쉽게 이해되는 주택임대차보호법(대항력,우선변제권,확정일자,임대차존속기간,최우선변제권,임차권등기명령)

[스피드]

오늘은 『주택임대차보호법』의 주요 내용을 알아보겠습니다.

중간 중간에 어려운 용어에 대해 설명드리고, 쉽게 예를 들어보겠으니 이해가 안되더라도 끝까지 읽어보시면 머리속에서 정리가 되실거에요.

* 『주택임대차보호법』의 목적 및 대상

『주택임대차보호법』은 국민의 주거생활의 안정을 법으로 보호하기 위해서 1981년 제정된 이래 수차례 개정되어 지금까지 왔습니다. 이 법은 경제적 약자인 임차인(세입자)를 보호하기 위해 만들어 졌기 때문에 임대인(집주인)이 불리한 내용이 더 많습니다. 주택임대차보호법은 주거생활 안정을 위해 만들어졌기에 주거용 건물의 일부나 전부를 주거로 사용할 때는 당연히 적용되고요, 비주거용 건물의 일부를 주거로 사용할 때는 적용되지 않습니다. 또한 일시 사용을 위한 임대차에도 적용되지 않습니다.

또한 이 법은 서민들을 위한 법이기 때문에, 예외는 있지만 임차인이 법인(회사, 협회 등)인 경우에는 적용되지 않습니다.

예)슈퍼마켓으로 사용하는 상가의 일부만 방으로 꾸며서 여기서 살면서 슈퍼마켓을 운영하더라도 주택임대차보호법의 보호를 받지 못합니다. 또한 모텔에서 며칠동안 숙박하는 행위 등은 일시적 임대차로 보기에 이 법에 보호를 받지 못합니다.     

* 『주택임대차보호법』의 주요 내용

『주택임대차보호법』은

① 임차인이 누구에게나 임차권을 주장할 수 있게 해줍니다.

     등기가 필요없고요, 이 것을 대항력이라고 합니다.

② 임대차 기간을 보장해줍니다.

③ 소액보증금의 최우선변제권을 인정해 줍니다.

그러면 주택임대차보호법의 주요 내용인 ①대항력, ②임대차 존속기간의 보장, ③최우선변제권 등을 자세히 알아보겠습니다.

* 대항력

좀 어려운 용어지요?

주택의 임대차, 즉 세입자가 집주인에게 보증금과 월세 등을 주고 주택의 일부나 전부를 빌렸을 때 빌린 기간 동안은 빌린 주택에 대하여 제3자의 방해를 받지 않고 온전히 나만을 위해 사용할 수 있는 권리인 임차권을 등기하지 않고도 모든 사람한테 주장할 수 있게 하는 힘을 대항력이라고 하고, 일정한 요건을 갖추면 주택임대차보호법에서 보장해 줍니다.

대항력을 가지고 있는 임차인은 임차한(빌린) 주택이 매매되거나, 후순위 권리자에 의한 경매 등으로 주택의 소유권이 바뀌더라도 바뀐 주인에게 임대차의 내용을 주장할 수 있습니다.

다시말하면 대항력이 있으면 주인이 바뀌더라도 임대차계약기간동안 임차한 주택에서 거주하실 수있고요, 바뀐 주인에게 보증금을 돌려받을 수 있습니다.

대항력을 갖기 위해서는 일정한 요건이 반드시 필요한데요.

대항력이 발생하기 위해서는 ①주택을 인도받고, ②주민등록을 하여야 합니다.

주택을 인도받는다는 것은 ‘잔금을 치루고 이사를 한다’는 개념으로 보시면 되고요,

주민등록을 한다는 것은 이사한 주소의 관할 주민센터(동사무소)에 전입신고를 하는 것을 말합니다.

위의 두 가지를 모두 하게 되면 전입신고를 한 날의 다음날 0시에 『대항력』이 생깁니다.

여기서 전입신고를 한 날부터 대항력이 생기지 않고 다음날에 대항력이 생기는 것에 유념하시기 바랍니다.

대항력은 주택이 경매에 넘어갔을 때 중요한 판단기준이 됩니다.

경매 시에 “대항력있는 임차인”과 ”대항력없는 임차인”으로 분류하는데요.

 “대항력있는 임차인”은 이사하고 전입신고할 때 입주하는 주택에 말소기준권리(근저당권, 저당권, 압류...)가 없는 즉, 등기부가 깨끗한 경우를 말하고요, “대항력없는 임차인”은 반대인 경우를 말하지요.

