<p>이 글에서 두마리 토끼는 부동산경매의 중요한 두 포인트,만족스런 수익실현과 안정적 헌금흐름을 말합니다.<br /><br />지난해 실전수업을 거친 회원 한 분이 대헝(실평수25.7평 이상) 매도에 따른 거액의 부가가치세(1,2천만원) 납부를 피하지 못할 상황에 직면했습니다. <br />일정요건을 갖춘 부동산거래는 부가세 과세대상이고 세무 역시 부동산경매(교육)의 중요한 과정임에도 왜 이런 일이 발생했을까요?<br /><br />부동산경매는 <br />- 입찰물건 선정<br />- 권리분석<br />- 임장(현장 사이버 전화)<br />- 기준가 산정<br />- 입찰가 계산(투자전략 세무여건 감안)<br />- 권리분석 재확인(입찰당일 법원문건 열람등)<br />- 입찰<br />- 대출실행 <br />- 소유권 이전<br />- 명도(협의 또는 강제집행)<br />- 매도<br />- 세무 신고(양도소득세 또는 사업소득세 지방소득세)<br />- 세후 수익 확정(1차)<br />- 종합소득세 납부(다음해 5월,매매사업자일 경우)<br />- 세후수익 확정(최종)와 같이 진행됩니다. <br /><br />자난 1년여 입찰경험에 비추어 경매입문 또는 초보 경우 권리분석과 명도에 치중하고 낙찰자체에 환호하지만 이보다 훨씬 중요하거나 이에 못지않는 나머지 각 단계를 가볍게 여기거나 무시해 위험한 상황을 연출하기도 합니다.<br /><br />어느 단계도 허투루 다뤄선 안되지만 그래도 가장 중요한 건 기준가를 여하히 설정하냐입니다. 이를 위해 현장임장 사이버(인터넷)임장 전화임장을 하는데 기준가설정에 자신감과 안목이 생길 때까진 현장임장을 중시해야 합니다. 사이버임장만 하면 시간과 비용절약의 효율성은 있지만 네이버 허위 매물/호가와 현장상황(일조정도 수리여부 점유여부 실거래가 부동산평판등) 반영이 어려워 보편적 기준가대비 편차가 워낙 크므로 고가낙찰 위험이 더욱 높아집니다.<br /><br />입찰가는 각자의 투자전략과 세무여건에 따라 기준가에서 수익비용 세금을 차감하고 -입찰 건건이 남의 도움을 받기는 사실 불가능하고 매우 단순하게 15%를 차감해선 낙찰가능성이 사실상 없다는 걸 곧 알지만..... - 세무전략은 투자전 미리 세우되 자세한 내용과 매매사업자의 종합소득세는 세무전문가(세무사)의 도움을 받는 게 좋습니다. <br /><br />권리분석을 제대로 하면 명도는 별다른 문제가 없지만 일반적 명도절차(인도명령 계고등 명시적 강제집행)는 알고 있어야 점유자와 헙의에 유리합니다.경매진행되기까지 점유자에게 나름 한많은 사연과 우여곡절이 있기에 감성을 자극하는 무용담이나 흥미진진한(?) 소설을 쓰기엔 안성맞춤이지만 명도는 경매의 스쳐가는 한 과정일 뿐입니다. 언제 점유자를 찾아갈지 -낙찰직후? 매각허가결정일후? 항고일후? 잔금일후?- 명도비는 얼마가 적당한지는 정답이 없으므로 낙찰 건건이 최선의 방안을 찾으면 됩니다.<br /><br />지난 1년여를 되돌아보먼,표면에 드러나진 않지만 투자실패로 어려움을 겪는 분들이 의외로 많은데 그런 전철을 밟지않기 위해선 부단한 노력과 신중한 자세로 부동산투자에 임해야 합니다.<br />주식투자로 수익을 내기가 대단히 어렵듯이 부동산경매도 사전 수익예측의 상대적 투자 안정성을 지닌다 하지만 더이상 블루오션(신천지)이 아닐 뿐더러 유동성(현금화)이 낮아 고가낙찰이나 요즘과 같은 시장매수세의 현저한 약화,거래빈곤으로 인해 제때 매도하지 못하면 수익실현은 고사하고 가계자금흐름이 막히는 치명적 상황에 이릅니다. <br /><br />'흑자도산'은 부동산을 과다보유하거나 제때 매도못해 현금부족으로 이자를 지급못하거나 원금상환불능에 빠진 경우인데 이러한 조짐이 보이면 개인이든 법인이든 사채등 주변의 급전을 끌어 쓸 수밖에 없습니다. 