[재산 리모델링] 상가주택 다 지으면 노후 대비 OK … 잠실 쪽으로 집 넓혀 이사가고파

[double]

상가주택 완공되는 내년 하반기 물류창고 처분해 이사하라

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Q. 서울 노원구에 사는 오모(53)씨. 부동산 임대업을 하면서 중학교 교사인 부인과 2명의 자녀를 키우고 있다. IMF 때 다니던 은행이 구조조정을 하는 바람에 거리로 내몰리기도 했으나 그동안 열심히 일한 덕에 지금은 28억원의 자산 보유자가 됐다. 현재 별내 신도시 인근에 물류창고를 운영하고 있으며, 얼마 전 분양받은 상가주택은 신축 중이다. 이 상가가 완공되면 월 600만원의 임대수익이 예상돼 노후생활엔 별다른 걱정이 없다. 오씨는 자녀의 성장과 부인의 출퇴근을 고려해 아파트 평수를 넓혀 잠실 지역으로 이주하려는데, 언제가 좋은지 문의해 왔다.

A. 오씨네는 자산의 대부분이 부동산으로 현금자산은 거의 없다. 이런 상태에서 주택 구입과 관련해 고려해야 할 사항을 정리해보자. 현재 오씨가 거주하는 아파트 시세는 4억원 정도다. 이사 가길 원하는 잠실 지역의 40평형대 아파트는 12억~15억원을 호가한다. 상가주택이든 물류창고든 일부 부동산을 팔아야 가능하다는 얘기다. 상가주택은 예상되는 임대료 수입이 물류창고보다 높은 점을 감안할 때 물류창고를 파는 게 낫다. 다음은 이주 시기의 선택이다. 현재 오씨네 수입의 절반은 물류창고에서 나온다. 그렇다면 상가주택이 완공돼 임대수입이 발생하는 내년 하반기 이후가 시기적으로 매각에 유리하다. 아파트 이전계획도 물류창고의 매각시점에 맞춰 진행하면 되겠다. 마지막으로 집을 사면서 유동성에 문제가 생기는 상황은 반드시 피해야 한다. 오씨는 상가를 신축하면서 4억5000만원을 은행에서 빌렸다. 물류창고를 팔아 대출금을 갚고 주택 구입에 사용한다면 현금자산이 부족해질 수 있다. 집을 넓혀 이사하는 것은 자신의 자산 상태와 부동산 시장의 흐름을 살펴가며 유연하게 추진하는 게 좋다.

　◆눈높이 맞는 아파트를 구하라=오씨는 물류창고를 팔아 대출금을 모두 상환하면 약 10억원의 현금을 손에 쥐게 된다. 현 거주 주택을 매각한 대금을 여기다 합쳐 아파트 구입자금으로 쓰겠다는 것이 오씨의 계산이다. 그런데 송파구 잠실동이나 신천동 일대 아파트 단지의 40평대 시세는 15억원 내외에서 형성되고 있다. 이들 아파트를 사게 되면 현금자산이 바닥난다. 그렇다면 이런 상황을 감수할 필요가 있는지 다시 생각해볼 일이다. 오히려 가격이 보다 저렴하면서 투자가치가 있는 곳을 골라 입주하고 남은 돈으로 금융자산에 투자하는 방안이 어떨는지. 이렇게 해야 적정한 자산배분이 이루어지기 때문이다. 송파구 가락동의 래미안파크팰리스, 문정동 문정래미안, 송파동 삼성래미안이나 광진구의 자양동 더샾스타시티 등은 10억원 내외로 구입 가능한 아파트들이다.

　◆주가 하락에도 수익 내는 ELS=아파트를 구입하고 남는 돈은 적당히 굴려 자녀의 교육비와 결혼자금으로 사용하는 것이 좋겠다. 파생상품인 ELS를 추천한다. ELS에 편입되는 기초자산은 국내외 증시의 종합주가지수이거나 우량기업들이다. 최근 들어 증시가 단기간에 달아올라 위험성이 커진 만큼 펀드보다는 주가가 하락해도 수익을 낼 수 있는 ELS 같은 파생상품이 유리해 보인다. 요즘 ELS는 종류에 따라 적게는 연 7%에서 많게는 연 20%까지 짭짤한 수익을 내고 있다. 물론 기초자산의 변동으로 손실이 발생할 수도 있다. 그러나 미국 등 선진국 금리가 아직 낮은 상태고 경기회복의 초입임을 감안하면 손실을 볼 가능성은 크지 않다.

　◆보장성보험은 보완해야=오씨네는 부인의 급여와 창고 임대료 수입으로 넉넉한 생활을 하고 있다. 게다가 교직원 연금에다 현재 붓고 있는 개인연금, 앞으로 완공될 상가에서 나오는 임대수입을 감안하면 노후 준비에도 부족함이 없다. 다만 보장성보험이 부인의 건강보험에 치중돼 있어 조정이 필요하다. 오씨네가 가입한 보험은 암 외에 다른 질병과 재해사고에 관한 보장은 부족한 상황이다. 가족통합실손보험에 추가로 가입할 경우 암 관련 보장을 제외하면 월 15만원의 보험료로 가족 모두 충분한 보장을 받을 수 있다. 오씨의 사망보험금이 1500만원으로 책정돼 있는데, 별 의미가 없는 액수다. 보험료를 20만원 정도 추가해 사망보험금을 1억원으로 늘리도록 하자. 다음 달 완료되는 건강보험 불입액을 대체하고 교원공제 저축금을 줄인다면 추가되는 보험료를 충당할 수 있다.

서명수 기자

◆이번 주 자문단=김은미 한화증권 르네상스 부지점장, 정상윤 미래에셋증권 자산관리전문·세무사, 강태규 ㈜메이트 플러스 컨설팅팀 과장, 임대성 웰리치 에셋플러스 팀장

◆신문지면 무료 상담=직접 방문이 어려울 경우 e-메일(asset@joongang.co.kr)로 전화번호와 자산 현황, 상담 목표를 적어 보내 주십시오. 상담 내용은 신분을 감추고 신문에 게재하겠습니다.

◆대면 상담=국내 최고의 전문가들로부터 직접 상담을 받으려면 재산리모델링센터로 신청(jasset@joongang.co.kr, 02-751-5852~3)해 주십시오. 상담을 받으려면 중앙일보가 후원하는 사회공헌 활동인 ‘위스타트운동’에 5만원을 기부하도록 돼 있습니다.

◆후원=미래에셋증권·삼성생명·외환은행

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