유치권을 깨트리는 방법

〔유치권을 깨트리는 방법〕유치권을 깨트리는 방법1.'타인소유의 부동산에 관한 채권이 아님’을 밝힌다.o 유치권은 ‘타인’소유의 부동산에만 성립하는 타물권특별한 의사표시가 없는 한 도급인이 도급대금을 지급하고 도급인이 건물의 인도를 받을 때까지 그 소유권은 수급인에게 있으므로(자기의 물건이므로) 도급인에게 유치권을 행사불가o 수급인이 자기의 재료와 노력으로 건물을 완성하더라도 ‘도급인과 사이에 도급인 명의로 건축허가를 받아 소유권보존등기를 하기로 하는 등’ 완성된 건물의 소유권을 도급인에게 귀속시키기로 합의한 것으로 보여지는 경우 그 건물의 소유권은 도급인에게 원시적으로 귀속되어 도급인에게 유치권 행사가능2.'피담보채권이 존재하지 않음’을 밝힌다■ 허위·과장채권o 도급인들이 수급인이 대표이사로 있는 회사의 임원들인 점 등 제반사정에 비추어 볼 때, 유치권을 주장하는 수급인이 신축건물의 실질적인 소유자로 보일뿐, 신축공사를 도급받았다고 볼 수 없는 경우 유치권 주장은 신의칙 위반(광주고법 2006나7241 판결)o 도급인 회사와 수급인 회사의 실질적 운영자가 동일하고, 공사과정에서 협력하는 등 기타 제반 사정에 비추어, 형식상 별개의 법인인 점을 들어 수급인 회사가 유치권을 주장함은 신의칙 위반(부산고법 2008나8614 판결)o 건물의 신축 및 증축공사를 하였다고 주장하는 자가 건축경험이 전무하고, 기수령한 공사대금 1억 5천만 원을 모두 현금으로 지급받아 즉시 지출하는 등 공사대금지급과 관련한 금융자료를 제출하지 못한다면, 그가 건물을 신축 및 증축했음을 인정할 수 없음(광주고법 2007나663 판결)■ 혼동식당시설공사를 한 공사업자가 유치권을 취득한 이후 해당 건물의 소유권 취득했다면, 유치권은 혼동으로 소멸(서울고법 2006나78956 판결) ■ 변제, 대물변제o 피담보채권이 실제 전액 변제된 경우 : 유치권 소멸o 단순히 변제의 약속만 했거나 대물변제약정만 한 경우 : 유치권 소멸 안됨-공사대금지급에 갈음하여 신축모텔을 대물변제로 공사업자(유치권자)에게 이전하기로 약정하고 점유를 이전해 주었다 하더라도 그 이전등기까지 경료해 주지 않은 이상 대물변제가 이루어진 것이 아니므로, 공사대금채권이나 유치권이 소멸되었다고 볼 수 없다(부산고법 2007나8129)o 공사대금채권의 변제를 위하여 다른 채권을 채권자에게 양도해 준 경우 : 특별한 사정이 없는 한 그 채권양도는 기존 채무의 ‘변제를 위한’ 담보 또는 변제의 방법으로 양도되는 것이지, 기존 채무의 ‘변제에 갈음하여’ 양도되는 것은 아니므로 공사대금채권 내지 유치권은 소멸하는 것이 아니다(서울중앙지법 2006나17316 판결)o 공사대금채권에 근접한 가액의 점포를 이전해 준 경우 : 공사대금채권액이 4억 4천만 원에 훨씬 못 미치는 반면 공사업자에게 대물로 이전등기된 점포가액은 약 4억 3,500만 원 정도였다면 공사대금채권은 대물변제로 소멸(수원지법 2007나25374)■ 시효소멸o 피담보채권의 시효는 유치권 행사로 진행이 방해되지 않음o 유치권이 주로 문제되는 공사대금채권은 ‘3년’의 단기소멸시효 대상임(민법 163조 3호)o 시효의 기산점- 공사완료시 : 그 때부터 시효기산, 단 변제기 전 완공시엔 변제기로부터 기산- 공사미완료시 : ‘도급계약이 해제나 해지되고, 공사타절(打切) 즉, 기성공사대금 채권의 액수가 확정된 때부터’ 공사대금채권을 행사할 수 있으므로 그때부터 시효기산(서울고법 2006나31766 판결).