2010 부동산 주요정책

[어린왕자]

미리 보는 2010년 월간 부동산 캘린더

by 어린왕자 

- 경인년(庚寅年) 달라지는 부동산 주요정책과 법령 꼼꼼히 살펴야

다가오는 신년인 2010년인 경인년은 황금돼지도 안 부럽다는 60년 만에 돌아온 백호랑띠라고 한다.

하지만 부동산시장에 있어선 다양한 정책변수로 작용할만한 일정들이 그 어느 때보다 산재해 있다. 연초 4대강 예산안 집행문제와 세종시 수정 최종안을 필두로, 신축주택의 양도세감면 종료, 보금자리주택의 사전예약, 제5회 지방선거까지 부동산시장 전반을 뒤흔들 정책변수가 함께하고 있다. 특히, 금리인상 등, 가시화 된 경기회복에 따라 금융위기 당시 풀어놓은 유동성을 흡수하는‘출구전략’ 논쟁까지 부동산시장에 미칠 일정들이 가득하다.

게다가, 소득세와 거래세의 일종인 양도세와 취․등록세 등의 바뀌는 부동산 세제 법규들도 많은 편이다. 2010년 부동산과 관련해 바뀔 제도나 법령, 유망분양물량, 곧 시행예정에 있는 부동산 정책들을 미리 살펴보는 시간을 갖고, 복합적이고 다양한 요소가 작용할 내년 부동산 시장에 대비해 보는 신년 계획이 필요할 것으로 보인다.

◆ 양도소득세 기본세율 인하
2년 이상 보유한 토지와 건물의 양도소득세 세율이 현행 6~35%에서 6~33%로 인하된다.

 

 

※ 개인의 비사업용 토지 양도시 60% 중과제도 폐지

 

◆ 양도소득세에 대한 예정신고세액공제 폐지

부동산양도일 속하는 달 말일부터 2개월 이내 예정신고시 10%세액공제제도 폐지하고, 예정신고를 혜택없는 의무화(2010년 1월1일 양도분부터)한다. 이를 어기면 신고불성실(과소10%, 무신고 20%) 및 납부불성실 가산세(10.95%) 부과하고, 여러건 양도시 다음해 5월에 종합하여 확정신고할 의무 부여한다.

◆ 세종시 수정 최종안 발표

세종시 민관합동위에서 추진하고 있는 수정 최정안이 1월 11일경 모습을 드러낼 것으로 보인다. 세종시의 역할과 행정 기능이 자족기능에 맞춰지며 상당부분 변경될 가능성이 크다.
현재 시점에서 드러난 수정안 윤곽은 세종시에 9부2처2청의 행정부처를 옮기는 대신 국제과학비즈니스벨트를 유치해 인근의 대덕특구와 충북 오송ㆍ오창을 연결하는 첨단과학기술 트라이앵글을 만든다는 청사진일 확률이 높다. 다만, 수정안이 나오더라도 정치권의 뜨거운 공방이 지속될 것으로 보이고, 당분간 충청권 민심을 설득하는 문제, 또 기존 혁신도시와 위상정립, 자족기능의 안착여부 등 지속적인 이슈가 될 것으로 보인다.

◆ 강남권 대표 재건축단지‘은마아파트’안전진단 결과발표

은마아파트는 총 4,424가구로 1979년 준공 후 약 30년이 경과된 강남의 대표적인 노후아파트단지다. 지난 2009년 10월 안전진단 용역이 발주됐고, 빠르면 2010년 1월 재건축 실시여부가 결정된다. 안전진단 결과가 재건축실시로 결정될 경우 그동안 지지부진 했던 다른 강남권 중층노후아파트단지들(강남 개포지구, 송파 잠실지구, 강동 고덕지구 등)의 재건축 사업추진 탄력이 예상돼, 시장에 큰 파급효과를 일으킬 수 있을 것으로 전망된다. 시행 결정 시 2010년 하반기부터 정비계획수립 및 정비구역지정 절차를 진행할 예정이며, 2011년부터 조합설립인가 및 사업시행인가 등의 재건축을 본격적으로 추진할 것으로 예상된다.

