우크라이나 부동산 시장동향 - 2014년 경제위기 이후 환율 변동으로 급락했으나 최근 회복세 보임 - - 낮은 시가로 인한 주거용 건물 매매 활성화 -

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우크라이나 부동산 시장동향

2017-08-16 박대희 우크라이나 키예프무역관

- 2014년 경제위기 이후 환율 변동으로 급락했으나 최근 회복세 보임 -

- 낮은 시가로 인한 주거용 건물 매매 활성화 -

- 상가 부동산(쇼핑센터)은 활황 -

□ 상가 부동산

  ㅇ 부동산 전문기업 Colliers International에 따르면, 키예프 상가 부동산의 총 공급면적과 수요가 증가세를 보였음.

    - 2017년 초 키예프 지역 쇼핑센터 총 공급면적은 123만6000㎡이며, 2017~2019년까지 완공되는 신축 쇼핑센터로 인해 향후62만6000㎡가 증가할 것

키예프 시 쇼핑센터 연도별 공급 면적

                                                                                                        (단위: 천㎡)

자료원: Colliers International

    - 소비자 심리가 개선되며, 2016년 키예프 유통업자들의 흐리브냐 및 외화 매출이 1841억 흐리브냐를 기록하며, 전년대비 4.8%증가

    · 참고: 2017년 6월 소비자 심리 지수는 59.4으로 전년동기대비 6.7P 증가하며 개선되고 있음.

    - 2016년 키예프 쇼핑센터 공실률은 10%로, 전년대비 5%P 증가, 2017년 공실률은 쇼핑센터 건설 프로젝트 지연으로 5~6%로 예상

    · 참고: 2016년 12월 개장한 우크라이나 최대 쇼핑센터(Lavina Mall 면적 11만5000㎡)로 인해 2016년 공실률 증가

  ㅇ 2016 년 100~200㎡ 크기의 점포 평균 임대료는 ㎡당 월 65달러로 작년에 비해 14% 증가

키예프 흐레쉬차틱 거리 및 주요 쇼핑센터 월 평균 점포 임대료

                                                                                                            (단위: ㎡당 US$)

주: 점포 크기 100~200㎡ 기준

자료원: Colliers International

□ 창고 부동산

  ㅇ 신축 창고 공급량은 점차 감소하나 임대 수요는 증가세

    - 2017년 초 키예프 지역의 창고 총 공급면적은 168만6000㎡이며, 2017년 중 추가 공급면적이 2만4000㎡에 불과해 증가세 둔화

키예프 지역 창고 연도별 공급 면적

                                                                                            (단위: 천㎡)

자료원: Colliers International

    - 2016년 창고 사용 면적이 전년대비 27% 증가한 8만㎡를 기록했고, 이 중 대부분의 수요가 물류회사들의 창고 확장 및 이전으로 인해 발생

    - 신축 창고 공급량이 줄고 사용면적이 증가하면서, 공실률이 줄어 2016년에는 전년대비 3.9%P 떨어진 6.6% 기록

  ㅇ A등급 창고의 월 평균 임대료는 ㎡당 3~4.5달러이며, B등급 창고의 월 평균 ㎡당 2~3달러(부가세 제외 가격)

    - 낮은 공실률과 낮은 흐리브냐 가치로 인해 임대 가격이 차츰 오를 전망

□ 사무용 부동산

  ㅇ 신축 사무실 공급량이 감소세를 보이나, 높은 등급의 A·B등급의 사무실 위주로 임대 수요가 증가

    - 2017년 초 사무실 총 공급 면적은 178만3000㎡이며, 2017년 중 6만5000㎡가 추가 공급되며 소폭 증가할 전망

키예프 사무실 총 공급 면적

                                                                                                              (단위: 천㎡)

   

 자료원: Colliers International

    - 2016년, 사무실 거래의 약 41%가 IT 종사 기업으로 가장 높은 비중을 차지

    - 사무소 공실률은 2016년 14.4%로 전년대비 3.1%P 감소, 그 중 A 등급 공실률은 19.8%로 전년대비 7%P 감소하며 높은 수요를 보임.