그런 악순환이 반복되어도 투자자는 잘 모르거나 무관심해 사고가 터지면 속수무채인 경우가 다반사입니다. 한정된 소규모 자금으로 입찰하는 개인은 특히 무의미한 장부가치(팔지 못하고 악성재고로 보유) 또는 위험한 투자보다 수익실헌(매도)과 투자금회수를 통한 가계자금의 안정적인 흐름을 유지하는 것이 무었보다 중요합니다.<br /><br />다수 낙찰건중 몇건 손해보더라도 전체 수익은 내겠지만 연간 몇건 낙찰에 1,2건 실패하면 그 후유증은 너무나 큽니다. <br /><br />축하,격려의 글이나 긍정적 접근이 주류인 카페에 비판적 글을 올려 투자의지와 희망에 물을 끼얹을 수도 있겠지만, 그래도 경매를 오래 즐길 수 있는 방법이 있지 않을까요? 전업이든 부업이든 말이죠.<br /><br />(1) 스터디후라도 경매동아리를 만들고 허심탄회하게 애기할 멘토가 있으면 더욱 좋습니다.<br />초보끼리만 어울려도 정보와 경험의 공유가 가능합니다. 나아가 다수의 낙찰패찰 경험자(이론이 아닌 현장중심)와 교유를 하면 부동산경매 속성상 아무도 가르쳐주지 않는 겅매실체와 진실에 더 빨리 접근할 수 있어 낙찰가능성은 높이고 투자위험은 줄일 수 있습니다. <br /><br />(2) 기준가설정은 오롯이 자신의 몫입니다. <br />가장 중요함에도 사실상 누가 가르처 줄 수도 도와 줄 수도 없습니다. 공투 역시 스스로 임장하고 기준가를 만들지 않으면 대리입찰의 심부름에 불과하고 거액을 들인 부동산투자의 성패를 전적으로 타인에 의존하는 격이 됩니다. 거액의 대출(낙찰가의 70%~90%)로 매입한 부동산은 사실상 나의 자산(재산)이 아니고 부채(빚)이기에 제대로 처분하지 못하면 가계자금 압박에 정신적 스트레스 그리고.......<br /><br />(3) 꾸준히 입찰해야 합니다. <br />한달에 5회든 10회든 그 이상이든 자신에게 주어진 시간과 자금여건에 따라 계속 입찰하면 낙찰가능성은 높아집니다. 입찰헌장에서 자신이 입찰한 물건에 누가 얼마에 입찰하고 자신은 몇등인지 총 입찰자는 몇명인지 확인하고 기준가가 적정했는지 비교해 보면 좋습니다.<br />아파트입찰엔 앞마당개념은 버리고 시간과 자금이 허락하면 어디든 상관없습니다. <br /><br />(4) 우연한 낙찰은 없습니다. <br />첫 입찰에 낙찰의 행운을 누리기도 하지만 입찰횟수가 늘어날수록 자신만의 소중한 자산이 됩니다. 수익실현은 땀의 댓가입니다.<br /><br />(5) 입찰은 연습이 아닙니다. <br />고가낙찰후 매도가 여의치 않아 전월세로 돌리거나 매도손실 가능성이 클 경우 연습삼아 한바퀴 돌려 본다고 얘기하지만 속마음은 타들어 가죠. 물론 전월세 만기후 매도시 양도세 절감 또는 시세상승으로 수익을 내기도 하지만 그 반대일 수도 있으므로 사실상 실패한 경매입니다. 미래 부동산가치 예측은 너무나 어려운데 그 불확실성에 투자한다는 건 위험한 일이 아닐까요? 입찰은 연습이 아니고 실전입니다.<br /><br />(6) 대형아파트(실평수25.7평이상)입찰은 신중에 신중을 기해야 합니다. <br />거래량과 거래빈도는 물론 선호 단지인지 괜찮은 층과 라인인지 면밀하게 임장해야 합니다. 투자실패 가능성이 더 높음에도 낙찰확율이 크다는 인식과 위험분산등을 위해 공투(공동투자)를 하는 경우가 많은데 자신의 연간 투자계획과 세무부분을 미리 점검하는 게 좋습니다. 시장가격을 따르지 않고 목표한 수익만 고집하거나 손실을 피할려고 나홀로 고가 매물로 내놓으면 안팔리는 건 당연합니다. 