◆ 은행연합회, 대출상품 기준금리 개선안 발표예정

은행연합회는 대출상품의 기준금리 체제 개편을 위한 태스크포스(TF)를 구성하고, 2010년 1월 개선안을 내놓을 예정이다. 따라서 기존의 양도성예금증서(CD) 금리에서 조달비용을 반영한 새 기준금리로 바뀌게 되며, 은행들은 새 기준금리에 개별적 상황과 고객의 신용 및 담보에 맞춰 가산금리를 붙여 최종 대출금리를 정하게 된다.

새 금리 체계를 적용할 경우 금리 변동 위험을 줄어들고, 금리 산정의 투명성가 높아질 것으로 기대된다. 또 여러 기준을 종합해 평균화해 기준금리를 도입하기 때문에 시장금리의 변동성이 커져도 그에 따른 민감도는 이전보다 축소될 예정이다.

◆ 미분양 양도세 한시감면 2010년 2월 11일 종료

2009년 2월12일 ~ 2010년 2월 11일까지 취득하는 신축주택(분양 및 미분양)에 대해 5년 간 양도소득세가 한시적으로 감면 또는 면제된다. 따라서 이 제도는 2010년 2월 11일 이후 종료된다.

감면대상은 20호 이상, 미만 신축주택 모두 해당되고, 재개발, 재건축을 제외한 개인의 자가건설 주택도 포함된다. 해당 지역은 과밀억제권역이 아닌 지역은 면적에 관계없이 5년 간 양도세가 전액 면제되고, 과밀억제권역 중 서울을 제외한 지역은 주택전용면적 149㎡(45평)에 한해 5년 간 양도세가 60% 감면된다. 5년 이후에 발생한 양도차익은 일반세율(6~33%) 및 장기보유특별공제(연 3%, 최대30%)가 적용되고, 특례가 적용된 신축주택 외의 일반주택 양도시 신축주택은 세제와 관련해 주택 수에서 제외된다.

◆ 서울시 재건축 허용연한 단축, 본회의 상정여부 결정

현재 도시·주거환경정비법상 재건축 연한은 20년으로 명시돼 있지만 서울시와 경기도는 조례를 통해 재건축 연한을 최장 40년으로 유지하고 있다. 서울시는 현행 조례에서 아파트 재건축 허용 연한은 1992년 이후 준공된 아파트는 40년 이상, 1981년 이전 준공된 아파트는 20년, 1982∼1991년 지어진 아파트는 준공연도에 따라 22∼39년으로 차등적용하고 있다. 서울시의회 상임위에서 번번히 보류를 결정하면서 본회의에 상정되지 못했는데, 2010년 2월 본회의 상정여부가 다시 쟁점사안으로 떠오를 전망이다.

◆ 2차 보금자리주택지구 사전예약

2010년 4월경 2차 보금자리주택지구 사전예약이 실시될 예정이다. 총 6개 지구, 약 8,897천㎡, 총 55천호 규모(보금자리 39천호)가 공급된다.

◆ 위례신도시(보금자리주택) 사전예약

서울시 송파구 거여동 · 장지동, 경기도 성남시 창곡동 · 복정동, 하남시 학암동 · 감이동 일원 6,788,331㎡에 조성되는 2009년내 실시계획 승인이 불발됐으나, 빠르면 2010년 4월경 보금자리주택의 사전예약으로 첫분양을 시작할 예정이다. 위례는 입지적으로 청약대기자의 관심이 많고 당초 ‘09.9월 분양을 기대하던 수요 등을 감안하여 분양시기를 최대한 앞당겨 선분양을 추진하고 있기 때문이다. 주택 수는 총46,000호로 단독 620호, 공동주택 42,056호, 주상복합 3,324호로 조성될 계획으로, 공동주택은 면적별로 60㎡이하 11,437호, 60-85㎡ 11,857호, 85㎡초과 18,762호로 구성된다. 4월 사전예약의 공급규모가 결정되지는 않았지만 85㎡이라 청약저축가입자에게 공급될 예정이다.

