해제조건부 매매와 조건부 환매(22회 6문 3번지문)

【문 6】조건과 기한에 관한 다음 설명 중 가장 옳지 않은 것은?(다툼이 있는 경우 판례에 의하고, 각 지문은 상호 독립적임)   ③ 甲이 자신의 A토지를 乙에게 매도하면서 ‘乙은 A토지 중 공장부지 및 그 진입도로부지에 편입되지 아니할 부분토지를 매도인 甲에게 원가로 반환한다.’는 약정을 한 경우, 위 약정은 공장부지 및 진입도로로 사용되지 아니하기로 확정된 때에는 그 부분토지에 관한 매매는 해제되어 원상태로 돌아간다는 일종의 해제조건부 매매라고 봄이 상당하고, 그 환원에 당사자의 의사표시를 필요로 하는 조건부환매계약이라고 볼 수 없다.   ---------------------------------- [주제] 해제조건부 매매와 조건부 환매 ----------------------------------   제147조(조건성취의 효과) ① 정지조건있는 법률행위는 조건이 성취한 때로부터 그 효력이 생긴다. ② 해제조건있는 법률행위는 조건이 성취한 때로부터 그 효력을 잃는다. ③ 당사자가 조건성취의 효력을 그 성취전에 소급하게 할 의사를 표시한 때에는 그 의사에 의한다.   제590조(환매의 의의) ① 매도인이 매매계약과 동시에 환매할 권리를 보류한 때에는 그 영수한 대금 및 매수인이 부담한 매매비용을 반환하고 그 목적물을 환매할 수 있다. ② 전항의 환매대금에 관하여 특별한 약정이 있으면 그 약정에 의한다. ③ 전2항의 경우에 목적물의 과실과 대금의 이자는 특별한 약정이 없으면 이를 상계한 것으로 본다.   제591조(환매기간) ① 환매기간은 부동산은 5년, 동산은 3년을 넘지 못한다. 약정기간이 이를 넘는 때에는 부동산은 5년, 동산은 3년으로 단축한다. ② 환매기간을 정한 때에는 다시 이를 연장하지 못한다. ③ 환매기간을 정하지 아니한 때에는 그 기간은 부동산은 5년, 동산은 3년으로 한다.   [사안의 분석] (1) 갑이 을에게 A토지를 매도하는 매매계약을 체결하면서 또다른 약정내용을 덧붙였다. (2) ‘乙은 A토지 중 공장부지 및 그 진입도로부지에 편입되지 아니할 부분토지를 매도인 甲에게 원가로 반환한다.’는 약정 (3) 이것이 매매에 해제조건을 붙인 것인가, 아니면 매매와는 별도로 환매계약을 맺으면서 그 환매에 조건을 붙인 것인가. (4) 매매대상인 A토지 중에서 공장부지나 진입도로부지에 편입되지 아니하는 부분은 매도인 갑에게 원가로 반환한다. = 남는 토지는 원가로 반환한다. (5) (4)를 해제조건부 매매로 보면 해제조건이 성취되어 남는 부분은 매도인 갑에게 돌려주고 그만큼 을이 갑에 대하여 지급하였던 매매대금의 일부를 돌려받는다. (6) (4)를 조건부 환매계약으로 보면 = 남는 부분이 발생하였다는 정지조건이 성취되어 환매계약이 효력을 발생한다. = 매도인 갑은 그 부분에 대하여 을이 수령한 매매대금과 매매비용(등기비용등)을 지급하고 그 부분을 매수한다. = 이것이 해제조건부 매매와 다른 점은 환매기간이 정해져 있다는 점이다. 환매기간이 지나면 환매권을 행사할 수 없다.   (판례) 토지를 매매하면서 그 토지 중 공장부지 및 그 진입도로부지에 편입되지 아니할 부분토지를 매도인에게 원가로 반환한다는 약정은, 공장부지 및 진입도로로 사용되지 아니하기로 확정된 때에는 그 부분토지에 관한 매매는 해제되어 원상태로 돌아간다는 일종의 해제조건부 매매라고 봄이 상당하고, 조건부환매계약이라고 볼 수 없다. (출처 : 대법원 1981. 6. 9. 선고 80다3195 판결)   --> 매수인이 토지를 구입한 목적은 공장을 짓고 그 진입도로를 개설하는 것임을 알 수 있다. 그렇다면 그런 용도에 사용치 못하게 된 토지는 애당초 구입할 필요가 없었다는 점에서 해제조건부 매매라 이해하는 것이 상당하다고 보여진다. 환매는 흔히 자금을 빌려주고 이를 담보할 목적으로 부동산 소유권을 채권자의 명의로 이전시킨 다음에 차후에 차용금을 변제하면 그 부동산의 소유권을 다시 채무자의 명의로 넘겨주는 방법으로 이용되는 바, 판례 사안에서는 차용금의 담보가 목적이 아니라 공장설립이 목적이었기 때문에 이를 환매로 보기 보다는 해제조건부 매매로 보는 것이 당사자들의 통상적 의사에 부합한다고 본 듯하다.