2012년 부동산시장의 패러다임이 바뀐다!

[시원섭섭]

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한국에 있어서 부동산은 정말 모든 국민의 관심대상이였으며, 다른나라와 비교하면 유별나기 그지없다. 국민적 관심의 대상인 부동산은 우리사회에 좋은점보다는 부정적인 온갖 병폐를 낳았다. 부동산문제는 항상 사회의 이슈가 되고, 방송과 신문지상에 여지없이 큰면을 장식하곤 한다.

한국민은 부동산에 대한 애착과 집착이 유별나다. 왜그럴까? 남북이 가로막혀 섬이 아닌 섬이 되어있는 탓일까? 영토가 좁아서일까? 어쩌면, 남북이 통일되고, 대륙과 맞닿아 있다면, 아마 현재와 같이 부동산에 대한 집착이 덜할지도 모른다.

자연스럽게 육로길로 지금보다 더 대륙과의 왕래가 잦아지면서, 반도,그것도 섬처럼 국토가 바다에 갇혀있는 한국인의 폐쇄적인 의식이 더 넓고 광활한 대륙을 눈앞에 보게되면, 우리 조상적 수렵,노마드 DAN가 작동될지 모른다.

목전에 펼쳐진 광활한 벌판을 수시로 보게되면, 한곳에 집착하거난, 안주하기 보다는 그 너른 들판으로 달려가고픈 욕망이 분명 살아나리라 본다. 빼앗긴 고토에 대한 수복에 대해 많은 국민이 생각을 하게 될 것이고, 구체적인 로드맵이 그려지며, 일단은 경제 영토부터 대륙으로 넓히려는 의식이 전개되리라 본다. 그날이 언제가는 올 것을 나는 믿는다. 한국인의 역동성은 대단하다. 우리 슷로 그걸 깨닫지 못하고 있을 뿐이다.

환경이 주어진다면, 그역동성은 가히 폭발적일 것이다. 만약 북한과 통일이 되거나, 적어도 자유롭게 왕래가 가능한 시점이 오면, 만주, 즉 동북3성으로의 엄청난 인구이동이 예상된다.

뱃길,또는 항공편으로 접근이 가능한 지금도 한국민은 중국대륙, 특히 중국서부해안지역에 많이 진출해있는데, 육로길이 뚫린다면, 그간 접근성 때문에 상대적으로 진출이 적었던 동북3성 지역은 한국인의 경제적 진출이 두드러지리라 본다. 물론 연해주도 고토이고, 그곳도 진출 대상이 될 것이 자명하다.

이런 시기가 온다면, 상대적으로 한국내의 과도한 부동산거품은 사라져 가지 않을까? 자본의 집적도가 소개하여, 넓게 퍼져나갈 것이기에, 자본의 한국내 집중도는 약화될 것이다. 지금은 먼 미래로 생각되겠지만, 편협한 현정권이 바뀐다면, 가능성이 커지지 않을까? 경제와 정치는 한몸이라, 정치가 변하면 경제적 여건도 크게 변하는 법이다.

지급보다 좀 더, 아니 훨씬 유연한 정치철학이 있는 정권이 집권한다면, 얼어붙은 남북관계가 어느정도 개선이 될 것이고, 초기에는 제한적이지만, 점차 남북경제교류가 확대되고, 왕래가 좀더 자유로워진다면, 현재 중국경제에 종속되다시피한 북한경제에 한국은 새로운, 그러나 강력한 동반자적 경제교류상대로 자리매김 할 수 있을 것이다.

어쩌면 북한입장에서 보면, 중국종속 경제체제를 바꾸고 싶은 마음이 간절하지 않을까? 중국에 종속된 경제체제는 앞서 얘기처럼 정치와 경제는 동체라는 말에 비추어 정치적으로도 종속을 의미하기 때문에, 중국의 영향력을 축소시키고픈 것이 내심 북한이 속내일 성 싶다. 십중팔구는 그러할 것이다.