대형 역시 합리적 기준가에 평균적 거래량만 있으면 매도에 문제없지만 중소헝대비 거래가 원활하지 않는 건 늘 염두에 두어야 하며 투자실패의 대부분이 대형이라는 사실은 시사하는 바가 큽니다.<br /><br />(7) 일부 낙찰후기나 경험담에 나오는 숫자,특히 수익율(액)은 부풀려지거나 사실을 왜곡하는 경우가 있어 전후좌우 상황을 정확하게 이해하고 행간의 뜻을 잘 읽어야 오판하지 않습니다. <br /><br />(PS) 지난해 봄이래 수도권 500여 아파트 헌장임장과 350여 입찰경험을 토대로 적었습니다. 입찰자라면 누구나 궁금해 하지만 누구도 잘 말하지 않는 낙찰 비법(?)이나 임장입찰테크닉등을 얘기할 기회가 오지 않을까요? 성공적 입찰과 수익실헌은 이론이 아닌,경험과 분석에서 나오므로 자주 입찰을 해 경매자체를 내안에 품어야 합니다.<br /><br />성투 기원드립니다!!!!<br /><br /></p><p><br /></p>
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감사합니다. 부동산경매도 엄연히 부동산투자의 한 헝태일 뿐인데 겅매자체가 마치 수익을 보장해 주는 냥 착각하고 접근하는 분들이 많습니다. 엄청난 대출(빚)과 자기자본을 투여하면서도 수억짜리 아파트를 낙찰이란 이름으로 너무 쉽게 사고 쓸쓸히 사라지거나....과연 일반 매물 또는 급매로 부동산을 그렇게 쉽게 살 수 있는지는 고민해 봐야 합니다. 주식투자를 거의 안한 사람이 교육 몇시간 받고 수억원을 투자할 수 있을까요? 부동산투자는 더많은 고민과 분석이 따라야 합니다.
감사합니다. 주변의 실패사례를 잘 보고 분석해 반면교사로 삼아도 성공한 투자에 다름없습니다, 카페의 공투물건을 받아 입찰할 때 반드시 스스로 임장해 기준가를 만들어 카페가 체공한 기준가와 입찰가를 비교 검토후 입찰해야 입찰의 의미가 있고 경매를 자신의 것으로 만들 수 있습니다.
고맙습니다.거주가 아닌 투자 목적의 부동산은 철저하게 상품으로 접근해야 합니다, 품질대비 저렴한 상품이 가장 먼저 또는 가장 많이 팔리듯이 부동산도....그런 가격(흔히 말하는 '기준가')을 스스로 알 때까진 입찰에 신중해야 합니다, 낙찰소식에 조급해 하거나 분위기에 흔들려선 안됩니다. 낙찰자체에 의미를 부여할 필요가 없습니다.
사실 전업투자가 아니면 쉽진 않습니다;.경매의 핵심인 기준가와 입찰가산정은 책은 물론 어디에도 그 누구도 가르쳐 줄 수 없기에 스스로 알아야 합니다. 그 출발이 임장인데....자칭 고수라는 분들이 쓴 글이나 말은 대부분 성공담 또는 부풀린 내용인데 그보다 많은 실패와 같은 어두운 이야긴 거의 안하죠. 부동산을 매개로 한 투자는 일반거래,경매,NPL,PF 심지어 주식까지 매우 다양하지만 그 모두가 성공과 실패의 극단적 양먼성을 갖고 있죠.경매 NPL은 말그대로 High Risk High Return 이라 특히 유의해야 합니다. 주어진 투자여건이 있슴에도-전업부업 시간 투자금-뱁새가 황새를 따라가다가 가랭이가 찢어지는 사례를 자주 봅니다.
부동산경매 역시 권리분석등 공부엔 끝이 없습니다 . 그걸 바탕으로 입찰을 하고 명도를 하지만 소위 특수물건에 입찰하긴 쉽지 않으며 실제 한건도 입찰한 적이 없습니다. 흔히 접하는 유치권도 대부분 가짜라 하지만 대출제한에 만에 하나 진성이면 장기간 소송에 들어가 낙찰자(소유자)에겐 치명타가 됩니다. 입찰 당일 유치권이 신고되어 열심히 임장한 물건을 눈물을 머금고(?) 버리는 경우가 있을 겁니다. 작년말 카페의 유치권 특강에서 언급된 그 아파트의 유치권 진행상황이 공유되면 회원에게 큰.도움이 될 것으로 봅니다.