    - 사무소 임차거래의 30%는 2000㎡ 이상의 대형 사무소이며, 대형 사무소 수요의 76%가 다국적 기업

    - 경기가 점차 회복되며 우크라이나 기업들 또한 더 좋은 조건의 큰 사무소로 이전할 전망

평균 사무소 임대료 및 공실률

자료원: Colliers International

□ 주거용 부동산

  ㅇ 신축 아파트 공급은 지속적으로 증가세

    - 2017년 7월 181채의 신축 아파트가 공급돼 전년동기대비 공급량이 11.2% 증가

    - 신축 아파트 공급량 중 이코노미형(평균면적 64㎡) 33%와 컴포트형(평균면적72㎡) 30%의 비중이 높고, '홀로십스키' 지역에 가장 많이 공급됨.

    - 2017년 6월 키예프 시 거주인구는 약 288만6800명으로 전년동기대비 약 1만8600명이 증가하며, 그에 따른 아파트 수요 또한 증가될 전망

자료원: 100realty.ua

  ㅇ 신축 아파트 건설은 키예프 시(市) 관계자와 가까운 회사 혹은 뇌물을 낸 회사가 독점

    - 키예프 시의 신축 아파트 건설의 70%는 KyivMiskBud holdings가 점유

  ㅇ 2014년 정세 불안 및 화폐가치 하락으로 인한 아파트 가격 하락 후 최근 정세와 경제성장이 안정되며 투자 심리 호전

    - 우크라이나 중앙은행에 따르면 2017년 예상 평균 환율은 US$ 1 = UAH 28.68이며, 내년까지 환율이 US$ 1 = UAH 26~29로 안정될 것으로 예상

  ㅇ 2016년부터 아파트 가격의 하락세 완만해졌으며, 아파트 매매가 증가하는 추세

    - 2016년 GDP 성장률이 2.3%로 반등하며 경기 회복 기대감에 아파트 매매가격 하락세가 완만해졌고, 2016년 아파트 매매건수도 전년동기에 비해 15% 증가

    - 정세 및 환율 안정화로 인해 2017년부터 해외투자자들의 구매가 점차 활기를 띰.

키예프 시 ㎡당 평균 아파트 매매가

                                                                                                                              (단위: US$, %)

구분	2014년 6월	2015년 6월	2016년 6월	2017년 6월	증감률*
신축 아파트	1,226	1,072	1,051	1,016	- 3.3
기존 아파트	1,359	1,194	1,170	1,131	- 3.3

주*: 2017년 6월/2016년 6월

자료원: S&V Development

  ㅇ 대부분 주민은 아파트 가격이 낮아졌음에도 낮은 임금과 합리적인 주택담보대출 부재로 아파트 구매가 어려움.

    - 2017년 6월 키예프 시민 평균 월 급여는 1만1091흐리브냐(약 410달러, US$ 1 = UAH 27 기준)임. 급여의 10%를 매월 저축해 키예프 중심가 원룸(평균 2만5000달러)을 사려면 50년 소요

    - 우크라이나 중앙은행에 따르면, 2017년 5월 흐리브냐 주택담보대출 이율은 일반대출과 비슷한 연 14.4%로 높은 이율이 적용

    - 우크라이나의 아파트 매매 중 5% 정도만 주택담보대출을 사용

    - 주 구매자들은 우크라이나의 상류층 및 외국인 투자자

  ㅇ 키예프 시의 주택 임대 가격은 물가 상승 및 낮은 흐리브냐 가치로 인해 회복세

    - 우크라이나 공인중개사 협회에 의하면, 2016년 중 아파트 평균 월세 가격이 20% 상승

    - 우크라이나 경제 뉴스 매체인 Економічна Правда에 따르면, 교통편이 좋고 도심에서 조금 떨어져 있는 원룸 혹은 투룸 형식의 리모델링한 아파트가 월세 세입자들에게 가장 인기가 높음.