-시효중단 : 민법 등의 시효중단사유 존재시 시효가 중단되고, 그때부터 다시 진행3.'피담보채권이 아직 이행기가 도래하지 않았음’을 밝힌다o 이 건 전세권관련 합의서에 의하면, 전세권 설정자에 대한 공사비용상환청구권은 이 건 전세권의 기간만료시에 변제하기로 약정되어 있는데, 아직 그 변제기가 도래하지 아니한 경우 (대판 2005다41740)o 하도급계약을 하면서 공사대금은 수급인이 도급인으로부터 공사대금을 받아야 지불하는 것으로 약정했는데 수급인이 아직 도급인으로부터 공사대금을 받지 못한 경우(서울고법 2007나30722 판결)o 공사대금채권을 불확정기한으로 정한 경우도급계약상 공사대금은 건물을 타에 분양하여 그 분양계약금 및 중도금과 입주금으로 정산하기로 했는데, 도급인이 잠적하여 분양과 공사가 중단되고, 신축건물 및 그 부지가 경매에 들어간 경우, ‘도급인이 잠적한 무렵이나 늦어도 경매절차가 개시된 무렵’에는 불확정 기한사실의 발생, 즉 분양에 의한 공사대금 정산은 사회통념상 불가능하게 되었다고 보아야 할 것이고, 따라서 그 시점에서 공사대금채권은 완성된 부분에 한하여 변제기가 도래하였다(서울고법 2006나59825 판결)4. '피담보채권과 목적부동산 간에 견련관계가 존재하지 않음’을 밝힌다■ 견련관계가 인정되는 채권▲ 공사대금채권① 목적부동산의 ‘부속물이 아닌 본체’의 공사대금채권o 건축공사 : 토목, 기초, 골조, 창호, 설비 등의 공사에 소요된 비용o 토지조성공사 : 성토, 굴토, 옹벽, 축대, 상하수도, 배수로, 진입로 등의 토목공사비용② 부합물(附合物)에 대한 공사대금채권o 온천목욕탕 시설이 있는 토지와 다른 인접 토지상에 있는 온천공 : 온천목욕탕 건물이 아닌 토지의 부합물 - 지상 목욕탕 건물에 유치권 행사불가o 온천목욕탕 건물에 연결되어 축조된 돔형 한증막시설 : 토지가 아닌 온천목욕탕 건물의 부합물 - 토지에 유치권 행사 불가③ 하수급인의 공사대금채권공사대금채권이 목적 부동산과 견련관계가 인정되는 한 수급인의 유치권 원용은 물론 하수급인이 독자적 유치권 행사도 가능(대판)④ 공사대금에 대한 지연손해금 채권원채권인 공사잔금채권의 연장이므로 그에 기해 유치권 행사가능⑤ 공사대금채권을 임차보증금으로 전환한 경우(공사대금채권의 담보를 위한 것)▲ 임차인의 채권① 포기약정이 없는 경우의 필요비·유익비 상환청구권o 유치권 행사를 인정한 유익비에 관한 판례-주택용으로 지어진 건물에 바닥난방 공사, 전등 공사, 화장실 개축 공사, 외벽도장 공사, 보일러설치 공사, 및 인근 2개소의 마당 공사, 담장, 내부도로 보조기층 공사 등을 한 비용’, ‘침수방지를 위한 토지의 성토비용’, ‘타인임야를 개간한 비용o 필요비, 유익비 포기특약 있는 경우, 유치권 주장불가- 임대차 종료시 원상복구조항, 수선비를 임차인이 부담하기로 하는 특약-임차인이 임차건물을 증·개축하였을 때에는 임대인의 승낙유무에 불구하고 무조건 임대인의 소유로 귀속된다는 약정② 지상물매수청구권 