◆ 제5회 전국동시지방선거

6월 2일 치러지는 제5회 전국동시지방선거는 시․도지사, 기초단체장, 비례대표를 포함한 광역의원, 기초의원 등, 2천명이 넘는 자리의 선출을 놓고 펼쳐지는 당운을 건 정치경쟁이다. 5월 중순부터 실시되는 후보자등록을 중심으로, 표심을 얻기위해 지역별로 발표될 각종 개발공약들은 부동산시장을 자극할 확률이 농후하다.

◆ 미분양 주택 취․등록세 감면 종료

2009년 2월 12일 현재 미분양으로 2010년 6월 30일까지 준공된 주택에 한해 취등록세가 감면된다(감면세율은 지자체별로 차이 있음). 따라서 이 제도는 2010년 6월 30일 이후 종료된다. 최초 분양받아 취득한자만 적용된다.

◆ 종합부동산세, 재산세로 전환

기획재정부가 지난 12월 16일 발표한 `2010년 업무계획`에서 2010년 11월 중 종합부동산세를 폐지하고, 지방세인 재산세로 전환하기로 했다. 부동산 관련 세제는 시장상황에 따라 종료 또는 연장 등이 판단될 예정이다. 만약 추진이 불발되면, 2010년도 종합부동산세 납부는 12일 15일이다.

◆ 다주택자 양도소득세 중과 완화 폐지(2010년까지 한시 적용)

현재 시행중인 다주택자 양도소득세 기본세율 적용이 2010년 종료된다. 다만, 그 시점에 부동산 시장 상황을 살펴본 후 다주택자 양도소득세 기본세율 적용을 연장할 것인지 결정할 계획이다. 현재 2주택자의 경우 2009~2010년 한시적으로 기본 세율 적용 및 장기보유특별공제를 배제하고 3주택 이상자의 경우에도 2009~2010년 한시적으로 기본 세율 적용 및 장기보유특별공제를 배제한다. 다만, 투기지역의 경우 2010년까지 기본 세율+10%P를 적용하고, 장기보유특별공제는 배제한다.

※ 다주택자 양도소득세율 변동 현황

 

◆ 취․등록세 감면 2010년 말까지 연장 추진

2009년 말로 끝나는 일반주택의 취득세와 등록세 등 부동산 거래세 50% 감면조치가 2010년에도 계속 적용된다. 정부는 올해말까지 부동산 거래세인 취득세.등록세를 기존 4%에서 2%로 한시적으로 경감키로 한 조치를 부동산 경기 활성화와 국민의 세부담 경감을 위해 1년 더 연장하기로 했다. 정부는 지난 2006년부터 취득세와 등록세의 과세기준이 실거래가격으로 변경돼 주택 거래에 따른 거래세 부담이 급격히 느는 것을 막으려고 2006년 9월부터 올해 말까지 취득.등록세율을 각각 4%에서 2%로 인하했다.

◆ 각종 철도 ․ 도로 개통 호재

2009년에 개통된 교통호재(지하철9호선, 서울~용인간 고속도로, 영종대교 등)와 마찬가지로 부동산시장에 긍정적인 효과를 내는 도로 및 철도개통이 2010년에도 이어진다.

2010년 3월 수서~오금으로 이어지는 지하철3호선 연장선이 개통되면 서울 동남권의 교통난이 상당부분 해소될 것으로 기대되고, 4월은 인천 고잔동~시흥 논곡동 구간의 제3경인고속도로, 7월은 용인 구갈~에버랜드 구간의 용인경전철이 개통된다. 또 12월에는 경춘선복선전철(망우~춘천), 인천국제공항철도 2차구간(김포공항~서울역), 제2자유로(파주 운정~서울 상암) 등의 개통이 예정됐다.