새로운 정부는 이런 북한의 속내와 경제.정치.대회교역에 대한 궁색한 입장을 십분활용할 혜안이 필요하다고 본다. 만약, 새정부의 역사관, 민족관, 정치관, 경제관이 보다 진보적이며, 아울러 그간의 어떤 정권보다도  너른시야를 갖는다면,  남북경제교류및 자유왕래, 그리고 고토회복의 전단계인 경제적 측면의 대륙(만주)진출도 어느정도 가시화 되지 않을까?

좀 거시적인 시각으로 향후 정치변화에 따른 부동산시장을 바라본다면, 남북교류와 대륙진출에 의해 부동산에 대한 인식도 변화되리라 본다. 서울.수도권에 대한 과도한 집착에서 벗어나, 지금보다는 더 구체적으로 대륙진출을 꿈꾸는 사람들이 많아지리라 본다. 그만큼 현재 관심의 대상인 서울.수도권은 관심도가 희석되지 않을까?

부동산 시장의 패러다임이 정치적 변수에 의해 필연적으로 바뀔 것이라는 위의 이야기는 당신의 망상이라는 비아얀 거리는 사람들에게는, 어쨌건, 향후 패러다임이 바뀐다는 지적해 주고싶다. 약간은 덜 거시적으로 살펴보면,  즉 정치적인 요인은 삭제하고 말이다. 현재 한국경제의 현상과 데이타만을 이용하여 패러다임 문제를 거론 함 해보자.

세계경제가 2012년 결코 녹녹치 않다. 리먼사태로 불거진 세계경제 위기가 몇년이 지났지만, 뚜렷하게 나아진 것이 없다. 오히려 작년 미국의 디폴트문제가 한창 위기감을 불러왔었고, 그것이 백척간두 상황에서 겨우 진정되니, 유로존의 금융위기가 불거졌고, 아직도 해결이 요원한 상태로, 세계경제를 위협하고 있다.

끊임없는 세계경제의 위기설에 세계의 정.재계인사들이 모인 스위스 다보스포럼에서는 "자본주의의 위기의식"이 팽배한 나머지, 연일 자본주의의 맹점과 심지어는 자본주의 대체론까지 거론되고 있다.

세계경제 위기는 과연 어디서 오는 것일까? 여러 발제로 진단과 비판을 하고 있지만, 각론에 긏는 경향이 있다. 금융권의 모럴헤저드,경제운용 시스템의 문제등 수긍할 만한 비판이 많지만, 근본적인 원인은 일부 거론되긴했지만, 소홀한 감이 있다.

내가 보기에는 가장 근본 문제는 "빚(Debt)"이다. 변제 불가능한 빚이 문제가 된 것이다. 미국이 기축통화국이라 해도, 달러를 마구 찍어서 사용할수 없기에, 기축통화국임에도 사상 초유의 디폴트 위기에 처했었다. 세계경제는 위기감에 위축되었고, 각국의 주식시장은 요동을 치곤했다.

이런 환경에서 투자는 더욱 위축되게 되고, 투자위축은 성장을 위축시켰다. 우여곡절끝에 공화당의 양보아닌 양보로 불을 껐지만, 미국의 재정지출축소로 세계경제 또한 위축되고 있다.

선진국이 대부분 포함되어 있는 유로존도 빚으로 몸살을 앓고 있다. 각국은 그간 빚을 내서 재정을 꾸려나갔었다. 빚으로 연명했다고 보면 된다. 빛,아니 빚좋은 개살구였다. 그게 유럽의 재정상태였다. 그럼 왜 빚으로 재정을 메구고 있었는가? 성장이 더디고, 그래서 세수는 적은데, 늘어나는 재정수요는 줄일 수가  없었기 때문이다. 빚을 내고 내다가 이제 더이상 빚을 낼수없는 상태가 된 것이다.