행사에 따른 대금지급청구권토지임차인이 지상 건물매수청구권을 행사하여 가지는 대금지급청구권은 그 건물에 관하여 생긴 채권③ 임차목적물 하자로 인한 손해배상청구권누수나 파손 등으로 인해 임차인이 입은 손해-점유목적물 자체로부터 생긴 채권 ▲ 기타① 목적물에 부과된 세금② 부재자재산관리인이 목적물과 관련하여 지출한 이전등기소송비용견련관계가 인정되지 않는 채권 ▲ 공사대금채권 ① 건물신축을 위한 사전(事前)공사대금채권건물신축공사를 위한 사전공사, 즉 건물부지상의 기존 건축물·구축물 철거, 폐기물 처리, 건축예정지 정지작업, 임시 주차장·진출입도 개설 박스 신축공사 등은 이 건 건물의 신축공사 자체가 아니라, 신축공사 이전에 기존의 지상 건축물 등을 철거하고 공장부지 및 그 주변 등을 정리하는 것을 내용으로 하는 공사에 불과함 ② 건물의 부속물(附屬物) 공사대금채권방과 부엌, 복도의 칸막이와 다다미 등 - 건물에 관하여 생긴 채권이 아님③ 건축공사의 자재(資材)대금채권, 감리·설계용역대금채권건물 자체로부터 발생한 채권이 아님(자재납품대금에 대하여는 그 자재가 납품·설치된 부분이 건물의 구성부분 내지는 토지에 부합이 되었다면 건물과 사이에 견련성이 인정된다고 본 판례도 있음)④ 건물 내부의 분리 가능한 동산, 집기, 기계 등의 매수 내지 설치대금채권신축건물에 텔레비전, 정수기, 에어컨 등을 설치하면서 지출한 비용, 공장의 자동화 기계시설 설치비용(건물에 관하여 생긴 채권 아님). ⑤ 건물신축에 관하여 생긴 공사대금채권으로 토지에 유치권 행사o 건물신축공사를 도급받은 수급인이 사회통념상 독립한 건물이 되지 못한 정착물을 토지에 설치한 상태에서 공사가 중단된 경우 : 토지에 대한 유치권 행사불가(대결 2007마98)- 위 구조물은 토지의 부합물에 불과-공사대금 채권은 공장 건물의 신축에 관하여 발생한 것일 뿐, 위 토지에 관하여 생긴 것이 아님⑥ 토지에 관한 공사대금채권으로 지상건물에 유치권 행사온천공은 목욕탕건물이 아니라 그것이 위치한 토지에 부합되었다 할 것이므로, 온천공 공사대금채권은 목욕탕 건물이 아닌 토지에 관하여 생긴 것이어서 목욕탕 건물에 유치권행사불가(광주고법 2007나1956 판결) ▲ 임차인의 채권① 임차보증금반환청구권(임대차 목적물에 관하여 생긴 것이 아님)② 손해배상청구권(단 목적물 누수 등 하자로 생긴 손해배상청구권은 유치권 인정)③ 위약금채권(건물에 관하여 생긴 채권이 아님) ④ 권리금반환채권(건물에 관하여 생긴 채권이 아님)⑤ 필요비·유익비상환청구권에 ‘해당하지 않는’ 채권o 임차인이 ‘건물자체의 용도가 아닌 특정용도에 사용하기 위해’ 지출한 비용, ‘임차인의 주관적 취미나 특수한 목적을 위해’ 지출한 비용은 유익비 아님- 점포의 임차인이 사진관운영을 위해 특수설비한 비용- 다방경영에 필요한 시설이나, 다방영업과 관련하여 부과징수되는 각종 세금-사무실용 건물에 삼계탕집을 경영하면서 들인 비용- 음식점 영업을 위한 진입로 포장, 진입계단 설치, 상하수도 및 전기공사, 주차장 포장공사 한 비용-주차장 영업위한 시설개수비용 등⑥ ‘포기특약이 있는’ 필요비·유익비상환청구권 ▲ 기타 채권① 대여금채권담보목적물 자체로 부터 생긴 것 아님② 매매대금채권목적물 자체로부터 발생한 채권 아님(일본 판례는 인정)③ 매매계약이 무효, 취소된 경우의 대금반환청구권이때 원상회복의무는 그 목적물로부터 생긴 채무라 볼 수 없음(동시이행항변권만 인정) ④ 가등기담보채무자의 청산금지급청구권, 이중매매로 인한 손해배상청구권, 명의신탁무효로 인한 신탁자의 부당이득반환청구권 등 5.