세상사 기본에 충실하는게 중요 한가봅니다. 샘쿠님 글 항상 잘 보고 있습니다. 보는 이에 따라 Negative 댓글로 보는 이도 있을 것이고, Positive 댓글로 보는 이도 있을겁니다. 전 항상 Positive로 보고 있습니다. 글의 끝은 항상 정확한 판단으로 성공보다 실패하지 말자는걸 깨우쳐 주셔서 감사 합니다..^^
감사합니다. 부동산경매 입문,초보시절때 겪은 경험과 위험한 순간들이 반복되고 있어 적어 본 글입니다. 경매는 말소기준권리 이해등 기본 권리분석 능렉정도 갖춘 후 꾸준히 입찰하면서 스스로 능력을 키우는 수밖에 없습니다. 동아리 활동을 하면 금상첨화죠.지난 1년여 투자기간 동안 저포함 주위 회원분들 공통점....거의 대부분 아파트 입찰,펑이한 물건만 입찰,유치권등 특수물권 낙찰은 한번도 본 적이 없지만 지난해 10월경 카페회원이 첫 공투 입찰헤 낙찰된 분당소재 아파트에 유치권소송 진행(이 부분은 카페측이 정확한 정보공유를 할 필요가 있음),...추구하는 이익을 잘 헤아려야 합니다.
첫댓글 정성이 가득 담긴 글이네요. 감사합니다.
많은 도움이 되었습니다.
경매든 NPL이든 단순한 배당투자 또는 공투든 은행권과 같은 안전이 담보되지 않는 한 자신이 투자내용과 방법을 충뷴히 이해하고 수익실현에 자신감을 가질 때 참여해야 합니다. 물론 위험을 감수하지 않는 고수익 투자는 없다고 얘기하지만요.
정말..현실적인 정성어린 글..감사하고 잘읽었습니다^^
감사합니다. 부동산경매도 엄연히 부동산투자의 한 헝태일 뿐인데 겅매자체가 마치 수익을 보장해 주는 냥 착각하고 접근하는 분들이 많습니다. 엄청난 대출(빚)과 자기자본을 투여하면서도 수억짜리 아파트를 낙찰이란 이름으로 너무 쉽게 사고 쓸쓸히 사라지거나....과연 일반 매물 또는 급매로 부동산을 그렇게 쉽게 살 수 있는지는 고민해 봐야 합니다. 주식투자를 거의 안한 사람이 교육 몇시간 받고 수억원을 투자할 수 있을까요? 부동산투자는 더많은 고민과 분석이 따라야 합니다.
@샘쿠 네...정말 그런거같네요..이제 막입문한 저로써는 ...큰가르침이었습니다~감사합니다!
@샘쿠 네~좋은 말씀 깊이 간직하겠습니다~교육몇시간 받고 수억원 투자란 말에 마음이 쿵 내려 앉네요...
정독했습니다 좋은 글 감사합니다 뼈에 새길게요
비밀글 해당 댓글은 작성자와 운영자만 볼 수 있습니다.15.05.09 21:49
비밀글 해당 댓글은 작성자와 운영자만 볼 수 있습니다.15.05.10 05:41
@샘쿠 감사합니다 샘쿠님!
잘 읽었습니다~ 좋은 조언 해 주셔서 감사합니다~ 성투하시고 건강하세요~
감사합니다. 주변의 실패사례를 잘 보고 분석해 반면교사로 삼아도 성공한 투자에 다름없습니다, 카페의 공투물건을 받아 입찰할 때 반드시 스스로 임장해 기준가를 만들어 카페가 체공한 기준가와 입찰가를 비교 검토후 입찰해야 입찰의 의미가 있고 경매를 자신의 것으로 만들 수 있습니다.
샘쿠님 같으신분이 많으셔야되는데 장사치들이 너무 많은 현실 ㅡㅡ
별 말씀을요. 부동산투자를 너무 쉽게 생각하는 분들이 의외로 많다는 걸 알았습니다. 비판성 또는 반대의견도 많이 주고받아야 경매의 실체에 빨리 들어갈텐데 여기는 그렇지 않더군요.
