 현안사업으로 분류해 개발이 임박한 지역에

투자지도를 그려 현지를 관찰하세요.

그런 의미에서 합덕을 추천합니다.

그리고 이런 지역이 핵심 포인트랍니다~ 아래 그림은 제가 그려본 '합덕개발지도'입니다.

여러분 눈에는 어느곳이 핵심지역이라고 보이십니까..?

그러나 이 지도만으로는 완전한 결정을 내리기는 어렵습니다. 일단 관심가는 지역의 용도지역과 도시계획을 알아야 합니다... 합덕은 현재 지정되어 있는 도시지역의 70%만을 도시용지(주거, 상업, 공업지역 등)로 쓰고 있으니 용도지역

변경과 같은 호재는 언제 떨어질지 모르는 감(홍시)이라 생각하시고 요행을 바라는 투자는 지양하셔야 겠고요..

합덕/우강의 발전방향을 도시기본계획으로 확인해 보면,

합덕읍
 발전방향
❍ 합덕ㆍ순성테크노폴리스, 합덕일반산업단지 등의 개발 통해 남부권 거점도시 육성 및 서해선전철 건설을 통해

    전통적 중심지로 육성
❍ 합덕성당, 신리공소, 합덕제 등 문화관광자원 개발과 천주교자원 연계한 문화관광지 육성

 주요 개발사업
❍ 우강ㆍ송산 도시개발사업 시행
❍ 서해선전철 건설
❍ 전문산업단지 및 합덕ㆍ순성테크노폴리스 개발
❍ 합덕제 정비 및 연지복원
❍ 솔뫼성지, 합덕성당, 신리공소 등과 연계한 성지순례체험 프로그램 개발 등

우강면
 발전방향
❍ 합덕ㆍ순성테크노폴리스 등 개발로 합덕읍과 연계한 남부권 거점도시 육성(도청이전에 따른 공공기관 유치

    위해 기반시설 확충)
❍ 합덕읍과 연계 천주교 문화관광지 육성 및 친환경농업 육성 및 그린투어리즘 조성 등 지역경제 활성화

착공이 가장 빠른 순서대로 보면,

인더스파크(제약특화산업단지 20만 평/보상 감평 중) - 서해선복선전철(4공구 8월 착공) - 합덕제(금년 잔여지

보상 및 복원) - 합덕/순성테크노폴리스(138만 평/금년 보상 예정).  이렇게 예정되어 있는데,

대부분의 개발지역의 지가는 개발계획 발표 시점에 대부분 상승하기 때문에 투자 시점이 착공 후라면

저점 매수는 불가능하겠지요.. 투자는 먼저 가야 싸게 살 수 있다는 걸 잘 알면서도 나홀로투자를 해야하니

불안해서 투자를 포기하는 사례가 많습니다.

둘러보면 핵심지역의 좋은 투자기회는 많지 않으나 반박자 빠른 투자가 어렵다면 안정기조에서도

인맥이 닿으면 성공적인 투자를 할 수도 있습니다.

특정지역에서는 통계에 나와 있는 저 수 많은 거래가 인터넷이나 광고로 이루어지는게 아니라

거의 대부분은 알음알음 아는 사람끼리 구전으로 인맥을 통해서 거래되는 겁니다.

현장답사를 통해 물건을 쥐고 영향력을 행사하는 사람을 두어명 정도 알아두고 관심지역을 주문해 두면

좋은 매물을 접할 수 있을 겁니다.

추천매물로는,

합덕읍 석우리에서는 합덕도시지역과 2km 이내에 있는 큰 도로에서 약간 떨어진 계획관리지역을(지목 불문),

우강면 송산리에서는 테크노폴리스와 합덕도시지역 중간의 자연녹지 농지를,

합덕읍 운산리에서는 합덕제, 합덕역과 가까운 지역의 자연녹지 농지와 임야를,

또, 합덕역세권의 절대농지는 도리와 합덕리, 점원리가 있지만 역사에서 도시로 이동하는 진입동선을

짚어보고 투자해야 합니다. 현재 일부 업자들은 점원리까지 통틀어 도시지역으로 편입 되는것처럼 과대포장하는데

사방 수십만 평이 도시지역으로 사용할 만큼 광범위한 역세권개발은 사실 필요하지는 않습니다.

합덕테크노폴리스도 주거지역은 0.66㎢(약 20만 평)만 주거지역이며

합덕도시지역에도 남아도는 도시용지가 많기 때문에 합덕역의 역세권 개발은 주 목적이 복합환승센터로

산업철도 2개 노선을 연결시켜 물류거점기지로 활용하고자 하는겁니다. 즉, 역세권 개발이 된다 하더라도

그 기능은 물류, 환승, 상업용도 이상의 의미는 없다는 판단입니다.

주변의 장항선등 서해선전철과 유사한 일반철도 역세권의 기존 개발사례를 보면 개발 주동선 이외의 농지는

그냥 그대로 절대농지(농업진흥구역)로 남아 있음을 알 수 있습니다.(홍성역, 지제역 등 다수)

아무나 흔히 말하는 용도변경은 '용도지역 변경'이 맞는 표현이며 용도지역의 변경은 개인이 할 수 있는게 아닙니다.