PIIGS라 칭해지는 유로 남부국가들이 재정이 고갈났고, 이들 국가들의 빚은 EU에 속한 나름 재정이 건전한 국가에도 빚을 못받게 되면, 치명상을 입히게 되어있는 구조적 문제가 있기 때문에 유로전체가 요동치게 되었다.

앞서 얘기처럼, 선진국이 가장 많이 포진한 유로존의 불안은 그들 국가의 경제위축을 가져오고, 이들 국가에 수출하는 국가들에게 위기가 전이된다. 사실 현대의 세계경제는 실타래 같이 엮어았어, 경제규모가 크건 작건 세계경제에 끼치는 영향은 자못크다고 할수 있다.

더우기, 경제규모가 제일큰 미국과 유로존의 휘청거림은 , 또 아울러 빈사상태로 가고있는 방사능 오염국, 일본경제가 극도로 위축되느 마당에, 세계경제가 원활히 성장할 수 있는 가능성은 없다고 본다.

그나마, 세계공장인 동시에, 큰 시장으로 부상하고 있는 중국, 그리고 이머징 마켓시장의 부상으로 인해 충격이 조금은 완화될지도 모른다. 하지만, 당분간 세계경제는 성장이 더뎌지고, 위축상태에서 좀체로 벗어나기 힘들다고 보면 된다.

그럼 한국경제는? 역외환경이 상당히 안좋은 상태이고, 그간 4년간의 실정으로 인해, 그 후유증이 나타나고 있다. 대표적인 실정은 1.고환율정책과 2.부동산정책 그리고 3.재정낭비에 있다고 본다. 다들 아시겠지만, 이정부의 경제정책은 친기업정책이다.

고환율은 수출대기업을 위한 정책이다. 한마디로 엿같은 정책이다. 이정책질을 한 인간들은 이렇게 변을 토로한다. 역겹다. "성장을 위해서 수출증가는 불가피하다." 누가 뭐라나? 당연히 수출 늘어야 하는 것은 자명한 일이다.

근데 수출을 인위적인 고환율정책으로 늘린다는 개같은 발상이 문제가 되는 것이다. 당장은 가격경쟁력에서 유리하기에 수출은 늘어난다. 하지만, 장기적으로 보면, 수출대기업에게도 고환율정책은 독이되는 것이다. 인간의 심리는 편한것을 원한다. 

고환율 덕에 가격경쟁력에 의해 수출이 늘면, 당장은 즐겁다. 하지만 타성에 빠진다. 이미지.품질.원가절감.신기술개발,업무혁신등에 의한 경쟁력확보는 등한시하게 된다.

지금 그런 후유증이 나타나고 있다. 약달러기조에서 유독 한국 원화가치는 하찮기 그지없다. 그럼에도 수출이 급격히 줄고있다. 이걸 도 정부당국은 개같은 변명을 한다. 앞서 얘기한 미국과 유로존의 경기불안.침체에 기인했다는 개소리를 늘어놓는다.

애시당초 고환율효과만 쳐다보지 말고, 수출기업, 아니 전산업에 걸쳐 기업의 체질개선을 권장했고,지원을 했다면, 고환율정책이 아니여도, 한국기업들은 지속적으로 수출을 늘려나갔을 것이다. 대체 정부가 하는 짓꺼리가 대단히  근시안적이라 아니할수 없다. 과거 일본의 경우 환율압박으로 엄청난 수출감소가 예상되었으나, 오히려 수출은 급격히 늘었다. 이런건 당최 모르고 정책입안을 하는 것인가?

