한덕렬 변호사의 투자 일지(2)

[한덕렬]

한덕렬 변호사의 투자 일지(2)
작성일 2011.3.30.

6. 용인시 기흥구 청덕동 물건번호 2 토지에 응찰-패찰

용인시 기흥구 청덕동 토지에 대해서는 2월 1일 1차 답사를 간 뒤 8일만인 2월 9일 응찰하게 되어 시간이 좀 촉박하였습니다. 어쨋든 2월 1일 1차 답사 후 2월 7일 수원지방법원에 가서 기록을 열람하고, 용인시 기흥구청과 구청 앞에 있는 건축설계 사무소를 방문하여 건축허가를 받는데 하자가 없는지 등을 확인하고, 청덕동에 가서 당해 토지와 그 주변을 샅샅이 둘러보고, 1차 답사때 잠깐 들렀던 부동산 사무실에 다시 들러서 많은 이야기를 나누고, 드디어 응찰을 결심하였습니다.

이 물건은 구성지구 물푸레 마을과 88cc 사이에 있는 자연녹지지역의 전(지목은 각 전, 답, 임야)으로서 물건번호가 1,2,3으로 나누어져 있는 것인데, 물건번호 1,3은 재매각으로 나온 것입니다.

                    면적       감정단가    평가액     최저가액   지목
물건번호 2     286평     320만/평     9.2억       3억           답
물건번호 1     495평     320만/평     15.9억     6.5억        전
물건번호 3     265평     200만/평     5.3억       2.2억        임

위 위치도상 위에서 아래로(북쪽에서 남쪽으로) 순서대로 물건번호 2,1,3의 토지입니다.
보시는 바와 같이 왼쪽에는 폭 12m의 아스팔트 포장도로가 있고, 위 토지의 북서쪽 경계선에서 100m 지점에 버스 정류장이 있어 대중교통도 양호한 편입니다. 그러나 이 도로와 위 토지 사이에는 경관녹지로 차단되어 있어서 건축허가를 받기 위해서는 위 도로는 소용이 없고, 동쪽으로 지적도상 도로가 아닌 현황 도로를 활용해야 하는 난점이 있습니다. 북쪽에는 골프연습장, PAR3 골프장, 교회, 어린이집, 단독주택 등이 산재해 있고, 남쪽에는 야산이 있고 그 위에는 88cc 진입로가 나 있습니다.

경매기록을 보니, 지난 2010. 11. 3. 제5차 기일에 박oo의 대리인 임oo(본인과의 관계를 보니 친구 아들이랍니다. ??? 일단 주소와 전화번호를 적어놓고...)이 위 물건 3개에 모두 응찰하였는데, 물건번호 2는 입찰가격에 0을 하나 잘못 써서 무효 처리되고, 1은 6.6억에, 3은 2.3억에 낙찰받았다가 대금지급기한까지 매각대금을 지급하지 아니하여 재매각으로 나온 것이었습니다.

전 낙찰자가 감정가액의 반 이하의 금액으로 낙찰을 받고서도 왜 대금을 지급하지 않았을까? 무슨 하자가 있는 것일까? 생각 같아서는 위 임oo에게 전화하여 물어보고 싶었지만 그래선 안되지 하는 묘한 감이... ㅎㅎ 아무튼 위 임oo은 물건번호 2의 입찰가격을 잘못 쓴 것을 보면 그다지 전문가는 아닌 것 같아 보입니다.

기흥구청에 가서 토지이용계획확인서를 발급받고(이미 토지이용규제시스템에서 도면을 캡쳐해 놓은 것이 있지만 그냥 한번 받아보고 싶었습니다ㅎㅎ) 담당 부서를 찾아가서 건축허가를 받는데 지장이 없을지 문의하였으나 구체적인 건축허가신청이 들어와야 검토를 할 수 있다며 잘 안 가르쳐줍니다. 그냥 자연녹지지역에서 할 수 있는 일반적인 행위들만 규정을 보면서 주~욱 읽어 주더군요. 그건 나도 읽을 수 있는데...

