건폐율과 용적률
건폐율이란 대지면적에 대한 1층의 건축면적(대지에 둘 이상의 건축물이 있는 경우에는 이들 건축면적의 합계)의 비율을 말한다. 여기서 대지면적이란 건축대상 필지 또는 부지의 면적이며, 건축면적은 건물의 외벽이나 이를 대신하는 기둥의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적(水平投映面積)이다.
건폐율(%)=(건축면적/대지면적)×100 으로 구한다. 예를 들어 1000㎡의 대지에 500㎡짜리 건물을 지었다면 건폐율은 50%다[50=(500/1000)×100]. 건폐율이 높을수록 대지면적에 비해 건축면적의 비율이 높으므로 대지를 효율적으로 이용할 수 있다. 이와 같이 건폐율을 정하는 목적은 햇빛이 충분히 비치고 통풍이 잘 되며 화재가 번지는 것을 방지하고 재해시 피난이 쉽도록 함으로써 쾌적한 도시환경을 유지하기 위한 것이다.
건폐율이 도시의 평면적 밀도를 관리하기 위한 규제수단이라면, 용적률은 도시의 입체적 밀도를 관리하기 위한 수단이다. 용적률은 대지면적에 대한 연면적의 비율을 말하는 것으로, 용적률(%)=(건축물 연면적/대지면적)×100 으로 구한다(만일 대지에 둘 이상의 건축물이 있는 경우에는 이 두 연면적의 합계로 계산해야 한다). 예를 들어 300㎡의 토지가 용적률 150%에 해당한다면, 그 토지 위에 지을 수 있는 바닥면적의 합계(연면적)가 450㎡을 넘어서는 안 된다는 의미이다.
용적률 산정시 연면적에서 ①지하층, ②지상주차장 면적, ③초고층(준고층 포함) 건축물의 피난안전구역, ④건축물의 경사지붕 아래에 설치하는 대피공간의 면적 등 4가지의 면적은 포함되지 않는다. 특히 지하층은 몇 층이 되더라도 용적률과 건폐율의 적용을 받지 않는다.
건폐율과 용적률의 최대한도는 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률(국토계획법)’ 제77조에 용도지역별로 규정되어 있지만, 실제 적용비율은 부산광역시 도시계획조례 제49조와 제50조를 찾아보면 된다. 만일 건축법에서 기준을 완화하거나 강화하여 적용하도록 규정한 경우에는 그에 따르며, 부산광역시 도시계획조례에도 별도로 다양한 추가규정을 두었으므로, 건물을 지을 때 건폐율과 용적률에 대한 사항은 사전에 건축사와 상담하는 것이 가장 바람직하다.
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