어쨌건, 수출은 급히 둔화될 것이다. 억지춘양의 고용독려는 한계가 있다. 여지것 수출호조로 유동성이 풍부한 탓에 당분간 강압에 의한 고용은 한시저으로 늘릴수는 있을 것이다. 하지만, 말그대로 한시적이며, 제한적일 수 밖에는  없을 것이다. 수출이 늘지않고 채산성이 악화되는데 지속적인 성정과 고용확대가 가능하겟는가? 어불성설이올시다~

고환율정책의 최대 후유증은 다들 아시다시피 엄청난 물가상승을 유발했다. 아니 아직도 진행형이다. 얼마나 더오를지 아무도 모른다. 다른국가의 돈가치는 달러에 비해 상승했는데, 유독 한국만 돈가치가 상대적으로 30%이상 떨어졌다. 당연히 수입시에 과거볻 3%이상 비싸게 지불해야만 한다. 수입물가가 30%이상이나 비싸지니, 당연히 국내물가도 따라서 연동한다. 정부 발표의 물가상승률  4~5%는 개소리다.

실제로 체감물가가 얼마나 된다고 보는가? 점심가격이 2010년 5,000원이면 대략 가능했다. 작년 2011년 말, 5,000원짜리 점심식사가 보편적인가? 대략 최소 6,000~7,000원 , 아니 점차 8,000원대가 주류를 이루어가고 있다. 점심가격만 보아도 얼마나 오른 것일까? 주요 생필품,서비스가격도 마찬가지 비율로 오르지 않았는가? 근데 4~5%? 아니다. 20% 아니 30%이상 오른것을 체감하고 잇다.

성장을 위해 수출, 수출을 위해, 고환율, 고환율로 인해, 물가급상승, 성장을 3~4%하기 위해서 물가가 30%올랐다? 이게 제대로된 경제정책이라 할 수 있는가? 물가상승이 심한경우 역사상 살아남은 정권은 없다. 재스민혁명의 근원은 물가고와 실업이였다. 재스민혁명에 동참한 국가들의 물가고는 한국보다 작다. 다 먹고 살자고 정권을 세워주고 지지하는 것이데, 먹고살기 어렵게 만든 정권은 그래서 사라지게 되는 것이다. 이것이 만고불변의 진리인 것이다.

한나라당의 위기는 잘못된 정책을 일삼은 결과이며, 많은이의 충고에도 불구하고, 개무시한 탓에 이제 역사에서 사라져 가고 있는 것이다. 이정권은 또다른 부실을 한국경제에 떠안기고 사라질 모양인데, 부동산시장을 아작낸 일이다. 아니 아직은 견딜것 처럼 보이지만, 곧 붕괴의 조짐까지 보인다고나 할까? 특히 아파트시장의 붕괴가 개연성이 크다고 본다.

미국과 유럽의 재정위기가 결국 빚에 의한 문제라 했다. 빚중에서도 최악의 빚이 한국 아파트시장에 깔린 빚을 것이다. 경기부양을 한답시고, 안그래도 거품이 잔뜩낀 아파트가격을 빚을 권해 거품에 거품을 더하도록 정책으로 유도하였다. 이에 마치 아파트가 로또가 될 것으로 착각한 한심한 투기DNA소유자들이 빚을 내서 고분양가임에도 덥썩 썩은 먹이감을 물어버렸다.

주변을 직.간접적으로 꼬드겨, 수백만이 이 어리석은 광란의 파티에 동참하였다. 이제 파티는 끝나가고 있다. 빚을 내서 광란의 밤을 즐긴 인간들, 유희는 끝났고, 빚만 안고 제자리로 돌아가야만 한다. 부동산 투지를 조장한게 누군데, 그피해는 고스란히 저축은행.과다대출자들이 짊어지고 있다. 동조한 것이 죄라면 죄겟지만, 이들입장에서는 억울할 것이고, 통탄하고 싶을 것이다. OECD국가중 자살률 이미 1위에 등극한 한국사회, 아마 2012년 자살률 갱신의 해가 되지 않을까? 안타깝게도 하우스푸어"들의 절규가 들려오는 한해가 될듯 하다.