▶ 지하철3호선 연장

지하철3호선 연장은 수서~가락시장~경찰병원~오금까지 이어지는 노선이다. 지하철 환성체계(분당선-8호선-5호선 연결) 구축사업 및 동남권역 교통난 해소를 목적으로 2010년 3월 개통예정이다.

▶ 제3경인고속도로

제3경인고속도로는 경기도 시흥시 논곡동에서 인천 남동구 고잔동을 연결하는 14.3km 구간(왕복4~6차선)이다. 인천에서 건설중인 제2연육교(영종도~송도) 및 송도해안도로(송도~남동공단)과 직접 연결되고 월곶IC, 도리JC, 목감IC 등의 이용이 수월해 수도권 서부 교통난 해소에 큰 도움이 될 것으로 기대된다. 2010년 4월 개통예정이다.

▶ 인천국제공항철도 2차

인천국제공항철도2차는 김포공항~서울역까지 이어지는 20.7km구간이다. 인천 용유~인천국제공항~김포공항으로 이어지는 1차 구간 40.3km가 지난 2007년 3월 개통한데이어 서울역까지 이어지는 2차 구간이 2010년 12월 개통예정이다.

▶ 제2자유로

제2자유로는 서울 상암동~강매IC~고양 대화IC~파주 운정신도시 구간으로 총 24.9km를 연결하는 왕복 6차선 고속화도로다. 2010년 12월 개통예정이다.

◆ 각종 국제 행사

2010년은 2월 밴쿠버 동계올림픽(개최기간:2월 12~28일)을 필두로, 6월 개최될 2010년 FIFA 남아공 월드컵(개최기간: 6월 12일~7월 11일)까지 다양한 국제 스포츠행사가 집중돼 있는 한해다. 2월 23일(쇼트), 25일(프리) 양일간 펼쳐질 김연아선수의 피겨스케이팅 경기와 6월 12일(그리스 전), 6월 17일(아르헨티나 전), 6월 23일(나이지리아 전) 남아공 월드컵의 B조 예선 리그까지 온 국민의 관심이 집중될 시즌이다.

국제경기와 부동산시장은 별반 연결되는 부분이 없을 것 같지만, 국민의 관심이 모아질 월드컵 경기시즌엔 건설사들로써도 아파트 분양일정 잡기가 수월치는 않을 것이다. 각종 국제 행사가 펼쳐질 시기엔 아파트 분양 및 청약, 홍보물량이 줄어들 소지가 있다.

◆ 상가 등 비주거용 부동산에 대한 통합가격공시

상가와 오피스, 공장 등 전국의 비주거용 건물 약 241만 동에 대한 ‘토지+건물’ 통합가격 공시제도의 도입 추진 예정이다.

현재 주택은 공시가격이 실거래가 80% 수준에서 산정되는 것과 달리, 상가 등 비주거용 건물은 50% 아래 수준에서 산정되고 있어 향후 상가나 오피스, 공장 등 비주거용 건물도 실제 거래가격을 토대로 공시가격을 산정하고 이를 근거로 재산세를 부과하는 내용을 담은 ‘부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률’ 개정안을 2010년 입법예고 할 예정이다.

▶ 미리 보는 2010년 부동산 월간 캘린더

※ 미정내용은 입법과정에서 정책과 법안내용이 수정되거나 폐기될 여지도 있음.

자료원:(주)부동산써브, 부동산연구실 (www.serve.co.kr)

[호야]

좋은정보입니다. 스크랩 해 갑니다. 감사합니다

[스파이더]

와아 정보 감사..

[써니]

잘 읽었습니다~~감사요 *^^*

[홍옥사과]

제일 마음에 드는 사안이 2010년 말까지 구입하는 주택에 한하여...2년이 지난후에 ...언제 매도를 하여도 일반 과세라는거 ..마음에 듭니다...ㅎㅎㅎ

[들꽃]

잘 보고 갑니다