‘ 목적물의 점유가 계속되지 아니함’을 밝힌다o 유치권의 요건 내지 공시수단으로서의 점유개념의 추상성-유치권의 남용가능성 고려시 제한적 해석 필요성o 대법원의 점유 판단기준“점유라고 함은 ‘물건이 사회통념상 그 사람의 사실적 지배에 속한다고 보여지는 객관적 관계에 있는 것’을 말하고, 사실상의 지배가 있다고 하기 위하여는 반드시 물건을 물리적, 현실적으로 지배하는 것만을 의미하는 것이 아니고 물건과 사람과의 시간적, 공간적 관계와 본권관계, 타인지배의 배제가능성 등을 고려하여 사회관념에 따라 합목적적으로 판단하여야 한다” - 여전히 추상적이므로 향후 구체화 필요 ■ 점유, 무엇으로 판단할까(이학수 판사 의 기준)▲ 사람① 지배역량 : 문제의 사람이 단순한 자연인이냐 아니면 조직력을 갖춘 법인이냐, 그리고 자연인일 경우에도 타인들을 동원할 능력을 갖추었느냐 여부.② 지배도구 : 물건을 장악할 수 있는 각종 도구 내지 장비를 갖추었느냐 여부.③ 본권 : 당해물건을 사실적으로 지배할 수 있는 정당한 본권을 가졌느냐, 정당한 본권이 아니더라도 본권이 있다고 믿었고 그럴 정당한 사유가 있느냐 여부.▲ 물 건지배대상이 되는 물건의 형상, 크기, 부피, 위치 등의 여하.▲ 사회 일반인① 외부로부터의 인식가능성 : 적어도 사실적 지배에 관하여 관심이 있는 자가 인식할 수 있는 정도의 것인지 여부.② 각인된 의식 : 교육, 홍보, 행동, 표시 등에 의하여 물건이 그 사람의 사실적 지배하에 있는 것이라고 사회 일반인이 어느 정도 인식하였느냐 여부.▲ 사람과 물건의 관계① 공간적 관계 : 마음만 먹으면 조속한 시간 내에 물건에 대해 사실적 지배를 행사할 수 있을 만큼 사람과 물건 간에 거리적, 위치적으로 근접한지 여부.② 시간적 관계 : 사람의 물건에 대한 사실적 지배가 어느 정도의 계속성을 가졌는지 여부.▲ 사람과 사회 일반인의 관계직전 점유자가 물건에 대한 사실적 지배를 계속할 수 없게 함과 아울러 제3자의 간섭을 배척할 수 있는지 여부.▲ 종합적 판단 - ‘점유개시의 목적’도 고려해야■ 판례상 나타난 점유의 정도▲ 대법원 판결의 점유(대판 95다8713)① 공사완공 후에도 현장사무실에 직원 상주② 채무자로부터 유치권행사 승낙 얻어 유치권자가 공장을 점유·유치한다는 안내문을 공장건물에 부착③ 경비용역계약을 체결하여 주야교대로 2인씩 경비·수호④ 공장건물 등에 자물쇠를 채우고, 공장 출입구 정면에 대형 컨테이너로 가로막아 차량·사람 등 출입통제⑤ 매수 후에도 직원 10여명을 보내 공장 주변을 경비·수호케 하는 등유치권자의 점유로 인정한 대표적 사례이지만 그 점유요건(기준)은 너무 엄격하여 다른 판례에서는 그 정도에 미치지 않아도 점유를 인정하고 있는 경향▲ 대법원 판결의 (빌딩)점유(대판 2009다39530)① 공사업자들이 직원들을 현장사무실에 상주시키고, 경비업체를 통해 방범활동② 주차장 등 외벽에 현수막을 설치③ 