어쩌면 이렇게 나라를 뭣같이 만들었을까? 그럼에도 보수도 아닌 빙신 짝퉁보수들이 이나라에 존재하는 것은 멍미? 진정한 보수는 안보이고 작퉁보수들,사이비 보수들이 판치는 사회가 되었다. 진보가 아닌 이들이 짝퉁보수가 되기 싫어서 할수 없이 진보에 되어버렸다. 진정한 수가 아닌 개인의 영달만을 추구한 수구들이 보수를 가장한채, 이나라를 망치고 있었던 것이다. 이완영에서 시작된 수구의 피가 나라를 망치고 있었던 것이다.

아파트시장, 그대로 멈추었다. 빚으로 인해 지탱되었던 가격은 붕괴되기 시작한다. 버틸 재간이 없는 과다대출자들의 아파트 매물이 넘쳐나고,경매시장에 산처럼 쌓이는 것은 시간의 문제일 뿐, 2012년은 사상초유의 경매대라을 보게 될 것이다.

이에따라 그토록 예뻐보이던 아파트는 못난이,애물단지라는 인식이 확산되고 있다. 단독,도심형 원주택으로 이동이 급격히 늘고있다. 아파트 전세시장도 축소되고, 필요할때 빌려슨다는 렌탈개념이 확산되고 있다. 이미 반전세,월세가구수가 전세가구수를 앞질렀다.

전세금으로 레버리지를 삼아, 집값상승을 부추켰던, 투자패턴이 무너져가고 있다. 레버리지를 활용하지 못하면,  투기적인 가수요가 사라진다. 가수요가 사라지면, 상승은 없다. 이미 공급이 120%에 가까운 주택시장에서 다주택자들의 사재기가 사라진다. 레버리지 없이는 사재기가 힘들기 때문이다. 이미 이는 대세이며, 새로운 트렌드고, 패러다임이 바뀌고 있는 것이다.

주거형태:아파트 ->단독.전원주택.도심형주택( 탈아파트),

전세제도:전세 -> 반전세,월세 (렌탈개념확산)

자산비중:과거 부동산: 금융자산 = 80%: 20% => 향후 50%: 50%

건설업비중: 과거 GDP25% -> 10%미만

세금정책:과거 보유세 미미 -> 보유세 급상승 (선진국수준 상향됨)

환금성:과거 용이 -> 2012년 0 환금성(손절매)

감가상각: 과거 적용없슴 -> 적용 보편화 (재건축.재개발위축)

여러가지 변화로 부동산시장의 패턴과 패러다임이 바뀌고 있다고 보면된다. 확실하게 말이다.

마지막 실정인 재정적자는 4대강을 포함해, 앞으로 국정감사에 오를일이 많을 것이다.무리한 재정집행의 기저에는 비리가 도사리고 있었기 때문이다. 특정집단의 영달과 잇속을 위해 재정적자의 상당부분이 발생했다고 보면 확실하지 않을까? 비용대비 효과가 미미한 사업은 무언가 음모가 도사리고 있다는 생각, 나만의 생각일까?

첨언:

2012년 많은 것이 변화될 거이다. 특히 한국경제의 아킬레스건으로 금융을 옥죄곤 했던, 부동산관련 부실들이 표면화되고, 그로인해 한차례 큰요동을 치면서, 새로운 패러다임이 예상되지 않는가? 변화하는 시대에 희생자가 되지 않도록,서민들은 잘 대처해야 하겠습니다.

[오직공부]

감사히 잘 읽었습니다.

[안산아저씨]

수고하셨네요...

[이름없는 돌]

대체로 잘 지적하셨네요 무능하고 부도덕한 사기꾼 무리드링 나라를 난장판으로 만들었어요 그들의 사기에 국민들도 부자되고 집값오른다고 속았습니다
속은자도 잘못이라하지만 속인 자는 아주 더 나쁜지요 반드시 감옥으로 모셔야할 듯합니다 형제와 부인까지 함께 가야 외롭지않을테니까 함께 몸땅 보내줍시다 그러려면 두눈 부릅뜨고 선거잘해야지요

[7년동안빚다갚은자롱]

좋은글 정말 잘읽었습니다 ..감사합니다