부동산 집중분석 ⑦ (2009.8.31)

[태평달빛(김상민)]

최근 핫이슈-부동산 집중분석 ⑦

[2009-08-31]

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지난 한주간 핫뉴스를 필자가 집중분석하여 문답풀이 형식으로 연재합니다.(⑦)

1.8.23 전세대책,오피스텔을 주거용으로 사실상 허용하다

최근 수급불안으로 전세난이 가중되고 있는 가운데,지난 23일 정부가 전세시장 안정화 대책을 내놓았다 즉 공급확대 정책으로는 도시형 생활주택 건립과 이에 따른 자금을 지원하고 기존 오피스텔시장에서는 그동안 논란이 많았던 바닥난방 허용을 확대 적용하기로 했다.

Q1.먼저 8.23 전세시장 안정화 대책 주요골자는?

☞먼저,도시형 생활주택(다세대,원룸,기숙사형)건축 건설사에는 국민주택 기금을 지원하고 전세 수요자에게는 전세자금 보증한도를 확대하며(주택금융공사 보증 1억→2억),

다음,주차장 기준을 기존 세대당(0.2~0.5대)에서 전용면적 기준으로(원룸 60㎡당 1대,기숙사형은 65㎡당 1대) 완화 적용하며,

셋째로,오피스텔 바닥난방 허용을 기존 60㎡에서 85㎡까지 확대적용하며,

마지막,20㎡이하 도시형 생활주택 소유도 청약시 무주택으로 간주한다는 것 등이 주요골자이다.

Q2.그렇다면 이번 8.23 전세시장 안정대책이 현 전세난 수급의 불안을 해소 할 수 있을까?

☞전세는 투기가 아니라 실수요에 의하여 움직이므로 정부도 당장의 직접적인 뚜렸한 묘책은 없고 다만 현재의 전세난의 불안 심리를 잠재우기 위한 차원으로 판단됨 따라서 근본적으로 공급부족에서 오는 수급불균형을 단기에 맞추기는 사실상 불가능한 것으로 보여진다.

Q3.이번 전세시장 안정화 대책에 대한 우려는 없는지?

☞먼저,전세자금 확대는 전세값 상승으로 이어질 가능성 있어 집값 불안정을 야기하고,

다음,주차장기준 완화는 주차문제 심각으로 아파트 대체 수요 증가를 가져올수도 있으며,

마지막,상가,여관.모텔등이 마구잡이로 원룸형(고시텔,레지던스등)주택으로 변질되 주거의 쾌적성과 안전성이 급격히 하락될 가능성이 있는 것으로 보여진다.

2.오피스텔,주상복합 분양시장에서 다시 기지개를 켜다

2007년이후 주택시장 침체로 분양시장이 끊겼던 오피스텔과 주상복합아파트가 최근 경기회복과 맞물려 다시 나타났다 올 하반기 교통.교육 여건이 좋은 서울도심지역이나 주거환경이 쾌적한 수도권 신도시에 5600가구가 나올 예정이여서 내집 마련 수요자들의 관심을 끌고 있다.

Q1.이렇게 다시 나타난 배경은?

☞최근 2년 여동안 주택시장 장기 침체로 특히 고가주택이 타격을 받자 분양가 상한제를 피해 오피스텔로 변경하는 사례가 잇따르면서 공급이 확 줄어들어던 오피스텔.주상복합이 최근 전세난과 분양시장 회복 기미에 힘입어 특히 그동안 용도변경이 안된 단지를 중심으로 다시 분양재개를 하는 것으로 보여진다.

Q2.주요 분양지역과 분양가는?

☞오피스텔은 용산 국제업무단지 주변 재개발단지 2곳에 동부건설이 올 10.11월 일반인에게 총 224실 공급 예정이며,청라지구는 우미건설이 올 11월 450실 공급예정이다.

주상복합은 마포구 공덕역 주변에(신공덕동)주공이 올 11월 일반 264가구와 중량구 망우역 주변는 엠코가 올 10월 480가구를 분양할 예정이며,수도권은 판교신도시에 호반건설이 올 10월 176가구,송도는 코오롱건설이 10월 197가구,일산시는 탄현동에는 두원건설이 올 10월 무려 2700가구를 분양계획 하고 있으며,

분양가는 건축비 때문에 서울 은평뉴타운 경우 일반아파트 보다 200만원 비싼 3.3㎡당 1700만원으로 수준으로 예상된다.

Q3.아파트와 비교되는 오피스텔,주상복합의 차이점은?