건물임차인들과 서로 배치되지 아니하는 방법으로 건물을 점유,관리▲ 서울고법 판결의 (상가)점유(서울고법 2008나42036 판결)① 유치권을 신고하고, 유치권을 행사한다는 안내문 부착② 직원들이 가끔씩 건물에 들러 지하 1층에 있는 총무과 사무실의 책상을 사용하였고 건물에 상주하거나 건물관리를 하지 않음③ 경매기입등기가 경료된 후 10개월 가까이 지난 시점에 비로소 1층 사무실을 점유하고 열쇠를 받아건물출입을 통제하는 등이 정도만으로는 유치권자로서의 점유를 인정하기에 부족하다고 봄▲ 서울중앙지법의 (토지)점유(2005가단110132)① 경매개시결정 이전에 화물차 4대분의 판넬, 합판, 각목 등을 곳곳에 적치② 인근 거주자를 고용하여 수시로 그 토지에 접근하는 사람이 있는지 감시③ ‘경매개시결정이 내려진 후’ 곳곳에 경고문 부착, 컨테이너 설치, 유치권신고④ 토지지목이 전이고, 면적이 대단히 넓은 점등을 종합하면 공사업자의 유치권자로서의 점유가 인정됨경매실무상 점유의 정도▲ 판례와 경매실무상 유치권 주장자의 태도를 종합한 결과 유치권 점유의 최소요건① ‘경매기입등기일 이전부터’ 대상 부동산상의 사무실, 방실, 컨테이너 등에 상주하여 관리하거나 경비용역계약을 하여 경비시킬 것② 출입구에 시정장치를 하고, 열쇠를 소지할 것③ 유치권을 주장하는 안내문(플래카드 등)을 대상 부동산에 게시할 것 등④ 유치권을 행사할 목적으로 점유를 개시할 것▲ 점유공간 문제① 대상 부동산 내에서만 점유해야 하는지, 인근 부동산에서 점유해도 되는지 여부- ‘유치권자가 마음만 먹으면 조속한 시간 내에 물건에 대한 사실적 지배를 행사할 수 있을 만큼 사람과 물건 간에 거리적, 위치적으로 근접한 점유이냐’의 공간적 관계의 문제-건축중단된 건물 내부에 상주가 어려워 인접 지역에서 컨테이너를 두고 관리하거나 출입문이 잘 보이는 인접 건물에 상주하면서 출입문 열쇠를 소지하고 상주하며 출입을 통제했다면 공간적 관계에서 점유인정 가능-그러나 건물에 대한 채권으로 부지에 대한 유치권 행사는 불가② 대상 부동산 일부만 점유해도 되는지, 전부를 점유해야 하는지 여부- 집합건물이나 집합건물이 아니라도 한 동의 건물이 세대별, 층별 독립성이 있다면 점유하는 세대나층에만 유치권이 성립함- 다세대주택의 창호 등의 공사를 완성한 하수급인이 공사대금채권 잔액을 변제받기 위하여 위 다세대주택 중 한 세대를 점유하여 유치권을 행사하는 경우 : 그 유치권은 위 한 세대에 대한 공사대금만이 아니라 다세대주택 전체에 대한 공사대금채권의 잔액 전부를 피담보채권으로 하여 성립(불가분성, 대판 2005다16942)▲ 점유시간 문제사람의 물건에 대한 지배가 어느 정도의 계속성을 가져야 하는가 문제- 매일 주야 24시간 입주․관리하는 경우(0)- 주간만 점유하고 야간은 시정장치를 해두는 경우(0)- 시정장치는 해두고, 며칠에 한 번씩 들러서 점유하는 경우(X)- 시정장치만 해두고 사람이 직접 와서 관리하지는 않는 경우(X)▲ 점유방법 문제① 시정장치 방법-시정장치를 하는 것은 열쇠소지와 마찬가지로, ‘타인지배를 배제하고, 물건을 장악할 수 있는 각종 도구 내지 장비를 갖추며, 외부로부터의 사실적 지배에 관심있는 자가 인식할 수 있는 정도의 행동, 표시를 