구청 앞에 있는 건축설계 사무소를 들러 상담을 해 보았는데, 현황 도로만으로 건축허가를 받기는 곤란하고 입구 쪽에 있는 152번지 소유자의 토지사용승낙을 받아서 그 토지 일부와 이 건 토지들 옆으로 나 있는 현황 도로를 지적상 도로로 만들면 건축허가를 받는데 큰 지장은 없을 것이라고 하더군요.

일단 사전 조사는 이 정도로 하고, 청덕동 땅을 다시 보러 갔습니다. 이번에는 일부러 88cc 주변 도로를 돌아서 주위를 둘러 보면서 현장을 찾아갔습니다. 멀리서 보이는 현장, 일단 입지가 괜찮아 보입니다. 도로에 차를 세워 놓고 현장을 바라보며 사진도 찍고, 쌍안경으로 들여다 보고... 흠~ 볼 수록 애정이 가네요.

지난 주에 왔을 때 소담스럽게 쌓여 있던 눈이 일부 녹기는 하였지만 아직도 현장에는 눈이 덮여 있네요. 작년에 이 밭에서 어떤 사람이 무엇을 키웠을까? 아가야, 조금만 기다려라. 나하고 새로운 인연을 맺어 보자꾸나 ㅎㅎ

현장 주변도 여기저기 둘러보고 1차 답사때 잠깐 들렀던 부동산 사무실을 찾아갔습니다. 이번에는 제 신분을 밝히고 앞으로 업무 제휴를 했으면 좋겠다고 하고, 구체적으로 현장을 지목하며 시세가 어느 정도 갈지 물어보았습니다.

사장님 왈, 최근에 이 근처에서 토지가 거래된 바는 거의 없다고 하면서 검색을 해 보더니 현재 주변의 자연녹지지역 전답이 평당 350에서 400 사이에 나와 있다고 하더군요. 또 물푸레 마을 아파트는 거의 입주가 다 되었고 단독주택용지 일부만 남아있으며, 단지 내에 초·중·고등학교가 있고, 단지 내 도시지원시설용지에 첨단기술산업 및 관련산업이 들어서면 그 산업 종사자들을 위한 원룸, 오피스텔 등의 수요가 있을 것이라고 합니다.

돌아오는 길에 시간을 재 보니 분당 오리역까지 차로 딱 10분이 걸리더군요.

2월 8일 하루, 고민을 많이 했습니다. 일단 응찰은 하기로 결심을 했는데, 물건번호 1,2,3 중에 어느 것에 응찰을 할지... 현황은 똑같이 전인데도 지목이 임야란 이유로 상대적으로 저평가된 물건번호 3에 응찰할 것인가, 아니면 도로쪽에 가까운 물건번호 2에 응찰할 것인가, 좋기는 물건번호 1과 2를 함께 낙찰받으면 추후 개발행위를 하기에도 좋을 것 같은데 현재 자금 상황으로는 불가하고, 그렇다고 새로운 투자자를 구하기에는 시간이 없고... 고민고민하다가 결국 도로에 가까운 물건번호 2에 응찰하기로 하였습니다.

다음은 응찰가액의 결정, 3억 1천, 3억 2천에서 고민하다가 엿값 좀 붙이자 생각하고 3억 3천에 우수리를 붙이기로 하였습니다. 입찰 당일 법정 분위기에 휩쓸려서 판단을 그르치지 않도록 미리 입찰표를 다 작성해 놓았습니다.

2월 9일, 입찰기일입니다. 여유 있게 도착한다고 했지만 수원지방법원의 열악한 주차 사정 때문에 헤매다가 겨우 임시 주차장에 주차를 해 놓고 경매법정에 가 보니 이미 집행관의 입찰에 대한 설명은 다 끝났고 사람들이 입찰표를 작성하고 있었습니다. 저는 입찰표를 미리 작성해 놓았던 터라 바로 입찰함에 입찰표를 넣고 11시 40분에 입찰을 마감한다고 하여 시간이 많이 남았기 때문에 변호사 공실에 가서 잡지를 좀 보다가 11시 35분에 경매법정으로 다시 갔습니다.

