북고남저 현상이 지속, 강남과 강북 아파트의 가격차가 많이 줄어듬에따라 강남권 진입을 노렸던 실수요자라면, 강동•송파 등 강북 아파트 값으로도 접근 가능한 곳을 노려볼 필요가 있다.
강남•북 대표 3개구 아파트 가격은 강남 아파트 가격이 정점에 이르렀던 2006년말, 3.3㎡당 최저 1650만원에서 최고 2660만원의 차이를 보였으나, 2008년 강북 아파트의 강세에 힘입어 1160만원~2300만원으로 그 격차를 좁혀갔다.
최근 강북이 초강세를 보인 반면, 강남권은 내림세를 지속했기 때문이다. 서울 강북지역 아파트 값이 2007년부터 꾸준히 오르고는 있지만, 강북권 아파트 값은 강남의 1/3에도 못 미치는 수준이다.
강북권인 노원•강북•도봉•성북 등 7곳 아파트 매매시세는 3.3㎡당 1100만원으로, 강남 아파트값 3.3㎡당 평균 3500만원의 31%에 불과하다.
08년 하반기가 매수의 적기?
강북에서 강남으로 갈아타기 아주 좋은 시기는 실질적인 규제완화가 본격화 될 것으로 예상되는 2008년 중반부터 연말까지로 보여진다.
강북권 뉴타운 개발의 영향으로 중소형 집값이 상승, 서울 아파트 가격의 중심이 2억원대에서 3억원대로 상향됐고, 저가 아파트 값이 오름에 따라 서민들의 내집마련 부담은 더욱 더 커졌다.
서울지역 아파트 116만여가구 가운데 3억원대 아파트는 22만여가구로, 2억원대 22만여가구와 거의 엇비슷한 수준이다.
강북권 아파트의 가격은 강남의 30%에도 미치지 못하나, 10년 후 강북 뉴타운•재개발 사업으로 인해 기존의 강남 중심지나 한강과 가까운 지역으로 주도권이 넘어갈 가능성이 높다.
그렇지만 빈부격차는 아직도 크게 벌어져 있으며, 강남권이 10년 안에 2~3차례 오르거나 대투기가 나타난다면, 또다시 강남•북의 집값 격차는 더 크게 벌어질 수 밖에 없는 상황이기에 향후 정부 부동산 정책의 향배에 그 관심이 모아지고 있다.
강남•북 주택 격차를 점차 줄여가고는 있지만, 언제 투기가 나타날지 모르는 게 강남권 부동산 시장의 현 주소다. 수도권에서 진행중인 2기신도시 송파•동탄2 등이 미뤄져 서울 인구 분산 정책도 차질을 빚고 있다.
‘노•도•강’ 추가상승 여력 있을까
강북 달동네 중 가장 집값이 싸다는 노원구는 3.3㎡당 1천만원 초반으로 강남구 아파트값의 1/3에도 미치지 못하고 있으며, 도봉구도 1천만원 초반대로 1/3 미만의 시세를 형성하고 있다.
금천구는 3.3㎡당 1천만원선이나 강남권인 서초구가 3.3㎡당 2천700만원대이며, 송파구가 2천300만원대다.
최근 2년간 강북권 아파트가 강세를 보이며, 서울시 25개구 중 아파트 값이 만년 하위였던 ‘노•도•강’ 지역 아파트 순위가 크게 높아지는 등 서울지역의 구별 아파트값 순위가 뒤바뀌었다.
서울 25개구 3.3㎡당 노원구는 2년 전 3.3㎡당 690만원으로 24위에서 1280만원으로 15위를 기록하며 9계단 뛰어올랐고, 도봉구도 2년 전에는 3.3㎡당 670만원으로 서울 25개구 중 최하위였지만, 현재는 3.3㎡당 1160만원으로 올라, 20위를 기록하며 5계단 상승했다.
강북구 역시 2년 전 700만원으로 23위에서 현재는 1150만원으로 21위를 기록했다. 유턴프로젝트•민자역사개발•녹지조성사업 등 각종 호재가 있는 비강남 대표지역도 강남권 집값을 점차 따라잡고 있다.
서울 아파트 3.3㎡당 평균 매매 가격이 처음으로 1000만원대를 돌파, 도봉•중랑구가 3.3㎡당 1000만원을 은평•금천구도 1000만원대로, 서울 25개구 모두 3.3㎡당 1000만원대를 넘어섰다.
강남 등 고가 아파트시장은 거래 위축이 심화되고 있지만, 서울 강북권은 실수요 위주로 거래가 진행, 상승세를 보이며 강북 소형 실수요 중심으로 오름세가 이어질 전망이고, 서울 아파트 평균 매매가격도 상승세가 지속될 것으로 예상된다.
노원•도봉 등 서울 강북권에서 시작된 아파트 가격 상승세가 인접한 수도권까지 확산되고 있다. 강북 전염효과가 수도권으로 퍼지고 있는 것이다.
서울 아파트 매매 변동률은 도봉•중랑•노원•영등포•동대문•서대문•금천•구로 등 저렴하고 낙후된 지역이 상승세다. 노원구 소형 아파트 중심으로 시작된 가격 상승이 인접한 강북 지역과 수도권까지 확산되고 있다.
소형 매물을 찾는 수요가 꾸준하게 이어지고 있지만, 물건은 이미 소진되거나 회수돼 부족한 상황이다. 물건 부족으로 가격이 급등, 수요자들은 더 싼 지역으로 매물을 찾아 인접한 도봉•중랑은 강세를 이어갔고, 경기 북부 지역인 의정부•양주까지도 상승세가 번졌다.
가격 부담 줄어든 중대형
소형주택 가격이 많이 올라, 중대형으로 눈을 돌리는 수요도 점차 늘고 있다. 소형주택과 중대형의 시세 격차가 좁혀지며, 넓은 중대형으로 갈아탈 때 느끼는 가격 부담이 많이 줄었기 때문이다. 서울 강북권에서 중소형을 매입하는 자금이면, 경기 북부권 중대형을 매입할 수도 있다.
서울에서 3억원대 아파트가 가장 많이 늘어난 곳은 노원구로 1만여가구에서 2만7000여가구로 무려 170%나 증가, 그 다음으론 도봉 1만3000여가구•구로 7800여가구•중랑 6000여가구•강북 4900여가구 등도 증가세를 나타냈다.
‘노•도•강’이라 불리는 강북 3구는 최근 부동산 가격의 가파른 상승을 이끈 반면, 서울 부동산 시장의 블루칩인 강남 아파트 가격은 하락세를 면치 못했고, 특히 재건축 아파트들의 하락폭이 컸기에 역으로 본다면, 지금이 바로 강남 입성의 최적기라 판단된다.
강남 아파트들이 여전히 강북과는 큰 차이를 보이고 있지만 개별 단지에 따라, 강남권 아파트 가격에 근접한 강북 소재 아파트들이 등장, 송파구 문정동 아파트 가격은 2006년말 3.3㎡당 2570만원을 정점으로 2008년 8월 현재 2300만원의 가격을 형성, 규모가 작은 일부 아파트는 3.3㎡당 간혹 2000만원 이하로 거래되는 경우도 있다.
또 개중에는 3.3㎡당 평균 매매시세는 1640만원으로 강북권 아파트 가격과 큰 차이가 없어, 당장 강남으로 진입하지 못하더라도 조금만 눈높이를 낮추면, 강남 인근 지역 진입이 가능해진 상황이다.