한 것’에 해당 -모든 출입구를 다 시정해야 하느냐 : 타인지배의 배제가능성이 있다면 주된 출입구만 시정해도 됨- 시정방법 : 자물쇠를 채우거나, 현관을 용접하거나, 나무나 판자를 대어 못을 박는 행위, 입구를 컨테이너로 봉쇄하는 등의 행위 등(재물손괴죄 문제됨)② 열쇠소지의 목적, 경위-유치권 행사목적으로 시정장치 후 열쇠를 소지한 경우 : 점유의 중요한 판단 근거-유치권행사 목적이 아닌 다른 목적으로 소지해온 경우 : 달리 해석해야 함. 예컨대 아파트 시공사가 분양, 입주자 관리 목적으로 소지하던 열쇠를 경매기입등기 이후 유치권을 주장하면서 계속 소지한 경우 등의 경우엔 유치권 점유의 판단근거로 보기 어려움-아파트에 시정장치를 하고 열쇠를 관리한 것 외에 유치권 안내문을 게시하고 경비직원을 통해 상시 또는 수시로 경비관리하는 등 타인의 지배를 배제하는 점유가 인정되어야 한다(수원지법 2010나8508)- 동일한 열쇠가 여러 개 있어 유치권자 이외의 자도 쉽게 소지할 수 있고, 실제 매수인도 소지하고 있는 경우 : 열쇠소지만으로 점유의 기준이 되기 어려움매수인이 관리사무소직원으로부터 출입문 열쇠를 받았다 하더라도, 유치권자가 오피스텔 미분양분을 점유, 관리하고 있던 중 건물관리를 위해 입주자자치회 관리사무소에 일시 맡겨둔 것이었다면, 유치권자가 점유를 상실했다고 볼 수 없다는 판례 있음(대판 2002다32721)③ 점유관리일지 작성의 필요성특히 경비용역업체의 관리일지는 소송상 점유에 관한 객관적 증거로 인정받기 쉬움④ 직접점유 외에 간접점유도 가능한지- 직원이나 경비용역업체 등 사람을 시켜 점유케 하는 등 간접점유도 가능- 다수의 유치권자가 1 내지 2인 등 소수에게 점유를 위임할 수도 있음- 임차인에게 점유를 위임하는 것도 가능 : 다만 유치권자와 임차인간 점유매개관계가 존재하여야 하고, 간접점유자인 유치권자가 직접점유자인 임차인에 대해 반환청구권을 행사할 수 있어야 함(대전고법 2007나11895 판결)- 채무자에게 점유를 위임하는 경우 : 유치권이 불성립(대판 2007다27236점유의 상실o 점유가 침탈된 경우- 불법적인 점유의 침탈로 인한 점유상실이 있어도 유치권은 소멸되고 다만 점유회수의 소를 제기하여 승소판결을 받아 점유를 회복하게 되면 소멸했던 유치권이 되살아남- 아직 점유의 회복이 이루어지지 아니한 이상 제1심에서 승소판결을 받았다는 사실만으로는 유치권이 존재한다고 할 수 없음-점유회수청구권은 침탈자의 특별승계인에 대하여는 행사하지 못하고, 다만 승계인이 악의인 때에만 행사가능-점유를 침탈당했다가 ‘2일’ 또는 ‘7～8’일 만에 자력탈환한 경우 : 민법 209조 1항의 자력탈환권의 범위를 벗어났다 하더라도 불법점유는 아니고 유치권이 유지됨- 부동산인도명령을 받아 집행한 경우 : 인도명령이 적법한 경우에만 점유 침탈행위가 아님-부적법시 점유회수의 소 가능o 점유가 일시 상실된 경우- 채권성립 후 점유를 일시 상실하였다 해도 다시 점유하면 유치권 취득- 점유하던 중 한 번씩 볼일을 보러 현장을 떠난 경우 : 점유의 계속임-몇 주나 몇 개월 정도를 사정상 점유하지 못하다가 다시 점유한 경우 : 확정적 점유상실로 볼 것인가o 점유물 반환 후 재취득- 유치권자가 유치물의 