“대항력있는 임차인”은 경매로 주인이 바뀌어도 보증금을 받을 수 있습니다. 경매 진행시 배당요구를 하면 낙찰금에서 보증금을 받고 전액을 변제 받지 못하면, 낙찰자에서 잔여 보증금을 요구할 수 있습니다. 배당요구를 하지 않을 경우, 계약기간동안 그 집에서 계속살 수도 있고, 낙찰자에게 보증금 받고 나갈 수도 있습니다. 

반대로 “대항력없는 임차인”은 경매시 반드시 살던 집을 비워주어야 하고 배당금이 나오면 받아가고, 안나오더라도 낙찰자에게 요구할 수 없습니다.

이렇게 경매 등에서 대항력을 갖추려면 말소기준권리인 저당권 등 보다 앞서서 인도+전입신고를 하여야 하는데요.

​전입신고의 효력이 신고 다음날 발생하는 것 때문에 조금 복잡합니다.

예를 통해 확인해보도록 하겠습니다.

위의 "대항력 있음" 경우는 2가지 모두 근저당설정일보다 대항력발생일 빠른 경우이구요,

위의 "대항력 없음" 경우는 4가지 모두 근저당설정일보다 대항력발생일이 늦은 경우입니다.  

* 우선변제권

임차인은 ①대항요건(주택의 인도·점유 + 전입신고)을 갖추고, 즉 대항력을 가지고, ②임대차계약서에 확정일자을 갖추게 되면 임차한 주택이 경매나 공매에 넘어가게 되는 경우 임차주택의 환가대금(낙찰자가 지불한 돈)에서 후순위권리자나 그 밖에 다른 채권자보다도 먼저 보증금을 변제받을 수 있는 권리인 『우선변제권』을 갖게 됩니다.

확정일자는 대항력을 갖춘 임차인이 확정일자를 받는 그 날 효력이 바로 발생합니다. 이것은 주택을 인도받고 전입신고일 다음날 0시에 대항력이 발생하는 것과 구별됩니다.

임차권은 채권이기 때문에 경매나 공매시에 법적으로 등기부에 기록되는 담보물권자 들이 순위에 의해 우선배당을 받고난 후 남은 배당금이 있으면 채권자들과 그 채권금액의 비율에 비례해서 배당을 받게 됩니다.

하지만, 주택임차인이 대항력을 갖추고, 확정일자를 받고나면, 주택임대차보호법에 의해서 담보물권자 들과 동일한 권리인 우선변제권을 갖게되어 확정일자일을 기준으로 담보물권자와 순위를 매겨서 후순위 담보물권자보다 우선해서 배당을 받을 수 있습니다.

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여기서 담보물권이란, 쉽게 말해서 돈을 빌릴 때 맡겨 놓은 물건을 말하는 것으로 이해할 수 있습니다.

​민법상 담보물권에는 유치권, 질권, 저당권 등이 있구요. 저당권이 대표적입니다. 저당권은 은행에서 집을 담보로 돈을 빌리게되면 주택등기부에 은행이 근저당권을 설정하고 채권최고액이 기록됩니다. 

* 임대차 존속기간의 보장

주택을 임대차할 때 존속기간은 최저 2년입니다. 주택임대차계약시에 임대차 기간을 정하지않았거나, 2년 미만으로 기간을 정했더라도, 임차인이 요구할 경우 최저 2년동안 임대차기간을 보장 받을 수 있습니다.

하지만 2년 미만으로 계약했을 때 임대인이 최저 2년의 임대차기간을 주장할 수 없고, 임차인은 계약한 기간동안만 살면 됩니다.

임대차계약기간이 끝나고, 재계약을 할 경우에는 최소 2년의 임대차존속기간이 새로이 발생합니다.

그런데, 주택임대차보호법에서는 계약만료일 1개월 전까지 임대인이 계약조건을 변경한다거나 계약 연장불가 의사를 임차인에게 통지하지 않았을 경우 이전 임대차계약과 동일한 조건으로 임대차계약이 2년동안 연장됩니다. 이 것을 법률용어로 『묵시적갱신』이라 하구요, 임대차계약이 묵시적으로 자동연장이 되었더라도 최소 3개월 전에 임차인이 임대인에게 계약을 해지하겠다고 통지하면 통지를 한날로부터 3개월 후에 자동으로 임대차계약이 해지됩니다. 반대로 임대인은 이런 권리가 없답니다.