경험에 우러러 나오는 좋은글 정말 가슴깊이 새겨 읽었습니다.. 감사드립니다..^^
특히 요즘시기에 좋은 말씀이니다.
경매를 처음 시장하는 입장에서 도움이 많이 되었습니다 좋은 글 감사합니다~!
고맙습니다.거주가 아닌 투자 목적의 부동산은 철저하게 상품으로 접근해야 합니다, 품질대비 저렴한 상품이 가장 먼저 또는 가장 많이 팔리듯이 부동산도....그런 가격(흔히 말하는 '기준가')을 스스로 알 때까진 입찰에 신중해야 합니다, 낙찰소식에 조급해 하거나 분위기에 흔들려선 안됩니다. 낙찰자체에 의미를 부여할 필요가 없습니다.
형님 인제 득도 하셨네요
득도까진.....그저 보고 느낀대로 경험치를 적어 봤습니다.
1년간 ..350건 입찰이라. 혀를 내두리게하는 건수네요 진짜 대단하십니다.
사실 전업투자가 아니면 쉽진 않습니다;.경매의 핵심인 기준가와 입찰가산정은 책은 물론 어디에도 그 누구도 가르쳐 줄 수 없기에 스스로 알아야 합니다. 그 출발이 임장인데....자칭 고수라는 분들이 쓴 글이나 말은 대부분 성공담 또는 부풀린 내용인데 그보다 많은 실패와 같은 어두운 이야긴 거의 안하죠. 부동산을 매개로 한 투자는 일반거래,경매,NPL,PF 심지어 주식까지 매우 다양하지만 그 모두가 성공과 실패의 극단적 양먼성을 갖고 있죠.경매 NPL은 말그대로 High Risk High Return 이라 특히 유의해야 합니다. 주어진 투자여건이 있슴에도-전업부업 시간 투자금-뱁새가 황새를 따라가다가 가랭이가 찢어지는 사례를 자주 봅니다.
좋은글 감사합니다...많이 느끼고 갑니다...
부동산경매 역시 권리분석등 공부엔 끝이 없습니다 . 그걸 바탕으로 입찰을 하고 명도를 하지만 소위 특수물건에 입찰하긴 쉽지 않으며 실제 한건도 입찰한 적이 없습니다. 흔히 접하는 유치권도 대부분 가짜라 하지만 대출제한에 만에 하나 진성이면 장기간 소송에 들어가 낙찰자(소유자)에겐 치명타가 됩니다. 입찰 당일 유치권이 신고되어 열심히 임장한 물건을 눈물을 머금고(?) 버리는 경우가 있을 겁니다. 작년말 카페의 유치권 특강에서 언급된 그 아파트의 유치권 진행상황이 공유되면 회원에게 큰.도움이 될 것으로 봅니다.
세상사 기본에 충실하는게 중요 한가봅니다. 샘쿠님 글 항상 잘 보고 있습니다. 보는 이에 따라 Negative 댓글로
보는 이도 있을 것이고, Positive 댓글로 보는 이도 있을겁니다. 전 항상 Positive로 보고 있습니다.
글의 끝은 항상 정확한 판단으로 성공보다 실패하지 말자는걸 깨우쳐 주셔서 감사 합니다..^^
좋은 글 감사합니다.
많이 공부 하고 뭔가를 깨달을때가지 봐야겠네요.
신중하고 또 신중하게 한박자 쉬면서 경매에대한 생각과 내 마음을 돌아봅니다.
참말로 감사허요^ ^ 좋은글 올려주셔셔^
감사합니다. 부동산경매 입문,초보시절때 겪은 경험과 위험한 순간들이 반복되고 있어 적어 본 글입니다. 경매는 말소기준권리 이해등 기본 권리분석 능렉정도 갖춘 후 꾸준히 입찰하면서 스스로 능력을 키우는 수밖에 없습니다. 동아리 활동을 하면 금상첨화죠.지난 1년여 투자기간 동안 저포함 주위 회원분들 공통점....거의 대부분 아파트 입찰,펑이한 물건만 입찰,유치권등 특수물권 낙찰은 한번도 본 적이 없지만 지난해 10월경 카페회원이 첫 공투 입찰헤 낙찰된 분당소재 아파트에 유치권소송 진행(이 부분은 카페측이 정확한 정보공유를 할 필요가 있음),...추구하는 이익을 잘 헤아려야 합니다.