존재를 안 상태에서 조건 없이 유치물을 채무자 등에게 반환했다가 다시 취득한 경우 : 유치권 포기 간주-다만 유치권자가 유치물의 존재를 모르고 반환했거나, 조건부(변제, 대물변제 조건 등)로 반환해 주었는데 조건이 성취되지 못해서 재점유한 경우 : 유치권 재취득o 점유의 승계- 유치권도 피담보채권과 함께 양도가능- 채권양도통지절차를 제대로 거쳤는지, 양수인에게 점유가 이전되었는지 여부를 확인하여 채권양도통지가 부적법하거나 점유가 이전되지 않았다면 유치권을 깨트릴 수 있다.6.'부적법한 점유임’을 밝힌다o 불법점유의 예-임차권 등 적법한 권원 없이 타인의 부동산을 점유한 자가 지출한 필요비·유익비상환청구권, 변제나 채권양도로 소멸한 공사대금채권에 기한 점유-임차인이 계약 해지된 후에 임차물을 점유하는 것 등o 건축주나 소유자의 동의 없는 점유채권이 있어도 ‘건축주나 소유자의 동의나 승낙 없이’ 점유 개시했다면 불법점유(대구고법 2005나4643)o 경매절차가 개시될 가능성이 있음을 충분히 인식하고서도 거액의 공사를 한 뒤 유치권 점유 불법점유이거나, 유치권행사가 신의칙에 위반(대전고법 2002나5475 )7.‘대항력이 없는 점유임’을 밝힌다o 경매기입등기(민사집행법상 압류의 효력)이후의 점유 : 압류의 처분금지효에 저촉되어 매수인에게 대항불가(대판 2005다22688)o 체납처분에 의한 압류, 가압류 이후의 점유 : 역시 압류의 처분금지효 저촉(부산고법 2007나14087 판결 등)o 근저당권 등 담보물권 등이 설정된 이후의 점유 : 유치권 행사가능(대판 2008다70763)o 법원이 경매기입등기 이후의 점유인지 여부를 확인하는 주요기준 : 집행관이 작성한 ‘현황조사보고서’의 점유기재내용경매기입등기를 기준으로 유치권을 깨트리는 방법은 실무상 유치권을 깨트리는 가장 강력한 수단8.‘유치권 성립을 배제하는 특약이 존재하는 점’을 밝힌다o 공사업자가 공사건물의 근저당권자인 새마을금고에게 공사대금에 따른 유치권행사를 포기하고, 공사완공 후 건물에 대한 추가담보제공에 동의하는 내용의 확인서를 작성하여 교부한 경우 : 이는 유치권 포기약정으로서 유효하고, 포기약정은 유치권성립으로 인한 근저당 목적물의 저가낙찰을 방지하기 위한 것이므로, 근저당권자인 새마을 금고 뿐만 아니라 매수인에게도 효력이 미침(대구지법 2008나16170).* 이런 경우 유치권 주장은 금반언 및 신의칙 위반일뿐 아니라 허용하면 입찰참가자가 그만큼 낮은 가격으로 입찰함으로써 담보가치가 하락하여 이 각서를 믿고 대출한 근저당권자의 신뢰에 반하는 결과(수원지법 2009가단5267)o 경매절차에서 금융권의 대출을 받으면서 “나이트클럽의 시설비조로 유치권 신고가 되어 있으나, 시설비 11억 원을 지급받았으므로 이에 대한 유치권 등 일체의 권한을 포기한다”는 취지의 유치권 포기각서를 금융기관에 제공한 경우 : 유치권을 포기한 것으로 봄이 상당함(부산고법 2007나15585)o 유치권을 포기한 것으로 볼 수 없다고 본 사례- 건축주가 금융권에 담보대출을 받을 수 있도록 일시적으로 유치권 행사 중이라는 안내문이나 현수막을 제거했다가 곧 다시 부착하는 등으로 협조한 것- 건물완공 후 건축주에게 인도하여 건물분양에 협조해 준 것 