남아도는 도시지역의 장기미집행시설에 대해 골머리를 썩고 있는 정부가 얼마전 10년 이상 진보없는 존치로

사유재산권을 침해하는 장기미집행시설의 해제를 권고하는 제도로 국계법 시행령을 일부 개정한다고 발표했지요.

이것은 지방자치단체 시행 이후에 하고 싶어도 여건이 안돼 개발하지 못하는 많은 지자체와 국민들의 민원이 반영되어

실현 가능한 개발만이 필요하다는 뜻에 다름 아닙니다. 

한번 실수로 입는 대미지는 너무나 큰 상처를 남깁니다. 그만큼 신중에 신중을 기해야 성공투자를 할 수 있습니다.

리스크 없는 역세권 투자를 원한다면 차라리 합덕성당 위편의 운산리 도시지역 토지가 안정적이라고 볼 수 있겠습니다.

또한 보전적성의 절대농지나 도시지역과 거리가 먼(3km 이상) 관리지역도 투자처로는 부족합니다.

합덕을 제대로 읽는 투자의 지표는 기존 도시지역보다도 향 후 발전상을 머리속에 그려야 합니다.

즉, 기존 도시와 연계해서 개발이 결정되었지만 지가상승의 주요요소에 기존도시가 기여하는 바는 크지 않으며

역사를 겨냥한 역세권토지는 '복합환승역사로서의 기능'에 충실한 역세권개발만이 계획될 것입니다.

따라서 투자도 역에서 도시까지 잣대로 그을 문제가 아니라 오직 '역은 역의 기능, 도시는 도시의 기능!!' 

거기에 입각한 가치투자를 하셔야 후회가 없을 것입니다. 

개발주체의 입장에서 본다면 과연 어떤 용도의 토지가 필요할까..? 라는 질문을 자신에게 던져보는 것 만으로도

판단이 설것으로 사료됩니다.

2010년 당진에서는 계획관리지역이 64만여 평이 늘어나고 농림지역은 무려 488만여 평이 해제되어 다른 용도로

바뀌었는데,

어떤 연유로 해제되었으며 용도가 변경 환원되었는지 사례를 알고 이해할 정도의 지식쯤은 막대한 자금을

토지에 쏟아 부어야 하는 투자자의 입장에서 알아두어야 하는 상식일 것입니다.

현재 당진시에서는 시장의 공약과 더불어 합덕역은 장래 철강단지를 거쳐 대산항까지 이어지는 산업철도와

태안 안흥항으로 연장되는 3개 노선의 복합역사로 역세권 개발은 불가피하기 때문에 인구 50만의

'2030 도시기본계획'에 필요한 만큼의 시가화예정용지로 확보할 계획을 수립중에 있지만

그 개발은 계획대로의 역세권개발이지 합덕도시지역과는 어찌보면 무관한 것이니 기존도시지역과 연계개발로

엄청남 대규모 역세권개발이 이루어질거라는 환상은 나중에 해도 늦지 않을 것이란 말입니다..

일단 현실성 있게 판단해야 겠습니다.

2010년 말 11,199명의 합덕과 6,640명의 우강면은 한개의 생활권으로 합하면 18,000 명에 이르고 주변의 인더스파크,

합덕테크노폴리스 등으로 인해 앞으로 합덕은 당진의 동남권의 자족도시로 거듭나게 됩니다.

석문의 요충지 70~300만원대의 토지와 송산의 100만 원대, 경제자유구역의 송악은 기간이 먼데다 송산, 석문과

시가도 크게 다르지 않으니 부개발축 중 2012년 착공이 이루어지는 합덕은 유망투자처임에 분명합니다.

또 지가가 상승하는건 단순히 실제 개발에 의해서만 이루어지는게 아닙니다.

사람들의 입소문, 그리고 투자자들의 발길과 그로 인한 기대감.. 그게 더 효과적인 결과를 가져올때가 있습니다.

바로 침체기에서 올라가는 회복기...

수년동안 본인은 토지를 사고 싶어하는 많은 사람들을 만나고 대화하고 자문도 해왔지만

참으로 힘든 것이 컨설팅이라 이제는 그분(?)들의 주문에 귀먹고 돈에도 눈멀어 만성이 되어 버렸답니다.

윈윈클럽 회원님들의 성공투자를 위해서 적으나마 보탬이 되는 길을 본 카페지기는 항상 바라마지 않습니다.

아래사진은 관련자료이며 다음회엔 충남도청신도시인 홍성/예산의 「내포신도시」를 탐방해 보겠습니다.

편안한 밤 되십시오...

합덕/순성테크노폴리스 조감도(2008~2015년, 138만 평, 시행:(주)태영, 두영)

합덕인더스파크 위치도(시행:(주)수석산업개발 현재 보상 감정평가 중 - 2012 착공)

합덕제 복원조감도(시행:충남도/당진시 - 2012 잔여지 보상 후 2단계 개발) 

서해선복선전철 노선도

서해선전철 발안-안중-인주-합덕 구간 주민공청회 자료 일부

합덕역 위치도(101역으로 역명 변경)

합덕역 위치도2(주민공청회 자료)

합덕역 조감도

당진 광역교통망체계도

제2서해안고속도로 노선도(합덕과 연접한 아산시 선장면을 통과하며 하단의 충남도청신도시

우측으로 노선 일부 변경되었음)

윈윈클럽/도시계획정보카페http://cafe.daum.net/windmill1179

  토지사랑  http://cafe.daum.net/tozisarang/