깜짝 놀랐습니다. 아까는 그렇지 않았는데 경매법정이 말 그대로 입추의 여지가 없을 정도로 사람들로 꽉 찼습니다. 웬 사람들이 이렇게 많은지... 경매의 열기가 느껴지고 부동산 시장이 살아나는 것 같은 분위기를 감지할 수 있었습니다.

만원버스를 헤집고 들어가는 것처럼 앞으로 가서 겨우 공간을 마련하여 서 있는데 주위 사람들의 체취와 긴장된 분위기에 머리가 띵할 정도입니다. 응찰자가 있는 사건의 사건번호를 부르는데 제 사건은 네번 째였습니다. 음~ 조금만 참으면 되겠구나...

그런데, 집행관이 진행의 편의상 10인 이상의 응찰자가 있는 사건을 먼저 진행하겠다고 합니다. 유찰 횟수가 얼마 안 되서 사건번호가 늦은 사건들 중에 아파트, 근린시설에 응찰자가 16인, 13인, 35인... 하이고 날 샜습니다.

구경삼아 그냥 지켜보고 있었더니 35인이 응찰한 사건 하나 진행하는데 몇십 분이 흘러가고, 다수 당사자 사건 몇 건 하다보니 한 시간이 후딱 갔습니다. 점심을 못 먹어서 배도 고프고, 이제는 오랫동안 서 있어서 다리도 아프고... 경락잔금 대출 알선하는 어떤 아줌마는 낚시의자 갖고 와서 돌아다니면서 앉아 있는데, 그렇게 부러울 수가...

드디어 제 사건이 되었습니다. 내심 단독응찰이 아닐까 기대해 봤지만 웬걸 4명이나 응찰을 했네요. 물건번호 1, 3은 이번에도 유찰되었는데... 아차, 물건번호 3에 응찰할 걸!?!?!?

집행관이 응찰자의 이름과 입찰가액을 불러줍니다.

ooo 3억 2천 얼마, ooo 3억 1천 얼마, 앗싸 3억 3천 쓰기를 잘 했네, 흠흠... 하고 있는데, 농업회사법인 너른들 주식회사 대리인 한oo 3억 3천 얼마 하더니~~~~ 이어서 우oo 3억 7천 얼마 하는 것입니다. 무어라, 3억 7천을 쓴 사람이 있어??? 누군가 하고 보니 어떤 아줌마입니다. 이 아줌마가 뭘 알고 쓴 것인가? 어쨋든...

허탈했습니다. 점심도 못 먹고 몇 시간을 고생한 것이 헛일이 되었다니...
아쉬움이 많이 남았습니다. 자금이 좀더 있었더라면 물건번호 1,3에 응찰해서 깨끗하게 단독 낙찰을 받았을 것이고, 아니더라도 물건번호 3을 선택하였더라면 되었을 터인데~~~ 응찰가격 결정에는 별로 후회가 없었습니다. 종전 최저가액에 근접한 3억 7천까지 써 가면서 낙찰받을 생각은 없었으니까요.

어쨋든 아쉬움을 뒤로 하고 첫 경매의 패찰 경험을 맛보면서 이제는 사람들이 많이 줄어들어 빈 자리도 생긴 경매법정을 나왔습니다.

청덕동 토지에 대해서는 그 뒤 2월 16일 3차 답사를 갔습니다. 나중에 물건번호 3의 응찰에 대비하여, 디벨로퍼 정oo과 함께 아래 금어리 토지를 답사하고 돌아오는 길에 들러서 주위 상황을 살펴 보고 개발 가능성에 대한 의견을 교환하였습니다.

[정교수]

사건번호나 소재지 지번등을 기재하고 사진을 좀더 확대하던지 하여 어떤 물건이었는지 구체적으로 보여주어 리얼리티를 높이는 것이 더 좋을 것으로 사료됩니다.

[한덕렬]

수원지방법원 2010타경3765 사건이고, 지번은 경기도 용인시 기흥구 청덕동 147-1, 147-2, 산12-1 입니다.
사진은 그 위에서 오른쪽 마우스 누르고 '다른 이름으로 사진 저장'한 뒤에 그 사진 파일을 확대해서 보시면 됩니다.
정교수님, 조언 감사드립니다.

[청야]

아하 그렇군요....좋은 자료입니다....도움이 많이 됩니다..