등9. ‘유치권의 소멸사유가 존재함’을 밝힌다■ 상당한 담보제공에 의한 소멸청구o 공사업자에게 경료해준 근저당 목적물의 평가액이 근저당 설정당시의 공사대금채권 및 이자를 상회하고, 일부 근저당목적물의 낙찰대금으로부터 공사대금 전액을 변제받은 경우 : 근저당 설정당시 공사대금채권액에 상당한 가치가 있는 담보제공이므로, 매수인의 유치권 소멸청구의 의사표시로써 소멸o ‘금전공탁’ : 민법 327조가 담보를 위한 공탁을 규정하지 않으므로 상당한 담보제공이 아님(부산동부지원 2003가합652 판결) o 상당한 담보제공에 유치권자의 승낙이 있거나 없으면 승낙에 갈음할 판결이 필요 ■ 선관의무 위반으로 인한 소멸청구 o 유치권자가 소유자의 승낙 없이 목적물을 임대하거나 손괴행위를 한 경우가 이에 해당 o 유치권자가 종전의 사용목적대로 계속 사용해 왔다면 이는 보존행위이거나 일종의 유치방법으로 보아야 함 o 유치권자가 약정에 따라 무상사용하는 경우에도 보존행위임 o 유치권자가 유치물의 보존에 필요한 사용을 한 경우에는 특별한 사정이 없는 한 차임에 상당한 이득을 소유자에게 반환할 의무있음10. 민사소송과 형사고소■ 민사소송▪ 인도명령 : 유치권 주장이 근거 없음이 명백한 경우▪ 명도소송 : 유치권 성립여부가 불확실할 경우 인도명령과 동시에 제기필요▪ 유치권부존재확인소송 : 채권자가 경매신청을 하여 유치권 주장으로 인한 매수가격의 저감을 방지하는 등의 목적으로 경매신청 전 또는 경매절차를 중지한 후▪ 점유이전금지가처분▪ 점유방해금지가처분과 간접강제 : 매수인이 매각대금을 완납하고 점유를 확보한 뒤 유치권자가 점유를 침탈하려고 시도하면 점유방해금지가처분과 간접강제를 신청할 필요있음▪ 명도(인도)단행가처분매수인이 매각대금 납부 후 점유를 확보했는데 그 후 유치권 주장자가 불법적으로 점유침탈을 하거나, 명도(인도)집행 후 재침입하거나, 매수인과 일정기간 내에 명도해주기로 합의한 후 합의를 깨고 명도를 거부하는 등의 사유가 있을 때▪ 손해배상청구소송o 허위․과장 유치권 주장자는 그로 인한 낙찰가격의 저감에 따라 배당을 받지 못한 경매신청채권자 등 채권자의 손해배상책임(허위신고금액의 30% 배상책임례)o 소송결과 유치권이 인정되지 않을 때, 불법점유에 따른 손배책임(임료상당)■ 형사고소-허위유치권의 외관을 보임으로써 입찰가를 저감시키는 등 공정한 경매를 방해하면 위계에 의한 경매입찰방해죄(형법 315조)로, 공사도급계약서 등 채권증서를 위조 내지 변조하여 법원에 제출했다면 사문서위조 내지 변조 및 행사죄(형법 제231조) 등의 죄목으로 형사고소를 할 수 있음-채무자 내지 매수인의 점유를 침탈하려고 시도하는 과정에서 주거(건조물)침입죄, 재물손괴죄, 업무방해죄, 폭행·협박·상해죄 등이 문제되기도 함 - 최근 대법원은 부동산 경매절차에서 피고인들이 허위의 공사대금채권을 근거로 유치권 신고를 한 경우, 소송사기의 실행의 착수가 있다고 볼 수 없다고 판시함(유치권신고를 매각물건명세서에 기재하고 그 내용을 매각기일공고에 적시하나 이는 유치권 신고 있음을 입찰예정자에게 고지하는 것에 불과하고 사기죄의 처분행위라 볼 수 없고, 권리신고로 이해관계인이 됨으로써 얻는 여러 권리는 법률로 인정되는 것, 대판 2009도5900)