* 소액임차인의 최우선변제권

임차 보증금이 법에서 규정하는 한도 이하의 적은 금액일 경우에는 경매신청 등기 전까지 대항력을 갖추면(주택의 인도·점유 + 전입신고), 보증금 중에서 일정액을 다른 담보물권자보다 우선해서 변제받을 수 있습니다.

​최우선변제는 확정일자는 받을 필요가 없으나, 대항력을 배당요구 종기일까지 유지하고 배당요구 신청을 하여야 합니다.

 

주택임대차보호법이 여러 번 개정되면서 아래의 표처럼 지역별로 정해져 있는 소액보증금과 최우선변제금이 계속 늘어났는데요. 여기서 소액보증금의 판단시점은 임대차계약일이 아니고요, 임대차 계약이전에 최선순위 담보물권의 설정일이 기준이 됩니다.

예를 들면 서울에서 2015년 보증금 8천만원의 주택임대차 계약일 경우, 이 집의 저당권이 2014년 2월에 설정되었다면, 소액보증금 한도인 9천5백만원 이하이기 때문에 경매실행시 3천2백만원까지는 최우선변제를 받을 수 있으나, 저당권이 2013년 설정되었을 경우에는 소액보증금 7천5백만원 한도를 초과하여 최우선변제는 받을 수 없고, 선순위 담보물권자까지 배당하고 남은 금액으로 후순위권자에 비해 우선변제는 받을 수 있습니다.  

* 임차권등기명령

임대차계약기간이 종료되고 다른 곳에 집을 구해서 이사를 가야하는 상황인데, 만약 집주인이 보증금을 내어주지 않는다면 어떻게 해야할까요?

주인이 세를 놓아서 보증금을 받아야만 돌려줄 수 있으니 세 나갈 때 까지만 기다려달라고 사정하고... 새로 임차한 집에 이사가고, 그 집도 임차보증금을 보호받기 위해 전입신고를 해야겠는데, 새 집에 전입신고를 하는순간 이 집에서는 전출로 처리되어서 대항력을 잃어버리게 되고.... 난감하겠지요?

이럴 때를 대비하여 법에서는 『임차권등기명령』이라는 제도를 만들어 놓고 있습니다.

임차권등기명령이란 임대차계약이 종료되었는데도 임대인이 보증금을 반환해주지 않을 경우 임차한 주택에 임차권을 등기해놓는 것을 말하는데요. 임차권을 등기해놓으면 주민등록에 의한 대항력을 상실하더라도 등기된 임차권에 의해 대항력을 그대로 유지하게 됩니다. 따라서 안심하고 이사갈 수 있습니다.

임차권등기명령을 하는 방법은​ 주소지의 법원을 찾아가서 민원실로 가면 임차권등기명령신청서가 비치되어 있는데요.

임차권등기명령신청서를 작성하고 필요서류(건물등기부등본, 주민등록등본, 임대차계약서사본, 부동산목록, 임대차계약갱신거절통지서 또는 해지통지서 등, 민원실에 물어보면 잘 가르쳐줍니다)을 준비하여 등록세, 대법원등기수수료, 송달료 등을 납부하고(총 약 3~4만원 - 집주인에게 청구가능해요),  접수하면 약 10일 정도후에 임차권이 등기되고 이미 취득한 대항력 및 우선변제권이 유지됩니다.

​또한 임대인이 보증금을 반환과 임차인측의 임차권 말소가 동시이행관계가 아니고, 보증금 반환이 선행되도록 법으로 규정하고 있으므로 임차권등기명령제도는 임차보증금을 회수하기 위한 유용한 압박수단이 됩니다.

그리고 보증금을 돌려받기 위해 임차권등기명령 신청과 함께 민사소송도 같이 진행하는 것도 좋겠지요.   

이상으로 주택임대차보호법의 주요내용인 대항력,우선변제권,확정일자,임대차존속기간,최우선변제권,임차권등기명령 등을 살펴보았습니다.

​주택임대차보호법에서 소중한 임차보증금을 안전하게 지키기 위해서는 주택의 인도(점유)와 주민등록(전입신고), 확정일자를 받는 것이 기본중에 기본입니다.