* 근저당권이 설정된 부동산을 살 때 유의사항
저당권(민법 제356조)이란 “저당권자는 채무자 또는 제3자가 점유를 이전하지 아니하고 채무의 담보로 제공한 부동산에 대하여 다른 채권자보다 자기채권의 우선변제를 받을 수 있는 권리가 있다.”
1. 금융기관에서 이용되고 있는 근저당권의 종류 및 내용
금융기관에서 이용되고 있는 근저당권의 종류로는 포괄 근저당권, 한정 근저당권, 특정 근저당권이 있으며, 근저당권의 종류에 따라 피담보채무범위는 다음과 같습니다.
1) 포괄근저당권 : 채무자가 채권자에 대해 현재 및 장래에 부담하는 모든 채무
2) 한정근저당권 : 채무자가 채권자에 대해 설정계약서에 기재한 내용과 같은 종류의 거래
로 말미암아 현재 및 장래에 부담하는 모든 채무
3) 특정근저당권 : 채무자가 채권자에 대해 설정계약서에 기재한 대출약정서에 의한 거래로
말미암아 현재 및 장래에 부담하는 모든 채무
부동산 매매시 등기소에서 열람 또는 발급받는 부동산 등기부등본에는 근저당권의 접수일자, 설정일자, 채권최고액, 채무자, 채권자에 대한 표시만 되어 있을 뿐 실제 근저당권의 종류는 표시되어 있지 않습니다. 이를 확인하지 않고 부동산 매입을 하는 경우 생각지도 않은 손해를 볼 수 있어 근저당권의 종류를 반드시 확인해야 합니다.
2. 근저당권 확인방법
근저당권의 종류를 확인하기 위해 매매계약시점 또는 늦어도 잔금 정산이전에 매도인은 채권은행에 직접 확인을 요청해 당해 근저당권의 종류를 확인하고 담보부동산의 “피담보 채무범위확인서”를 반드시 서면으로 발급받아 후일 발생할 수 있는 피담보채무범위에 대한 분쟁을 사전 예방해야 합니다.
“피담보채무범위확인서”를 발급 받는 경우 피담보채무 현황은 발급일 현재 기준이며, 매매계약 이후 피담보채무금액이 변동될 수 있으므로 잔금정산시점에서 반드시 확인해야 후일의 분쟁 또는 손해를 예방할 수 있습니다.
3. 채무인수를 위한 절차와 준비사항
내집마련은 중장기에 걸쳐 각고의 노력을 기울여 달성할 수 있다. 그러나 일반적으로 전액 자기자금으로 집장만을 하는 경우는 드물죠... 전 소유자의 채무를 떠안고 구입하는 경우가 대부분인게 현실입니다. 또 원칙적으로 주택을 매도하는 사람은 대출금을 상환해야 합니다. 그러나 매수인이 담보부동산의 대출금을 인수하고자 하는 경우에는 채권자인 은행의 동의가 필요함에도 불구하고 전 소유자의 대출금거래장을 인수받는 것으로 채무인수가 종료된 것으로 인식하고 있는 것이 현실입니다.
따라서 부동산 특히 주택을 구입하는 경우에는 채권자인 은행의 동의하에 채무자 명의변경을 반드시 하여야만 장래 발생할 수 있는 분쟁과 손해를 예방할 수 있습니다. 채무자 명의변경을 위해서는 매도인과 매수인이 은행을 방문, 채무인수 절차를 밟아야 합니다. 채무인수시 준비해야할 서류는 매도인의 경우는 별도 준비서류가 필요 없으나 매수인의 경우 인감증명서, 인감도장, 주민등록등본, 주민등록증, 부동산등기부등본과 변경 등기 비용 및 인지대 등 소정의 비용을 준비해야 합니다.