<P>
<STYLE>P{margin-top:2px;margin-bottom:2px;}</STYLE>
보통 공동주택의 경우 85㎡ 이상일 경우 부가세가 발생하잖아용.</P>
<P>이때 보통은 토지비를 제외한 부분에 10%가 붙어서... 대략 분양가의 6%~7% 정도를 부가세로 잡는데, 저는 정확한 계산 방식을 알고 싶습니다...</P>
<P> </P>
<P>제생각에는 세대별 대지 지분을 계산한후, 총 대지비와 대지지분을 바탕으로 세대별 토지비를 계산하고 총분양가에서 토지비를 뺀 금액에 10%를 하면 되는지요..??</P>
<P>즉 (세대별 분양가 - 세대별 토지비) × 10%</P>
<P> </P>
<P>정확하게 계산하는 방법이 있을것 같은데... 자세히좀....설명해주시면 감사 하겠습니다..</P>
<!-- -->
첫댓글1. 먼저 토지 기준시가액(주택평형별 대지지분 * 공시지가)을 산정합니다. (부가가치세법시행령 제48조의2 제4항, 국세청고시 제 2002-36,37호) 2. 건물 기준시가액을 산정합니다. 고시기준에 따라 기준가액, 구조지수, 용도지수, 위치지수, 경과년수잔가율을 적용하여 산정
3. 1번과 2번을 합하고 여기에서 토지과세표준비율이 합친 값의 몇 %에 해당하는 지를 구합니다. 4. 여기에서는 미리 사업성 확보를 위해 산정해 둔 층별, 향별, 주택평형별 분양가를 정확하게 건축비, 부가가치세, 토지비로 나누어 보도록 하겠습니다. 단위 유니트별로 계획한 분양가에 3번에서 구한 토지과세비율을
곱해서 대지비를 산정합니다. 당연히 층별, 향별, 평형별 평당 대지비도 달라지겠지요. 다음은 계획한 분양가에서 대지비를 빼고 나면, 이 금액이 부가가치세를 포함한 건물가격입니다. 부가가치세를 포함한 건물가격을 1.1로 나누면 순수 건물가격이 산정되겠지요. 직접 실전을 해보시는 것이 가장 좋은 방법입니다.
이렇게 계산하면 질문하신 부가가치세율이 경우에 따라서는 3.7% 에서 7% 수준 정도 되고요. 사업시기에 따라서 토지비의 재감정을 통해 부가가치세율을 낮추기도 합니다. 시행사입장에서는 매출부가세와 매입부가세의 일부 상쇄효과가 있기 때문에 큰 문제가 없지만 일반 수분양자는 부가세가 적을수록 좋겠지요
첫댓글 1. 먼저 토지 기준시가액(주택평형별 대지지분 * 공시지가)을 산정합니다. (부가가치세법시행령 제48조의2 제4항, 국세청고시 제 2002-36,37호) 2. 건물 기준시가액을 산정합니다. 고시기준에 따라 기준가액, 구조지수, 용도지수, 위치지수, 경과년수잔가율을 적용하여 산정
3. 1번과 2번을 합하고 여기에서 토지과세표준비율이 합친 값의 몇 %에 해당하는 지를 구합니다. 4. 여기에서는 미리 사업성 확보를 위해 산정해 둔 층별, 향별, 주택평형별 분양가를 정확하게 건축비, 부가가치세, 토지비로 나누어 보도록 하겠습니다. 단위 유니트별로 계획한 분양가에 3번에서 구한 토지과세비율을
곱해서 대지비를 산정합니다. 당연히 층별, 향별, 평형별 평당 대지비도 달라지겠지요. 다음은 계획한 분양가에서 대지비를 빼고 나면, 이 금액이 부가가치세를 포함한 건물가격입니다. 부가가치세를 포함한 건물가격을 1.1로 나누면 순수 건물가격이 산정되겠지요. 직접 실전을 해보시는 것이 가장 좋은 방법입니다.
이렇게 계산하면 질문하신 부가가치세율이 경우에 따라서는 3.7% 에서 7% 수준 정도 되고요. 사업시기에 따라서 토지비의 재감정을 통해 부가가치세율을 낮추기도 합니다. 시행사입장에서는 매출부가세와 매입부가세의 일부 상쇄효과가 있기 때문에 큰 문제가 없지만 일반 수분양자는 부가세가 적을수록 좋겠지요
참고로 4번 항목에서 미리 산정해 둘 층별, 향별, 주택평형별 분양가에 대해서는 많은 스터디와 체가름 작업을 통해서 결정될 것이고요. 이것에 의한 최종 분양가의 확정은 주상복합아파트는 건축과에서, 일반아파트는 주택과에서 분양승인을 받아야 합니다.
p모건설사가 시공중인 여의도의 오피스텔같은 경우에는, 분양가산정방식의 감정평가로 부가세를 절감하였습니다.