☞먼저,오피스텔은 주택법이 아니라 당초 건축법상 업무용시설로 건축 따라서 원초적으로 주택이 아니므로 베란다,욕실,주방시설등은 없는 것 이며,

다음,주상복합은 주택법의 적용을 받지만 아파트내 편의.복지시설이 많이 들어가므로 전용율이 낮고,통풍문제(창문개.폐문제),관리비가(냉'난방비등) 높고 아무래도 아파트에 비해 환금성이 낮은 단점이 있다.

3.경기 불황에는 새아파트가 최고

한 부동산 포털업체의 조사에 따르면 아파트 수요자들이 선호하는 대단지,역세권,조망권,택지지구,브랜드,새아파트,중소형아파트 7개 테마별로 불경기 일때 수도권 시세를 분석해 봤더니 입주 3년차 새 아파트가 경기불황에 가장 강한 것으로 나타났다.

Q1.먼저 구체적으로 테마별 불황에 강한 아파트와 약한 아파트는 ?

☞먼저,수도권(2008.7~2009.6월기간)매매가 변동율은 평균 △4.41%,전세가는 △2.15%이고

다음,테마별로 불황에 가장 약한 아파트는 택지지구(8.17%),그 다음이 대규모 대단지아파트(4.61%)이고 반대로 불황에 가장 강한 아파트는 새 아파트(1.78%),그 다음이 중소형아파트(2.96%)로 나타났다.

Q2.그렇다면 불황에 가장 강한 아파트가 새 아파트이고 가장 약한 아파트가 택지지구내 아파트이다면 그 이유는?

☞먼저 가장약한 아파트로 나타난 택지지구와 대규모단지는 주변 여건 편리성은 있지만 경기 침체시 단기 수요대비 매도 물량이 많다는 것이고,

다음,가장 강한 아파트인 새 아파트는 분양단계부터 계획적인 원만한 자금계획과 또한 3년 비과세 기간까지 보유 욕망 때문에 강하고 그다음 중소형 아파트는 자금부담 규모 및 실수요자 갈아타기에 무난한 것 때문에 강한 것으로 나타났고,

특이한 것은 생각보다 역세권 아파트가 불황에 크게 강하지 않은 것은 아파트 가격 결정 요인중 특히 불황기에는 환금성이 중요하므로 교통이 주택가격의 최고 결정 요인이 아니라는 것을 반증하는 것으로 판단된다.

4.신 부촌으로 변하는 한강변 4마리 용

10년뒤 서울에서 부자들이 가장 많이 사는 동네가 어딜까? 부동산 전문가들에게 물어봤더니 서울 한남,용산,성수,압구정 넷을 꼽았다 이는 10년뒤 부촌지도가 당연히 투자 가이드가 되고 또한 부동산은 부촌따라 돈줄이 흐를 수밖에 없기 때문에 세간의 관심을 끌지 않을수가 없는 지역들인 것 이다.

Q1.이들 4개지역의 공통점은?

☞ 한강르네상스,동북권르네상스,인천르네상스등 르네상스의 공통점은 물(水)이다.

따라서 한강변이고,한강변이면 조망권이 가능하고 교통은 대교나(다리)지하철로 연결되는 한강변 최고층 개발이 키워드이다.

Q2.이들 4개 지역을 간략히 살펴보면?

☞먼저,한남동은(33만평) 풍수지리의 배산임수 형태로서 저밀도와 녹지속 고급 단독주택들이 즐비한 전통적 부촌으로서 향후 뉴타운 개발시 구릉지 스카이라인을 살린 고급 테라스형 주택과 초고층 주상복합타운 조성 계획을 갖고 있는 지역이며,

다음,용산은(17만평) 한강중심부이자 동서남북 교차지로서 강북권 개발의 핵심지이고 향후 국제업무,상업,주거,문화 복합단지 지구로 국내최대,세계 두 번째로 래드마크 타워 665m(세계최대 800m-두바이)건축 야심찬 계획을 갖고 있으며,

세 번째로 성수.뚝섬 일대는 한강변 주거지역,준공업지역,지구단위 구역과 서울숲을 이용하여 한강중심으로 용산과 성수축 U자형 개발 포인트 전략으로 강남은 성수대교,강북은 강변북로로 쉽게 접근할수 있는 지리적 잇점을 활용하여 강변북로 지하화 등 동부권 르네상스와 연계하는 계획이며,

마지막으로 압구정은(23만평) 주택재건축 사업지역으로 최근 반포.잠실지역등 신규아파트에 밀리는 기세이지만 향후 압구정지구와 한강을 따라 올림픽대로(2.2km)일부를 지하화 하고 또한 기존 선형도로를 변경으로 시민들 한강변 출입에 편리성 제고등으로 향후 재건축 초고층 사업이 완료되면 강남권의 대표적인 동네로 다시 태어날 것으로 보는 지역이다.

[자료제공: 닥터아파트]