[김포변호사, 류병욱변호사, 대법원 판결] 아파트 조망권 관련 대법원 판결

[류변]

안녕하세요 #김포변호사 #류병욱변호사 입니다.

오늘은 2024다267994 손해배상 사건의 대법원 판결을 소개하려고 합니다.

(판결선고날짜 2024. 12. 12)

<사실관계>

원고들은 녹번역 인근 아파트의 소유자들이고 피고는 응암제2구역주택재개발정비사업조합이다.

원고들은 피고가 입주자 모집 당시 예정돼 있지 않은 문주(아파트 단지 입구의 큰 구조물)를 109동과 114동 사이 진입로에 설치해 조망권을 침해당했고, 당초 109동 앞에 설치하려던 경비실을 114동 앞으로 이동 설치하는 등 피고가 분양계약에 있는 채무를 불이행했다며 손해배상을 청구했다.

<쟁점>

피고 조합이 분양계약에 없었던 문주를 설치한 것이 분양계약상의 채무를 불이행한 것으로 손해배상이 인정되는지 여부

<1, 2심 결과 - 일부 채무불이행 인정>

1심은 문주 설치로 인해 조망권이 제한된다고 인정했지만 경비실 위치 변경 주장은 인정해주지 않았다.

이에 조망권 제한으로 인해 해당 세대의 가격 하락이 인정되나, 감정인이 손해액을 산정할 수 없다고 회신해 정확한 재산상 손해액을 확정할 수 없었고, 이를 고려해 위자료를 500만~1000만 원으로 산정했다(서울서부지방법원 2020가단280930).

2심도 "문주 설치로 인해 원고들 소유 아파트의 가치가 하락해, 피고가 하락분을 보전해 주는 것이 손해의 공평부담 원칙에 부합"이라며 원고 일부승소 판결했다(서울서부지방법원 2023나45016).

<대법원 판단 - 채무불이행 불인정>

대법원은 "아파트 분양계약에서 분양자의 채무불이행책임이나 하자담보책임은 분양된 아파트가 당사자의 특약에 의하여 보유하여야 하거나 주택법상의 주택건설기준 등 거래상 통상 갖추어야 할 품질이나 성질을 갖추지 못한 경우에 인정된다. 이에 분양계약체결 당시 수분양자에게 알려진 기본적인 건축 계획에서 제공되는 정보로부터 수분양자가 예상할 수 있는 범위내에 있었다면 특별한 사정이 없는 한 분양계약의 목적물로서 거래상 통상 갖추어야 하거나 당사자의 특약에 의하여 보유하여야할 품질이나 성질을 갖추지 못한 경우에 해당된다고 할 수 없다"(대법원 2010. 4. 29. 선고 2007다9139 판결 등 참조)는 기존 대법원 판례를 인용하면서

"이 사건 문주설치로 일조시간, 천공조망 침애율, 차폐감 등급에 변화가 크게 없고, 원고들 세대 시야에서 이 사건 문주와 경비실이 보이는 비율도 최대 20% 정도에 불과해 시야 제한이 중대하다고 보기는 어렵고, 원고들이 제출한 사진외에 더 객관적인 측정에 기초한 자료가 필요해 보이며, 이 사건 분양계약서에는 기타 유의사항으로 '단지 조경 시공계획은 변경될 수 있음'을 명시하였으므로 인근에 수목이나 구조물이 설치된다면 어느 정도 시야 제한이 있을 것이라는 사정이 충분히 예상할 수 있어 원심판단에는 아파트 분양계약상의 채무불이행책임에 관한 법리를 오해한 잘못이 있다"고 하며 원심을 파기하고 다시 항소심으로 환송하였다.

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