키예프 시 평균 아파트 월세 가격

분류	평균 월세(달러)
방 1개 아파트	291
방 2개 아파트	395
방 3개 아파트	470

자료원: S&V Development(2017년 6월 1일 기준)

□ 시사점

  ㅇ 안정돼가는 흐리브냐 환율 및 정세, 회복세인 경제 성장률로 외국인들의 부동산 투자심리가 살아날 것으로 전망

    - 현재 평균 아파트 매매가는 2008년 최고가였을 때에 비해 약 69% 인하된 가격으로, 장기적인 관점에서의 차익 투자 수익을 기대할 수 있는 투자 적기임.

    - 세입자들이 선호하는 시내 혹은 교통편이 좋은 곳에 방 1~2개의 리모델링 된 아파트를 사는 것이 임대소득을 얻기 용이

    - 특히 고급 주택 매매의 경우 거래량이 적어 건물주의 급매물이 많음. 경우에 따라 구매가격 흥정이 가능

  ㅇ 소비자 심리가 개선되며 유통업체의 매출이 증가했고, 그로 인한 쇼핑몰 공급량 증가로 점포 확보가 용이

    - 주로 진출 브랜드 혹은 우크라이나의 유명한 브랜드들의 점포 점유율이 높음.

    - 점포를 구하기 수월해졌으나, 2016년 쇼핑몰 점포 평균 임대료(100~200㎡ 규모 점포 기준)가 전년대비 14% 증가하며 임대료가 증가하는 추세임.

□ (참고) 외국인의 우크라이나 내 부동산 취득 시 유의사항

  ㅇ 외국인 및 외국 기업은 우크라이나 부동산 취득 및 처분이 가능

    - 우크라이나 헌법 및 민법에 의해 그 소유권을 보장받을 수 있으며, 단순 부동산 취득 외 상업적 목적으로의 사용과 그에 따른 이득을 취할 수 있음.

    - 개인에 비해 기업의 부동산 취득 시 서류절차가 더욱 복잡함.

  ㅇ 부동산 거래 시 부동산의 거래내역(우리나라의 '등기부등본 을구' 내용)을 반드시 확인해 해당 부동산의 담보 혹은 몰수 여부를 확인해 부동산 사기에 유의해야 함.

  ㅇ 우크라이나 공인중개사 협회에 따르면, 6~7월 초 초여름 사이에 대학생들의 방학 등으로 인해 부동산 거래가 뜸해 부동산 시가가 낮아지는 경향이 있음.

  ㅇ 부가적 비용 및 세금

    - 부동산 중개료(매매가의 1.5~6%), 등록비, 공증비용(매매가의 0.25~1%) 등 부가적인 비용이 있으나 협상해 비용절감이 가능

키예프 시 주거용 부동산 과세

분류	적용세율	비고
아파트(60 이하) 또는 주택+대지면적(120 이하)	비과세	공장 창고, 상가, 산업용, 농업용건물은 비과세
아파트+주택+대지면적(180 이하)	비과세	∙
아파트(60 초과 300 미만) 또는 주택+대지면적(120 초과 500 미만)	기본면적(60 또는120)을 제외한 면적 X (최저임금X0.0075)	2017년 최저임금 3200 흐리브냐
아파트 (300 이상) 또는 주택+대지면적 (500 미만)	25000흐리브냐 + 기본면적(60 또는120)을 제외한 면적 X (최저임금X0.0075)	2017년 최저임금 3200 흐리브냐

자료원: СЕГОДНЯ

자료원: 우크라이나 부동산 관련 기사, 우크라이나 부동산 에이전시, Colliers international 및 KOTRA 키예프 무역관 자료 종합